Teilungsversteigerung

Zuletzt aktualisiert am 29. September 2022 von Dr. jur. Stephan Seitz

Immobilienversteigerung: drei Wege zur Versteigerung von Grundstücken, Wohnungen und Häusern

Dient eine Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen, kann das Objekt auf Antrag des Darlehensgebers zwangsversteigert werden, wenn der Darlehensnehmer den Kredit nicht bedient. Eine Immobilie kann auch teilungsversteigert werden, wenn der Zweck in der Aufhebung einer Gemeinschaft besteht, beispielsweise zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft.

Immobilienversteigerung: Begrifflich sind drei Arten der Versteigerung von Grundstücken, Wohnungen und Häusern zu unterscheiden. In Betracht kommen die freihändige Versteigerung inkl. Bieterverfahren, die Zwangsversteigerung und die Teilungsversteigerung.


Dr. Stephan Seitz
Hier schreibt Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
 
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Drei Arten zur Versteigerung von Grundstücken, Wohnungen und Häusern

Freihändige private Versteigerung sowie Bieterverfahren

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, kommt statt des herkömmlichen Verkaufs auch die freihändige private Versteigerung in Betracht. Dabei handelt sich um eine normale Auktion und nicht um eine Zwangsversteigerung. Die freihändige private Versteigerung einer Immobilie kann eine gute Option darstellen, ein Objekt schnell zum besten Preis zu verkaufen. Immobilien werden meist von gewerblich tätigen Immobilien-Auktionshäusern professionell versteigert.

Beim Bieterverfahren geben Interessenten Gebote ab, die Sie als Verkäufer aber nicht anzunehmen verpflichtet sind. Sie selbst geben keinen Kaufpreis vor. Sie entscheiden sich für das beste Angebot. Der Bieter ist nicht verpflichtet, sein Angebot aufrecht zu erhalten. Rechte und Pflichten entstehen für beide Seiten erst mit der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages.

Um Interessenten auf das Objekt aufmerksam zu machen, empfiehlt sich, Anzeigen in regionalen oder überregionalen Zeitungen oder einschlägigen Internetportalen zu schalten. Sie können zur Orientierung zumindest den Verkehrswert benennen oder ein Mindestgebot vorgeben. In der Anzeige kann bereits ein fester Besichtigungstermin benannt werden, an dem Interessenten das Objekt besichtigen können. Nach Ablauf einer vorgegebenen Bietzeit entscheiden Sie sich für das Angebot Ihrer Wahl.

Zwangsversteigerung

Bei der Zwangsversteigerung ist der Ablauf meist so, dass der Eigentümer einer Immobilie zur Finanzierung des Kaufpreises ein Bankdarlehen aufgenommen hat. Zur Absicherung des Kredits wurde eine Grundschuld zugunsten des Kreditgebers bestellt und diese ins Grundbuch eingetragen. Kann der Eigentümer den Kredit später nicht mehr bedienen, kann die Bank als Kreditgeber die Zwangsversteigerung des Objekts beantragen. Das Objekt wird beim Amtsgericht öffentlich versteigert. Aus dem Erlös wird der Kredit zurückgeführt.

Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung zum Zweck der Aufhebung einer Gemeinschaft. Das Verfahren hat den gleichen Ablauf wie eine normale Zwangsversteigerung. Nur der Hintergrund ist ein anderer. Im Regelfall geht es darum, die Gemeinschaft von Eigentümern an einer Immobilie aufzulösen. Wird die Teilungsversteigerung veröffentlicht, wird die „Zwangsversteigerung zwecks Aufhebung der Gemeinschaft“ angekündigt.


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Typischer Fall ist die Erbengemeinschaft. Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, gehen die Meinungen über das Schicksal der Immobilie oft auseinander. Da die Erbengemeinschaft nur einstimmig entscheiden kann, was mit der Immobilie passieren soll, kann die Immobilie im Wege der Teilungsversteigerung zwangsversteigert werden. Das Verfahren dient also der Aufhebung der Erbengemeinschaft. Ähnlich ist es, wenn ein Ehepaar gemeinsam eine Immobilie besitzt und sich nach der Scheidung nicht verständigen kann, wie die Immobilie künftig genutzt werden soll.

