Erbengemeinschaft

Zuletzt aktualisiert am 17. August 2022 von Dr. jur. Stephan Seitz

Erbengemeinschaft im Grundbuch: Eintragung, Berichtigung und Grundschulden


Dr. Stephan Seitz
Hier schreibt Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
 
Bitte beachten Sie meine rechtlichen Hinweise für diese Webseite.

Was heißt, das Grundbuch wird mit dem Erbfall unrichtig?

Gehört zum Nachlass ein bebautes oder ein unbebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung, werden Sie mit dem Tode des Erblassers automatisch Erbe. Erben Sie nicht allein, werden Sie Miterbe und erben in einer Erbengemeinschaft. Ist der Erblasser als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, müssen mit dem Erbfall die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch berichtigt und die Erben als neue Eigentümer eingetragen werden. Die dafür notwendigen Änderungen erfolgen nicht von Amts wegen. Vielmehr muss die Erbengemeinschaft ausdrücklich die Grundbuchberichtigung beantragen. Außerdem empfiehlt sich, eventuell bestehende Belastungen mit Rechten Dritter zu überprüfen und gegebenenfalls löschen zu lassen. Klare Grundbuchverhältnisse sind Voraussetzung, wenn Sie als Erbengemeinschaft das Grundstück zügig verkaufen möchten, aber auch dann, wenn Sie nur Ihren Erbanteil verkaufen.

Wie wird die Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen?

Bei einer Erbengemeinschaft werden die Miterben einzeln mit Vornamen und Zunamen sowie mit dem Zusatz „in Erbengemeinschaft“ eingetragen (§ 47 Grundbuchordnung – GBO). Die Erbquoten der einzelnen Miterben werden nicht benannt.

Grund für die namentliche Eintragung aller Miterben ist der Umstand, dass die Erbengemeinschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit darstellt und deshalb nicht rechtsfähig ist (BGH, FamRZ 2007, 41). Berechtigt und verpflichtet werden bei der Teilnahme der Erbengemeinschaft am Rechtsverkehr allein die einzelnen Miterben in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit. Außerdem ist die Erbengemeinschaft, anders als eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, nicht zur dauerhaften Teilnahme am Rechtsverkehr bestimmt, sondern auf Auseinandersetzung ausgerichtet.

Neben den Erben werden im Grundbuch auch die Vorerbschaft und Nacherbschaft sowie die Testamentsvollstreckung von Amts wegen eingetragen (§§ 51, 52 GBO).

Erbengemeinschaft Grundbuch

Wie erfolgt die Grundbuchberichtigung?

Um die Miterben der Erbengemeinschaft im Grundbuch als neue Eigentümer einzutragen, müssen alle Miterben zustimmen (§ 19 GBO). Weigert sich ein Miterbe mitzuwirken oder ist ein Miterbe nicht erreichbar, kann bei Erbengemeinschaften mit Vorlage eines Erbscheins nachgewiesen werden, dass das Grundbuch mit dem Erbfall unrichtig geworden und deshalb zu berichtigen ist (§ 22 GBO).

Hat der Erblasser die Testamentsvollstreckung angeordnet, kann auch der Testamentsvollstrecker die Grundbuchberichtigung beantragen.

Ihren Antrag auf Grundbuchberichtigung richten Sie an das Grundbuchamt bei demjenigen Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist.

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Wie erfolgt die Eintragung im Grundbuch nach einer Abschichtung?

Als Miterbe können Sie auch im Wege der Abschichtung aus der Erbengemeinschaft ausscheiden. Dabei übertragen Sie Ihre Rechte nicht auf einen bestimmten Rechtsnachfolger, sondern verzichten gegen Zahlung einer Abfindung auf Ihre Rechte als Mitglied der Erbengemeinschaft. Eine Abschichtung ist formfrei möglich. Als Folge wächst Ihr Erbanteil den verbleibenden Miterben kraft Gesetzes zu.

Geht es jedoch um die Berichtigung des Grundbuchs, sind die der Abschichtung zugrundeliegenden Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen (§ 29 GBO). Eine notarielle Beurkundung ist hierzu dennoch nicht zwingend erforderlich (LG Köln, NJW 2003, 2993). Ausreichend ist eine notarielle Beglaubigung der Abschichtungsvereinbarung.

