Teilungsversteigerung

Teilungsversteigerung: Fakten und Strategien für Miterben einer Erbengemeinschaft

Kommt es im Rahmen der Nachlassabwicklung zu einer Teilungsversteigerung, so ist meist schon viel Zeit vergangen, ohne dass die Miterben sich darauf einigen konnten wie der Nachlass aufgeteilt werden soll. Möchte ein Miterbe dem ein Ende setzen, so kann er die betroffenen Immobilien und Gründstücke öffentlich versteigern lassen. Damit wird ein nicht-teilbarer Gegenstand in Geld gewandelt, das dann problemlos unter den Miterben aufgeteilt werden kann.

Die Teilungsversteigerung ist ein öffentliches Verfahren, bei dem ein nicht-teilbarer Gegenstand, meist eine Immobilie, auf Antrag eines Miterben zwangsweise an den Meistbietenden verkauft wird. Der Erbengemeinschaft fließt damit der Erlös zu, der anschließend unter den Miterben aufgeteilt werden kann.

Für den einzelnen Miterben mag die Situation, mit einem Zwangsversteigerungsverfahren konfrontiert zu sein, befremdlich klingen. Wichtig ist daher umso mehr, dass Sie sich mit den Fakten und möglichen Strategien vertraut machen, um ihre Rechte in der Erbengemeinschaft zu sichern.

TeilungsversteigerungMein Name ist Dr. Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: die Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf.
 
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Allgemeines zur Teilungsversteigerung

Was ist eine Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung ist eine Form der gerichtlichen Zwangsversteigerung. Bei jener geht es in der Regel darum, dass ein Schuldner nicht mehr in der Lage ist seine Verbindlichkeiten zu erfüllen. Daher beantragt ein Gläubiger die Verwertung seines Vermögens, um dann aus dem Erlös seine Forderungen bezahlt zu bekommen.

Bei der Teilungsversteigerung hingegen sind sich mehrere Miteigentümer nicht über den Verbleib des Gegenstandes einig. Um aber nun die Erbengemeinschaft aufteilen zu können, bietet das Gesetz dafür ein Verfahren an. Dieses ist geregelt im „Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung“, kurz ZVG.

Neben der Auflösung der Erbengemeinschaft, ist der zweite typische Fall der Teilungsversteigerung die Durchführung einer Ehescheidung. Häufig haben die Ehegatten eine gemeinsame Wohnung oder ein Haus angeschafft, das im Wege der Scheidung verkauft werden muss. Sind sich beide nicht einig, so kommt es hier leider häufig zur Teilungsversteigerung.


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Spätestens dann, wenn ein Miterbe dem Verfahren als Antragsgegner beitritt und selbst anwaltlich vertreten ist, sollten Sie anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Bereits zu dem Zeitpunkt, in dem Sie den Antrag bei Gericht stellen, setzen Sie strategische Wegmarken, die sich im Verfahren kaum mehr verändern und bei fehlerhaften Ansätzen kaum mehr reparieren lassen. Möchten Sie sich auf ein solches Verfahren nicht einlassen und benötigen Insbesondere schnell Liquidität, sollten Sie eher den Verkauf Ihres Erbteils in Erwägung ziehen.

Praxistipp: Zwangsversteigerungsverfahren, insbesondere Teilungsversteigerungen von Immobilien, sind ausgesprochen komplexe und konfliktträchtige gerichtliche Auseinandersetzungen. Sie sollten ein solches Verfahren keinesfalls ohne anwaltliche Begleitung initiieren oder durchführen wollen.

Teilungsversteigerung auf einen Blick

Teilungsversteigerung

Sie können sich die Infografik gerne auch downloaden.

Welchen Zweck hat die Teilungsversteigerung?

Erbengemeinschaften entstehen automatisch und zwangsläufig mit dem Erbfall. Damit wird jeder Erbe zwangsläufig auch Miterbe und damit Teil der Erbengemeinschaft. Da es auf Dauer nicht unbedingt zweckmäßig und meist auch nicht im Sinne der Miterben ist, die Erbengemeinschaft aufrechtzuerhalten, hat jeder Miterbe das Recht, jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verlangen (§ 2042 BGB). Die Erbengemeinschaft ist also bereits von Gesetzes wegen auf Auseinandersetzung und Abwicklung angelegt. Auseinandersetzung bedeutet nichts anderes, als dass der Nachlass unter den Miterben entsprechend ihrer Erbquote aufgeteilt werden soll.

