Teilungsversteigerung Erbengemeinschaft: Praxis-Tipps!

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung ist ein öffentliches Verfahren, bei dem nicht teilbare unbewegliche Gegenstände, also Immobilien, auf Antrag eines Miteigentümers zwangsweise an den Meistbietenden verkauft werden. Im Falle einer Erbengemeinschaft fließt der Erlös ihr zu und kann anschließend unter den Miterben aufgeteilt werden.

Neben der Auflösung einer Erbengemeinschaft ist der zweite typische Fall für eine Teilungsversteigerung die Durchführung einer Ehescheidung. Häufig haben die Ehegatten eine gemeinsame Wohnung oder ein Haus angeschafft, das im Zuge der Scheidung verkauft werden muss. Sind sich beide nicht einig, so kommt es leider häufig zu einer Teilungsversteigerung.

Die Teilungsversteigerung ist eine Form der gerichtlichen Zwangsversteigerung. Im Gegensatz zur Zwangsversteigerung geht es bei der Teilungsversteigerung jedoch nicht um die Verwertung von Vermögen zur Begleichung von Schulden, sondern in der Regel um die Aufteilung von Miteigentum. Bei einer Zwangsversteigerung beantragt ein Gläubiger die Verwertung des Vermögens eines Schuldners, der nicht mehr in der Lage ist, seine Verbindlichkeiten zu erfüllen, um aus dem Erlös seine Forderungen bezahlt zu bekommen.

Bewegliche Gegenstände, beispielsweise Autos, Möbel, Bilder usw., unterliegen nicht der Teilungsversteigerung. Diese werden im Wege des Pfandverkaufs in Geld umgewandelt.

Vorteile der Teilungsversteigerung

• Unteilbare Immobilien werden zwangsweise in Geld gewandelt, so dass der für eine Erbteilungsklage notwendige Teilungsplan schrittweise aufgestellt werden kann. Am Ende kann die Erbengemeinschaft auseinandersetzt werden.
• Jeder Miteigentümer kann bei der Versteigerung mitbieten.
• Gangbares Mittel wenn es keine Alternative gibt.

Nachteile der Teilungsversteigerung

• Häufig Verkauf unter Wert.
• Verfahrensdauer meist zwischen einem und drei Jahren.
• Hohe Kosten gegenüber freihändigem Verkauf.
• Der einzelne Miterbe verliert die Kontrolle über den Prozess sobald ein weiterer Miterbe dem Verfahren beigetreten ist.
• Familienfrieden fundamental gestört.

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Welchen Zweck hat die Teilungsversteigerung für eine Erbengemeinschaft?

Erbengemeinschaften entstehen automatisch mit dem Erbfall. Damit wird jeder Erbe zwangsläufig auch Miterbe und damit Teil der Erbengemeinschaft. Da es auf Dauer nicht zweckmäßig und meist auch nicht im Sinne der Miterben ist, die Erbengemeinschaft aufrechtzuerhalten, hat jeder Miterbe das Recht, jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verlangen (§ 2042 BGB). Die Erbengemeinschaft ist also bereits von Gesetzes wegen auf Auseinandersetzung und Abwicklung angelegt.

Auseinandersetzung bedeutet nichts anderes, als dass der Nachlass unter den Miterben entsprechend ihrer Erbquote aufgeteilt werden soll. Um diese Aufteilung zu ermöglichen, wenn sich entweder die Erben über die Verteilung der Immobilien nicht einig werden oder wenn der Wert der Immobilie zu groß ist, als dass ein Miterbe diese allein im Rahmen der Auseinandersetzung erhält, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen und so unteilbares Vermögen in Geld umwandeln.

Warum kommt es überhaupt zur Teilungsversteigerung?

In letzter Konsequenz ist die Teilungsversteigerung die Quittung dafür, dass der Erblasser es offenbar versäumt hat, bereits zu Lebzeiten dafür Sorge zu tragen, welches Schicksal die Immobilie haben soll. Hätte er ein Testament errichtet, hätte er darin bestimmen können, dass ein bestimmter Miterbe die Immobilie zu Alleineigentum erhalten soll, während die anderen Miterben durch andere Vermögenswerte oder durch den betreffenden Miterben, der die Immobilie erhalten soll, abgefunden werden.

Teilungsversteigerung als Druckmittel

Verfahren zur Teilungsversteigerung werden in der Praxis oft als Druckmittel genutzt, um die Verhandlungsbereitschaft der Beteiligten bei widerspenstigen Miterben oder in festgefahrenen Erbengemeinschaften zu erhöhen.