Grund ist, dass sich der Eigentumsübergang nach Abschluss eines solchen Abschichtungsvertrages außerhalb des Grundbuchs vollzieht und es einer Auflassungserklärung der Miterben zum Eigentumsübergang nicht bedarf. Soweit der aus der Erbengemeinschaft ausscheidende Miterbe bereits im Erbschein als Miterbe bezeichnet ist, wird der Erbschein inhaltlich nicht falsch. Sie brauchen den Erbschein also nicht neu zu beantragen oder den Namen des ausgeschiedenen Miterben streichen zu lassen.

Welche Form hat der Grundbuchberichtigungsantrag?

Sie brauchen den Grundbuchberichtigungsantrag nicht unbedingt über einen Notar zu stellen. Es genügt, wenn Sie ein amtliches Formblatt „Grundbuchberichtigungsantrag“ verwenden. Darin bezeichnen Sie das Grundbuch und den verstorbenen Eigentümer. Außerdem weisen Sie Ihr Erbrecht nach und teilen mit, welche Personen (Erben) im Grundbuch als neue Eigentümer eingetragen werden sollen. Die Angabe des Verkehrswertes des Grundbesitzes dient dazu, eventuell entstehende Gebühren für die Grundbuchberichtigung zu beziffern.

Praxis-Tipp: Reichen Sie den Grundbuchberichtigungsantrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt ein, entfallen die sonst üblichen Gebühren für die Grundbuchberichtigung. Ihr Antrag auf Grundbuchberichtigung ist dann komplett gebührenfrei.

Wie weisen Sie Ihr Erbrecht nach?

Sie müssen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachweisen, dass Sie Erbe und damit Rechtsnachfolger des eingetragenen Erblassers sind. Sie haben dazu folgende Optionen:

  • Der Nachweis der Erbfolge kann in der Regel nur durch einen Erbschein geführt werden (§ 35 GBO). Den Erbschein erhalten Sie auf Ihren Antrag beim Nachlassgericht. Im Erbschein werden alle Erben als Miterben in Erbengemeinschaft vermerkt. Rechnen Sie damit, dass es mindestens sechs Wochen dauert, bis Sie den Erbschein in Händen halten.
    Praxis-Tipp: Gehört das zuständige Nachlassgericht zum selben Amtsgericht wie das Grundbuchamt, genügt es, wenn Sie auf die Nachlassakten Bezug nehmen. Der Rechtspfleger beim Grundbuchamt kann dann den Erbschein direkt in der Abteilung Nachlassgericht einsehen. Möchten Sie das Verfahren beschleunigen, sollten Sie Ihrem Antrag allerdings den Erbschein gleich beifügen.
  • Beruht die Erbfolge auf einer notariellen Verfügung von Todes wegen (notarielles Testament, Erbvertrag), kann statt des Erbscheins die notarielle Verfügung von Todes wegen sowie die Niederschrift des Nachlassgerichts über die Eröffnung der Verfügung vorgelegt werden.
    Die Vorlage eines privatschriftlichen Testaments genügt auf keinen Fall.

    Voraussetzung ist jedoch, dass die notariell beurkundete letztwillige Verfügung so eindeutig formuliert ist, dass keine Zweifel an der Erbfolge bestehen. Ist der Wortlaut nicht völlig klar formuliert oder widersprüchlich oder ergeben sich sonstige Zweifel an der Wirksamkeit dieser letztwilligen Verfügung, verlangt das Grundbuchamt auch bei einem notariellen Testament oder Erbvertrag einen Erbschein. Dabei hat das Grundbuchamt sogar außerhalb der Urkunde liegende Umstände zu berücksichtigen, zumindest dann, wenn sich diese aus anderen öffentlichen Urkunden ergeben (OLG München, Az. 34 Wx 363/16).

