Immobilienbewertung: Wertermittlung für Häuser und Grundstücke

Immobilienbewertung: Wie stelle ich den Verkehrswert einer Immobilie fest?

Soll eine Immobilie verkauft werden, orientiert sich der Kaufpreis in der Regel am Verkehrswert der Immobilie. Neben dem freiwilligen Verkauf kommt dieser unter anderem im Rahmen der Abwicklung und Auflösung einer Erbengemeinschaft in Betracht oder wenn sich ein Ehepaar scheiden lässt und die gemeinsame Immobilie zum Zwecke der Auseinandersetzung verwertet werden muss.

Die Art und Weise, wie Immobilien bewertet und der Verkehrswert festgestellt wird, ist teils formell vorgegeben, richtet sich aber auch andererseits nach einer Reihe wertbildender Faktoren.

Warum ist der Verkehrswert einer Immobilie wichtig? Entscheidend ist doch der Kaufpreis?

Eigentlich könnte der Verkehrswert einer Immobilie zweitrangig sein. Letztlich bestimmt sich der Kaufpreis – im Gegensatz zum Verkehrswert – danach, was ein Kaufinteressent bereit ist, für die Immobilie in einer bestimmten Lage zu einem bestimmten Zeitpunkt zu bezahlen..

Sie kommen deshalb nicht umhin, den Verkehrswert zu ermitteln oder ein Verkehrswertgutachten für die Immobilie erstellen zu lassen. Der Verkehrswert sollte Grundlage Ihrer Verhandlungsgespräche mit Kaufinteressenten sein. Nur bei einem realistischen Angebot dürfen Sie Kaufinteresse erwarten. Auch können Sie gegenüber einem Kaufinteressenten wesentlich besser argumentieren, wenn Sie den Verkehrswert zur Grundlage Ihrer Verhandlungen machen.

Was ist besser: Verkehrswertgutachten oder Maklereinschätzung?

Soll eine Immobilie verkauft werden, verlassen sich Eigentümer meist auf die Einschätzung eines Immobilienmaklers. Makler, die vor Ort tätig sind, kennen die Marktverhältnisse und sind in der Lage, zuverlässig Auskunft zu erteilen, unter welchen Bedingungen eine Immobilie angeboten werden sollte und letztlich verkäuflich ist. Vor allem kennen Makler ihre Bestandskunden und wissen, welche Art von Objekten zu welchen Preisen gerade gesucht sind.

Ein Verkehrswertgutachten spielt eher in der Gerichtspraxis eine Rolle. Ein Verkehrswertgutachten für die Immobilie oder eine fundierte Immobilienbewertung werden zum Beispiel erforderlich, wenn eine Immobilie zwangsversteigert werden soll oder es um den Zugewinnausgleich bei der Scheidung oder die Erbauseinandersetzung in einer Erbengemeinschaft geht. In solchen Fällen beauftragen Gerichte oft einen Sachverständigen, der den Verkehrswert des Objekts feststellt. Verkehrswertgutachten kosten aber meist richtig Geld. Die Honorare richten sich nach dem Umfang des Rechercheaufwandes und der Größe und Nutzungsart der Immobilie.

Nach welchen Faktoren bemisst sich der Marktwert einer Immobilie?

Der Verkehrswert – oftmals auch als Marktwert bezeichnet – lässt sich nicht allein durch die äußere und innere Inaugenscheinnahme oder die Optik des Objekts bemessen. Es gibt eine ganze Reihe von Faktoren, die den Verkehrswert maßgeblich beeinflussen:

