8 Risiken beim Kauf von Erbteilen

Risiko, dass unbekannte Schulden des Erblassers bestehen

Die Miterben sind als Erbengemeinschaft Rechtsnachfolger des Erblassers: Nach § 1922 BGB treten sie automatisch in alle Rechte und Pflichten ein und haften nach § 1967 BGB zunächst unbeschränkt, auch mit dem Privatvermögen. Die Erbengemeinschaft übernimmt damit nicht nur vorhandene Vermögenswerte, sondern muss auch bestehende oder im Hinblick auf den Erbfall neu begründete Verbindlichkeiten bedienen — dazu zählen neben den Erblasserschulden auch erst durch den Erbfall entstehende Positionen wie Beerdigungskosten, Pflichtteilsansprüche, Vermächtnisse und Auflagen (§ 1967 Abs. 2 BGB). Ergeben sich nach Abschluss des Erbschaftskaufvertrages unbekannte Schulden des Erblassers, haften Sie als Erwerber des Erbanteils zusätzlich für diese Verbindlichkeiten (§ 2382 BGB). Sie können sich nicht unbedingt darauf verlassen, dass sich aus den Unterlagen des Erblassers alle Informationen ergeben, die Rückschlüsse auf die Werthaltigkeit des Nachlasses zulassen.

Die klare Empfehlung daher: Kauf von Erbteilen möglichst nur mit Nachlassverzeichnis!

Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil, richtet sich der Verkauf nicht auf einzelne Nachlassgegenstände, sondern nur auf den Anteil des Miterben am gesamten Nachlass. Insoweit gilt es für Sie als Erwerber, darauf zu achten, dass Sie nicht etwa Anteile an einzelnen Nachlassgegenständen erwerben, sondern eben den gesamten Nachlass. Es empfiehlt sich vor dem Kauf des Erbanteils, den Miterben anzuhalten, gemeinsam mit den anderen Miterben ein vollständiges Nachlassverzeichnis zu erstellen, aus dem sich ein zuverlässiger Überblick über die Vermögenswerte und die Verbindlichkeiten des Nachlasses ergeben sollte.

Ein Nachlassverzeichnis verschafft zunächst nur einen Überblick über den Nachlassbestand; eine Beschränkung der Haftung auf den Nachlass erfordert darüber hinaus die Anordnung von Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz und im Prozess den Vorbehalt der beschränkten Erbenhaftung, der in der Zwangsvollstreckung geltend zu machen ist. Ein sorgfältig erstelltes Nachlassverzeichnis reduziert dennoch das Risiko, dass plötzlich Verbindlichkeiten auftauchen, mit denen keiner rechnen konnte und der Nachlass sich als überschuldet darstellt. Im Idealfall wird das Nachlassverzeichnis, gegebenenfalls durch aktive Mitwirkung eines Notars, notariell beurkundet.

Risiko, dass der Erbschein gefälscht ist

Kaufen Sie einen Erbanteil, müssen Sie sichergehen, dass der Miterbe als Verkäufer tatsächlich auch Erbe ist. Der Erbe kann sein Erbrecht am zuverlässigsten mittels Erbschein nachweisen. Der Erbschein ist das amtliche Dokument des Nachlassgerichts, das belegt, dass der Erbe tatsächlich Erbe ist.

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Es lässt sich nicht völlig ausschließen, dass ein Erbe den Erbschein fälscht und sich in betrügerischer Absicht als Erbe ausweist. Haben Sie Zweifel, könnten Sie sich beim Nachlassgericht bestätigen lassen, dass das auf dem Erbschein ausgewiesene Geschäftszeichen tatsächlich existiert. Oder Sie befragen die im Erbschein ausgewiesenen Miterben, ob der Miterbe als Verkäufer wirklich Miterbe in der Erbengemeinschaft ist.

Risiko, dass sich bislang unbekannte Erben melden

Der Wert des Erbanteils bestimmt sich mithin danach, wie viele Erben Ansprüche an den Nachlass geltend machen. Je mehr Erben es gibt, desto geringer ist im Regelfall der Erbanteil des einzelnen Miterben. Tauchen plötzlich bislang unbekannte Erben auf, verringert sich der Erbanteil der Miterben.

Typischer Fall ist, dass der Erblasser ein nichteheliches Kind hinterlässt, das neben anderen Kindern als gesetzlicher Erbe gleichermaßen erbberechtigt ist. Halten Sie dann bereits einen Erbschein in den Händen, muss das Nachlassgericht diesen Erbschein einziehen und den Erbschein unter Einbeziehung des neuen Erben neu ausstellen. Sie können diesem Risiko vorbeugen, indem Sie sich im Erbschaftskaufvertrag vorbehalten, den Erbanteil und damit auch den vereinbarten Kaufpreis neu zu bewerten.

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Risiko, dass lebzeitige Zuwendungen auf den Erbteil angerechnet werden

Der Erbteil eines Abkömmlings (Kind, Enkelkind des Erblassers, nicht aber der Ehegatte) kann sich verringern, wenn der gesetzlich zur Erbfolge berufene Miterbe bereits zu Lebzeiten des Erblassers besondere Zuwendungen aus dessen Vermögen erhalten hat. Der Miterbe muss sich diese Zuwendungen dann auf seinen späteren Erbanteil anrechnen lassen (§ 2050 BGB).