Wenn Sie diesen Schritt in Erwägung ziehen, sollten Sie bedenken, dass Sie aufgrund der Verfahrenskosten, insbesondere für ein Sachverständigengutachten zum Verkehrswert der Immobilie, teilweise sehr hohe Beträge im Voraus zahlen müssen. Außerdem besteht die Gefahr, dass Sie im Verlauf des Verfahrens und aufgrund der Gegenreaktionen der Miterben die Kontrolle verlieren könnten, zum Beispiel durch den Beitritt zur Teilungsversteigerung.

Welche Interessen haben die Beteiligten?

Die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft setzt das Einvernehmen aller Miterben voraus. Nur dann, wenn sich die Miterben einig sind, können Sie den Nachlass abwickeln, untereinander aufteilen oder verwerten. Was sich in der Theorie einfach anhört, trifft in der Praxis oft auf unüberwindbare Schwierigkeiten. Gerade dann, wenn es um Immobilien geht, treffen in Erbengemeinschaften oft sehr unterschiedliche und vor allem gegensätzliche Auffassungen aufeinander.

• Ein Miterbe möchte die Immobilie behalten, der andere möchte sie verkaufen, ein weiterer vielleicht vermieten.
• Noch schwieriger wird es, wenn ein Miterbe die Immobilie selbst übernehmen möchte und er sich mit den anderen Miterben nicht auf eine Abfindung verständigen kann.

In der Theorie klingt die Teilungsversteigerung gut: Werden wir uns nicht einig, dann versteigern wir und verteilen den Erlös. In der Praxis sieht das aber ganz anders aus. Schon für die Beantragung der Teilungsversteigerung entstehen z. B. für das Wertgutachten hohe Kosten, die vorfinanziert werden müssen. Und die Erlösverteilung ist auch nicht immer einfach: Können sich die Erben nicht einigen, wie der Erlös verteilt wird, dann wird er solange vom Gericht hinterlegt. Notfalls muss auf Erlösverteilung geklagt werden. Das dauert und kostet!

Persönlicher Experten-Tipp von Dr. Stephan Seitz

Wie wird die Teilungsversteigerung beantragt?

Die Beantragung der Teilungsversteigerung erfolgt durch einen oder mehrere Miterben beim zuständigen Amtsgericht. Voraussetzungen dafür sind:

• Sie sind Miterbe in einer Erbengemeinschaft.
• Es besteht Uneinigkeit über die Verteilung einer zum Nachlass gehörenden Immobilie.
• Sie möchten die Erbengemeinschaft auflösen, um den Nachlass, insbesondere die Immobilie, zu verwerten.

Wichtig zu wissen ist, dass Sie keinen vollstreckbaren Titel benötigen. Ihre Stellung als Miterbe genügt, um die Teilungsversteigerung zu beantragen.

Wer ist antragsberechtigt?

Antragsberechtigt ist grundsätzlich jeder Miterbe, unabhängig von der Größe seines Erbanteils. Auch Vorerben, Personen, die einen Erbteil gekauft haben, Pfändungspfandgläubiger, die einen Anteil eines Miterben gepfändet haben, sowie Nießbraucher gemeinsam mit dem Miterben können den Antrag stellen. Minderjährige Miterben handeln durch ihre gesetzlichen Vertreter, in der Regel die Eltern. Betreute Miterben benötigen die Zustimmung ihres Betreuers, sofern dieser für vermögensrechtliche Angelegenheiten zuständig ist.

Nicht antragsberechtigt sind Nachlassgläubiger ohne vollstreckbaren Titel, Nacherben vor Eintritt des Nacherbfalls und Miterben, denen aufgrund von Vorleistungen kein Auseinandersetzungsguthaben verbleibt.

Für den Antrag benötigen Sie

• einen unbeglaubigten Grundbuchauszug und
• den Nachweis Ihres Erbrechts, etwa durch einen Erbschein oder eine letztwillige Verfügung mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Sie müssen nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein; der Nachweis Ihres Erbrechts genügt

Welche formalen Voraussetzungen hat ein Antrag auf Teilungsversteigerung?

Der Antrag muss die genaue Bezeichnung des Grundstücks und die ladungsfähigen Anschriften aller Miterben enthalten. Ist der Aufenthaltsort eines Miterben unbekannt, muss gegebenenfalls die öffentliche Zustellung beantragt werden.

Der Antrag wird beim örtlich zuständigen Amtsgericht gestellt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Hinweise zur Zuständigkeit können Sie dem Grundbuch entnehmen. Rechnen Sie vom Antrag bis zum Abschluss des Verfahrens mit einer Dauer von ein bis drei Jahren. Läuft alles reibungslos, ist mit etwa einem Jahr zu rechnen; bei Unklarheiten oder Einwänden kann sich das Verfahren entsprechend verlängern.

Bitte beachten Sie, dass der Erblasser testamentarisch die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ausschließen oder beschränken kann, was der Beantragung der Teilungsversteigerung entgegenstehen würde.

Kann der Antrag auf Teilungsversteigerung zurückgenommen werden?