• Marktdaten: Quadratmeter- oder Raummeterpreise, Bodenrichtwerte, Kaufpreissammlungen, Marktberichte sowie Vergleichsobjekte in der Region.
• Örtliche Lage: Wohngegend, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Freizeitmöglichkeiten oder soziales Umfeld. Oft heißt es nicht umsonst: „Die Lage, die Lage, die Lage!“.
• Bausubstanz und Ausbaustandard: Substanzwert des Objekts, Denkmalschutz (mit möglichen steuerlichen Vorteilen, aber auch Sanierungsauflagen), Fertighausbaukosten oder besondere Bauweisen.
• Zustand und Modernisierungsgrad: Vorhandene Baumängel oder Bauschäden (z. B. Schimmel, vernachlässigte Instandhaltung), regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen oder durchgeführte Modernisierungen, die die Restnutzungsdauer erhöhen.
• Ausstattung: Dämmung, Schallschutzfenster, Solaranlage, hochwertige Böden oder andere Ausstattungsmerkmale, die den Wert steigern können.
• Nutzbarkeit und Renditepotenzial: Eignung als Renditeobjekt, Ausbaupotenzial (z. B. Aufstockung oder Umnutzung zu einem Mehrfamilienhaus), Werbemöglichkeiten auf dem Grundstück.
• Außenanlagen und Zusatzflächen: Baumbestand, Gartenhaus, Spielflächen oder separat verwertbare Teilflächen (z. B. zusätzlicher Bauplatz, Stellplätze).
• Ertragswert: Vor allem interessant bei vermieteten Immobilien oder Gewerbeobjekten, bei denen Mieteinnahmen und Kapitalisierungsfaktor die Grundlage für die Wertermittlung bilden.
• Eingehende Besichtigung: Eine gründliche Inaugenscheinnahme des Objekts vom Keller bis zum Dach ist unverzichtbar, um alle wertrelevanten Details zu erfassen.

Berücksichtigen Sie, dass dem Verkehrswert eine rein objektive Einschätzung zugrunde liegt und das gegenüber dem Kaufpreis durchaus variieren kann. Faktoren wie persönliche Verhandlungsposition, Marktsituation oder Zeitdruck beim Verkauf führen oft zu Abweichungen zwischen dem ermittelten Wert und dem tatsächlich erzielten Kaufpreis.

Wie erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes?

Sachverständige, aber auch Immobilienmakler, orientieren sich bei der Einschätzung des Verkehrswertes an vorgegebenen Standards. Grundlage ist mithin die Immobilienverkehrswertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

In der Praxis stehen drei Verfahren im Mittelpunkt, wenn es darum geht, den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie fundiert zu ermitteln.

• Vergleichswertverfahren: Insbesondere bei unbebauten Grundstücken oder bei Objekten, zu denen es viele direkte Vergleichsdaten gibt. Grundlage sind tatsächlich realisierte Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage.
• Sachwertverfahren: Hauptsächlich für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum relevant. Hierbei spielen die Substanz des Gebäudes und die Wiederherstellungskosten eine zentrale Rolle.
• Ertragswertverfahren: Eignet sich besonders für Renditeobjekte wie vermietete Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Der Wert richtet sich nach den erzielbaren Mieteinnahmen und deren Kapitalisierung.

Welche Rolle spielen die Quadratmeterpreise und Raummeterpreise?

Am einfachsten lässt sich der Verkehrswert anhand der Quadratmeterpreise einer Immobilie bestimmen. Danach bestimmt die Wohn- und Nutzfläche, was Sie als Kaufpreis ansetzen könnten. Ähnlich ist es bei Raummeterpreisen.

Welche Informationen bieten Gutachterausschüsse?

Bei den Gemeinden gibt es Gutachterausschüsse. Ihre Aufgabe ist es, die Verkehrswerte von Immobilien zu ermitteln und eine Kaufpreissammlung zu führen. Die Ausschüsse bestehen aus einem sachkundigen Vorsitzenden und ehrenamtlichen Gutachtern. Die Ausschüsse arbeiten selbstständig, unabhängig und sind nicht weisungsgebunden. Notare sind verpflichtet, jeden Kaufvertrag dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss in Abschrift zur Verfügung zu stellen. Auf der Grundlage aller Kaufverträge, die im Rahmen eines bestimmten Zeitraums abgewickelt werden, bestimmt der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert für ein Grundstück. Die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse werden regelmäßig aktualisiert.

Als Verkäufer einer Immobilie oder als Kaufinteressent können Sie beim örtlichen Gutachterausschuss schriftlich Auskunft über den Bodenrichtwert beantragen. Telefonische Auskünfte sind in der Regel nicht möglich. Hilfreich sind auch die über die Länder im Internet angebotenen Geoportale. Nach Eingabe der Grundbuchdaten können Sie dort den Bodenrichtwert für ein Grundstück entnehmen.

