Erbteil verkaufen: Erbengemeinschaft sofort verlassen

Hier schreibt Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
 
Bitte beachten Sie meine rechtlichen Hinweise für diese Webseite. Der Inhalt dient ausschließlich der allgemeinen Information und Bildung sowie zur Unterhaltung. Für eine verbindliche Auskunft wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder vergleichbaren Experten auf dem jeweiligen Fachgebiet.

Grundlagen zur Erbengemeinschaft, dem Erbteil und zum Verkauf des Erbteils

Darum sollten Sie überlegen Ihren Erbanteil zu verkaufen!

Die Interessen, seinen Erbanteil zu verkaufen, können vielfältig sein. Haben mehrere Personen zusammen geerbt, so entsteht damit eine Erbengemeinschaft. Hierbei handelt es sich um eine sog. Gesamthandsgemeinschaft, d.h. alle in der Erbschaft enthaltenen Gegenstände gehören ihnen gemeinschaftlich. Kein Miterbe kann über einen einzelnen Gegenstand verfügen. Solange die Erbengemeinschaft besteht, sind alle Miterben zur gemeinschaftlichen Verwaltung des Nachlasses verpflichtet und haften auch für die Nachlassverbindlichkeiten.

Die Höhe des Anteils an der Erbengemeinschaft bestimmt sich nach der jeweiligen Erbquote. Dieser Anteil an der Gemeinschaft wird als Erbteil bezeichnet und bestimmt auch das Stimmrecht, das der einzelne Miterbe innerhalb der Gemeinschaft bei Beschlüssen hat. In der Regel benötigt die Erbengemeinschaft zur Handlungsfähigkeit mindestens einen Mehrheitsbeschluss, also über 50% der Erbanteile.

Erbanteil verkaufen: das sollten Sie wissen

Sie können sich die Infografik gerne auch downloaden.

Ausstieg aus der Erbengemeinschaft durch Verkauf des Erbteils

Die Erbengemeinschaft ist nicht auf Dauer gerichtet. Ihr explizites Ziel ist die Auflösung, sog. Auseinandersetzung. Hierzu vereinbaren die Erben vertraglich, wie die gesamte Erbschaft unter ihnen verteilt werden soll. Der Jurist spricht von der Erbauseinandersetzungsvereinbarung. Meist läuft dies aber nicht konfliktfrei ab, vielmehr verfolgt jeder Miterbe bestimmte Interessen, die mit den Interessen der übrigen Erben kollidieren können. Schnell entsteht eine derart verkeilte Situation, dass eine Auflösung in weite Ferne rückt. Nicht selten steht an deren Ende die Teilungsversteigerung der Immobilien und Grundstücke – eine Situation, die sich der Erblasser bestimmt nicht gewünscht hat.

Ein Ausweg aus diesem Dilemma kann der Verkauf des eigenen Erbteils sein, der sog. Erbteilskauf. Hierbei verkauft und überträgt der Erbe seinen Erbteil im Wege eines notariellen Vertrages an entweder einen der anderen Miterben oder einen außenstehenden Dritten und steigt damit unmittelbar aus der Erbengemeinschaft aus. Dieser Verkauf ist jederzeit und vor allem auch ohne Zustimmung der übrigen Miterben möglich. Sie sind ausreichend durch ihr gesetzliches Vorkaufsrecht geschützt. Diese Möglichkeit kann im Endeffekt auch vom Erblasser nicht ausgeschlossen werden, ein dingliches Veräußerungsverbot würde an § 137 BGB scheitern.

Wichtig: der Verkauf des Erbteils darf nicht mit dem Verkauf von einzelnen Gegenständen aus dem Nachlass verwechselt werden. Da die Erbengemeinschaft eine Gesamthandsgemeinschaft darstellt, gehört keinem der Miterben ein Gegenstand alleine, den er einfach verkaufen könnte. Vielmehr gehört „alles allen“, d.h. jeder Miterbe ist an jedem Gegenstand des Nachlasses in der Höhe seines Erbteils beteiligt. In Folge dessen kann er auch keinen Gegenstand des Nachlasses einfach verkaufen, er ist dafür auf die Mitwirkung der übrigen Miterben angewiesen.

Der Verkauf des Erbteils ist des weiteren abzugrenzen vom Verkauf des Erbrechts. Hierbei handelt es sich um eine Vereinbarung noch zu Lebzeiten des Erblassers, in der jemand gegen Ausgleichszahlung auf sein Erbrecht verzichtet und damit umgangssprachlich sein Erbe verkauft.

Besteht hingegen garkeine Erbengemeinschaft, sondern gibt es nur einen Alleinerben, so kann dieser statt der Erbteile die gesamte Erbschaft verkaufen.

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Kann ich meinen Erbteil auch verschenken?

Ja, natürlich können Sie ihren Erbteil auch verschenken. Beachten Sie aber, dass beim Beschenkten ein Vermögenszuwachs eintreten wird, der von diesem auch versteuert werden muss. Gleiches gilt auch für eine gemischte Schenkung, wenn der Verkauf des Erbteils unter Wert erfolgt. Auch hier muss der Minderpreis versteuert werden.