Ein Antrag auf Teilungsversteigerung kann grundsätzlich wieder zurückgezogen werden, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Wenn nur eine Partei den Antrag auf Teilungsversteigerung gestellt hat, besteht die Möglichkeit, diesen formfrei zurückzunehmen, bevor das Verfahren einen Zuschlag erhält. Die Rücknahme ist auch noch im Versteigerungstermin möglich, sogar nach Ende der Bieterstunde - aber eben vor dem Zuschlag. Dies ist besonders dann sinnvoll, wenn die erzielten Gebote nicht den erwarteten Verkaufserlös erreichen oder eine Einigung mit den Miteigentümern erzielt werden kann. Der Rückzug des Antrags beendet das Verfahren, und der Antragsteller trägt in diesem Fall die bis dahin angefallenen Gerichtskosten sowie die Kosten für das Sachverständigengutachten.

Sollte jedoch ein weiterer Antragsteller dem Verfahren beigetreten sein, gestaltet sich die Rücknahme des Antrags komplizierter. In solchen Fällen ist eine einseitige Rücknahme durch einen einzelnen Antragsteller nicht möglich. Beide Antragsteller müssen gemeinsam den Antrag zurückziehen, um das Verfahren zu beenden. Ohne die Zustimmung aller beteiligten Parteien bleibt der Antrag bestehen und die Teilungsversteigerung wird fortgeführt.

Ablauf der Teilungsversteigerung

Der Ablauf der Teilungsversteigerung im Überblick

Geht der Antrag auf Teilungsversteigerung beim Gericht ein, so prüft dieses, ob die formellen Voraussetzungen vorliegen.

Weiterhin kann jeder Miterbe die „Einstweilige Einstellung des Verfahrens nach § 180 Abs. 2 ZVG“ beantragen. Im Wesentlichen geht es darum, dass eine Teilungsversteigerung „zur Unzeit“ vermieden werden sollen. Darunter fällt beispielsweise ein besonderer Wertverlust. In der Praxis ist hier bei Erbengemeinschaften meist nichts zu holen. Bei Teilungsversteigerungen im Rahmen einer Ehescheidung hingegen schaut es etwas besser aus.

In der Folge beauftragt nun das Gericht einen Gutachter mit Erstellung des Wertgutachtens. Liegt dieses vor, so wird der Versteigerungstermin festgesetzt und bekannt gemacht.

Im Versteigerungstermin selbst sind dann drei Teile zu unterscheiden:

• Bekanntmachung, insbesondere die Abstimmung über den Versteigerungsgegenstand, geringstes Gebot und Versteigerungsbedingungen.
• Dann folgt die Bietstunde, also der Zeitraum, in dem Gebote abgegeben werden können. Entgegen dem Wortlaut dauert dieser nicht eine Stunde, sondern zunächst 30 Minuten und dann solange weiter, wie mit Geboten zu rechnen ist, also durchaus länger als eine Stunde. Im Versteigerungstermin kann jeder, der anwesend ist und sich ausweisen kann, Gebote abgeben. Bieter müssen nicht persönlich anwesend sein, sondern können sich vertreten lassen, müssen die Vollmacht aber notariell beglaubigen lassen (§ 71 Abs. II ZVG). Sie können im Versteigerungstermin mit Ihren Miterben noch jederzeit einen Vergleich über die Auseinandersetzung treffen. Der Vergleich ist durch den Rechtsträger zu protokollieren.
• Dritter Teil ist die Verhandlung über den Zuschlag. Insbesondere geht es in diesem Teil der Versteigerung darum, ob es rechtliche Gründe gibt, die gegen eine Eigentumsübertragung an den Höchstbietenden sprechen.

Was passiert im Vorfeld eines Zwangsversteigerungstermins?

Haben Sie die Teilungsversteigerung beantragt, muss das Gericht die anderen Miterben anhören. Gegebenenfalls kann es dazu eine mündliche Verhandlung anberaumen.

Es versteht sich, dass Sie Ihren Antrag begründen müssen und Ihre Angaben glaubhaft zu machen haben. Glaubhaft machen bedeutet, dass Sie entweder Urkunden vorlegen oder Zeugen benennen oder wenigstens Umstände vortragen, die dazu führen, dass Ihre Angaben geeignet sind, das Gericht in Ihrem Sinne zu überzeugen.

Steht der Verkehrswert fest, terminiert das Amtsgericht in Abhängigkeit von seiner Arbeitsbelastung den Versteigerungstermin. Dabei muss das Amtsgericht eine Reihe von Fristen einhalten.