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Hat Sie der Miterbe bei Abschluss des Erbschaftskaufvertrages nicht darüber informiert, dass er bereits Zuwendungen erhalten hat, riskieren Sie, dass die Erbengemeinschaft Ihren Erbanteil entsprechend der Zuwendungen reduziert. Als Zuwendung kommt jeder wirtschaftliche Vorteil in Betracht, dem keine entsprechende Gegenleistung gegenüberstand.

Der Ausgleichspflicht unterliegen Ausstattungen, die der Erbe im Hinblick auf seine Eheschließung oder zur Begründung oder Erhaltung einer selbstständigen Lebensstellung erhalten hat. Zuschüsse, die als Einkünfte dienen sollten, sowie Aufwendungen für die Berufsausbildung sind jedoch nur insoweit auszugleichen, als diese nicht den Vermögensverhältnissen des Erblassers entsprochen haben.

Hat Sie der Erbe über diese Zuwendungen nicht informiert, könnte er sich damit entschuldigen, dass keine Ausgleichspflicht bestehe, während sich die Erbengemeinschaft vielleicht mit dem Argument durchsetzt, dass die Zuwendungen übermäßig waren und insoweit sehr wohl eine Ausgleichspflicht bestehe.

Risiko, dass Sie gegenüber Gläubigern bereits mit Vertragsabschluss in die Haftung eintreten

Erwerben Sie den Erbanteil eines Miterben, haften Sie vom Zeitpunkt des Abschlusses des Erbschaftskaufvertrages gegenüber den Nachlassgläubigern für bestehende und neu entstehende Nachlassverbindlichkeiten (§ 2382 BGB). Maßgeblich kommt es dazu auf den Zeitpunkt der notariellen Beurkundung an. Sie haben keine Möglichkeit als Erwerber Ihre Haftung gegenüber den Gläubigern durch eine Vereinbarung auszuschließen oder zu beschränken (§ 2382 BGB).

Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Miterbe den Vertrag insoweit erfüllt hat, dass Sie im Besitz notwendiger Unterlagen sind oder der Kontakt zu den übrigen Miterben hergestellt wurde oder Ihnen irgendwelche Erbschaftsgegenstände übergeben wurden. Entscheidend ist allein der formale Abschluss des Erbschaftskaufvertrages. Daran ändert auch nichts die Tatsache, dass der Miterbe als Verkäufer seines Erbanteils trotz des Verkaufs seines Erbanteils in der Haftung gegenüber den Gläubigern verbleibt.

Als Erwerber des Erbanteils haften Sie neben den Miterben als Verkäufer gesamtschuldnerisch. Ihre gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass ein Gläubiger jeden Miterben einzeln für die gesamte Verbindlichkeit in Anspruch nehmen kann. Der Umstand, dass Sie die übrigen Miterben dann in Regress nehmen können, beseitigt das Risiko nicht, macht es allenfalls kalkulierbar.

Risiko des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung von Nachlasswerten

Ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses tragen Sie als Erwerber die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung der Erbschaftsgegenstände.

Risiko, dass die Gegenstände in der Erbschaft mangelhaft sind

Gehört zum Nachlass ein Vermögensgegenstand, tragen Sie das Risiko, dass der Gegenstand Mängel hat. Der Verkäufer haftet nur dann, wenn er Ihnen den Mangel arglistig verschwiegen hat oder für die Beschaffenheit des Vermögensgegenstandes die Garantie übernommen hat (§ 2376 Abs. II BGB).

Risiko der Überbewertung von Immobilieneigentum

Gehört zum Nachlass eine Immobilie, entscheidet ihr Verkehrswert über den wirtschaftlichen Kern des Geschäfts. Vom Kauf eines Erbteils nach § 2033 BGB, der die vermögensrechtliche Stellung eines Miterben vollständig überträgt, sind die Teilkauf-Angebote gewerblicher Anbieter zu unterscheiden: Dort wird kein Erbteil erworben, sondern ein Miteigentumsanteil an der Immobilie, für dessen weitere Nutzung der Verkäufer ein laufendes Entgelt zahlt. Der Verkehrswert der Immobilie ist ein wesentlicher Ausgangspunkt, bestimmt aber allein noch nicht die Höhe des Erbanteils: Vom anteiligen Verkehrswert sind die Nachlassverbindlichkeiten sowie ein Abschlag für das vom Käufer übernommene Risiko unbekannter Verbindlichkeiten und den Aufwand bis zur Wertrealisierung abzuziehen. Denn letzten Endes ist die Immobilie nur so viel wert, wie ein Kaufinteressent bereit ist, für sie in einer bestimmten Lage zu einem bestimmten Zeitpunkt zu bezahlen. Die schönste Immobilie ist relativ wertlos, wenn sie sich als unverkäuflich erweist. Ein Risiko kann auch darin bestehen, dass die Immobilie Mängel aufweist, die der Gutachter übersehen hat, die sich aber bei der Besichtigung eines Kaufinteressenten offenbaren.

Die Immobilie sollte möglichst selbst in Augenschein genommen werden, begleitet von einer sachkundigen Person. Die Aussagen und Einschätzungen der Miterben sind dafür keine verlässliche Grundlage: Ihre oft subjektive Sicht sagt wenig über die tatsächliche Verkäuflichkeit und Werthaltigkeit einer Immobilie aus.

Bei einer vermieteten Immobilie muss der Ertragswert realistisch wiedergegeben werden, denn bestehende Mietverträge allein sichern nichts. Entscheidend ist, ob die Mieter zuverlässig zahlen und die Ertragssituation tatsächlich trägt. Wird die Immobilie aus Anlass der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verkauft, richtet auch ein Kaufinteressent sein Augenmerk auf diese Ertragsfähigkeit.