Für den Fall der Schenkung des Erbteils erhalten die übrigen Miterben auch kein Vorkaufsrecht, d.h. sie sind nicht davor geschützt, dass ein Dritter in die Erbengemeinschaft aufgenommen wird. Dies ergibt sich aus § 2034 BGB, der das Vorkaufsrecht nur im Falle eines Verkaufs vorsieht. Die Rechtsprechung ist hier auch eindeutig, eine ausdehnende Anwendung der Vorschrift ist nicht statthaft. Wohl aber muss es sich um eine echte Schenkung handeln, ein verkappter Verkauf hingegen ist trotzdem erfasst.

Kann ich auch die Erbengemeinschaft verkaufen?

Letztlich ist das nur ein begrifflicher Unterschied. Spricht man davon die Erbengemeinschaft zu verkaufen, so handelt es sich rechtlich gesehen auch hier um den Verkauf des eigenen Erbteils. Der Erbteil beschreibt den eigenen Anteil an der Erbengemeinschaft. Erbteil verkaufen oder Erbengemeinschaft verkaufen meint also in der Praxis das gleiche. Einzig dann, wenn alle Miterben gemeinsam ihre Erbteile verkaufen wollen, können sie stattdessen diese Erbschaft verkaufen. Dann kann man in der Tat davon sprechen, dass die Erbengemeinschaft verkauft wird.

Was ist der Unterschied zwischen dem Verkauf der Erbschaft und Verkauf des Erbteils?

Beim Erbschaftskauf verkauft der Alleinerbe die gesamte Erbschaft. Er kann keinen Erbanteil verkaufen, da sein Anteil an der Erbschaft 100 Prozent beträgt. Verkauft wird die Erbschaft als Gesamtheit der zum Nachlass gehörenden Vermögenswerte.

Erbschaften, die den Erben reich und zufrieden machen, sind nicht die Regel. Wer erbt, sieht sich möglicherweise einer Reihe von Aufgaben und Problemen ausgesetzt. Insbesondere dann, wenn der Erblasser testamentarische Verfügungen hinterlassen hat, ergeben sich für den Erben manche unangenehmen oder belastenden Pflichten. So kann es sein, dass der Erblasser einen Testamentsvollstrecker eingesetzt und ihm die Aufgabe übertragen hat, den Nachlass nach seinen Vorgaben zu verwalten und den Erben mehr oder weniger zu bevormunden. Oder ist der Erbe als Alleinerbe eingesetzt und bestehen Pflichtteilsrechte eines gesetzlichen Erben, muss der Alleinerbe ein Inventarverzeichnis des Nachlasses erstellen, dem Pflichtteilsberechtigten Auskunft erteilen und notfalls Nachlasswerte versilbern, um die Pflichtteilsansprüche zu befriedigen. Müssen dazu einzelne Vermögenswerte, insbesondere Immobilien oder Unternehmensbeteiligungen, wertmäßig erfasst und bewertet werden, sind Streitigkeiten vorprogrammiert. Will sich der Erbe diesen Belastungen entledigen, sollte er den Verkauf der Erbschaft ins Auge fassen.

Der Erbschaftskauf ist ein Kaufvertrag mit erbrechtlichen Besonderheiten. Der Erbschaftskaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Andernfalls ist der Vertrag nichtig und kann auch nicht durch Erfüllung geheilt werden. Im Außenverhältnis gegenüber Gläubigern haften Erwerber und Erbe als Verkäufer gemeinsam als Gesamtschuldner. Die Erbschaft kann nur der Alleinerbe verkaufen. Als Miterbe einer Erbengemeinschaft kann man lediglich seinen Erbanteil verkaufen.

Abzugrenzen ist der Verkauf der Erbschaft damit vom Verkauf des Erbteils und vom Verkauf einzelner Nachlassgegenstände.

Wirtschaftliche Grundlagen für den Verkauf des Erbteils

Kommt Ihr Erbteil für einen Verkauf in Betracht?

Erbengemeinschaften sind kein einfaches Terrain. Vor einem Verkauf müssen drei Dinge verlässlich geklärt sein:

• Es besteht eine Erbengemeinschaft; Alleinerben können eigenständig die Erbschaft verkaufen
• Die Erben stehen fest, ein Erbschein wurde erteilt
• Die Erbschaft wurde inhaltlich aufgearbeitet, Vermögen und Schulden sind bekannt
• Deutsches Erbrecht ist anwendbar

Sind die genannten Voraussetzungen nicht absolut vertrauenswürdig erfüllt und nachweisbar, kommt ein Verkauf Ihres Erbteils kaum in Betracht. Aus Erfahrung weiß ich, dass dies gerade bei größeren Erbengemeinschaften durchaus auch drei und mehr Jahre nach Anfall der Erbschaft dauern kann.

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Ist ihre Erbengemeinschaft noch nicht so weit? Tragen Sie sich einfach in meinen Newsletter am Ende der Seite ein. Ich halte Sie über aktuelle Entwicklungen auf dem Laufenden.

Weiterhin rate ich Ihnen, sich mit den Grundlagen des Erbrechts und der Erbengemeinschaft vertraut zu machen. Sie sollten mit den Begebenheiten rund um die Verwaltung des Nachlasses und den gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten zur Auseinandersetzung vertraut sein. Dies erlaubt ihnen eine solide Einschätzung ihrer rechtlichen Lage und hilft damit bei der Diskussion und Verhandlung mit den übrigen Miterben

Ist Ihr Erbanteil wirtschaftlich interessant?

