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Entscheidungshilfe: Erbteil verkaufen oder Teilungsversteigerung einleiten?

veröffentlicht am 28. Jan 2017 in der Kategorie Erbengemeinschaft auflösen
 

Erbteil verkaufen oder Teilungsversteigerung einleiten?

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Erbteil verkaufen oder Teilungsversteigerung einleiten?

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  • Erbengemeinschaften haben keine Ewigkeitsgarantie. Gehört eine Immobilie zum Nachlass, wird sie im günstigsten Fall einvernehmlich freihändig verkauft. Scheitert ein Verkauf, sollte die Teilungsversteigerung Ultima Ratio sein. Eine bessere Alternative ist dann allemal der Verkauf des Erbteils.
  • Eine Teilungsversteigerung ist ein Sonderfall der normalen Immobilienzwangsversteigerung. Sie führt erfahrungsgemäß zu einem weitaus geringeren Erlös als der freihändige Verkauf.
  • Das Teilungsversteigerungsverfahren ist mit vielen Unsicherheiten und komplexen Rechtsvorschriften behaftet. Je nachdem, wie sie genutzt werden, verzögern sie das Verfahren erheblich.

  • Entscheidungen in der Erbengemeinschaft können ausnahmsweise mit Stimmenmehrheit getroffen werden, sofern die ordnungsgemäße Verwaltung des Nachlasses eine bestimmte Maßnahme gebietet.

Welche Optionen haben Sie als Mitglied einer Erbengemeinschaft?

Erbengemeinschaften sind Zwangsgemeinschaften. Ein Miterbe hat drei Möglichkeiten, sich seiner Zwangsmitgliedschaft zu entledigen. Er kann seinen Erbteil verkaufen, gegen Abstandszahlung seinen Erbteil aufgeben (Abschichtung) oder darauf bestehen, dass das Nachlassvermögen, soweit es nicht aus Bargeld besteht, zu Geld gemacht wird. Nicht teilbare Gegenstände (z.B. KFZ) sind durch Pfandverkauf, Grundstücke und Immobilien durch das spezielle Verfahren der Teilungsversteigerung zu versilbern. Ob dabei der Verkauf des Erbteils oder eine Teilungsversteigerung der bessere Weg darstellt, muss jeder Miterbe für sich selbst abwägen. Im Regelfall ist der Verkauf des Erbteils oder der freihändige Verkauf der Immobilie der weitaus günstigere Weg. Dafür gibt es gute Gründe.

Erbengemeinschaften sind nicht auf Dauer angelegt

Da Zwang meist Streitigkeiten provoziert, gesteht § 2042 BGB jedem Miterben das Recht zu, die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verlangen. Auseinandersetzung bedeutet, dass die Erbengemeinschaft aufgelöst wird. Zum Zwecke der Auflösung muss das Nachlassvermögen auf die Miterben verteilt oder verkauft und der Verkaufserlös verteilt werden. Gehört zum Nachlass ein Grundstück oder eine Immobilie, kommt eine Aufteilung nicht in Betracht, da sich Grundstücke und Immobilien kaum teilen lassen (Ausnahme: Ein Mehrfamilienhaus wird in Wohnungseigentum aufgeteilt).

Der freiwillige Verkauf von Nachlassgegenständen ist der Idealfall

Im Idealfall verständigt sich die Erbengemeinschaft darauf, die Immobilie freihändig zu verkaufen. Erfahrungsgemäß lässt sich nur bei einem freihändigen Verkauf der bestmögliche Verkaufserlös erzielen. Sobald eine Immobilie zwangsversteigert wird und potentielle Kaufinteressenten davon Kenntnis haben, findet sich kaum noch jemand, der diese Immobilie freihändig erwerben möchte. Auch die Teilungsversteigerung ist nichts anderes als eine Zwangsversteigerung (§ 180 ZVG). Der Zwangsversteigerungsvermerk wird im Grundbuch eingetragen. Spätestens einige Wochen vor dem Zwangsversteigerungstermin wird das Versteigerungsverfahren öffentlich bekannt gemacht. Potentielle Kaufinteressenten spekulieren dann oft darauf, die Immobilie im Versteigerungsverfahren besonders günstig erwerben zu können. Die Tatsache der Versteigerung spricht sich unglaublich schnell herum.

