Erbengemeinschaft Grundbuch: Berichtigung und Grundschuld

Was heißt, das Grundbuch wird mit dem Erbfall unrichtig?

Gehört zum Nachlass ein bebautes oder ein unbebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung, werden Sie mit dem Tode des Erblassers automatisch Erbe. Erben Sie nicht allein, werden Sie Miterbe und erben in einer Erbengemeinschaft. Ist der Erblasser als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, müssen mit dem Erbfall die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch berichtigt und die Erben als neue Eigentümer eingetragen werden. Die dafür notwendigen Änderungen erfolgen nicht von Amts wegen. Vielmehr muss die Erbengemeinschaft ausdrücklich die Grundbuchberichtigung beantragen.

Außerdem empfiehlt es sich, eventuell bestehende Belastungen mit Rechten Dritter zu überprüfen und gegebenenfalls löschen zu lassen. Klare Grundbuchverhältnisse sind Voraussetzung, wenn Sie als Erbengemeinschaft das Grundstück zügig verkaufen möchten, aber auch dann, wenn Sie nur Ihren Erbanteil verkaufen.

Müssen Erben im Grundbuch eingetragen werden?

Auch wenn eine unverzügliche Eintragung gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben ist, empfiehlt es sich dringend, die Berichtigung zeitnah vornehmen zu lassen. Erst mit der Eintragung der Erben im Grundbuch steht zweifelsfrei fest, wer Eigentümer des Grundstücks ist. Dies ist vor allem wichtig, wenn die Erben das Grundstück verkaufen, belasten oder in anderer Weise über das Grundstück verfügen wollen. Darüber hinaus entfallen bei einer Beantragung der Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall die normalerweise fälligen Gebühren, so dass ein rasches Handeln auch unter Kostenaspekten sinnvoll ist.

Reichen Sie den Grundbuchberichtigungsantrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt ein, entfallen die sonst üblichen Gebühren für die Grundbuchberichtigung. Ihr Antrag auf Grundbuchberichtigung ist dann komplett gebührenfrei.

Persönlicher Experten-Tipp von Dr. Stephan Seitz

Grundbucheintrag Erbengemeinschaft: Wie erfolgt der Eintrag?

Bei einer Erbengemeinschaft werden die Miterben einzeln mit Vornamen und Zunamen sowie mit dem Zusatz „in Erbengemeinschaft“ eingetragen (§ 47 GBO). Die Erbquoten der einzelnen Miterben werden nicht benannt.

Grund für die namentliche Eintragung aller Miterben ist der Umstand, dass die Erbengemeinschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit darstellt und deshalb nicht rechtsfähig ist (BGH, FamRZ 2007, 41). Berechtigt und verpflichtet werden bei der Teilnahme der Erbengemeinschaft am Rechtsverkehr allein die einzelnen Miterben in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit. Außerdem ist die Erbengemeinschaft, anders als eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, nicht zur dauerhaften Teilnahme am Rechtsverkehr bestimmt, sondern auf Auseinandersetzung ausgerichtet.

Neben den Erben werden im Grundbuch auch die Vorerbschaft und Nacherbschaft sowie die Testamentsvollstreckung von Amts wegen eingetragen (§§ 51, 52 GBO).

Ist unklar, ob der Erblasser wirklich Eigentümer einer bestimmten Immobilie ist, können Sie eine Auskunftsanfrage an das Grundbuchamt richten. Das dafür notwendige berechtigte Interesse nach § 12 GBO ergibt sich daraus, dass Sie Erbe des Erblassers sind und vermuten, dass der Verstorbene Eigentümer einer bestimmten Immobilie war. Dazu müssen Sie Ihr Erbrecht nachweisen. Sie bitten um Übersendung eines unbeglaubigten Grundbuchauszuges. Aus diesem ersehen Sie die Eigentumsverhältnisse.

Wie lesen Sie das Grundbuch?

Grundbücher sollen für sichere Rechtsverhältnisse sorgen. Grundbücher genießen öffentlichen Glauben. Danach wird vermutet, dass ein eingetragenes Recht berechtigterweise eingetragen ist, mit der Folge, dass der Rechtsverkehr bis zum Beweis des Gegenteils auf den Inhalt des Grundbuchs vertrauen darf (§ 892 BGB).

Jedes Grundbuchblatt besteht aus einem Titelblatt, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.