Hart aber fair! Nicht jeder Erbteil eignet sich für einen Verkauf. In der Praxis sind Erbteile dann für Käufer interessant, wenn Sie Grundbesitz (Grundstücke und/oder Häuser) in Großstädten wie Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln oder Düsseldorf enthalten. Besonders interessant ist der Altbaukauf, d.h. Altbau-Immobilien sind Teil der Erbschaft. Gerade in Metropolen steigt die Nachfrage nach zentral gelegenen Altbauten Jahr für Jahr an. Dies bereitet ihnen eine hervorragende Verhandlungsposition beim Verkauf des Erbteils. Liegt ihre Immobilie weder im Einzugsgebiet einer Großstadt noch ist sie bautechnisch besonders interessant? In der Regel wird der Erbteil für potentielle Käufer dann leider nicht in Betracht kommen. Aber versuchen kann man es natürlich trotzdem.

Auf die Schuldensituation und die bestehenden Nachlassverbindlichkeiten hingegen kommt es kaum an. Hier ist vielmehr Transparenz ausreichend. Denn der Erwerber des Erbteils kann die Belastungen auf dem Nachlass in seine Bewertung und damit in den Kaufpreis, den er bereit ist zu bezahlen, mit einbeziehen. Ganz im Gegenteil, Nachlässe mit hohen Verbindlichkeiten sind für juristisch versierte Käufer unter Umständen sogar besonders interessant, da sie durch Aufarbeitung der rechtlichen Lage Ansprüche auch abwehren können.

Was ist ein angemessener Preis für meinen Erbteil?

Die Preisfindung ist in der Tat nicht ganz einfach. Neben einer Bewertung des Vermögens sind zum einen die bereits bekannten Verbindlichkeiten zu berücksichtigen. Weiterhin ist zu bedenken dass der Käufer das Risiko mit übernimmt, dass neue, derzeit noch unbekannte Verbindlichkeiten aufkommen. Auch für diese muss der Erbteilskäufer einstehen. Für die Bewertung des Vermögens versucht man möglichst einen Marktpreis zu finden. Bei Immobilien kann dies beispielsweise im Wege eines Gutachtens erfolgen oder man kann selbige auch auf den bekannten Plattformen wie Immoscout, Immowelt usw. einstellen und sehen welche Angebote gemacht werden. Am Schluss muss aus den bekannten Aktiva und Passive zusammen mit dem übernommenen Risiko ein Gesamtpaket geschnürt werden.

• Mehr zum Thema Erbteil bewerten

Bereiten Sie Informationen über die Erbengemeinschaft auf

Der Erbschein wurde erteilt und es ist klar, was in der Erbschaft steckt? Dann sollten Sie diese und weitere Informationen detailliert aufbereiten. Nur wenn transparent dargestellt wird, welche Vermögensgegenstände und Schulden die Erbschaft enthält, ist das für einen potentiellen Käufer interessant.

Nachfolgende Unterlagen gehören in jedem Fall dazu:

• Kopie des Erbscheins sowie ggf. Testaments
• Kommunikation mit dem Nachlassgericht
• Amtliche Feststellungen jeglicher Art
• Nichtamtliche Dokumente, z.B. Ergebnisse aus Recherchen von Erbenermittlern
• Alle Aktiva: Informationen über Konten, Grundstücke, Immobilien
• Alle Passiva: Auflistung der Schulden
• Gibt es Vermächtnisnehmer, ggf. sogar Personen, denen ein Vorausvermächtnis zusteht
• Hintergrundinformationen zu besonderen Risiken oder Chancen einzelner Nachlassgegenstände

Welche Positionen alles in die Aktiva, Passiva und Risiko-Chancen gehören, lesen Sie in meinem Artikel Erbteil bewerten.

Umso transparenter Sie sind und umso einfacher der Inhalt der Erbschaft für Dritte zu verstehen ist, desto größer sind die Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf Ihres Erbteils. Dokumente mit hoher Glaubwürdigkeit, z.B. Abschriften, fördern dies nochmal zusätzlich. Unterschätzen Sie diesen wichtigen Teilschritt nicht, kein Erwerber wird sich in eine Erbengemeinschaft einkaufen, wenn ihm die Fakten nicht klar sind. Der Kaufpreis ist ja meist nicht unerheblich.

Rechtliche Grundlagen beim Verkauf von Erbteilen

Begriffsklärung “Was ist ein Erbteil”: Erbteil vs. Erbanteil vs. Gesetzlicher Erbteil vs. Pflichtteil

Eine Reihe von Begriffen wird häufig wechselseitig benutzt. Was steckt korrekterweise hinter jeder Verwendung?