Schnellrechner: Kosten Teilungsversteigerung ermitteln

Berechnen Sie mit nur zwei Eingaben einen Orientierungswert für die Kosten, die im Rahmen einer Teilungsversteigerung regelmäßig anfallen. Die Kosten richten sich primär nach dem Erlös aus der Versteigerung. Für die Kostenschätzung vor der Versteigerung ist daher auf den Verkehrswert des Grundstücks oder der Immobilie abzustellen. Die genaue Abrechnung erfolgt dann nach der Teilungsversteigerung.
 
Die Verfahrenskosten (Gerichtskosten, Kosten für die Veröffentlichung und die Gutachterkosten) werden von allen Miterben entsprechend ihrem jeweiligen Anteil an der Erbengemeinschaft getragen. Die Kosten muss der Antragsteller zunächst vorstrecken, bekommt sie dann aber aus dem Versteigerungserlös erstattet. Die Kosten für eine optionale anwaltliche Betreuung (Anwaltskosten) hingegen müssen Sie komplett selbst tragen.

Kosten Teilungsversteigerung


 
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Sowohl die Verfahrenskosten (Gericht, Gutachten, ...) wie auch die Kosten für einen (optionalen) Rechtsanwalt bestimmen sich nach dem Verkehrswert des Grundstücks oder der Immobilie. Diese können zunächst nur geschätzt werden, am Ende wird mit dem tatsächlichen Versteigerungserlös abgerechnet.
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Die Kosten für Ihre Rechtsberatung richten sich nur nach Ihrem Anteil am Grundstück bzw. der Immobilie. Auch die Verfahrenskosten werden letztendlich nach der Höhe der Erbanteile verteilt. Die Größe ihres Anteils am Nachlass bestimmt sich nach der Erbquote. Je nach testamentarischer Bestimmung oder Rangfolge in der gesetzlichen Erbfolge ergibt sich diese automatisch. In der Praxis werfen Sie einen Blick in den Erbschein, dort ist die Erbquote als Bruchteil genannt, z.B. 7/12. Tragen Sie hier den %-Wert ein.
 
Über meinen Erbrechner können Sie ihren gesetzlichen Erbteil einfach berechnen.

Die Berechnung ist teilweise vereinfacht, sie soll Ihnen als Orientierung dienen. Alle Angaben sind ohne Gewähr, bitte lassen Sie sich (anwaltlich) beraten. Die Datenschutzbestimmungen für meine Schnellrechner lesen Sie unter Datenschutz.

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Warum kommt es überhaupt zur Teilungsversteigerung?

In letzter Konsequenz ist die Teilungsversteigerung die Quittung dafür, dass der Erblasser es offenbar versäumt hat, bereits zu Lebzeiten dafür Sorge zu tragen, welches Schicksal die Immobilie haben soll. Hätte er ein Testament errichtet, hätte er darin bestimmen können, dass ein bestimmter Miterbe die Immobilie zu Alleineigentum erhalten soll, während die anderen Miterben durch andere Vermögenswerte oder durch den betreffenden Miterben, der die Immobilie erhalten soll, abgefunden werden.

Praxistipp: Meist ist die gesetzliche Erbfolge die schlechteste aller denkbaren Lösungen. Personen mit verschiedensten Interessen werden in der Erbengemeinschaft zusammengeworfen und müssen und den Nachlass auseinandersetzen. Jeder sollte sich frühzeitig überlegen, was nach seinem Tod passieren soll und dies handschriftlich in einem Testament festhalten. So kann Streit, Ärger und auch der teils sinnlosen Aufteilung des Vermögens vorgebeugt werden. Jeder potenzielle Erblasser hat das selbst in der Hand!

Verfahren auf Teilungsversteigerung werden in der Praxis gerne auch als Druckmittel verwendet, um bei widerspenstigen Miterben oder in festgefahrenen Erbengemeinschaften die Verhandlungsbereitschaft der Beteiligten zu fördern. Sollten Sie diesen Schritt erwägen, müssen Sie einkalkulieren, dass Sie wegen der Verfahrenskosten, insbesondere zur Anfertigung eines Sachverständigengutachtens über den Verkehrswert der Immobilie, gegenüber dem Amtsgericht mit teilweise sehr hohen Beträgen in Vorleistung treten müssen. Im Hinblick auf ein fortschreitendes Verfahren und die Gegenreaktion der Miterben kann es sein, dass Sie dann nicht unbedingt die Zügel in der Hand behalten können.