• Das Amtsgericht muss den Beschluss über die Anordnung der Teilungsversteigerung mindestens vier Wochen vor dem Versteigerungstermin zustellen.
• Zwischen Anberaumen eines Termins und dem Termin selbst sollten nicht mehr als sechs Monate vergangen sein (§ 36 Abs. II ZVG).
• Die Terminbestimmung muss sechs Wochen vorher öffentlich bekannt gemacht werden und den Hinweis enthalten, dass es sich um eine Teilungsversteigerung handelt. Wird die Frist nicht eingehalten, wäre ein trotzdem erteilter Zuschlag anfechtbar.
• Die Ladung zum Termin muss mindestens vier Wochen vorher erfolgen.
• Im Verlauf der vierten Woche vor dem Versteigerungstermin soll den Beteiligten mitgeteilt werden, auf wessen Antrag und wegen welcher Ansprüche die Versteigerung erfolgt (§ 41 Abs. II ZVG). Die Missachtung dieser Vorgabe wird allerdings nicht sanktioniert.

Wie leiste ich Sicherheit im Versteigerungstermin?

Jeder, der im Termin ein Gebot abgegeben möchte, muss zuvor Sicherheit leisten. Damit versucht der Gesetzgeber sicherzustellen, dass jeder Bietinteressent weiß, dass er mit seinem Gebot finanzielle Verpflichtungen übernimmt und die Finanzierbarkeit des Objekts vorher möglichst abklärt.

Die Höhe der Sicherheit beträgt unabhängig von der Höhe Ihres Gebots stets 10 % des im Gerichtsbeschluss festgesetzten Verkehrswertes der Immobilie. Der Rechtspfleger kann im Termin kein Bargeld entgegennehmen. Sie können die Sicherheitsleistung erbringen indem Sie:

• Den Betrag möglichst zehn Tage vor dem Termin auf das Konto der Justiz überweisen. Die Kontonummer erfahren Sie bei Gericht. Dabei sind das Aktenzeichen des Verfahrens, das zuständige Amtsgericht und der Tag des Versteigerungstermins anzugeben.
• Sie einen Bundesbankscheck oder von einer Bank oder Sparkasse ausgestellten und möglichst bankbestätigten Verrechnungsscheck vorlegen, der frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt werden darf.
• Sie eine unbefristete und unbedingte Bürgschaft einer Bank überreichen.

Was ist unter dem geringsten Gebot zu verstehen?

Das geringste Gebot ist derjenige Betrag, den Sie mindestens bieten müssen, damit Ihr Gebot überhaupt entgegengenommen wird. Zugleich bedeutet das geringste Gebot, dass das Amtsgericht den Zuschlag an einen Meistbietenden nur erteilen darf, wenn alle im Grundbuch eingetragenen Rechte, die dem das Versteigerungsverfahren betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen, vom Gebot abgedeckt sind.

Grund dafür ist, dass diese Gläubiger bei der Versteigerung, die sie selbst nicht beantragt haben, keine Nachteile erleiden sollen. Diese Rechte müssen also in das geringste Gebot aufgenommen werden.

Wie hoch ist das Mindestgebot?

Das Mindestgebot erfasst alle mit dem Versteigerungsverfahren verbundenen Kosten. Dazu gehören

• Die Gerichtsgebühren für das Verfahren.
• Die Kosten für den Sachverständigen zur Erstellung eines Wertgutachtens für die Immobilie.
• Meist auch die Inseratskosten in Zeitungen, in denen das Gericht potenzielle Interessenten auf die Versteigerung der Immobilie aufmerksam macht.
• Soweit eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, wird diese in das Mindestgebot einbezogen. Das vom Versteigerungsgericht festgelegte Mindestgebot wird also durch den im Grundbuch eingetragenen Grundschuldbetrag zzgl. Nebenkosten und Grundschuldzinsen aufgestockt.

Was sind die Wertgrenzen?

Die Wertgrenzen sollen verhindern, dass eine Immobilie unter Wert verschleudert wird.

• Liegt ein Meistgebot unter 5/10 des festgesetzten Verkehrswertes, muss der Rechtspfleger den Zuschlag von Amts wegen versagen.
• Erreicht das Meistgebot zwar 5/10, nicht aber 7/10 des Verkehrswertes, so kann der Inhaber eines eingetragenen Rechts am Grundstück die Versagung des Zuschlags verlangen, wenn er bei einem Meistgebot zwischen 5/10 und 7/10 keine Zuteilung erhalten würde, ab 7/10 aber schon, § 74a ZVG.

Wird der Zuschlag versagt, muss von Amts wegen ein neuer Versteigerungstermin bestimmt werden. Dann gelten die Grenzen nicht mehr.

Bis zum Zuschlag kann Vollstreckungsschutz beantragt werden (§ 765a ZPO), wenn ein krasses Missverhältnis zwischen Meistgebot und Verkehrswert besteht. Sie können so verhindern, dass durch ein extrem niedriges Gebot Ihre Immobilie verschleudert wird (BGH NJW-RR 2003, 1648; FamRZ 2006, 697). In Betracht kommt auch, dass die Fortführung des Verfahrens wegen einer schweren Erkrankung oder Suizidgefahr eines Miterben unzumutbar wäre (BVerfG NJW-RR 2007, 228).