    Praxis-Tipp: Im Zweifel ist es ratsam, dass Sie bereits innerhalb des Erbscheinverfahrens vortragen, wie die letztwillige Verfügung in Ihrem Sinne zu interpretieren ist. Ergeben sich diese Zweifel erst im Zusammenhang mit Ihrem Antrag auf Grundbuchberichtigung, haben Sie bereits viel wertvolle Zeit verloren. Gegebenenfalls müssen Sie im Wege einer Feststellungsklage klären, dass Sie Erbe sind und Anspruch auf Erteilung eines Erbscheins haben. Eine Option kann auch darin bestehen, dass Sie sich mit Ihren Miterben verständigen und im Wege eines Erbvergleichs die Erbfolge klarstellen, so dass das Nachlassgericht den benötigten Erbschein ausstellen kann.

Wie stellen Sie fest, ob der Eigentümer wirklich Eigentümer ist?

Ist unklar, ob der Erblasser wirklich Eigentümer einer bestimmten Immobilie ist, können Sie eine Auskunftsanfrage an das Grundbuchamt richten. Das dafür notwendige berechtigte Interesse nach § 12 GBO ergibt sich daraus, dass Sie Erbe des Erblassers sind und vermuten, dass der Verstorbene Eigentümer einer bestimmten Immobilie war. Dazu müssen Sie Ihr Erbrecht nachweisen. Sie bitten um Übersendung eines unbeglaubigten Grundbuchauszug. Aus dem Grundbuchauszug ersehen Sie die Eigentumsverhältnisse.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Die Einsichtnahme in das Grundbuch setzt ein „berechtigtes Interesse“ voraus (§ 12 GBO). Damit wird datenschutz- und persönlichkeitsrechtlichen Gründen Rechnung getragen. Ein berechtigtes Interesse hat jeder Eigentümer sowie jeder, für den ein Recht im Grundbuch eingetragen ist.

Der potentielle Käufer eines Grundstücks hat erst dann ein Einsichtsrecht, wenn er in Kaufvertragsverhandlungen mit dem Eigentümer steht. Da dieser Umstand schwer nachzuweisen ist, wird das Grundbuchamt meist eine Vollmacht des Eigentümers verlangen.

Notare haben stets ein berechtigtes Interesse, zumal Notare durch den Zugang über die Online-Portale der Grundbuchämter privilegiert sind und ihr berechtigtes Interesse nicht bei jeder Einsicht darlegen und nachweisen müssen.

Grundbucheinsicht, wenn Sie pflichtteilsberechtigt sind

Sind Sie pflichtteilsberechtigt und vermuten, dass der Erblasser das Grundstück verschenkt oder unter Wert veräußert hat, können Sie unter Vorlage Ihrer Geburtsurkunde und der Sterbeurkunde des Erblassers gleichfalls um Übersendung einer unbeglaubigten Abschrift des Grundbuchs bitten. Ihr berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme des Grundbuchs ergibt sich daraus, dass Sie möglicherweise Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche geltend machen können.

Die Rechtsprechung billigt auch dem Pflichtteilsberechtigten einen Anspruch auf Grundbucheinsicht zu, um festzustellen, inwieweit solche Ansprüche tatsächlich entstanden sind und in welcher Höhe Pflichtteilsansprüche gegenüber den Miterben bestehen. Soweit das Grundstück veräußert wurde, können Sie zur Einschätzung Ihres Pflichtteilsanspruchs auch eine beglaubigte Abschrift des Kaufvertrages einfordern (OLG München, Beschluss vom 7.11.2012, Az. 34 Wx 360/12).

Wie lesen Sie das Grundbuch?

Grundbücher sollen für sichere Rechtsverhältnisse sorgen. Grundbücher genießen öffentlichen Glauben. Danach wird vermutet, dass ein eingetragenes Recht berechtigterweise eingetragen ist, mit der Folge, dass der Rechtsverkehr bis zum Beweis des Gegenteils auf den Inhalt des Grundbuchs vertrauen darf (§ 892 BGB).

Jedes Grundbuchblatt besteht aus einem Titelblatt, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.

