Miterbe verweigert Zutritt zum Haus: Optionen für Miterben in der Erbengemeinschaft

Gehört zum Nachlass eine Immobilie, werden alle Miterben zugleich Miteigentümer. Jeder Miterbe hat die gleichen Pflichten und Rechte. Verweigert ein Miterbe den Zutritt zum Haus, entweder weil er/sie selbst im Haus wohnt oder weil nur er/sie den Schlüssel hat, stehen die anderen Miterben vor der Herausforderung, wie sie selbst Zutritt zum Haus bekommen und inwieweit sie überhaupt das Recht haben, den Zutritt einzufordern.

Hier schreibt Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
 
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Welche Rechte haben Miterben in der Erbengemeinschaft hinsichtlich dem Zutritt zu Immobilien?

Sind Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft, haben Sie die gleichen Rechte und Pflichten wie jeder andere Miterbe auch. Kein Miterbe hat das Recht, eigenmächtig nach eigenem Ermessen irgendetwas zu entscheiden. Allenfalls Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung können mehrheitlich entschieden werden (z.B. Kündigung eines Mietverhältnisses bei Zahlungsverzug des Mieters). Im Ausnahmefall kann ein Miterbe auch allein entscheiden, wenn eine Maßnahme keinen Aufschub duldet (z.B. Beauftragung eines Handwerkers bei Wasserrohrbruch). Grundsätzlich ist also jeder Miterbe darauf angewiesen, dass Entscheidungen im Einvernehmen alle Miterben getroffen werden. Aus diesem Grundsatz lässt sich ableiten, welche Schritte in Betracht kommen, wenn ein Miterbe den Zutritt zu einer zum Nachlass gehörenden Immobilie verweigert.

Zutritt zur Wohnung in der Erbengemeinschaft: Ehegatte wird Alleinerbe

Die Sachlage ist klar, wenn der Erblasser testamentarisch bestimmt hat, dass der überlebende Ehegatte alleiniger Miteigentümer des Hauses wird oder die Ehegatten in einem gemeinschaftlichen Testament den überlebenden Ehegatten zum alleinigen Erben des Verstorbenen bestimmt haben. Sind beispielsweise die Kinder als Schlusserben eingesetzt wurden, hätten diese allenfalls Anspruch auf den Pflichtteil und könnten über die Immobilie erst dann bestimmen, wenn auch der überlebende Ehegatte verstorben ist. Ein Zutrittsrecht zum Haus zu Lebzeiten des überlebenden Ehegatten besteht dann nicht. Auch das Pflichtteilsrecht begründet kein Zutrittsrecht.

Zutritt zum Haus in der Erbengemeinschaft: Ehegatte wohnt als Miterbe im Haus

Schwierig ist die Situation, wenn der Erblasser Ehegatte und Kinder hinterlässt, die im Erbfall eine Erbengemeinschaft bilden, in der jeder Miterbe die gleichen Rechte und Pflichten hat. Hat der Erblasser wegen des Hauses keine testamentarische Bestimmung getroffen, könnte der im Haus wohnende Ehegatte den Zutritt von Miterben verweigern. Grund ist, dass der Ehegatte aufgrund der gesetzlichen Erbfolge selbst Miterbe ist. Verweigert der Ehegatte als Miterbe seine Zustimmung, fehlt es an einem gegenseitigen Einvernehmen in der Erbengemeinschaft. Die Konsequenz ist, dass die anderen Miterben das Haus nicht betreten können.

Im Übrigen hat der im Haus verbleibende Ehegatte das Hausrecht und kann als Miteigentümer bestimmen, wer das Haus betritt und wer das Haus nicht betreten darf. Ein Aspekt dabei dürfte auch sein, dass der überlebende Ehegatte bereits vor dem Erbfall Miteigentümer war und insoweit auch eine Art moralisches Vorrecht hat, über das Haus zu bestimmen.

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Sind die Kinder des Erblassers Miterben, ist das Haus oft zugleich deren Elternhaus. Kinder haben dann die Erwartung, dass sie das Haus betreten und über das Haus auch bestimmen dürfen. Ihr Recht ist insoweit eingeschränkt, als sich ihr Recht nur auf den Miteigentumsanteil des Erblassers bezieht, nicht aber auf den Miteigentumsanteil des überlebenden Ehegatten. Wollten die Kinder als Miterben den Zutritt zum Haus erzwingen, bräuchten Sie dafür gute Gründe und könnten im Wege einer einstweiligen Anordnung beim Amtsgericht beantragen, ihnen Zutritt zu gewähren.
Als Grund kommt in Betracht, dass die Kinder die Immobilie in Augenschein nehmen möchten, um zu entscheiden, ob Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung anstehen, die Immobilie angemessen unterhalten wird oder notwendige Sanierungsmaßnahmen zu treffen sind.