Der Bodenrichtwert ist noch nicht unbedingt der Weisheit letzter Schluss. Verstehen Sie den Bodenrichtwert eher als Orientierungshilfe. Weist Ihr Grundstück eine Südlage auf, während die umgebenden Grundstücke diese Lage nicht haben oder gegenseitig zugebaut sind, kann sich durchaus ein höherer Bodenrichtwert begründen lassen.

Bewertung unbebauter Grundstücke

Der Verkehrswert unbebauter Grundstücke wird im Vergleichswertverfahren nach den Bodenrichtwerten bestimmt. Die Bodenrichtwerte ermittelt der Gutachterausschuss der Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Dazu stellt der Gutachterausschuss auf die Kaufpreise ab, die für vergleichbare Grundstücke in der Gemeinde bereits bezahlt wurden. Ist Ihr Grundstück Bauerwartungsland, kann es geboten sein, die Entwicklung abzuwarten und erst dann zum Verkauf zu schreiten, wenn Baulandpreise zu erzielen sind. Eine Immobilienbewertung oder ein Verkehrswertgutachten Immobilie kann dabei als Entscheidungshilfe dienen.

Wertermittlung von Ein- und Zweifamilienwohnhäusern, Wohnungseigentum und Teileigentum

Der Verkehrswert von Ein- und Zweifamilienwohnhäusern, Wohnungseigentum und Teileigentum wird nach dem Sachwertverfahren ermittelt. Beim Sachwertverfahren wird auf den Substanzwert des Gebäudes, der Außenanlagen und den Bodenwert des Grundstücks abgestellt. Dazu stellt der Gutachter fest, was es heute kosten würde, das Gebäude so herzurichten, wie es ursprünglich hergestellt wurde.

Haben Sie beispielsweise ein Fertighaus gebaut, dann sind die Kosten für Fertighäuser* hier ein sehr relevantes Kriterium. Baumängel und Bauschäden sowie die Restnutzungsdauer fallen ins Gewicht. Der wirtschaftliche Ertrag kommt wegen der Eigennutzung nicht in Betracht.

So bewerten Sie vermietete Objekte und Gewerbeimmobilien

Für vermietete Objekte wird der Verkehrswert nach dem Ertragswertverfahren bestimmt. Grundlage ist zunächst der Bodenwert des unbebauten Grundstücks. Zum Bodenwert wird der Gebäudewert ermittelt und dazu addiert. Hintergrund ist, dass ein Grundstück nur so viel wert ist, wie es als Mietertrag einbringt. Der Mietertrag wird kapitalisiert und richtet sich im Ergebnis nach der üblichen vielfachen erzielbaren Jahresmiete. Diese ist der Kaufpreisfaktor.

Der Kaufpreisfaktor ist in städtischen Gebieten meist höher, während er in ländlich geprägten Regionen erheblich geringer sein kann. Im Durchschnitt beträgt der Kaufpreisfaktor für vermietete Objekte etwa 14 und für selbst genutzte Immobilien etwa 22. Die übliche Spanne reicht von zwölf (preisgünstig) bis 28 (teuer).

Wer darf ein Verkehrswertgutachten erstellen?

Jeder, der sich in der Sache berufen fühlt, kann Verkehrswertgutachten erstellen. Es gibt keine gesetzliche Genehmigungspflicht. Die Bezeichnung als Sachverständiger oder Gutachter ist gesetzlich nicht geschützt. Dennoch sollte jeder, der sich in der Sache berufen fühlt, über eine angemessene Sachkunde und Erfahrung verfügen. Andernfalls trägt der „Sachverständige“ das Risiko, dass er für Fehler geradestehen muss.

Immobiliensachverständige sind daher meist von der Architektenkammer oder Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Sie können auch als freie Sachverständige oder als zertifizierte Sachverständige auftreten. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind meist Bauingenieure und Architekten und haben besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Immobilienbewertung erworben. Viele Sachverständige haben sich freiwillig im Bundesverband Deutscher Grundstücksachverständiger e.V. organisiert und arbeiten nach den Kriterien für die Verleihung des Verbandssiegels. Auf Wunsch erstellen auch die Gutachterausschüsse der Gemeinden Verkehrswertgutachten. Auch seriöse Makler verfügen über ausreichende Kompetenzen in der Immobilienbewertung, da sie nur nach Maßgabe ihrer Arbeit bestmögliche Verkaufserfolge erzielen.

