Grundstücke und Immobilien in der Erbengemeinschaft - 7 Fakten die Sie kennen sollten

veröffentlicht am 27. Jul 2017 in der Kategorie Erbengemeinschaft auflösen
 

Gehören Grundstücke oder Immobilien zum Nachlass, müssen die Erben in einer Erbengemeinschaft entscheiden, wie sie damit umgehen wollen. Die Handlungsoptionen sind vielfältig. Es ist in Erbengemeinschaften keine Seltenheit, dass an sich werthaltige Immobilien allein wegen gegenseitiger Animositäten der Erben untereinander in den Ruin getrieben werden.

  • Gehört zum Nachlass eine Immobilie, werden die Erben als neue Eigentümer „in Erbengemeinschaft“ im Grundbuch eingetragen.
  • Die Verwaltung einer Immobilie muss einvernehmlich erfolgen. Mehrheitsentscheidungen kommen nur bei Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung und Alleinentscheidungen allenfalls in Notfällen in Betracht.
  • Soll die Immobilie verwertet werden, lässt sich erfahrungsgemäß nur durch den freihändigen Verkauf der bestmögliche Verkaufserlös erzielen. Sollte im Notfall nur die Teilungsversteigerung verbleiben, ist mit erheblichen finanziellen Verlusten zu rechnen.

  • Eine Handlungsalternative kann darin bestehen, den Erbanteil an einen interessierten Dritten zu verkaufen.

Wer ist Eigentümer?

Eigentümer der Immobilie wird die Erbengemeinschaft, in der jeder Miterbe anteilmäßig beteiligt ist. Die Erben werden als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Der Nachweis der Erbfolge kann durch Vorlage eines Erbscheins geführt werden. Erbscheine sind beim örtlich zuständigen Nachlassgericht zu beantragen und sind in Abhängigkeit vom Wert des Nachlasses gebührenpflichtig. Beruht die Erbfolge auf einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag, erübrigt sich ein Erbschein. Zugleich muss das Protokoll über die Eröffnung der letztwilligen Verfügung durch das Nachlassgericht vorgelegt werden (§ 35 GBO).

Die Erben werden dann als neue Eigentümer „in Erbengemeinschaft“ im Grundbuch eingetragen. Soweit der Erblasser bestimmte Erbquoten angeordnet hat, wird auch die Erbquote vermerkt. Sofern die Eigentumsumschreibung innerhalb von zwei Jahren nach Eintritt des Erbfalls erfolgt, bleibt die Umschreibung gebührenfrei. Die Erben brauchen dafür nicht zum Notar, sondern können den Antrag selbst stellen. Die Justiz hält dafür ein passendes Formular bereit.

Wer darf die Immobilie nutzen?

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben in Erbengemeinschaft, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§§ 2032 ff BGB). Das Gesetz betrachtet den Nachlass als „Gesamthandsgemeinschaft“, so dass jeder Miterbe nur einen Anteil am Nachlass erwirbt. Der Nachlass wird damit zum Sondervermögen der Erbengemeinschaft. Daraus ergeben sich bereits von Gesetzes wegen hier die Grundsätze, wie der Nachlass verwaltet wird und wie Immobilien genutzt werden können.

Das Gesetz regelt eine verschieden starke Beteiligung der Miterben bei der Entscheidungsfindung. Erst einmal steht die Verwaltung des Nachlasses den Miterben grundsätzlich gemeinschaftlich zu (§ 2038 BGB). Danach müssen sich alle Miterben verständigen, was mit einer Immobilie geschehen soll.

Keiner hat ein eigenständiges Recht an der Immobilie und damit auch nicht das Recht, die Immobilie nach eigenem Gutdünken in seinem Sinne nutzen zu wollen. Gehört ein Einfamilienhaus zum Nachlass und will einer der Miterben dort einziehen oder die Immobilie vermieten, ist er auf das Einverständnis der Miterben angewiesen. Verweigern die Miterben oder verweigert auch nur ein einziger Miterbe seine Zustimmung, muss die angedachte Nutzung an sich unterbleiben. Jeder Miterbe hat, da er Eigentümer ist, das gleiche Recht.

 

Grundstücke und Immobilien in der Erbengemeinschaft

 

Wer kümmert sich in der Erbengemeinschaft um die Immobilie?

Gerade Immobilien bedürfen der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Ordnungsgemäße Verwaltung ist jede Handlung, die von den Miterben mit Wirkung für den Nachlass zu dessen Erhaltung, Nutzung oder Mehrung vorgenommen werden. Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung können von den Miterben mehrheitlich beschlossen werden. Dabei richtet sich das Stimmrecht der Miterben nach der Größe ihrer Anteile.