• Erbteil bzw. Erbanteil: die beiden Begriffe können wechselseitig genutzt werden und bezeichnen das gleiche. Richtigerweise würde man vom Erbteil sprechen, nicht vom Erbanteil. Aber das ist nicht weiter problematisch. Beim Erbteil handelt es sich um den Anteil, den ein Erbe am Nachlass des verstorbenen Erblassers hält. Er entsteht mit Eintritt des Todes und stellt eine sog. dingliche Rechtsposition dar – laienhaft ausgedrückt etwas ähnlich zum Eigentum. Wie groß der Erbteil ist, bestimmt sich nach der erbrechtlichen Verfügung des Erblassers, entweder Testament oder Erbvertrag, oder mangels Verfügung nach Gesetz. Mehr zum Thema Erbanteil

• Gesetzlicher Erbteil: Hat der Erblasser nicht über seinen Nachlass bestimmt, so tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Die Höhe der Erbteile ergibt sich dann aus dem Gesetz. Man spricht hier auch vom gesetzlichen Erbteil. Die Höhe ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad und richtet sich nach den sog. Ordnungen. Erben erster Ordnung sind z.B. die Abkömmlinge, also Kinder, Enkelkinder, Urenkel usw. Mehr zum Thema Gesetzliche Erbfolge

• Pflichtteil: Häufig verwechselt wird der Erbteil mit dem Pflichtteil. Hierbei handelt es sich allerdings gerade nicht um einen Erbteil, sondern lediglich um einen Anspruch gegen den oder die Erben auf Geldzahlung in Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbrechts. Der Pflichtteilsberechtigte wird also kein Erbe. Jeder Erbe kann jederzeit seine Erbschaft ausschlagen und stattdessen den Pflichtteil verlangen, wenn er vom Erblasser geringer bedacht wurde. In diesem Zusammenhang hört man auch gerne, dass sich der Sohn oder die Tochter ihren “Erbteilsanspruch auszahlen lassen”. Hierunter ist zu verstehen, dass der Erblasser noch zu Lebzeiten einem Abkömmling meist einen größeren Betrag an Geld zukommen lässt, dieser dann im Gegenzug auf sein Erbrecht und seinen Pflichtteil (notariell) verzichtet. Damit soll ihm meist der Start in die eigene Selbständigkeit oder der Kauf einer Wohnung ermöglicht werden. Wichtig zu wissen ist aber, dass man niemals einen Anspruch auf ein vorzeitiges Erbe hat. Nur wenn der zukünftige Erblasser dies auch will, kann man gemeinsam vorab „den Erbteil auszahlen“. Mehr zum Thema Pflichtteil

Kann der Käufer des Erbteils nur eine natürliche Person sein oder auch eine juristische?

Beides ist möglich, auch eine GmbH oder eine englische Limited kann Käufer eines Erbteils sein. Dies erlaubt es dem Erbteilskäufer insbesondere nicht voll in die Haftung für Nachlassverbindlichkeiten einsteigen zu müssen. Kauft nicht er sondern seine GmbH den Erbteil, so ist die Haftung in der Regel auf das Vermögen der juristischen Person beschränkt. Natürlich können auch Personengesellschaften, z.B. eine oHG, einen Erbteil kaufen.

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Ich lebe im Ausland. Wie läuft für mich ein Verkauf des Erbteils ab?

Die Möglichkeiten zum Verkauf des Erbteils richten sich nach dem Erbrecht, das auf den Nachlass Anwendung findet. Die Erbfolge unterliegt grundsätzlich dem Recht des Staates, dessen Staatsangehörigkeit der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes besaß (Art. 25 EGBGB). War dies Deutschland, so beurteilt sich die Möglichkeit zum Verkauf nach deutschem Recht, d.h. der Erbteil kann frei an einen anderem Miterben oder einen Dritten verkauft werden (Vorkaufsrecht greift natürlich auch hier).

Da der Verkauf notariell erfolgen muss, ist dieses Formerfordernis einzuhalten. Dies bedeutet nicht zwingend, dass die Beurkundung auch in Deutschland vor einem deutschen Notar geschehen muss. Solange ein ausländischer Notar dem deutschen Notar gleichwertig ist, kann auch er die Beurkundung vornehmen. Anerkannt ist Gleichwertigkeit für Notare aus den Niederlanden, der Schweiz sowie Österreich. In allen anderen Länder ist anzuraten einen deutschen Notar aufzusuchen. Ist dies z.B. aufgrund der örtlichen Entfernung zu Deutschland schwierig, bietet es sich an einen Vertreter zu bevollmächtigen, der dann vor einem deutschen Notar die beurkundete Erklärung zum Verkauf des Erbteils abgibt.

So haften der Käufer und der Verkäufer von Erbteilen für Nachlassverbindlichkeiten

Der Alleinerbe kann seine Erbschaft verkaufen, der Miterbe verkauft seinen Erbteil. Sind Sie Alleinerbe, erfüllen Sie den Vertrag durch Übertragung der einzelnen Erbschaftsgegenstände, als Miterbe durch Übertragung Ihres Erbanteils. Verkaufen Sie Ihren Erbanteil, muss das Gesetz die Frage klären, wer nach Abschluss des Erbschaftskaufvertrages für eventuell bestehende oder nachträglich auftauchende Nachlassverbindlichkeiten haftet. Gerade derjenige, der als Gläubiger begründete Ansprüche gegen den Nachlass geltend macht, muss sich fragen, an wen er sich halten kann, wenn Sie als Erbe Ihren Erbanteil verkaufen. Die Rechtslage erweist sich als schwer verständlich.