Was tun, wenn der freiwillige Verkauf scheitert?

Verweigert ein Miterbe den Verkauf, sind den anderen Miterben insoweit die Hände gebunden. Ein Verkauf ist in der Praxis nur im gegenseitigen Einvernehmen möglich. Zwar kann der Verkauf einer Immobilie auch Gegenstand der ordnungsgemäßen Verwaltung der Erbengemeinschaft sein. In der Regel aber wird sich ein Käufer nicht auf die mit einem Mehrheitsbeschluss verbundenen Risiken einlassen.

Oft sind emotionale Gründe dafür maßgebend, dass ein Miterbe beispielsweise das Elternhaus im Familienbesitz halten möchte und den Verkauf an Fremde verweigert. Ein Verkauf kann sich aber auch deshalb als problematisch erweisen, als für die Immobilie tatsächlich auch der passende Käufer gefunden werden muss. Nicht jede Immobilie lässt sich auf der Stelle verkaufen. Je nach Lage, Ausstattung und baulichem Zustand kann es Monate dauern, bis sich ein Käufer findet. Nicht jeder Miterbe ist dann gewillt, so lange zuzuwarten, vor allem dann nicht, wenn er dringend auf liquide Mittel angewiesen ist. In diesem Fall muss er sich Alternativen überlegen. Eine Alternative ist der Verkauf seines Erbteils, die andere Alternative ist die Teilungsversteigerung der Immobilie. Die Frage, welche Alternative die bessere ist, beantwortet sich daraus, mit welchen Problemen eine Teilungsversteigerung behaftet ist.

 

Erbteil verkaufen oder Teilungsversteigerung einleiten?

 

Warum ist eine Teilungsversteigerung die Ultima Ratio zur Auflösung der Erbengemeinschaft?

Jeder Miterbe kann zum Zwecke der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft die Teilungsversteigerung einer zum Nachlass gehörenden Immobilie beantragen. Das Interesse des Miterben an der sofortigen Verwertung der Immobilie hat Vorrang vor den Interessen der anderen Erben, die das Grundstück noch weiterhin im Besitz halten wollen. Für den Antrag auf Teilungsversteigerung ist auch anders als bei der normalen Zwangsversteigerung kein vollstreckbarer Titel erforderlich. Es genügt also, dass der Miterbe seinen Anspruch auf Auseinandersetzung des Nachlasses gerichtlich geltend macht (§ 2042 BGB).

Das Verfahren der Teilungsversteigerung ist in der Durchführung noch schwieriger als die normale Zwangsversteigerung der Immobilie. Dies hängt damit zusammen, dass einige Vorschriften im Hinblick auf die Antragsberechtigung, Einstellungsmöglichkeiten, geringstes Gebot und Erlösverteilung noch komplexer sind als bei der normalen Zwangsversteigerung. Hinzu kommt, dass mit den Miterben mehrere Verfahrensbeteiligte vorhanden sind und die Beteiligten meist unversöhnlich und kompromisslos miteinander kämpfen, während bei der normalen Zwangsversteigerung einer Immobilie die Fronten klar sind. Hier gibt es auf der Eigentümerseite nur gleichgerichtete Interessen und der Gläubiger ist ein fremder Dritter (meist die Bank, die das Haus finanziert hat).