  • Titelblatt: Dem Titelblatt entnehmen Sie den Namen des Amtsgerichts, den Grundbuchbezirk und die Nummer des Grundbuchblattes.
  • Bestandsverzeichnis: Das Bestandsverzeichnis gibt Auskunft über den Bestand an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten. Es ist in acht Spalten gegliedert. In der Spalte 1 ist die laufende Nummer des Grundstücks bezeichnet, in Spalte 3 die Bezeichnung der Gemarkung, die Nummer der Flur und des Flurstücks sowie in Spalte 4 die Grundstücksgröße in Hektar, Ar oder Quadratmeter.
  • Abteilungen: In Abteilung I ist der Eigentümer vermerkt. Bei mehreren Miteigentümern wird das zwischen diesen bestehende Anteilsverhältnis wiedergegeben. Auch der Rechtsvorgang, auf dem die Eintragung beruht, wird angegeben (z.B. Erbfolge vom …). Abteilung II enthält Angaben zu den Belastungen des Grundstücks. Vermerkt sind Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Vorkaufsrecht und Reallasten. Auch Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers (z.B. Testamentsvollstreckung) sind eingetragen. Hat der Eigentümer das Grundstück verkauft, gewährleistet die Eintragung einer Auflassungsvormerkung den Eigentumsverschaffungsanspruch des Käufers. Abteilung III enthält die Grundpfandrechte, also Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen und Widersprüche.

Welche Rolle spielt eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld?

In der Erbengemeinschaft sind Sie als Miterbe Rechtsnachfolger des Erblassers. Sie übernehmen dessen Rechte und Pflichten. Ist im Grundbuch zu Lasten einer Immobilie eine Grundschuld oder eine Hypothek oder ein sonstiges Recht eingetragen, übernehmen Sie auch dieses Recht in zunächst unveränderter Form. Vor allem, wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie überprüfen, ob und inwieweit ein eingetragenes Recht überhaupt noch besteht oder möglicherweise gelöscht werden kann. Sofern Sie die Löschung eines eingetragenen Rechts beantragen, müssen sämtliche Miterben ihre Zustimmung erklären.

Erbengemeinschaft Grundschuld

Praxis-Beispiel: Sie haben mit Ihren beiden Geschwistern Ihren Vater beerbt. Zum Nachlass gehört ein Grundstück. Das Grundstück ist im Grundbuch mit einer Grundschuld zu Lasten der Bank X belastet. Aus den Unterlagen Ihres Vaters ersehen Sie, dass das über die Grundschuld abgesicherte Darlehen vollständig an die Bank zurückgezahlt ist und auch die Bank bereits die Löschung der Grundschuld bewilligt hat. Sie beantragen die Löschung, ohne dass Ihre beiden Geschwister zugestimmt haben. Das Grundbuchamt lehnt die Löschung ab. Die Rechtsprechung betrachtet die Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Rechts nämlich nicht als eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 2038 BGB.

Denn: Bei der Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung muss die Prüfung der tatsächlichen Verhältnisse möglich sein. Eine solche Prüfung findet aber im Grundbucheintragungsverfahren gerade nicht statt. Schließlich bestehe die Möglichkeit, dass die Erbengemeinschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung eine nicht mehr valutierende Grundschuld für die Sicherung eines erneuten Darlehens verwendet oder tatsächlich die Löschung betreibt.

Es könne daher nicht Aufgabe des Grundbuchamtes sein, den Stand der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft festzustellen und auf dieser Grundlage zu beurteilen, ob in tatsächlicher Hinsicht überwiegend Gründe für die Löschung des Grundpfandrechts bestehen (OLG Hamm, ZErb 2014, 141). Daher muss verfahrensrechtlich die Zustimmungserklärung jedes einzelnen Miterben durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden (§ 29 GBO).

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Wie wirken sich Grundschulden im Grundbuch auf den Nachlass aus?

Enthält der Nachlass eine Immobilie, ist die Immobilie möglicherweise mit einer Grundschuld oder eine Hypothek belastet. Ihr Risiko besteht darin, dass Sie die Erbschaft annehmen und mit der Immobilie ein über die Grundschuld abgesichertes Darlehen übernehmen. Als Erbe und Rechtsnachfolger des Erblassers haften Sie auch für diese Verbindlichkeiten.

Eine Grundschuld dokumentiert die finanzielle Belastung eines Grundstücks, die den Inhaber der Grundschuld dazu berechtigt, den über die Grundschuld gesicherten Betrag einzufordern. Zahlen Sie nicht, kann der Inhaber der Grundschuld aus der Grundschuld die Zwangsvollstreckung betreiben und das Grundstück letztlich zwangsweise versteigern.