Grundsatz 1 – Der Käufer haftet ab Vertragsabschluss: Vom Zeitpunkt des Abschlusses des Erbschaftskaufvertrages haftet der Erwerber gegenüber den Nachlassgläubigern für Nachlassverbindlichkeiten. Die Haftung des Erwerbers gegenüber den Gläubigern kann nicht durch Vereinbarung ausgeschlossen oder beschränkt werden (§ 2382 BGB). Es kommt auch nicht darauf an, ob der Vertrag erfüllt wurde, z.B. durch die Übergabe von Erbschaftsgegenständen.

Grundsatz 2 – Die Haftung der Verkäufers besteht weiter fort: Ungeachtet der Tatsache, dass der Erwerber ab dem Abschluss des Erbteilskaufvertrages für Nachlassverbindlichkeiten haftet, besteht die Haftung des Verkäufers für Nachlassverbindlichkeiten auch nach Abschluss des Kaufvertrages fort. Auch diese Haftung kann vertraglich mit dem Erwerber nicht ausgeschlossen oder beschränkt werden (§ 2382 BGB).

Daraus ergibt sich die Konsequenz, dass der Gläubiger einer Nachlassverbindlichkeit sich aussuchen kann, ob er den Erwerber des Erbanteils oder den Verkäufer des Erbanteils in Anspruch nehmen will. Erwerber und Verkäufer haften gleichermaßen als Gesamtschuldner für Nachlassverbindlichkeiten. Der Grund ist einleuchtend: Die Gläubiger hätten keine Möglichkeit mehr, auf vielleicht wertvolle Nachlasswerte zuzugreifen, wenn diese über den Erbteil verkauft wurden. Zugleich ist aber der Erwerber im Besitz der Nachlasswerte. Würde er nicht haften, gingen die Gläubiger auch insoweit leer aus. Das Gesetz schiebt so Vermögensverschiebungen einen Riegel vor.

Grundsatz 3 – Im Innenverhältnis haftet letztlich der Käufer des Erbteils: Der Erwerber ist dem Verkäufer im Innenverhältnis gegenüber verpflichtet, die Nachlassverbindlichkeiten zu erfüllen. Diese Pflicht besteht nur dann nicht, wenn der Verkäufer dafür haftet, dass Nachlassverbindlichkeiten nicht bestehen. Damit ist gemeint, dass der Verkäufer dafür geradestehen muss, dass der Erbanteil nicht durch Vermächtnisse, Auflagen, Pflichtteilslasten, Ausgleichspflichten oder Teilungsanordnungen in seiner Werthaltigkeit eingeschränkt ist.

Die Konsequenz ist, dass derjenige, zu dessen Gunsten der Erblasser ein Vermächtnis ausgesetzt hat, als Gläubiger dieser Nachlassverbindlichkeit sowohl den Erwerber des Erbanteils als auch den Verkäufer in Anspruch nehmen und das Vermächtnis beanspruchen kann. Möchte der Käufer im Innenverhältnis zum Erwerber diese Haftung ausschließen, so können Käufer und Verkäufer eine entsprechende Vereinbarung treffen. Im Außenverhältnis zum Vermächtnisnehmer (Gläubiger) bleibt diese Vereinbarung jedoch wirkungslos.

Der Erwerber kann seine Haftung nach den Vorschriften über die Beschränkung der Erbenhaftung im Wege der Nachlassverwaltung und der Nachlassinsolvenz begrenzen. Eine bereits beim Verkäufer eingetretene unbeschränkte Haftung muss er jedoch übernehmen.

Rechtsstellung des Verkäufers und des Erwerber nach dem Verkauf des Erbanteils

Möchten Sie Ihren Erbteil schnell liquide machen oder sich aus einer ungeliebten Erbengemeinschaft verabschieden, können Sie ihren Erbteil verkaufen. Verkaufen können Sie nur Ihren Anteil am gesamten Nachlass, nicht aber einzelne Nachlassgegenstände. Auch nach dem Verkauf bleiben Sie formal Erbe des Erblassers, haben aber am Nachlass keine Rechte mehr. Die Erbengemeinschaft setzt sich in der Folge mit dem Erwerber Ihres Erbteils auseinander.

Was ist der Erbschaftskauf für ein Vertragstyp?

Der Erbschaftskauf ist ein Kaufvertrag. Der Erwerber Ihres Erbanteils ist verpflichtet, Ihnen den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen. Sie treten Ihre Rechte, die sich im Hinblick auf Ihren Erbanteil in der Erbengemeinschaft ergeben, an den Erwerber ab. Da der Erbschaftskauf mit Besonderheiten verbunden ist, regelt das Gesetz gewisse Abweichungen von den allgemeinen Vorschriften des Kaufrechts.

Risiko des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung

Die wichtigste Abweichung von den allgemeinen Vorschriften des Kaufrechts sind die Regelungen über die Gefahr des zufälligen Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung von Erbschaftsgegenständen. Vom Abschluss des Erbschaftskaufvertrages ist der Erwerber in der Verantwortung (§ 2380 BGB).