Wie kann ich bei der Teilungsversteigerung selbst mitsteigern?

In der Versteigerung haben Sie die gleichen Rechte wie jeder andere auch. Sie können im Versteigerungstermin selbst ein Gebot abgeben und versuchen, mit dem höchsten Gebot den Zuschlag zu erreichen und die Immobilie zum alleinigen Eigentum zu erwerben.

Erhalten Sie tatsächlich den Zuschlag, müssen Sie kurzfristig den Restbetrag zahlen, der Ihrem Gebot entspricht. Daher sollten Sie vorher die Finanzierung geklärt haben. Benötigen Sie dafür ein Bankdarlehen, sollten Sie frühzeitig mit Ihrer Bank sprechen und die Finanzierungsbedingungen abklären.

Steigern Sie selbst mit, kann ihr Vorteil darin liegen, dass die Verkehrswerte von Immobilien in Versteigerungsverfahren oft niedriger angesetzt werden, als beim Kauf am freien Markt. Auch kennen Sie die Immobilie bereits gut und können damit den Wert besser einschätzen. Allerdings riskieren Sie auch, dass andere Interessenten Gebote abgeben, damit den Preis in die Höhe treiben und Sie sich veranlasst sehen, ein Gebot abzugeben, das Ihre finanziellen Möglichkeiten vielleicht übersteigt.

Was bedeutet der Zuschlag im Rahmen der Teilungsversteigerung?

Zuschlag bedeutet, dass das Versteigerungsgericht derjenigen Person, die das höchste Gebot abgibt und deren Gebot das geringste Gebot erreicht, nach Anhörung aller Beteiligten den Zuschlag erteilt. Mit der Zuschlagverteilung wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks. Die Erteilung des Zuschlags erfolgt durch Beschluss des Rechtspflegers. Auf die Eintragung im Grundbuch kommt es nicht an.

Der Ersteher ist ab dem Zeitpunkt des Zuschlags für die Immobilie verantwortlich und muss insbesondere Verkehrssicherungspflichten beachten. Ist das Objekt noch bewohnt, beispielsweise wenn ein Miterbe sich weigert auszuziehen, stellt der Zuschlagsbeschluss einen vollstreckbaren Titel auf Herausgabe der Immobilie dar. Dann kann die Immobilie notfalls mit Hilfe des Gerichtsvollziehers geräumt werden.

Abschluss des Teilungsversteigerungsverfahrens

Verteilung des Versteigerungserlöses

Die Versteigerung endet mit dem Zuschlag. Darauf folgt der Verteilungstermin. In diesem wird der Versteigerungserlös ausgekehrt. Zunächst werden die Verfahrenskosten abgezogen. Der Rest wird unter den Miterben aufgeteilt.

Wem gehören die Möbel und das übrige Inventar?

Durch die Teilungsversteigerung wird nur die Immobilie - also das Haus, die Wohnung oder das Grundstück - übertragen. Die sog. Mobilien - also Möbel, Kleidung und übrige Gegenstände in der Immobilie - gehören weiter dem bisherigen Eigentümer.

Das bedeutet zweierlei: Wollen die Erben diese haben, so muss der Ersteigerer diese auch herausgeben. Aber auf der anderen Seite auch: Will der neu Eigentümer, dass die Erben diese Gegenstände aus der Immobilie entfernen, so müssen diese das auch machen. Hierzu fordert der Ersteigerer die Erben mit angemessener Frist auf.

Was passiert mit bestehenden Mietverträgen?

Der Ersteher eines Grundstücks tritt in alle bestehenden Mietverträge ein (§ 57 ZVG). Ihm steht auch kein Sonderkündigungsrecht zu, so dass er den bestehenden Mietvertrag so übernehmen muss, wie er besteht.

Will er einen Mieter in einem Mehrfamilienhaus kündigen und selber in die Wohnung einziehen, kann er Eigenbedarf geltend machen. Dann kann er das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Mieter ein Zweifamilienwohnhaus bewohnt, das der Erblasser vorher selbst bewohnt hat oder in der Folge von einem Miterben bezogen wurde. In diesem Fall braucht der Ersteher keinen Eigenbedarf geltend zu machen, sondern kann unabhängig von einem berechtigten Interesse kündigen.

Wann muss der Meistbietende den Zuschlag bezahlen?