In der Praxis ist es oft so, dass die Miterben einen ihrer Miterben mit der Verwaltung der Immobilie beauftragen. Meist geschieht dies stillschweigend, indem einem Miterben faktisch die Verwaltung überlassen wird. Geht es um das leerstehende Einfamilienhaus, muss dieses im Winter möglichst beheizt werden. Auch müssen die neuen Eigentümer Ihre Verkehrssicherungspflichten beachten und ihrer Schnee- und Räumpflicht nachkommen. Alles was insoweit zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört, kann durch Mehrheitsentscheidung der Miterben entschieden werden (§ 2038 BGB). Alles was nicht dazugehört und über die ordnungsgemäße Verwaltung hinausgeht, bedarf der einstimmigen Entscheidung.

Eine Ausnahme vom Grundsatz der einstimmigen Entscheidung kann sich auch dann ergeben, wenn beispielsweise die Vermietung der Immobilie als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung zu verstehen ist. In diesem Fall würde die Mehrheitsentscheidung der Miterben ausreichen. Dabei ist jeder Miterbe zur Mitwirkung verpflichtet. Einerseits schützt das Gesetz den einzelnen Miterben gegen Verfügungen über Nachlassgegenstände, zugleich schützt es aber auch die Mehrheit der Miterben gegen den Eigensinn einzelner Miterben. Ob eine leerstehende Immobilie zweckmäßigerweise vermietet werden sollte oder aus der Perspektive eines Verkaufs besser nicht vermietet wird, ist letztlich eine Frage des Einzelfalls.

Im Idealfall übertragen die Miterben die Verwaltung der Immobilie einem der Miterben. Dabei ist ein Einfamilienhaus etwas anderes als ein Mietshaus. Der Miterbe, der sich für die Verwaltung engagiert, sollte also auch kompetent sein, die Aufgabe zu erfüllen. Da jeder Miterbe gegenüber den anderen verpflichtet ist, an notwendigen Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Verwaltung mitzuwirken, kann die Mitwirkung notfalls auch klageweise erzwungen werden. Gerichtliche Auseinandersetzungen sollten aber nur als Notfallmaßnahme verstanden werden, dass sie erfahrungsgemäß in der Praxis wenig zielführend sind.

Eine Ausnahme besteht bei Maßnahmen der Notverwaltung, die jeder Miterbe zur Erhaltung des Nachlasses allein treffen kann (§ 2038 Abs. I S. 2 BGB). Eine alleinige Entscheidung ist aber nur erlaubt, wenn der Miterbe die Zustimmung seiner Miterben vorher nicht mehr einholen kann. Zur Notwendigkeit muss also die Dringlichkeit der Maßnahme hinzukommen. Zugleich muss die Maßnahme zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören. Beispiel: Der Sturm hat Teile des Daches abgedeckt. Der Miterbe, der den Schaden entdeckt und seine Miterben nicht erreichen kann, beauftragt angesichts des Dauerregens sofort den Dachdecker mit der Reparatur. Die Reparaturkosten gehen zu Lasten des Nachlasses.

Ich will, dass alles so bleibt. Kann ich alles blockieren und den Familienbesitz erhalten?

Erbengemeinschaften sind nach der Vorstellung des Gesetzes nicht von Dauer. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB).

Auseinandersetzung bedeutet, dass der Nachlass aufgelöst und eine dazugehörige Immobilie verkauft oder in letzter Konsequenz teilungsversteigert wird. Wenn ein Miterbe also möchte, dass alles so bleibt, wie es ist, kann er dennoch die Auseinandersetzung nicht verhindern. Will er den Familienbesitz (Immobilie) erhalten, muss er die Immobilie selbst erwerben und seine Miterben auszahlen. Dieses Ziel ließe sich erreichen, wenn der Erblasser ein Testament errichtet und darin bestimmt, dass die Erben die Immobilie z.B. für zehn Jahre nicht verkaufen dürfen.

Grundstücke und Immobilien in der Erbengemeinschaft

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Ich will die Immobilie verkaufen. Welche Möglichkeiten habe ich?

Soll die Immobilie verkauft werden, müssen alle Miterben einverstanden sein. Verweigert ein Miterbe die Zustimmung, muss der Verkauf unterbleiben. Insoweit ist das Recht des Miterben, als Eigentümer nach eigenem Gutdünken über die Immobilie entscheiden zu können, vorrangig.