Möglich ist auch, dass die Kinder ihren Miteigentumsanteil am Haus verwerten möchten. Wahrscheinlich wird es dabei so sein, dass als Erwerber allenfalls der im Haus wohnende Ehegatte in Betracht kommt. Um einen angemessenen Kaufpreis zu vereinbaren, wären die Miterben darauf angewiesen, den Verkehrswert des Hauses einzuschätzen. Eine Teilungsversteigerung dürfte wenig Aussichten haben, da ein Dritter kaum Interesse daran haben wird, einen bloßen Miteigentumsanteil an einem Haus zu erwerben, in dem bereits eine andere Person als Miteigentümer wohnt.

Zutritt zur Immobilie in der Erbengemeinschaft: Erblasser hinterlässt eine (vermietete) Immobilie

Ist ein Miterbe im Besitz der Schlüssel einer (vermieteten) Immobilie, haben die übrigen Miterben die gleichen Rechte. War der Miterbe vom Erblasser mit der Verwaltung der Immobilie beauftragt, könnte der Miterbe den Zutritt anderen Miterben verweigern, wenn der Erblasser die klare Bestimmung getroffen hätte, dass der verwaltende Miterbe auch künftig die Verwaltung wahrnehmen soll und damit das Recht hat, zu bestimmen, wer Zutritt zum Haus hat und wer nicht.

Gibt es keine derartige Regelung, könnten die Miterben den Standpunkt vertreten, dass das Verwaltungsrecht des Miterben mit dem Erbfall erloschen ist und alle Miterben die gleichen Rechte haben. Dies gilt umso mehr, als die Miterben nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten haben. Es erschiene ungerecht, einem Miterben nur Pflichten aufzuerlegen, Rechte aber zu verweigern.
Verweigert der im Besitz der Schlüssel befindliche Miterbe den Zutritt zum Haus, könnten die anderen Miterben per einstweiliger Anordnung beim Amtsgericht beantragen, dass der Zutritt zum Haus gewährt wird. Würde der Miterbe den Zutritt trotzdem noch verweigern, könnten die Miterben die einstweilige Anordnung mit Hilfe des Gerichtsvollziehers durchsetzen und gegebenenfalls auch das Türschloss austauschen.

Zutritt zur Wohnung auch für Beantragung der Teilungsversteigerung wichtig

Können sich die Miterben nicht verständigen, wie mit dem Haus zu verfahren ist, bleibt in letzter Konsequenz die Teilungsversteigerung. Eine Teilungsversteigerung, bei der das Haus öffentlich beim Amtsgericht versteigert wird, beinhaltet immer das Risiko, dass der Zuschlag weit unter dem Verkehrswert des Hauses verteilt wird und das Haus nicht den Erlös bringt, der bei einem freihändigen Verkauf möglich gewesen wäre. Interessant dabei ist allerdings, dass der Miterbe im Versteigerungstermin gleichfalls als Bieter auftreten kann. Erhält er aufgrund seines höchsten Gebots den Zuschlag, erwirbt er Alleineigentum und entscheidet künftig allein, wer das Haus betritt. Als bessere Optionen sollten aber der Verkauf des Erbteils oder eine Abschichtung in Betracht gezogen werden.

Alternative mit oder ohne Zutritt zur Immobilie: Erbteil verkaufen

Will ein Miterbe eine vom Ergebnis meist unkalkulierbare Teilungsversteigerung vermeiden, sollte er die Option in Betracht ziehen, seinen Erbteil zu verkaufen. Jeder Miterbe hat das gesetzlich verbriefte Recht, seinen Erbteil zu verkaufen und aus der Erbengemeinschaft auszuscheiden. Dies gilt umso mehr, als in der Erbengemeinschaft emotionale Befindlichkeiten jegliche Verständigung verhindern. Der Erbteilkaufvertrag ist notariell zu beurkunden. Jeder Miterbe hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht und kann den Erbteil zu den Konditionen übernehmen, die der Miterbe im Erbteilkaufvertrag mit dem Erwerber vereinbart hat.

Ausscheiden aus der Erbengemeinschaft durch Abschichtung

Eine Option kann auch darin bestehen, dass der Miterbe gegen Zahlung einer Abfindung aus der Erbengemeinschaft ausscheidet. Dabei überträgt der ausscheidende Miterbe seine Rechte nicht auf einen Dritten, sondern verzichtet gegen Zahlung einer Abfindung auf seine Rechte als Mitglied der Erbengemeinschaf.t Eine derartige Abschichtung ist formfrei möglich. Der Erbteil des ausgeschiedenen Miterben wächst den verbleibenden Miterben zu. Bleibt nur ein Miterbe übrig, wird er Alleinerbe.

Fazit zum verweigerten Zutrittsrecht in der Erbengemeinschaft

Beansprucht ein Miterbe, allein zu entscheiden, wer Zutritt zu der ererbten Immobilie hat und wer nicht, sind Streitigkeiten oft vorprogrammiert. Im Interesse der Erbengemeinschaft sollten möglichst einvernehmliche Lösungen gefunden werden.