Der Meistbietende wird mit dem Zuschlag Eigentümer des Grundstücks. Die Erbengemeinschaft hat Anspruch darauf, dass der Betrag des Zuschlags bezahlt wird. Dazu hat der Ersteher etwa acht Wochen Zeit. Bis dahin muss er den Betrag nebst 4 % Zinsen für die Zeit vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin abzüglich der geleisteten Sicherheit überweisen. 10 % Sicherheit hat der Erwerber immerhin vorab bereits geleistet.

Was passiert, wenn der Meistbietenden den Zuschlag nicht bezahlen kann?

Kann er dann den Zuschlag nicht bezahlen, kann die Eigentümergemeinschaft gegen den Ersteher die Zwangsvollstreckung einleiten und in seine nun neue Immobilie vollstrecken. Die Erbengemeinschaft kann sich eine Sicherungshypothek in das Grundbuch eintragen lassen. Es erfolgt dann eine normale Zwangsversteigerung.

Kosten der Teilungsversteigerung

Für eine Teilungsversteigerung fallen unterschiedliche Kostenpositionen an.

• Zum einen fallen Gerichtskosten an. Diese müssen vom Antragsteller zunächst als Vorschuss bezahlt werden, werden aber bei erfolgreicher Versteigerung aus dem Erlös und damit anteilig nach den Erbteilen von allen Miterben bezahlt.
• Zum anderen entstehen Kosten für die eigene Rechtsberatung. Diese ist zwar nicht rechtlich erforderlich, aber dringend anzuraten. Die Kosten muss jeder selbst tragen.
• Und zuletzt können weitere Kosten im Rahmen der Erlösverteilung entstehen. Durch die Teilungsversteigerung wird zunächst einmal nur die Immobilie in Geld gewandelt, nicht aber wird der Erlös automatisch, z. B. nach Höhe der Erbteile, verteilt. Dies müssen die Miterben einstimmig gemeinsam vornehmen. Kommt es hier nicht zu einer Einigung, so hinterlegt das Gericht den Erlös bis zur Klärung. Im Extremfall muss also gegen die Miterben geklagt werden, wodurch hohe - und teils schwer kalkulierbare - Kosten entstehen können. Für diese Kosten gelten die allgemeinen Grundsätze der Kostentragung, d. h. es kommt vor allem darauf an, ob man den Rechtsstreit gewinnt oder verliert.

Gerichtskosten für eine Teilungsversteigerung

Die Gerichtskosten bestimmen sich nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) und setzen sich wie folgt zusammen:

• Antragskosten: Kosten, die das Gericht für die gerichtliche Anordnung und Benachrichtigung der Miterben über die Teilungsversteigerung ansetzt. Sie betragen ca. 50-200 €.
• Verfahrenskosten: Diese sind im Kostenverzeichnis Anlage 1 zum GKG benannt. Sie setzen sich zusammen aus der Verfahrensgebühr (½ Gerichtkostengebühr, Gebührenziffer 2211), der Terminsgebühr (½ Gerichtskostengebühr, Gebührenziffer 2213) und der Verteilungsgebühr (½ Gerichtskostengebühr, Gebührenziffer 2215). Die Gerichtskostengebühr staffelt sich nach dem (vorab geschätzten) Verkehrswert der zu versteigernden Immobilie und wird in der Anlage 2 zum Gerichtskostengesetz bestimmt. Dieser Wert ist also mit 1,5 zu multiplizieren. Die zu erwartenden Verfahrenskosten verlangt das Gericht vom Antragsteller als Vorschuss. Nach erfolgreichem Abschluss der Teilungsversteigerung werden die tatsächlichen Verfahrenskosten vom Versteigerungserlös abgezogen und damit von allen Miterben entsprechend ihrem Anteil am Nachlass getragen.
• Kosten für die Veröffentlichung: Diese Kosten richten sich je nach Gericht. Entweder veröffentlicht das Gericht nur online, dann fallen ca. 150 € an. Oder das Gericht veröffentlicht mehr oder weniger umfangreich in örtlichen Zeitungen. Dann sollten Sie mit 1.000 - 1.500 € rechnen.
• Kosten für das Sachverständigengutachten, sog. Wertgutachten: Der Gutachter rechnet nach Stunden ab, entsprechend schwierig ist der Kostenblock vorher zu beziffern. Pro Stunde erhält der Gutachter nach dem JVEG 90 € zzgl. MwSt. Zur Orientierung für die erwartbaren Kosten kann auf die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure zurückgegriffen werden.

Rechtsberatungskosten bei der anwaltlichen Begleitung der Teilungsversteigerung

Die Hinzunahme eines Rechtsanwalts ist nicht zwingend erforderlich, hinsichtlich des meist hohen Wertes der Immobilie ist dies aber in der Regel dringend anzuraten.