Schnellrechner: Kosten Teilungsversteigerung ermitteln

Berechnen Sie mit nur zwei Eingaben einen Orientierungswert für die Kosten, die im Rahmen einer Teilungsversteigerung regelmäßig anfallen. Die Kosten richten sich primär nach dem Erlös aus der Versteigerung. Für die Kostenschätzung vor der Versteigerung ist daher auf den Verkehrswert des Grundstücks oder der Immobilie abzustellen. Die genaue Abrechnung erfolgt dann nach der Teilungsversteigerung.
 
Die Verfahrenskosten (Gerichtskosten, Kosten für die Veröffentlichung und die Gutachterkosten) werden von allen Miterben entsprechend ihrem jeweiligen Anteil an der Erbengemeinschaft getragen. Die Kosten muss der Antragsteller zunächst vorstrecken, bekommt sie dann aber aus dem Versteigerungserlös erstattet. Die Kosten für eine optionale anwaltliche Betreuung (Anwaltskosten) hingegen müssen Sie komplett selbst tragen.

Kosten Teilungsversteigerung


 
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Sowohl die Verfahrenskosten (Gericht, Gutachten, ...) wie auch die Kosten für einen (optionalen) Rechtsanwalt bestimmen sich nach dem Verkehrswert des Grundstücks oder der Immobilie. Diese können zunächst nur geschätzt werden, am Ende wird mit dem tatsächlichen Versteigerungserlös abgerechnet.
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Die Kosten für Ihre Rechtsberatung richten sich nur nach Ihrem Anteil am Grundstück bzw. der Immobilie. Auch die Verfahrenskosten werden letztendlich nach der Höhe der Erbanteile verteilt. Die Größe ihres Anteils am Nachlass bestimmt sich nach der Erbquote. Je nach testamentarischer Bestimmung oder Rangfolge in der gesetzlichen Erbfolge ergibt sich diese automatisch. In der Praxis werfen Sie einen Blick in den Erbschein, dort ist die Erbquote als Bruchteil genannt, z.B. 7/12. Tragen Sie hier den %-Wert ein.
 
Über meinen Erbrechner können Sie ihren gesetzlichen Erbteil einfach berechnen.
 
Die Berechnung ist teilweise vereinfacht, sie soll Ihnen als Orientierung dienen und stellt insbesondere keine Rechtsberatung dar. Lassen Sie sich in jedem Fall anwaltlich beraten. Es gelten meine Haftungsbestimmungen. Die Datenschutzbestimmungen für meine Schnellrechner lesen Sie unter Datenschutz.

Probleme im Teilungsversteigerungsverfahren

Verkehrswertfestsetzung ist oft ernüchternd

Zur Vorbereitung des Teilungsversteigerungsverfahrens muss von Amts wegen durch das Amtsgericht der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden. Dazu beauftragt das Amtsgericht einen Sachverständigen, der ein Wertgutachten erstellt. Der Kostenaufwand liegt je nach der Größe des Objekts bei 1.000 – 3.000 €. Die Kosten müssen vom Antragsteller verauslagt werden. Soweit die Miterben eine Beteiligung verweigern, muss der Antragsteller in die eigene Tasche greifen.

Das Ergebnis solcher Wertgutachten ist für die Beteiligten erfahrungsgemäß oft ernüchternd. Die Sachverständigen beurteilen Immobilien meist ausgesprochen konservativ, zählen jeden noch so kleinen Mangel der Immobilie auf und setzen im Ergebnis den Verkehrswert weitaus niedriger an, als er bei einer vielleicht etwas optimistischeren Betrachtungsweise anzusetzen wäre. Es darf behauptet werden, dass sich beim freihändigen Verkauf mit hoher Wahrscheinlichkeit höhere Verkehrswerte ansetzen und damit auch höhere Verkaufspreise realisieren lassen.