• Titelblatt: Dem Titelblatt entnehmen Sie den Namen des Amtsgerichts, den Grundbuchbezirk und die Nummer des Grundbuchblattes.
• Bestandsverzeichnis: Das Bestandsverzeichnis gibt Auskunft über den Bestand an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten. Es ist in acht Spalten gegliedert. In der Spalte 1 ist die laufende Nummer des Grundstücks bezeichnet, in Spalte 3 die Bezeichnung der Gemarkung, die Nummer der Flur und des Flurstücks sowie in Spalte 4 die Grundstücksgröße in Hektar, Ar oder Quadratmeter.
• Abteilungen: In Abteilung I ist der Eigentümer vermerkt. Bei mehreren Miteigentümern wird das zwischen diesen bestehende Anteilsverhältnis wiedergegeben. Auch der Rechtsvorgang, auf dem die Eintragung beruht, wird angegeben (z. B. Erbfolge vom …). Abteilung II enthält Angaben zu den Belastungen des Grundstücks. Vermerkt sind Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Vorkaufsrecht und Reallasten. Auch Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers (z. B. Testamentsvollstreckung) sind eingetragen. Hat der Eigentümer das Grundstück verkauft, gewährleistet die Eintragung einer Auflassungsvormerkung den Eigentumsverschaffungsanspruch des Käufers. Abteilung III enthält die Grundpfandrechte, also Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen und Widersprüche.

Wie und wann wird die Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen?

Die Berichtigung des Grundbuchs erfolgt nicht automatisch, sondern muss von der Erbengemeinschaft beantragt werden. Jeder Erbe kann dabei grundsätzlich seinen Antrag allein stellen und seine Eintragung als Miterbe bewirken, sofern er die Erbfolge ordnungsgemäß nachweist (zum Beispiel durch einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll). Die Zustimmung der übrigen Miterben ist für die bloße Berichtigung der Eigentumsumschreibung an sich nicht erforderlich, wenn klar ist, wer Erbe ist. Allerdings sollte in der Praxis darauf geachtet werden, dass alle Erben einbezogen werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann auf eine vorläufige Eintragung der Erbengemeinschaft verzichtet und erst nach Auseinandersetzung der finale Eigentümer eingetragen werden. Dadurch können Grundbuchgebühren eingespart werden. Ist geplant, die Immobilie zeitnah zu veräußern oder auf einen Vermächtnisnehmer zu übertragen, kann der Käufer oder Vermächtnisnehmer direkt als Eigentümer eingetragen werden, ohne dass zuvor alle Erben als Miteigentümer erscheinen. Diese Ausnahmesituation bietet Kostenvorteile, weil so eine doppelte Umschreibung des Grundbuchs – erst auf die Erbengemeinschaft, dann auf den Käufer oder Vermächtnisnehmer – vermieden wird.

Grundbuchberichtigung Erbengemeinschaft: Der eigentliche Vorgang

Um die Miterben der Erbengemeinschaft im Grundbuch als neue Eigentümer einzutragen, müssen alle Miterben zustimmen (§ 19 GBO). Weigert sich ein Miterbe mitzuwirken oder ist ein Miterbe nicht erreichbar, kann bei Erbengemeinschaften mit Vorlage eines Erbscheins nachgewiesen werden, dass das Grundbuch mit dem Erbfall unrichtig geworden und deshalb zu berichtigen ist (§ 22 GBO).

Hat der Erblasser die Testamentsvollstreckung angeordnet, kann auch der Testamentsvollstrecker die Grundbuchberichtigung beantragen.

Ihren Antrag auf Grundbuchberichtigung richten Sie an das Grundbuchamt bei demjenigen Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist.

Welche Form hat der Antrag auf Grundbuchberichtigung der Erbengemeinschaft?

Sie brauchen den Grundbuchberichtigungsantrag nicht unbedingt über einen Notar zu stellen. Es genügt, wenn Sie ein amtliches Formblatt „Grundbuchberichtigungsantrag“ verwenden.

Darin bezeichnen Sie das Grundbuch und den verstorbenen Eigentümer. Außerdem weisen Sie Ihr Erbrecht nach und teilen mit, welche Personen (Erben) im Grundbuch als neue Eigentümer eingetragen werden sollen. Die Angabe des Verkehrswertes des Grundbesitzes dient dazu, eventuell entstehende Gebühren für die Grundbuchberichtigung zu beziffern.

Reichen Sie den Grundbuchberichtigungsantrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt ein, entfallen die sonst üblichen Gebühren für die Grundbuchberichtigung. Ihr Antrag auf Grundbuchberichtigung ist dann komplett gebührenfrei.

Wie weisen Sie als Miterbe Ihr Erbrecht nach?

