Zuletzt aktualisiert am 15. August 2021 von Dr. jur. Stephan Seitz
Erbengemeinschaft als Vermieter: Vermietete Immobilie als Bestandteil der Erbengemeinschaft
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Inhaltsverzeichnis: Darum geht es auf dieser Seite
Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
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Erbengemeinschaft wird automatisch Vermieter
Stirbt eine Person und hat sie mehrere Personen als Erbe eingesetzt, so bilden diese eine Erbengemeinschaft und übernehmen als Folge der sog. Universalsukzession nach § 1922 BGB sämtliche Vermögensgegenstände und auch Verträge „zur gesamten Hand“. Das bedeutet insbesondere, dass die Erbengemeinschaft als Gesamthandsgemeinschaft das Vermögen übernimmt und insbesondere nicht jeder Miterbe einzeln über Nachlassgegenstände und übernommene Verträge bestimmen kann. Zur Regelung dieser gemeinsamen Zeit hat der Gesetzgeber allerdings Vorschriften aufgestellt, wie der Nachlass zu verwalten ist
Laufende Angelegenheiten zwischen Mieter und Erbengemeinschaft als neuem Vermieter
Hinterlässt der Erblasser allerdings eine vermietete Wohnung, so kommen hier einige Besonderheiten zu tragen. Zunächst einmal gilt auch hier ganz normal die bereits angesprochene Universalsukzession, d.h. die Erbengemeinschaft übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Für den Mieter hat dies zur Folge, dass er nun statt einer Person als Vertragspartner die Mehrheit an Erben sein Vermieter ist. Dies hat an allerersten Stelle für den Mieter die Folge, dass er den Mietzins nun ungeteilt an die Gemeinschaft der Erben zahlen muss. Weder kann ein einzelner Miterbe Zahlung an sich verlangen, noch kann der Mieter einfach nur an einen Miterben zahlen. Über den Umstand, dass er nun an die Erbengemeinschaft zahlen muss, muss der Mieter allerdings informiert werden. Er selbst hat keine Pflicht sich über die geänderten Verhältnisse zu informieren.
Für alle laufenden Angelegenheiten der Mietbeziehung kann die Erbengemeinschaft nach dem Mehrheitsprinzip agieren. Stehen zu treffende Entscheidungen an, z.B. muss ein Handwerker zur Reparatur eines Schadens beauftragt werden, so müssen nicht alle Miterben dem zustimmen. Es ist ausreichend wenn die Mehrheit der Erbteile zustimmt. Mit diesem Mehrheitsbeschluss werden allerdings auch die übrigen – ablehnenden – Miterben zur Zahlung des anteiligen Handwerkerlohns verpflichtet, denn mit der Mehrheitsentscheidung geht auch die Vertretungsbefugnis nach außen einher, § 2038 (1) BGB. Für die Praxis wichtig ist daher die sorgfältige Beachtung, welche Maßnahmen noch unter die ordnungsgemäße – und damit per Stimmenmehrheit entscheidbare – Verwaltung der Erbengemeinschaft fallen, und welche außerordentlich sind. Als Definition gilt hier: Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören alle Maßnahmen, die „der Beschaffenheit des Nachlasses insgesamt(! nicht einzelnen Teilen der Erbschaft) und dem Interesse aller Miterben nach billigem Ermessen entsprechen und den Nachlass nicht erheblich verändern“. Damit fallen unter die ordnungsgemäße Verwaltung sehr viele Tätigkeiten, insbesondere die meisten wirtschaftlich nicht nachteiligen.
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Kündigung des Mietverhältnisses durch die Erbengemeinschaft
Für die Kündigung durch die Erbengemeinschaft gelten naheliegenderweise die ganz normalen Regelungen über die Kündigung von Wohnraummiete, geregelt in den §§ 549ff BGB. Konkret bedeutet das, dass die Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter extrem eingeschränkt sind. Zwei bedeutende Fälle beleuchte ich nun etwas näher:
Eigenbedarfskündigung durch Erbengemeinschaft
Hier stellt sich die Frage, ob es ausreicht wenn bereits ein Miterbe Eigenbedarf anmeldet und in Folge dessen den Mietvertrag vermieterseitig kündigen möchte, § 573 (2) Nr. 2 BGB. Nach ständiger Rechtsprechung wird diese Frage bejaht, d.h. eine Eigenbedarfskündigung ist möglich. Allerdings ist der entsprechende Miterbe für den Ausspruch der Kündigung auf die Mitwirkung der übrigen Miterben angewiesen. Er alleine kann die Kündigung nicht vornehmen.