Kein Verfahren ohne Kostenvorschuss

Neben den Kosten für den Sachverständigen muss der Antragsteller einen Gerichtskostenvorschuss zahlen. Der Vorschuss richtet sich nach der Höhe des Verkehrswertes im Wertgutachten. Da die Teilungsversteigerung ein ungemein komplexes Verfahren ist, wird der antragstellende Miterbe kaum ohne anwaltliche Hilfe handeln können. Es versteht sich, dass auch der Anwalt einen Kostenvorschuss verlangen dürfte. Der Miterbe muss sich also bewusst sein, dass er zur Einleitung des Verfahrens tief in die eigene Tasche greifen muss.

Rechtsbehelfe verzögern das Verfahren

Geht es einem Miterben darum, sich mit der Teilungsversteigerung der Immobilie schnell Liquidität zu verschaffen, wird er oft enttäuscht werden. Das Verfahren hält eine Reihe von Rechtsbehelfen bereit, mit denen die anderen Miterben das Verfahren erheblich verzögern können – wohl wissend, dass dies in der Regel keinen Erfolg haben wird. In der Teilungsversteigerung ergibt sich die besondere Situation, dass der antragstellende Miterbe die Rolle des betreibenden Gläubigers übernimmt, während die anderen Miterben Antragsgegner sind, zugleich aber auch dem Verfahren des anderen Miterben jederzeit beitreten können, so dass ein Miterbe auf der Seite des Antragstellers als auch auf der Seite der Miterben Antragsgegner beteiligt sein kann.

So ist bereits gegen den Anordnungsbeschluss zur Durchführung der Teilungsversteigerung die Erinnerung möglich, mit der Behauptung, dass das Amtsgericht irgendeine Anordnungsvoraussetzung missachtet habe.

Der Beschluss zur Festsetzung des Verkehrswertes ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar. Ein Miterbe kann behaupten, der Sachverständige habe bestimmte wertbildende Faktoren der Immobilie nicht hinreichend berücksichtigt und dadurch den Verkehrswert zu niedrig angesetzt. Dann muss der Sachverständige nachbessern. Umgekehrt kann der Antragsteller ein Interesse daran haben, dass der Verkehrswert niedriger angesetzt wird, um für die Immobilie im Versteigerungstermin einen Bietinteressenten zu finden. Hinzu kommt sein eventuell bestehendes Interesse, die Immobilie vielleicht selbst günstig erwerben zu können, indem er im Versteigerungstermin als Bieter auftritt.

Um die übrigen Miterben nicht zu benachteiligen, erlaubt § 180 II ZVG, auf Antrag eines Miterben die einstweilige Einstellung des Verfahrens auf längstens sechs Monate anzuordnen, soweit die Einstellung bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der Miterben angemessen erscheint. So könnte ein Miterbe einwenden, dass er einen ernsthaften Kaufinteressenten an der Hand habe und die Teilungsversteigerung unwirtschaftlich wäre. Oder wird ein alter Familienbesitz versteigert, könnte ein Miterbe geltend machen, dass er mehr Zeit benötige, um das für den Erwerb erforderliche Kapital zu beschaffen. Zwar kommt es so gut wie nie zur einstweiligen Einstellung des Verfahrens, wohl aber führen diese Rechtsmittel zu weiteren Verzögerungen im Fortschritt des Verfahrens und damit zu Zeitverzug.

Sonderproblem: Elternteil ist Miteigentümer und Miterbe

Richtig kompliziert und wenig friedenstiftend wird die Situation, wenn an einem Grundstück eine Bruchteilsgemeinschaft und an einem der Bruchteile eine Erbengemeinschaft besteht. Dieser Fall kann eintreten, wenn ein Ehepaar gemeinsam Eigentümer einer Immobilie ist, ein Ehepartner verstirbt und der Ehepartner zusammen mit den Kindern den verstorbenen Elternteil beerben. Der überlebende Elternteil ist mit seinem Eigentumsanteil an der Immobilie dann Bruchteilseigentümer. Zugleich ist er als Miterbe in der Erbengemeinschaft Gesamthandseigentümer. Ein Kind als Miterbe kann dann die Teilungsversteigerung des gesamten Grundstücks beantragen. Es hat ein sogenanntes „großes Antragsrecht“. Dass damit extreme Probleme entstehen, liegt auf der Hand.