Welche Interessen haben die Beteiligten?

Die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft setzt das Einvernehmen aller Miterben voraus. Nur dann, wenn sich die Miterben einig sind, können Sie den Nachlass abwickeln, untereinander aufteilen oder verwerten. Was sich in der Theorie einfach anhört, trifft in der Praxis oft auf unüberwindbare Schwierigkeiten. Gerade dann, wenn es um Immobilien geht, treffen in Erbengemeinschaften oft sehr unterschiedliche und vor allem gegensätzliche Auffassungen aufeinander.

Ein Miterbe möchte die Immobilie behalten, der andere möchte sie verkaufen, ein weiterer vielleicht vermieten. Noch schwieriger wird es, wenn ein Miterbe die Immobilie selbst übernehmen möchte und er sich mit den anderen Miterben nicht auf eine Abfindung verständigen kann. Es gibt in der Praxis immer wieder Fälle, in denen Mehrfamilienhäuser nicht mehr ordentlich verwaltet werden, die vernachlässigten Mieter ausziehen und die Immobilie über die Jahre hinweg sehenden Auges verfällt. Wird sie dann doch irgendwann verkauft, liegt der Verkaufserlös angesichts der baulichen Verhältnisse weit unter dem, was die Erbengemeinschaft hätte erzielen können, hätte sie sich zu gegebener Zeit über den Verkauf verständigen können.

Kann ich die Teilungsversteigerung des Elternhauses verhindern?

Die Hoffnung stirbt zuletzt. Sie können die Teilungsversteigerung aber nicht verhindern. Da das Gesetz Erbengemeinschaften als Abwicklungsmodell versteht und damit kein Miterbe gezwungen werden kann, in einer solchen Zwangsgemeinschaft verbleiben zu müssen, ist die Teilungsversteigerung zwangsläufig die Konsequenz, wenn Sie sich in der Erbengemeinschaft nicht miteinander verständigen können. Damit muss der Wunsch eines einzelnen Miterben, die Teilungsversteigerung der Immobilie zu verhindern, hinter den Wunsch anderer Miterben zurücktreten, die Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen und die Immobilie zu verwerten.

Kann ich die Teilungsversteigerung wenigstens verzögern?

Sie können die Teilungsversteigerung immerhin verzögern. Nach § 180 Abs. II ZVG können Sie bei Gericht die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen, wenn „dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen aller Miterben angemessen erscheint“. Die Einstellung kann auf längstens sechs Monate erfolgen und kann einmalig wiederholt werden. Als Miterbe und Miteigentümer werden Sie durch das Gericht, das Ihnen den Beschluss über die Anordnung der Teilungsversteigerung zustellt, über die Möglichkeit, einen solchen Einstellungsantrag zu stellen, informiert.

Meine Literaturempfehlung zur Teilungsversteigerung*

Teilungsversteigerung
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Praxis der Teilungsversteigerung: Leitfaden für Beteiligte, deren Rechtsanwälte und Rechtspfleger
  • Storz, Karl-Alfred (Autor)
  • 469 Seiten - 29.08.2016 (Veröffentlichungsdatum) - C.H.Beck (Herausgeber)

Letzte Aktualisierung am 22.10.2020 / Bilder von der Amazon Product Advertising API

Was ist der Unterschied zwischen Zwangsversteigerung und Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung ist im Grundsatz nichts anderes als eine herkömmliche Zwangsversteigerung. Der Unterschied besteht aber darin, dass die Teilungsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft erfolgt und auf Antrag eines Miterben als Miteigentümer der Immobilie eingeleitet wird. Bei der normalen Zwangsversteigerung stellt ein Gläubiger den Versteigerungsantrag, der selbst nicht Teil der Eigentümergemeinschaft ist. Der entscheidende Unterschied besteht darin, dass die normale Zwangsversteigerung einen vollstreckbaren Titel erfordert (z.B. im Grundbuch eingetragene Grundschuld der Gläubigerbank), während die Teilungsversteigerung gerade keinen solchen vollstreckbaren Titel erfordert (§ 181 ZVG). Da nach § 2042 Abs. II BGB jeder Miterbe jederzeit die Beendigung der Gemeinschaft einfordern kann, stellt das Gesetz ausdrücklich klar, dass er seinen Anspruch auch ohne vollstreckbaren Titel geltend machen und im Wege der Teilungsversteigerung durchsetzen kann.