Schalten Sie einen Rechtsanwalt ein, fällt gemäß Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) eine 0,4-Gebühr für alles bis zur Einleitung des Verteilungsverfahrens an, die sich auf ihren anteiligen Wert an der Immobilie bezieht. Begleitet der Anwalt Sie auch im Versteigerungstermin, so fällt hierfür nochmal eine 0,4-Gebühr an. Zuletzt fällt eine dritte 0,4-Gebühr für die anwaltliche Begleitung im Verfahren der Erlösverteilung an. Kommen noch weitere Leistungen hinzu, wie beispielsweise die Verhandlung mit den übrigen Miterben vor Einleitung der Teilungsversteigerung oder Rechtsmittel im Rahmen der laufenden Teilungsversteigerung, so fällt auch hier jeweils eine 0,4-Gebühr an. Im Regelfall aber lassen sich die Anwaltskosten mit dreimal 0,4-Gebühren beziffern.

Dies ist geregelt in Nr. 3311 VV RV.

Bitte beachten: Rechnet ein Rechtsanwalt stattdessen nach Stundensatz ab, so sollten Sie mit Anwaltskosten in Höhe von 200-400 € zzgl. MwSt. pro Stunde kalkulieren.

Weitere Folgekosten nach der Versteigerung

• Zuschlagsgebühr: Für die Erteilung des Versteigerungszuschlags fällt eine ½ Gerichtskostengebühr an (Gebührenziffer 2214). Diese wird vom Ersteher erhoben.
• Kosten für Rechtsstreitigkeiten im Rahmen der Erlösverteilung: Wenn sich nicht alle Erben einig sind, an wen das Gericht welchen Anteil des Versteigerungserlöses ausbezahlen soll, wird der Versteigerungserlös bis zur Klärung bei der Gerichtskasse hinterlegt. Im Anschluss daran müssen sich die Miterben weiter versuchen zu einigen, notfalls im Rahmen eines gesonderten Rechtsstreits. Dieser wird fast immer mit Anwälten geführt werden müssen und wird daher entsprechend kosten- und zeitintensiv ausfallen.
• Grunderwerbssteuer: Nicht ganz zu vergessen ist der Umstand dass für den Eigentümerwechsel der Immobilie Grunderwerbssteuer anfällt. Diese fällt aber nur beim Erwerber an, nicht bei den Miterben.

Möglichkeiten zur Verhinderung einer Teilungsversteigerung

Echte, dauerhafte Möglichkeiten die Teilungsversteigerung zu verhindern, gibt es nicht. Allerdings kann der Fortgang zeitweise durch die sog. "Einstweilige Einstellung des Verfahrens" blockiert werden.

Die Einstellung kann für die Dauer von längstens sechs Monaten angeordnet und darf einmalig wiederholt werden.

Sie müssen den Antrag binnen einer Notfrist von zwei Wochen stellen, nachdem das Gericht Ihnen den Beschluss über die Anordnung der Teilungsversteigerung übermittelt hat. Dieser Beschluss wird Ihnen in einem gelben Brief durch die Post zugestellt. Ab dem Tag der Zustellung beginnt die Frist.

Grundschuld, Wohnrecht oder Nießbrauchrecht in der Teilungsversteigerung: was passiert?

Ist die Immobilie mit einer Grundschuld belastet, mit der im Regelfall der Kaufpreis finanziert wurde, so wird die Grundschuld auf denjenigen übertragen, der das Objekt im Versteigerungstermin ersteigert. Er übernimmt die volle Grundschuld, unabhängig davon wie hoch der offene Restbetrag aus dem zu Grunde liegenden Darlehen noch ist. Entsprechend muss der Ersteigerer diesen Betrag, ggf. nebst angemeldeten Grundbuchzinsen und Nebenleistungen, bei seinem Gebot berücksichtigen.

Diese Situation ist absolut unbefriedigend und kann in der Praxis nur durch ein Zusammenwirken der finanzierenden Bank und allen Miteigentümer aufgelöst werden. Selbiges muss vor der Versteigerung erfolgen!

Daher gilt: Grundschulden sollten in Eigentümergemeinschaften stets so schnell wie möglich auf den noch benötigten Betrag reduziert und dann auch gelöscht werden.

Sollte ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht (Recht, Mieteinnahmen zu vereinnahmen) im Grundbuch eingetragen sein, bleiben auch diese Rechte auch nach der Teilungsversteigerung fortbestehen. Die Rechte können im Regelfall nur mit Einwilligung des Berechtigten aufgehoben werden. Meist wird der Ersteigerer dazu ein finanzielles Angebot unterbreiten, um das Recht abzulösen.

Welche Alternativen zur Teilungsversteigerung gibt es für Erbengemeinschaften?

Teilungsversteigerungen sind angesichts ihrer Problematik und rechtlichen Komplexität und des Risikos, dass Sie Ihr Verhältnis zu Ihren Miterben zeitlebens an die Wand fahren, eher eine Ultima Ratio. Häufig kann einer der nachfolgenden Alternativen in Ihrem Fall schneller zum Ziel führen.