Problem, wenn Gläubiger den Erbanteil pfänden

Gläubiger eines Miterben können dessen Erbanteil pfänden und damit die Aufhebung der Gemeinschaft und die Teilungsversteigerung betreiben (§ 859 II ZPO). Der Gläubiger übernimmt dann die Rolle des Miterben. Ob dann noch eine Verständigung möglich ist, darf bezweifelt werden. Ein ähnliches Problem kann entstehen, wenn ein Miterbe seinen Anteil an der Erbengemeinschaft an einen Dritten verpfändet. Nach Eintritt der Pfandreife kann der Gläubiger dann auch ohne Zustimmung des Miterben die Teilungsversteigerung betreiben, sofern sein Anspruch gegen den Miterben tituliert  und damit vollstreckbar ist.

Problem, wenn die Immobilie vermietet ist

Im normalen Versteigerungsverfahren ist der Ersteher berechtigt, ein bestehendes Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen, ohne dass er ein berechtigtes Interesse darlegen muss (§ 57a ZVG). Dieses Sonderkündigungsrecht kommt in der Teilungsversteigerung nicht zur Anwendung (§ 183 ZVG). Die Folge ist, dass der Ersteher in laufende Mietverträge eintreten muss. Will er kündigen, muss er sich auf ein berechtigtes Interesse berufen, beispielsweise Eigenbedarf geltend machen. Ansonsten muss er den Mieter übernehmen, zusammen mit dem ausgeprägten Mieterschutz im deutschen Recht.

Problem, was mit dem Versteigerungserlös passiert

Wird im Versteigerungsverfahren der Zuschlag erteilt, verbleibt im günstigsten Fall ein Überschuss. Dieser Überschuss wird aber nicht durch das Gericht an die Miterben verteilt, sondern der Erbengemeinschaft zur Verfügung stellt. Ziel der Teilungsversteigerung ist lediglich die Umwandlung des unteilbaren Grundstücks in einen teilbaren Geldbetrag. Es liegt an den Miterben, sich über die Aufteilung des Geldes zu verständigen. Sind sich die Miterben immer noch uneinig, weil ein Miterbe beispielsweise behauptet, ihm stehe ein bestimmter Geldanteil zu, während die anderen Miterben dies bestreiten, wird das Amtsgericht das Geld hinterlegen. Die Aufteilung des hinterlegten Betrages muss dann nach den Grundsätzen der Erbauseinandersetzung erfolgen, im ungünstigen Fall muss geklagt und wieder gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen werden. Das kann durchaus Jahre dauern, so lange kommt keiner der Erben an das Geld.

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Hat die Teilungsversteigerung eigentlich auch Vorteile?

Die bisherigen Ausführungen haben vorwiegend die Nachteile der Teilungsversteigerung aufgezeigt. Soweit es Vorteile gibt, sind diese interessengeprägt. Beantragt ein Miterbe die Teilungsversteigerung der Immobilie, kann er eventuell ein Interesse daran haben, die Immobilie selbst erwerben zu wollen. Dann kann er im Versteigerungstermin selbst als Bieter auftreten und ein Gebot abgeben. Im günstigsten Fall erwirbt er die Immobilie zu einem besonders günstigen Preis und zahlt weniger, als er für die Immobilie hätte zahlen müssen, wenn er sich außergerichtlich mit den Miterben geeinigt hätte. Dann haben die übrigen Miterben natürlich das Nachsehen, da sie weniger Erlös erhalten, als wenn die Immobilie freihändig verkauft worden wäre.