Sie müssen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachweisen, dass Sie Erbe und damit Rechtsnachfolger des eingetragenen Erblassers sind. Sie haben dazu folgende Optionen:

• Der Nachweis der Erbfolge kann in der Regel nur durch einen Erbschein geführt werden (§ 35 GBO). Den Erbschein erhalten Sie auf Ihren Antrag beim Nachlassgericht. Im Erbschein werden alle Erben als Miterben in Erbengemeinschaft vermerkt. Rechnen Sie damit, dass es mindestens sechs Wochen dauert, bis Sie den Erbschein in Händen halten.
  Gehört das zuständige Nachlassgericht zum selben Amtsgericht wie das Grundbuchamt, genügt es, wenn Sie auf die Nachlassakten Bezug nehmen. Der Rechtspfleger beim Grundbuchamt kann dann den Erbschein direkt in der Abteilung Nachlassgericht einsehen. Möchten Sie das Verfahren beschleunigen, sollten Sie Ihrem Antrag allerdings den Erbschein gleich beifügen.

• Beruht die Erbfolge auf einer notariellen Verfügung von Todes wegen (notarielles Testament, Erbvertrag), kann statt des Erbscheins die notarielle Verfügung von Todes wegen sowie die Niederschrift des Nachlassgerichts über die Eröffnung der Verfügung vorgelegt werden.

  Die Vorlage eines privatschriftlichen Testaments genügt auf keinen Fall.

  Voraussetzung ist jedoch, dass die notariell beurkundete letztwillige Verfügung so eindeutig formuliert ist, dass keine Zweifel an der Erbfolge bestehen. Ist der Wortlaut nicht völlig klar formuliert oder widersprüchlich oder ergeben sich sonstige Zweifel an der Wirksamkeit dieser letztwilligen Verfügung, verlangt das Grundbuchamt auch bei einem notariellen Testament oder Erbvertrag einen Erbschein. Dabei hat das Grundbuchamt sogar außerhalb der Urkunde liegende Umstände zu berücksichtigen, zumindest dann, wenn sich diese aus anderen öffentlichen Urkunden ergeben (OLG München, Az. 34 Wx 363/16).

  Im Zweifel ist es ratsam, dass Sie bereits innerhalb des Erbscheinverfahrens vortragen, wie die letztwillige Verfügung in Ihrem Sinne zu interpretieren ist. Ergeben sich diese Zweifel erst im Zusammenhang mit Ihrem Antrag auf Grundbuchberichtigung, haben Sie bereits viel wertvolle Zeit verloren. Gegebenenfalls müssen Sie im Wege einer Feststellungsklage klären, dass Sie Erbe sind und Anspruch auf Erteilung eines Erbscheins haben. Eine Option kann auch darin bestehen, dass Sie sich mit Ihren Miterben verständigen und im Wege eines Erbvergleichs die Erbfolge klarstellen, so dass das Nachlassgericht den benötigten Erbschein ausstellen kann.

Wie erfolgt die Eintragung im Grundbuch nach einer Abschichtung der Erbengemeinschaft?

Als Miterbe können Sie auch im Wege der Abschichtung aus der Erbengemeinschaft ausscheiden. Dabei übertragen Sie Ihre Rechte nicht auf einen bestimmten Rechtsnachfolger, sondern verzichten gegen Zahlung einer Abfindung auf Ihre Rechte als Mitglied der Erbengemeinschaft. Eine Abschichtung ist formfrei möglich. Als Folge wächst Ihr Erbanteil den verbleibenden Miterben kraft Gesetzes zu.

Geht es jedoch um die Berichtigung des Grundbuchs, sind die der Abschichtung zugrundeliegenden Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen (§ 29 GBO). Eine notarielle Beurkundung ist hierzu dennoch nicht zwingend erforderlich (LG Köln, NJW 2003, 2993). Ausreichend ist eine notarielle Beglaubigung der Abschichtungsvereinbarung.

Grund ist, dass sich der Eigentumsübergang nach Abschluss eines solchen Abschichtungsvertrages außerhalb des Grundbuchs vollzieht und es einer Auflassungserklärung der Miterben zum Eigentumsübergang nicht bedarf. Soweit der aus der Erbengemeinschaft ausscheidende Miterbe bereits im Erbschein als Miterbe bezeichnet ist, wird der Erbschein inhaltlich nicht falsch. Sie brauchen den Erbschein also nicht neu zu beantragen oder den Namen des ausgeschiedenen Miterben streichen zu lassen.

Erbengemeinschaft auflösen Grundbuch: Auseinandersetzung und Auswirkungen

Die Erbengemeinschaft ist auf Auseinandersetzung ausgerichtet. Das bedeutet, dass die Erben letztlich den Nachlass aufteilen oder sich über die Verwertung und Verteilung des Erlöses einigen. Bei Immobilien kann dies folgendermaßen geschehen:

• Auseinandersetzungsvertrag: Durch einen Vertrag kann die Auseinandersetzung verbindlich geregelt werden. Ist vereinbart, dass ein bestimmter Erbe Alleineigentümer wird, erfolgt anschließend die Grundbuchumschreibung.
• Abschichtung oder Erbteilsübertragung: Ein Miterbe kann gegen Abfindung aus der Erbengemeinschaft ausscheiden oder seinen Erbteil an andere Miterben oder einen Dritten übertragen. Auch dieser Vorgang sollte im Grundbuch nachvollzogen werden.
• Teilungsversteigerung: Können sich die Erben nicht einigen, kann das Gericht auf Antrag die Teilungsversteigerung der Immobilie durchführen. Der Käufer aus der Versteigerung wird danach im Grundbuch eingetragen.