Welche Kosten fallen für die Bewertung einer Immobilie an?

Sofern Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen, erfolgt die Abrechnung der Honorare nach freier Vereinbarung nach Stundensätzen oder Sie vereinbaren ein Pauschalhonorar. Rechnen Sie mit 2.000 bis 5.000 €, teilweise auch darüber.

Beauftragen Sie hingegen einen Makler, zahlen Sie als Verkäufer normalerweise nichts. Makler verstehen ihre Dienstleistung regelmäßig so, dass sie eine Immobilie nur anbieten, wenn sie zuvor genau geprüft haben, welcher Angebots- und Verkaufspreis im Hinblick auf die örtlichen und individuellen Gegebenheiten einer Immobilie realistischerweise in Ansatz zu bringen ist. Setzt der Makler den Preis zu hoch an, lässt sich die Immobilie nicht verkaufen und der Makler verdient nichts.

Wie bestimmt ein Immobilienmakler den Verkehrswert einer Immobilie?

Immobilienmakler sind nicht unbedingt Sachverständige. Zwar sollte ein kompetenter Immobilienmakler über eine grundlegende Ausbildung verfügen und in der Lage sein, den Verkehrswert so zu bestimmen, wie es die Immobilienverkehrswertermittlungsverordnung vorgibt. Makler arbeiten eher praxisorientiert. Allein aufgrund ihrer Marktkenntnisse und Erfahrungswerte sind Makler in der Lage, eine angemessene Bewertung der Immobilie vorzunehmen. Auch der Makler berücksichtigt Verkehrswerte, Bodenrichtwerte und Marktberichte. Vor allem aber kann der Makler auf vergleichbare Objekte Bezug nehmen, von denen er sicher weiß, welche Kaufpreise sie erzielt haben. Ein Verkehrswertgutachten der Immobilie stellt hingegen mehr auf die Immobilie ab und beschränkt die Bewertung mehr auf den Substanz- oder Ertragswert. Wichtig ist vor allem, dass die Bemessung des Verkehrswertes nach nachvollziehbaren Kriterien erfolgt und nicht „Pi mal Daumen“.

Welcher Zusammenhang besteht zwischen Verkehrswert und Angebotspreis?

Auch wenn Sie den Verkehrswert nach sachlichen Kriterien bestimmt haben, muss er nicht mit dem Angebots- und Verkaufspreis übereinstimmen. Ein Verkehrswertgutachten erscheint oft als statisch und berücksichtigt nicht unbedingt Ihre persönlichen Interessen als Verkäufer und auch nicht unbedingt das persönliche Kaufinteresse potenzieller Kaufinteressenten im Hinblick auf genau die Immobilie, die zum Verkauf ansteht. Verstehen Sie die Bemessung des Verkehrswertes eher als Orientierungshilfe, nach der Sie den Angebotspreis festsetzen und einen Verkaufspreis akzeptieren.

Welche Rolle spielt der Einheitswert?

Der Einheitswert ist Grundlage, um die Grundsteuer für eine Immobilie zu bemessen. Dazu bestimmt das örtliche Finanzamt den Einheitswert und erlässt einen Einheitswertbescheid. Der Eigentümer erhält einen Feststellungsbescheid. Der Einheitswertbescheid ist wiederum Grundlage für den Grundsteuermessbetrag, der in Verbindung mit den Hebesätzen der Kommunen die Grundsteuer bemisst. Da jede Gemeinde eigene Hebesätze festlegt, ist die Grundsteuer regional unterschiedlich.

Weil das Bundesverfassungsgericht die Vorschriften über die Einheitsbewertung wegen Verstoßes gegen den allgemeinen Gleichheitssatz für verfassungswidrig erklärt hat, ist der Gesetzgeber aufgerufen, neue Modelle für die Bemessung der Grundsteuer zu entwickeln.

Für die Bestimmung des Verkehrswertes ist der Einheitswert jedoch nicht relevant. Eine Immobilienbewertung oder ein Verkehrswertgutachten Immobilie wird in diesem Zusammenhang daher nicht durch den Einheitswert ersetzt.

Welche Kosten fallen für den Kauf und Verkauf der Immobilie an?

• Immobilienverkehrswertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

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