Diesem Vorteil steht aber auch gleich wieder das Risiko gegenüber, dass der Miterbe im Versteigerungstermin möglicherweise nicht der einzige Interessent ist. Er muss damit rechnen, dass es für die Immobilie noch andere Interessenten gibt, die Gebote abgeben und sich im ungünstigsten Falle maßlos gegenseitig überbieten. Dann geht die Immobilie per Zuschlag an denjenigen Bieter, der das höchste Gebot abgegeben hat.  Hatte der Antragsteller beabsichtigt, die Immobilie für eigene Zwecke zu erwerben, ist Immobilie für ihn verloren. Einziges „Trostpflaster“: durch den hohen Versteigerungserlös erhält er für seinen Anteil an der Erbengemeinschaft damit auch mehr. Aber wenn es ihm wirklich um die Immobilien gegangen ist, dann hat er nun das Nachsehen.

Ist der Verkauf des Erbanteils also der bessere Weg?

Die vorstehenden Ausführungen sind sicherlich alles andere als ein Plädoyer für die Teilungsversteigerung. Wer halbwegs wirtschaftlich denkt und seine Emotionen und Gefühle halbwegs im Griff hat, sollte auf den Weg der Teilungsversteigerung verzichten und allenfalls als Ultima Ratio ins Auge fassen. Sofern sich die Möglichkeit bietet, den eigenen Erbanteil an einen Interessenten zu verkaufen, löst sich das Problem wesentlich einfacher. Derjenige, der den Erbanteil erwirbt,  muss sich dann mit der Erbengemeinschaft auseinandersetzen. Oft ist es so, dass lediglich emotionale Aspekte verhindern, dass eine Immobilie einvernehmlich verkauft wird. Übernimmt ein fremder Dritter die Rolle des Miterben, spielen solche Emotionen vielleicht keine Rolle mehr und das Problem löst sich von selbst. Noch besser ist es natürlich, wenn der Miterbe, der die Immobilie zu Geld machen will, die Immobilie zu einem fairen Preis selbst ankauft und unter Anrechnung seines Erbteils die übrigen Miterben auszahlt.

4 Comments

  1. Marina Thomsen 5. Februar 2017 um 21:21 Uhr - Antworten

    Irgendwie eine blöde Situation. Ich kann das Grundstück nicht verkaufen, weil meine Miterben das nicht wollen. Bei einer Teilungsversteigerung kommen hohe Kosten auf mich zu (ich muss die verstrecken?) und wenn ich Pech habe, dann wird unter Wert verkauft. Wieso gibt es keine besseren Regeln vom Gesetz her?

  2. Dr. Stephan Seitz
    Dr. Stephan Seitz 5. Februar 2017 um 21:38 Uhr - Antworten

    Liebe Frau Thomsen. In der Tat ist das so. Gesetzlich ist das aber wohl auch nur schwer anders zu regeln. Im Grundsatz sollen die Erben sich einigen – das dürfte im Interesse des Erblassers sein. Können sie das nicht, gibt es über die Teilungsversteigerung ja Wege, die Auseinandersetzung zu betreiben. Ja, das kostet und ist kein idealer Weg, aber wenn die Gemeinschaft sich nicht einigen kann, dann ist das der Ausweg.

  3. Luisa 12. März 2017 um 1:42 Uhr - Antworten

    Ich habe die Teilungsversteigerung vor 1,5 Jahren beantragt.Noch immer ist vom Gericht kein Termin festgesetzt worden.Ist das normal?Wenn nein, was kann ich machen?

    • Dr. Stephan Seitz
      Dr. Stephan Seitz 12. März 2017 um 10:00 Uhr - Antworten

      Das kommt – wie häufig – sehr auf den Einzelfall an. 1,5 Jahre sind durchaus lange, aber auch nicht außergewöhnlich. Für eine Teilungsversteigerung vom Antrag bis zur Versteigerung müssen Sie zwar meist nur ein bis zwei Jahre rechnen (hier wären Sie immernoch innerhalb der normalen Zeit), aber es kann auch mal vier Jahre dauern.

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