In jeder dieser Situationen passt sich das Grundbuch dem neu geschaffenen Rechtszustand an. Es ist daher sinnvoll, nicht vorschnell alle Erben eintragen zu lassen, wenn zeitnah eine Auseinandersetzung und ein Übergang auf einen Enderwerber ansteht. So lassen sich Grundbuchgebühren sparen.

Wie wird der Erwerber des Erbanteils im Grundbuch abgesichert?

Verkaufen Sie Ihren Erbanteil, bereitet die Sicherung von Leistung und Gegenleistung oft Probleme. Hintergrund ist, dass der Erwerber das Risiko trägt, dass der Erbteil Ihnen als dem Veräußerer entweder überhaupt nicht zusteht, dass der Erbteil bereits anderweitig veräußert oder belastet wurde oder dass sich der Umfang des Nachlasses zu Ungunsten des Erwerbers ändert, wenn Sie gemeinsam mit den übrigen Miterben über Nachlassgegenstände verfügen.

Das bei einer Grundstücksveräußerung übliche Sicherungsmittel der Vormerkung hilft nicht, da mit der Erbteilsveräußerung nicht über das Grundstück als solches verfügt wird, sondern eben nur über den Erbanteil am Nachlass insgesamt.

Zur Sicherung der Kaufpreiszahlung durch den Erwerber und der Übertragung des Erbteils durch den Veräußerer kann auf die Übertragung des Erbteils unter der aufschiebenden Bedingung der Kaufpreiszahlung oder auf die Übertragung unter der auflösenden Bedingung des Rücktritts des Veräußerers abgestellt werden. Auch die Hinterlegung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto kommt in Betracht.

Verkaufen Sie Ihren Erbteil am Nachlass, sollten Sie sich möglichst anwaltlich begleiten lassen. Das Zusammenspiel von Erbrecht und Grundbuchrecht erfordert die genaue Recherche und Bewertung der Gegebenheiten.

Welche Rolle spielt eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld?

In der Erbengemeinschaft sind Sie als Miterbe Rechtsnachfolger des Erblassers. Sie übernehmen dessen Rechte und Pflichten. Ist im Grundbuch zu Lasten einer Immobilie eine Grundschuld oder eine Hypothek oder ein sonstiges Recht eingetragen, übernehmen Sie auch dieses Recht in zunächst unveränderter Form. Vor allem, wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie überprüfen, ob und inwieweit ein eingetragenes Recht überhaupt noch besteht oder möglicherweise gelöscht werden kann. Sofern Sie die Löschung eines eingetragenen Rechts beantragen, müssen sämtliche Miterben ihre Zustimmung erklären.

Wie wirken sich Grundschulden im Grundbuch auf den Nachlass aus?

Enthält der Nachlass eine Immobilie, ist die Immobilie möglicherweise mit einer Grundschuld oder einer Hypothek belastet. Ihr Risiko besteht darin, dass Sie die Erbschaft annehmen und mit der Immobilie ein über die Grundschuld abgesichertes Darlehen übernehmen. Als Erbe und Rechtsnachfolger des Erblassers haften Sie auch für diese Verbindlichkeiten.

Um eine Immobilie einschätzen zu können, sollten Sie unbedingt einen Grundbuchauszug beschaffen. Ist dort eine Grundschuld eingetragen, ist anhand der Unterlagen des Erblassers oder durch Rücksprache mit dem Grundschuldinhaber zu klären, ob und inwieweit die Grundschuld noch valutiert. Es genügt nicht, nur über die Existenz einer Grundschuld informiert zu sein; Sie müssen wissen, ob die Grundschuld noch valutiert und eine eventuell noch bestehende Forderung sichert.

Gerade dann, wenn Sie Ihren Erbteil verkaufen wollen, müssen Sie wissen, welche Bedeutung die Grundschuld hat. Sie wirkt sich maßgeblich auf den Nachlasswert aus. Da Sie nicht die Immobilie als solche, sondern nur Ihren Erbteil am Nachlass insgesamt verkaufen, übernimmt der Erwerber auch die mit der Grundschuld gesicherte Forderung eines Kreditgebers.

• Bürgerliches Gesetzbuch
• Münchner Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch
• Rißmann: Die Erbengemeinschaft

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