Verwertungskündigung durch die Erbengemeinschaft nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB
Da die Erbengemeinschaft nicht auf Dauer angelegt ist, kommt früher oder später der Punkt auf, dass eine vermietete Immobilien unter Umständen verkauft werden muss, um die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu ermöglichen. Insbesondere wenn es eine größere Anzahl an Miterben gibt, ist häufig nicht ein einzelner Miterbe in der Lage, die Immobilie zu übernehmen und die übrigen Miterben „auszuzahlen“. An dieser Stellt kommt regelmäßig der Aspekt auf, dass man eine entmietete Immobilie einfacher und zu einem höheren Preis verkaufen kann. Die Frage ist daher konkret, ob die bessere Verwertungsmöglichkeit es rechtfertigt, einen Wohnraummietvertrag zu kündigen.
Es gelten hier die allgemeinen Bestimmungen des § 573 (2) Nr. 3 BGB, d.h. es muss ein berechtigtes Interesse vorliegen. Regelmäßig ist das der Fall, wenn der Vermieter an der angemessenen Verwertung der Immobilie durch Fortsetzung des Mietverhältnisses gehindert wird und hierdurch erhebliche Nachteile erleidet. Dies wird – nach Rechtsprechung des BGH – immer dann bejaht, wenn der Mieterschutz zu einem faktischen Verkaufshindernis wird. Hierzu wird üblicherweise der Preis für die Immobilie im vermieteten Zustand ermittelt und geprüft, ob die Erbengemeinschaft so den Preis erwirtschaften kann, der üblicherweise für vermietete Immobilien erwirtschaftet werden kann. Ist dies nicht der Fall, so kommt eine Verwertungskündigung in Betracht.
Demnach ist alleine das Bestreben nach Erbauseinandersetzung kein Grund für eine Kündigung. Diese muss zunächst versuchen die Immobilie vermietet zu verkaufen. Ist das zu wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen nicht möglich, so ist im Einzelfall zu entscheiden und kann eine Kündigung rechtfertigen.
Eine gangbare Alternative, falls die Verwertungskündigung rechtlich auf unsicheren Füßen steht und unter Umständen mit einer mehrjährigen gerichtlichen Auseinandersetzung zu rechnen ist, kann für den einzelnen Miterben der Verkauf seines Erbteils sein. Indem er diesen an eine Person überträgt, die das nötige Fachwissen zum Umgang mit vermieteten Immobilien mitbringt, kann er meist auch einen besseren Preis erzielen.
Liegt nun ein Kündigungsgrund vor, so stellt sich die Frage ob bereits die Mehrheit der Miterben die Kündigung aussprechen kann oder ob hierzu ein einstimmiger Beschluss der gesamten Erbengemeinschaft erforderlich ist. Nach sich immer mehr durchsetzender Auffassung, reicht hierzu ein Mehrheitsbeschluss aus. Die Kündigung selbst muss in Schriftform, § 126 BGB, erfolgen. Entsprechend müssen entweder mindestens die Miterben, die die Mehrheit darstellen, auf der Kündigung unterschreiben oder einem Miterben eine Vollmacht ausstellen und diese dem Kündigungsschreiben beilegen.
Neben der hier beschriebenen Situation, dass der Erblasser Vermieter einer Wohnung war, gibt es auch den umgekehrten Fall: der Erblasser war Mieter einer Immobilie, in der er ggf. sogar mit anderen Personen gemeinsam gelebt hat. Mehr zu diesem Fall lesen Sie auf meiner Seite „Verstorbener Mieter hinterlässt Erbengemeinschaft“.