Alternative 1: Einvernehmlicher Verkauf der Immobilie, ggf. mit geschickter "Motivation"

Im Idealfall verständigen Sie sich einvernehmlich, wie Sie mit der Immobilie verfahren wollen. Im einfachsten Fall verkaufen Sie die Immobilie und teilen sich den Erlös auf. Der wichtigste Grund, der für diese Alternative spricht, besteht darin, dass nur der freihändige einvernehmliche Verkauf der Immobilie den bestmöglichen Verkaufserlös gewährleistet. Sie können die Einvernehmlichkeit etwas anschieben, indem Sie die Immobilie ohne Zustimmung des quergehenden Miterben verkaufen - allerdings bedingt auf die Zustimmung dieses Miterben. Im Nachgang fordern Sie den Miterben unter Androhung von Schadensersatzansprüchen auf, seine Zustimmung zu erteilen.

Alternative 2: Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum

Haben Sie ein Mehrfamilienhaus geerbt, bietet sich an, das Haus in Wohnungseigentum aufzuteilen. Soweit dadurch mehrere Wohnungseinheiten oder Teileigentumsanteilen entstehen, kann jeder Miterbe eine Einheit übernehmen und als alleiniger Eigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen werden. Soweit dabei unterschiedliche Größenverhältnisse oder Qualitäten entstehen, sollte es möglich sein, einen internen Ausgleich dafür zu finden.

Alternative 3: Teilung eines unbebauten Grundstücks

Haben Sie ein unbebautes Grundstück geerbt, können Sie das Grundstück teilen und aus einem Grundstück zwei oder mehrere Grundstücke machen (Details siehe § 19 BauGB). Voraussetzung ist natürlich, dass das Grundstück groß genug ist und sich für eine Teilung eignet. Jeder Miterbe erhält dann ein Teilgrundstück zu Miteigentum. Ungeeignet dürfte ein Grundstück dann sein, wenn nur ein Teil davon Bauland ist und durch die Teilung kein weiteres Baugrundstück entstehen würde.

Alternative 4: Verkauf des Erbteils

Ein einfacher Weg, die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft vorzunehmen, ist die Übertragung aller Miterbenanteile auf einen Erben. Auch wenn nicht alle Erbteile auf einen Erben übertragen werden, kann ein einzelner Erbe seinen Miterbenanteil verkaufen und damit schnell aus der Erbengemeinschaft aussteigen und sich Liquidität verschaffen. Der Erbteilskauf bedarf der notariellen Beurkundung. Dabei ist zu berücksichtigen, dass beim Verkauf an einen Dritten jedem Miterben ein Vorkaufsrecht zusteht. Zu berücksichtigen ist auch, dass in diesem Fall Grunderwerbsteuer anfällt.

Alternative 5: Beauftragung der Erbabwicklung

Neben dem Verkauf des Erbanteils gibt es mit der Erbabwicklung* noch eine weitere, relativ neue Option zur Erbauseinandersetzung. Hierbei beauftragen sie einen Dritten mit der kompletten Durchführung der Auseinandersetzung von der Verhandlung mit den Miterben, über die Lösungsfindung bis hin zur finalen Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft – notfalls auch unter Einschaltung von Gerichten und Durchführung der Teilungsversteigerung. Es gibt Anbieter, die diese Leistung rein erfolgsabhängig erbringen. Es fallen für sie nur dann Kosten an, wenn die Erbabwicklung erfolgreich war, die Erbengemeinschaft also aufgelöst ist.

Alternative 6: Vermittlung durch einen Notar

Können Sie sich in einer Erbengemeinschaft nicht verständigen, kann die Vermittlung durch eine neutrale Person sehr hilfreich sein. So können Sie einen Notar beauftragen, die Auseinandersetzung des Nachlasses zu vermitteln (§ 363 FamFG). Der Notar wird dabei nicht in der Sache entscheiden, sondern darauf bedacht sein, die gegensätzlichen Interessen unter einen Hut zu bringen und die oft vorhandenen emotionalen Aspekte offen zu legen und möglichst zu entschärfen. Gerade aber, weil der Notar keine Entscheidung in der Sache treffen kann und verhandlungsunwillige Miterben das Verfahren torpedieren können, hat das formelle Vermittlungsverfahren in der Praxis keine allzu große Bedeutung. Sofern Sie sich aber im Notartermin einigen, hat der Notar die Vereinbarung zu beurkunden. Dann kann der Nachlass abgewickelt und die Teilungsversteigerung der Immobilie vermieden werden.

• Bürgerliches Gesetzbuch
• Stöber: Zwangsversteigerungsgesetz: ZVG
• Bothe: Die Teilungsversteigerung
• Storz/Kiderlen: Praxis der Teilungsversteigerung

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