Kommt eine Einigung nicht in Betracht, bleibt einem verkaufswilligen Miterben nur die Möglichkeit, die Teilungsversteigerung beim örtlich zuständigen Amtsgericht zu beantragen. Dann wird die Immobilie in einem öffentlichen Versteigerungsverfahren versteigert. Derjenige Interessent, der im Versteigerungstermin das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Der Versteigerungserlös wird in der Erbengemeinschaft verteilt.

Ich will das Objekt haben. Wie stelle ich das an?

Möchte einer der Miterben die Immobilie für sich selbst haben, statt Wohneigentum am freien Markt zu kaufen, einigt er sich im Idealfall mit den Miterben. Im Regelfall wird er die Miterben auszahlen müssen und erhält im Gegenzug das alleinige Eigentum an der Immobilie übertragen.

Soweit der Nachlass über die Immobilie hinaus liquide ist, sollte eine Einigung unproblematisch sein. Dann erhält ein Miterbe die Immobilie, während der Rest des Nachlasses auf die anderen Miterben aufgeteilt wird. Problematisch wird es dann, wenn die Immobilie nahezu den gesamten Nachlass ausmacht. In diesem Fall muss der interessierte Miterbe die anderen zwangsläufig auszahlen. Soweit ihm die dafür notwendige Liquidität fehlt, muss er den Betrag über ein Bankdarlehen finanzieren, was wiederum ausreichende persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse voraussetzt. Kommt mit den Miterben keine Einigung zustande, bleibt auch hier nur der Weg der Teilungsversteigerung.

In der Teilungsversteigerung kann jeder Miterbe selbst ein Gebot abgeben und damit, wenn sein Gebot nicht überboten wird, selbst Eigentümer der Immobilie werden. Auf die Mitwirkung der anderen Miterben kommt es dann nicht an. Eigentümer wird er allein infolge des Zuschlags im Versteigerungstermin. Der Erlös gebührt der Erbengemeinschaft und wird aufgeteilt, so dass auch der Ersteher der Immobilie als Erbe seinen Anteil erhält.

Ich habe einen potentiellen Käufer, wie bekommt er die Immobilie?

Kann einer der Miterben einen Kaufinteressenten für die Immobilie benennen, einigen sich im Idealfall alle Miterben darauf, die Immobilie an diesen Interessenten freihändig zu verkaufen. Erfahrungsgemäß lässt sich auf diesem Wege der bestmögliche Verkaufserlös erzielen. Verweigert ein Miterbe seine Zustimmung, bleibt auch hier nur der Weg der Teilungsversteigerung, in der der am Kauf interessierte Dritte das höchste Gebot abgeben muss und dann Eigentümer der Immobilie werden kann.

Eine Möglichkeit könnte auch darin bestehen, dass der verkaufswillige Miterbe an den Kaufinteressenten seinen Anteil am Nachlass verkauft und einen Erbschaftskaufvertrag schließt. Dann wird der Interessent zunächst Teil der Erbengemeinschaft und erwirbt damit auch den Anteil an der Immobilie.

Allerdings ist er dann durch die gesamthänderische Bindung in der Erbengemeinschaft wiederum daran gehindert, eigenständig über die Immobilie zu verfügen. Will er alleiniger Eigentümer der Immobilie werden, müsste er sich mit den Miterben verständigen oder letztlich wiederum die Teilungsversteigerung in die Wege leiten. Dieser Weg kann durchaus zweckmäßig sein, wenn die Situation durch die Person des Miterben bedingt ist und die Miterben den Verkauf der Immobilie an den Kaufinteressenten nur deshalb verweigern, weil ihnen einer der Miterben nicht genehm ist, während sie sich mit die in der Erbengemeinschaft eintretenden Dritten verständigen können.

Fazit:  Was soll ich jetzt tun?

Pauschale Empfehlungen gibt es nicht. Es kommt immer auf die Umstände im Einzelfall an. Vor allem kommt es darauf an, wie die Miterben miteinander umgehen und klarkommen. Persönliche Animositäten können jede Entscheidungsfindung blockieren. Dies Problem lässt sich dadurch regulieren, dass ein Miterbe seinen Anteil am Nachlass an einen Dritten verkauft und damit aus der Erbengemeinschaft ausscheidet. Der Dritte, der dann in der Erbengemeinschaft eintritt, braucht sich im Idealfall nicht mit jenen Animositäten herumschlagen und kann den Verkauf oder die Nutzung der Immobilie mit den Miterben nach Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit besprechen. Erfahrungsgemäß finden sich dann Lösungen, die vorher nicht denkbar waren.