Haftung des Verkäufers für Sachmängel

Auch für Sachmängel haften Sie als Verkäufer gegenüber dem Erwerber nur eingeschränkt.

Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel

Wenn Sie Ihren Erbanteil verkaufen, haften Sie dafür, dass der Erwerber das Erbrecht ohne Einschränkungen nutzen kann. Als Verkäufer haften Sie insbesondere dafür, dass keine Nacherbschaft und Testamentsvollstreckung angeordnet ist, keine Vermächtnisse, Auflagen, Pflichtteilslasten, Ausgleichspflichten oder Teilungsanordnung bestehen (§ 2376 Abs. I BGB).

Sicherung des Erbteilskaufs – Wie sichere ich mich als Käufer ab?

Die beste Sicherung bei Abschluss eines Erbteilskaufvertrages ist, dass der Verkäufer ehrliche Angaben macht und möglichst nichts verschweigt, was die Werthaltigkeit des Erbanteils mindert. Immerhin wird die Erbschaft in dem Zustand verkauft, in dem sie sich zur Zeit des Vertragsabschlusses befindet. Als Erwerber sollten Sie realistische Erwartungen hegen und nicht spekulieren.

Um die Risiken einzuschränken, fordert das Gesetz die notarielle Beurkundung des Erbschaftskaufs (§ 2371 BGB). Einerseits soll der Erbe vor unüberlegten Vertragsabschlüssen geschützt werden, andererseits soll der Erwerber davor bewahrt werden, blind etwas zu kaufen, das er später vielleicht bereut. Wird die Form nicht eingehalten, ist der Vertrag nichtig. Ob ein nicht notariell beurkundeter Vertrag dadurch geheilt wird, dass er durch die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft erfüllt wird, ist in der Rechtsprechung streitig. Soweit zum Nachlass eine Immobilie gehört, deren Verkauf ohnehin notariell beurkundet werden muss, dürfte jedenfalls ein nicht formwirksam vereinbarter Erbteilskauf durch die notarielle Beurkundung des Immobilienkaufvertrages geheilt werden können.

Ansonsten ist im notariell beurkunden Erbteilskaufvertrag zu vereinbaren, dass sich der Verkäufer verpflichtet, dem Erwerber alle Informationen zuteilwerden zu lassen, die er benötigt, um den angekauften Erbteil geltend zu machen und sich mit der Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen. Um dies zu gewährleisten, sollten Erwerber darauf bedacht sein, möglichst viele Informationen über den Nachlass zu erhalten und diese soweit als möglich auch zu überprüfen. Geht es um Immobilien, sollte die Einsichtnahme in Grundbuch und Katasterplan selbstredend sein. Zur Einschätzung der Werthaltigkeit einer Immobilie wäre auf einem Verkehrswertgutachten zu bestehen, auf dessen Grundlage der Kaufpreis für den Erbteil festgesetzt wird.

Risiken beim Verkauf des Erbteils

Die Risiken bei Verkauf ihres Erbteils sind überschaubar – aber es gibt sie! So können Unklarheiten über den Inhalt und Wert der Erbschaft dazu führen, dass der Kaufpreis zu niedrig angesetzt wird. Auch wenn später neue Erben ermittelt werden und der ursprüngliche Erbschein damit unrichtig wird, können finanziell nicht unerhebliche Folgen auf den Verkäufer zukommen. Vieles ist auch eine Frage der Ausgestaltung der Erbteilskaufvertrages.

Ein besonderes Risiko aber können Sie vertraglich nicht regeln: Die Haftung für Nachlassverbindlichkeiten bleibt auch nach dem Verkauf weiter bestehen. Im Innenverhältnis gegenüber dem Käufer werden Sie die Haftung zwar auf diesen übertragen, aber nach außen bleiben Sie weiter voll in der Pflicht.

• Mehr zum Thema Risiken beim Verkauf des Erbteils

Risiken beim Kauf von Erbteilen

Im Gegensatz zum Verkauf sind die Risiken bei Kauf von Erbteilen durchaus erheblich. Insbesondere ist er beim Rückgriff auf den Verkäufer immer darauf angewiesen, dass dieser auch zahlungsfähig ist. Die beste vertragliche Regelung hilft nichts, wenn man als Käufer auf den Kosten sitzen bleibt.

Naheliegend ist natürlich, dass der Käufer sich im Wert der Erbschaft schlicht irrt und beispielsweise eine Immobilie zu hoch bewertet. Aber es kommen auch ganz andere Risiken zum Tragen. Zu nennen sind beispielsweise die Risiken, dass weitere, bislang unbekannte Erben auftauchen und damit der Erbteil an Wert verliert. Oder dass es nicht unerhebliche Schulden auf dem Nachlass gibt, die nicht bekannt waren. Auch Zuwendungen des Erblassers zu Lebzeiten an den Verkäufer des Erbteils können zu Ausgleichsansprüchen der übrigen Miterben führen.

Nichtsdestotrotz: da der Verkaufspreis für einen Erbteil häufig deutlich unterhalb der Summe der Verkehrswerte der Nachlassgegenstände liegt, ist ein gewisses Risiko mit eingepreist. Dem muss man sich als Erbteilskäufer schlicht bewusst sein.