Praxis-Tipp: Von der Grundschuld ist die Hypothek zu unterscheiden. Die Hypothek ist immer von einer Forderung abhängig, während eine Grundschuld unabhängig von Forderungen ist. Grundschuld und Hypothek unterscheiden sich also durch eine verschieden stark ausgebildete Verknüpfung mit der zu sichernden Forderung. Für einen Kreditgeber ist die Grundschuld als Sicherheit im allgemeinen günstiger, weil das Recht von der Forderung unabhängig ist. Die Grundschuld gibt es in der Form der Buchgrundschuld und Briefgrundschuld. Bei der Briefgrundschuld wird ein Grundschuldbrief ausgestellt, während die Buchgrundschuld lediglich im Grundbuch eingetragen ist.

Um eine Immobilie also einschätzen zu können, sollten Sie unbedingt einen Grundbuchauszug beschaffen. Ist dort eine Grundschuld eingetragen, ist anhand der Unterlagen des Erblassers oder durch Rücksprache mit dem Grundschuldinhaber zu klären, ob und inwieweit die Grundschuld noch valutiert und die damit abgesicherte Forderung noch besteht. Es genügt also nicht, nur über die Existenz einer Grundschuld informiert zu sein. Sie müssen auch wissen, ob die Grundschuld noch valutiert und eine eventuell noch bestehende Forderung sichert.

Gerade dann, wenn Sie Ihren Erbteil verkaufen wollen, müssen Sie wissen, welche Bedeutung die Grundschuld hat. Sie wirkt sich maßgeblich auf den Nachlasswert aus. Da Sie nicht die Immobilie als solche, sondern nur Ihren Erbteil am Nachlass insgesamt verkaufen, übernimmt der Erwerber auch die mit der Grundschuld gesicherte Forderung eines Kreditgebers.

Praxis-Tipp: Eine Grundschuld kann auch eine Eigentümergrundschuld darstellen. Eine Grundschuld wird dann zur Eigentümergrundschuld, wenn die über die Grundschuld abgesicherte Forderung bezahlt ist. Die Grundschuld ist dann immer noch im Grundbuch eingetragen, valutiert aber nicht mehr, sichert also keine Forderung mehr ab. Sie brauchen diese Eigentümergrundschuld nicht unbedingt löschen zu lassen. Sie können Sie auch dazu verwenden, gemeinsam mit den anderen Miterben ein Darlehen aufzunehmen und die Grundschuld als Sicherheit zu verwenden. Die Grundschuld „valutiert“ dann wieder. Sie können die Grundschuld auch allein zu dem Zweck im Grundbuch bestehen lassen, um eine bestimmte Rangstelle im Grundbuch zu sichern.

Wie wird der Erwerber des Erbanteils im Grundbuch abgesichert?

Verkaufen Sie Ihren Erbanteil, bereitet die Sicherung von Leistung und Gegenleistung oft Probleme. Hintergrund ist, dass der Erwerber das Risiko trägt, dass der Erbteil Ihnen als dem Veräußerer entweder überhaupt nicht zusteht, dass der Erbteil bereits anderweitig veräußert oder belastet wurde oder dass sich der Umfang des Nachlasses zu Ungunsten des Erwerbers ändert, wenn Sie gemeinsam mit den übrigen Miterben über Nachlassgegenstände verfügen.

Das bei einer Grundstücksveräußerung übliche Sicherungsmittel der Vormerkung hilft nicht, da mit der Erbteilsveräußerung nicht über das Grundstück als solches verfügt wird, sondern eben nur über den Erbanteil am Nachlass insgesamt.

Praxis-Tipp: Zur Sicherung der Kaufpreiszahlung durch den Erwerber und der Übertragung des Erbteils durch den Veräußerer kann auf die Übertragung des Erbteils unter der aufschiebenden Bedingung der Kaufpreiszahlung oder auf die Übertragung unter der auflösenden Bedingung des Rücktritts des Veräußerers abgestellt werden. Auch die Hinterlegung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto kommt in Betracht.

Verkaufen Sie Ihren Erbteil am Nachlass, sollten Sie sich möglichst anwaltlich begleiten lassen. Das Zusammenspiel von Erbrecht und Grundbuchrecht erfordert die genaue Recherche und Bewertung der Gegebenheiten.


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