Das Zwangsversteigerungsgesetz regelt die Teilungsversteigerung in §§ 180 ff ZVG. Abgesehen von einigen Besonderheiten, verweist das ZVG dazu weitgehend auf die Vorschriften, die auch bei der normalen Zwangsversteigerung zur Anwendung kommen. Unterschiede bestehen insoweit, als die Teilungsversteigerung in der Durchführung oft noch schwieriger ist als die bloße Zwangsversteigerung. Grund ist, dass einige Vorschriften wie die Antragsberechtigung, Einstellungsmöglichkeiten, geringstes Gebot und Erlösverteilung noch komplizierter sind, weil sich die Beteiligten in einer Teilungsversteigerung meist in besonderem Maße unversöhnlich und kompromisslos gegenüberstehen. Im Teilungsversteigerungsverfahren übernimmt der Antragsteller die Rolle des betreibenden Gläubigers, so dass alle anderen Miterben Antragsgegner sind. Zugleich kann jeder andere Miterbe dem Verfahren des antragstellenden Miterben beitreten, so dass ein und derselbe Miterbe im gleichen Verfahren Antragsteller und zugleich Antragsgegner sein kann.

Wodurch entstehen bei der Scheidung Probleme mit der Immobilie?

Lässt sich ein Ehepaar scheiden, steht auch das Schicksal der gemeinsamen Immobilie zur Debatte. Ausgangspunkt ist meist, dass die Ehepartner jeweils hälftig als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen sind, ein Ehepartner in der Immobilie weiter wohnen bleibt, während der andere auszieht und die Immobilie zur Liquiditätsbeschaffung verkaufen möchte. Im Idealfall einigen sich die Ehepartner, wie mit der Immobilie verfahren werden soll. Im einfachsten Fall übernimmt der verbleibende Ehepartner die Immobilie nebst den eventuell noch bestehenden finanziellen Belastungen zum alleinigen Eigentum und zahlt den anderen aus.

Praxistipp: In Anbetracht der Scheidung könnte es sich als schwierig erweisen, eine Finanzierung einer Bank zu bewerkstelligen, um den Miteigentumsanteil des Ehepartners zu erwerben und diesen auszahlen zu können. Insoweit kommt es maßgeblich auf Ihre Bonität an. Sie müssen nach einem Erwerb zum alleinigen Eigentum auch in der Lage sein, die Immobilie zu unterhalten und den Kapitaldienst zuverlässig zu leisten.

Wann erfolgt eine Teilungsversteigerung bei der Scheidung?

Können Sie sich mit Ihrem Ehepartner nicht einigen und leben Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, kann der verkaufswillige Ehegatte Antrag auf Teilungsversteigerung stellen, wenn ihm weniger als 90 % Miteigentumsanteile gehören. Ist dies nicht der Fall und gehören dem verkaufswilligen Ehepartner mehr als 90 % Miteigentumsanteile, ist der Antrag auf Teilungsversteigerung nicht möglich. Er würde mit dem Verkauf der Immobilie dann über sein „gesamtes“ Vermögen verfügen und könnte somit den Versteigerungsantrag nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Ehepartners stellen.

Mit Rechtskraft des Scheidungsbeschlusses kann dann aber kein Ehepartner die Teilungsversteigerung mehr aufhalten. Die bis zur Scheidung maßgebliche Vorschrift des § 1365 BGB, wonach ein Ehepartner nur mit Zustimmung des anderen über sein gesamtes Vermögen (hier in Form der Immobilie) verfügen kann, gilt dann nicht mehr.

Praxistipp: Sind Sie sich allein wegen des Verkehrswertes uneins, sollten Sie ein privates Gutachten in Auftrag geben und den Verkehrswert objektiv feststellen lassen. Nach Maßgabe des Gutachtens sollten Sie eine Einigung versuchen.

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Welche Alternativen zur Teilungsversteigerung gibt es für Erbengemeinschaften?

Teilungsversteigerungen sind angesichts ihrer Problematik und rechtlichen Komplexität und des Risikos, dass Sie Ihr Verhältnis zu Ihren Miterben zeitlebens an die Wand fahren, eher eine Ultima Ratio.

Alternative 1: Einvernehmlicher Verkauf der Immobilie

Im Idealfall verständigen Sie sich einvernehmlich, wie Sie mit der Immobilie verfahren wollen. Im einfachsten Fall verkaufen Sie die Immobilie und teilen sich den Erlös au