• Mehr zum Thema Risiken beim Kauf von Erbteilen

Steuerliche Aspekte rund um den Kauf und Verkauf von Erbteilen

Eine Darstellung der unterschiedlichen Steuerarten, die auf eine Erbengemeinschaft zukommen, lesen Sie in meinem Beirag Steuern in der Erbengemeinschaft: Welche Erbschaftssteuern fallen an? Wer muss handeln? Sind Sie an Ausführungen zum BFH-Urteil hinsichtlich der Einkommenssteuerpflicht beim Kauf von Erbteilen und Weiterverkauf der Erbimmobilien interessiert, so empfehle ich meinen Beitrag Keine Einkommenssteuer für den Verkauf geerbter Immobilien – gilt auf für Erbteilskaufer!

Praxistipps: So gelingt der Verkauf des Erbteils

Erbteil an Miterben verkaufen: Miterben können durch den Kauf weiterer Erbteile ihre Verhandlungsposition ausbauen

Ist man am Verkauf des eigenen Erbteils interessiert, so ist es eine der schwierigsten Aufgaben, potentielle Kaufinteressenten zu finden. Daher bietet es sich im ersten Schritt an, bei Verkaufsinteresse auf die übrigen Miterben zuzugehen. Enthält die Erbschaft interessante Vermögenswerte, so kann einer oder mehrere Miterben ein großes Interesse daran haben, seinen eigenen Anteil zu erhöhen. Denn meist werden sie hier etwas unter der Summe der Marktpreise der Einzelgegenstände ihren Erbanteil erhöhen können.

Gerade auch wenn zwei Miterben beispielsweise an einem in der Erbengemeinschaft enthaltenen Grundstück oder Altbau interessiert sind, kann das Aufstocken der Anteile sehr viel Sinn machen. Können sich die beiden Miterben perspektivisch nicht über das Grundstück einigen, so wird früher oder später die Teilungsversteigerung, eine Form der Zwangsversteigerung zur Auflösung der Erbengemeinschaft, anstehen. Umso höher nun der eigene Anteil an der Gemeinschaft ist, umso höhere Preise kann man in der Versteigerung aufrufen, da man diesen „hohen“ Preis dann nur auf den Teil bezahlen muss, den man nicht eh schon hat. Faktisch bedeutet das, dass man völlig überzogene Preise aufrufen kann und damit die kleineren Miterben oder auch Dritte, die ja an der Versteigerung teilnehmen können, wirtschaftlich ausschalten kann.

Entsprechend die Empfehlung: machen Sie sich ein Bild welcher der übrigen Miterben ein Interesse haben könnte, seinen Anteil an der Erbengemeinschaft zu erhöhen und gehen Sie aktiv auf diesen zu. Unter Umständen können Sie so bereits aus der Erbengemeinschaft ausscheiden.

Gibt es einen Marktplatz, auf dem ich meinen Erbanteil verkaufen kann?

Nein, mir ist kein funktionierender Marktplatz bekannt. Es gab in der Vergangenheit einmal einen derartigen Marktplatz für Erbteile an, was aber m.W. nicht funktioniert hat. Denn bedenken Sie, Erbteile sind kein „Standard-Handelsgut“. Häufig muss die exakte Situation der Erbengemeinschaft analysiert und die rechtliche Situation verstanden werden. Kaufinteressenten, die in einer Datenbank suchen, werden diesen persönlichen Bezug daher nicht allzu häufig herstellen können. Erwarten Sie nicht, dass Sie auf einem Marktplatz wie auf ebay ihren Erbteil verkaufen können.

Abschluss des Kaufvertrages: Der Erbschaftskauf

Haben Sie einen Interessenten für Ihren Erbteil gefunden, so schließen Sie mit diesem einen notariellen Kaufvertrag über den Erbteil, den sog. Erbschaftskaufvertrag. Hierzu kontaktieren Sie direkt einen Notar, dieser wird den erforderlichen Kaufvertrag für Sie aufsetzen und anschließend beurkunden.

Der Jurist unterscheidet bei diesem Vorgang zwei Teile, die aber in der Regel in einem Vertrag gemeinsam behandelt werden. Zum einen eben den Erbschaftskauf, gesetzlich geregelt in den §§ 2371ff BGB. Dies ist ein klassischer Kaufvertrag mit dem Inhalt, dass A an B seinen Erbteil verkauft. Das Gesetz bestimmt allerdings in den §§ 2371ff BGB einige Sonderregelungen gegenüber einem Standardkaufvertrag, beispielsweise Fragen zur Forthaftung des Verkäufers. Auf der anderen Seite gibt es dann die Erfüllung dieses Kaufvertrages, die dingliche Übertragung des Erbteils, sog. Verfügung. Diese ist geregelt in § 2033 Abs. 1 BGB. Um diese juristische Feinheiten muss sich allerdings der Laie nicht kümmern, der Notar sorgt verlässlich dafür, dass der Erbschaftskaufvertrag juristisch einwandfrei aufgesetzt ist.

Weiterführende Infos: Erfahren Sie mehr zum Erbschaftskaufvertrag oder lesen Sie einen Beispiel-Kaufvertrag auf der Seite Kaufvertrag über einen Erbteil.

• Mehr zum Thema Erbschaftskauf
• Mehr zum Thema Rechtskauf
• Mehr zum Thema Beispiel-Kaufvertrag über einen Erbteil

Erforderliche Unterlagen für den Verkauf eines Erbteils

Rein rechtlich Bedarf es garkeiner Unterlagen. Der Erbteil stellt eine dingliche Rechtsposition dar, die übertragen werden kann, wenn sie besteht. In der Praxis wird der Käufer des Erbteils allerdings mindestens eine Kopie des Erbscheins als Anlage zum Kaufvertrag haben wollen, um eben genau dieses Bestehen des Erbteils besser absichern zu können. Inwiefern weitere Unterlagen dem Vertrag beigefügt werden, ist eine Frage des Einzelfalls. Im Zweifelsfall wird der Notar, der den Vertrag üblicherweise vorbereitet, hierbei unterstützen.
Davon zu unterscheiden ist die Frage, welche Unterlagen und Informationen ein potenzieller Käufer braucht um sich für einen Kauf des Erbanteils zu entscheiden und einen Kaufpreis zu ermitteln. Dazu gehören meist umfassende Informationen zum Nachlass, Kommunikation mit dem Nachlassgericht, Testament, Bankauszüge, Aufstellung der Aktiva und Passiva usw.

Wie lange dauert der Verkauf meines Erbteils?

Vom Start der Verhandlungen bis zum Fluss des Geldes sollten Sie mit ca. 4 Monaten rechnen. Zunächst muss der Vertrag aufgesetzt und verhandelt werden. Anschließend benötigen Sie einen Notartermin. Nach Abschluss des Vertrages werden die übrigen Miterben über das ihnen zustehende 2-monatige Vorkaufsrecht informiert. Erst mit Ablauf des selbigen erfolgt die Eintragung der Auflassung im Grundbuch. Ist diese erfolgt, wird im Regelfall der Kaufpreis fällig. Nach Zahlung findet dann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch statt.

Wie geht es im Anschluss an den Verkauf Ihres Erbteils weiter?

Nach dem Vertragsabschluss beim Notar wird dieser die übrigen Miterben über den Verkauf benachrichtigen. Diese haben nun die Möglichkeit, innerhalb von 2 Monaten in Ihren Verkauf einzutreten, sog. Miterbenvorkaufsrecht. Macht einer oder mehrere ihrer Miterben hiervon Gebrauch, so treten diese in den Vertrag zwischen ihnen und dem Käufer ein. Diese müssen Ihnen gegenüber nun den Vertrag erfüllen, d.h. insbesondere den vereinbarten Kaufpreis bezahlen. Wichtig beim Vorkauf ist, dass der Vorkäufer in den Vertrag so eintritt, wie er besteht, d.h. mit allen Besonderheiten die Sie mit dem Dritten vereinbart haben. Für Sie ist die Ausübung des Vorkauftsrechts also völlig unproblematisch. Sie haben ihren Erbteil weiter verkauft und bekommen den Kaufpreis, den Sie mit dem Erwerber vereinbart haben. Auch in der Abwicklung ergeben sich hieraus keine Besonderheiten für Sie. Alle erforderlichen Schritten wurden vom Notar bereits im initialen Erbteilskaufvertrag berücksichtigt, die Folgeschritte sind allein rechtstechnischer Natur und erfordern kein erneutes Mitwirken ihrerseits..

Unabhängig davon ob nun ein Miterbe sein Vorkaufsrecht ausübt oder nicht, wird im Grundbuch die sog. Auflassung eingetragen. Im Anschluss daran wird der Notar den Käufer über die Eintragung informieren und ihn auffordern, den Kaufpreis an Sie zu bezahlen. Mit Eingang der Zahlung bestätigen Sie dem Notar dies, der Käufer wird nun als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Damit ist der Verkauf abgeschlossen.

Das war´s schon. Alles in allem garnicht so kompliziert, insbesondere als der Notar alle juristische erforderlichen Schritte für Sie verlässlich – und in der Regel auch ohne Kosten für Sie – betreut.

• Mehr zum Thema Miterbenvorkaufsrecht

Weitere Optionen für den Ausstieg aus der Erbengemeinschaft

Alternativen zum Verkauf des Erbteils

Wollen Sie ihren Erbteil nicht verkaufen, aber trotzdem aus der Erbengemeinschaft ausscheiden, so kommen dafür zwei weitere Wege in Betracht:

• Alle Miterben schließen eine Auseinandersetzungsvereinbarung, d.h. eine vertragliche Regelung in der bestimmt wird, wie der Nachlass zwischen den Miterben aufgeteilt wird. Die Ausgestaltung als Vertrag setzt voraus, dass alle Beteiligten auch aktiv zustimmen. Ein Mehrheitsbeschluss ist nicht ausreichend.
• Einzelne Miterben scheiden über das – richterrechtlich anerkannte – Institut der Abschichtung und Anwachsung aus. Dies bedeutet, dass der ausscheidende Miterbe seine Beteiligung an der Erbengemeinschaft aufgibt und dafür eine Ausgleichszahlung erhält.

• Mehr zum Thema Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft
• Mehr zum Thema Abschichtung und Anwachsung

Häufige Fragen zum Verkauf des Erbteils