Wie läuft eine freihändige Versteigerung ab, wie eine Zwangsversteigerung und wie eine Teilungsversteigerung?

Ablauf einer freihändigen Versteigerung von Immobilien

Für die freihändige Versteigerung beauftragen Sie ein Immobilien-Auktionshaus. Gemäß § 34 b der Gewerbeordnung bedarf die gewerbsmäßige Versteigerung fremder Grundstücke der Erlaubnis der zuständigen Behörde. Versteigerungen durch Privatpersonen oder Immobilienmakler sind ohne Erlaubnis verboten.

Das Auktionshaus übernimmt die Wertermittlung Ihrer Immobilie, erstellt ein Exposé, vermarktet die Immobilie und koordiniert die Besichtigungstermine im Vorfeld der Auktion. Zu diesem Zweck besichtigten die Mitarbeiter des Auktionshaus Ihr Objekt und präsentieren die Immobilie gegenüber potentiellen Mietinteressenten. Die freihändige Versteigerung erfolgt in folgenden Schritten:

  • Bestimmung des Mindestgebotes: Das Mindestgebot hängt vom Verkehrswert des Objekts ab, der im Wege eines Gutachtens ermittelt wurde. Damit wird gewährleistet, dass das Objekt nicht unter Wert verkauft wird.
  • Das Auktionshaus veröffentlicht das Objekt in Immobilienportalen oder Printmedien. Zugleich werden Mietinteressenten über angesetzte Besichtigungstermine informiert und aufgefordert, bei Interesse das Objekt zu besichtigen.
  • Abgabe von Geboten: Mietinteressenten werden informiert, dass innerhalb einer bestimmten Frist Gebote abgegeben werden können. Teils werden auch öffentliche Versteigerungstermine abgehalten, in denen Gebote abgegeben werden.
  • Auswertung der Gebote: Ist die Gebotsfrist abgelaufen, wertet das Auktionshaus die Gebote aus. Im Regelfall erhält der meistbietende Interessent den Zuschlag.
  • Beendigung der Versteigerung: In Zusammenarbeit mit dem Auktionshaus wird der notarielle Kaufvertrag über die Immobilie beurkundet. Die Gebühren des Notars trägt üblicherweise der Erwerber. Zugunsten des Bietinteressenten, der den Zuschlag erhalten hat, wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sofern das Auktionshaus ein „Rundum-Paket“ anbietet, sorgt es in Zusammenarbeit mit dem Notar auch dafür, dass der Erwerber den Kaufpreis zuverlässig zahlt und eventuell notwendige Genehmigungen eingeholt werden.
  • Als Verkäufer zahlen Sie dem Auktionshaus für die erbrachten Dienstleistungen ein Honorar. Das Honorar ist verhandelbar und liegt regelmäßig im einstelligen Prozentbereich. Wird das Objekt nicht versteigert, sollte möglichst kein Honorar berechnet werden.

Immobilienversteigerung

Ablauf einer Zwangsversteigerung von Häuser, Wohnungen und Grundstücken

Bedient der Kreditnehmer seinen Kredit nicht, kann der Kreditgeber, zu dessen Gunsten als Sicherheit für den Kredit auf einer Immobilie eine Grundschuld oder Hypothek gestellt wurde, die Zwangsversteigerung betreiben. Im Regelfall ist der Kreditnehmer mit dem Eigentümer der Immobilie identisch.

Allerdings können Kreditnehmer und Eigentümer auch unterschiedliche Personen sein.

Praxis-Beispiel: Die Eltern bestellen auf ihrem Wohnhaus zugunsten des Sohnes eine Grundschuld, die den Kredit des Sohnes bei einer Bank absichert. Wird der Sohn säumig oder zahlungsunfähig und springen auch die Eltern nicht in die Bresche, kann die Bank den Kredit fällig stellen und auf Grundlage der Grundschuld die Immobilie der Eltern zwangsversteigern lassen.

Vorab wird der Kreditgeber den Darlehensnehmer mahnen, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Im günstigsten Fall kann der Kreditnehmer eine Stundung seiner Verpflichtungen erreichen oder zumindest die Höhe der Tilgung herabsetzen. Ungeachtet dessen kann der Kreditnehmer als Eigentümer jederzeit die Immobilie freihändig verkaufen und aus dem Verkaufserlös den Kredit an die Bank zurückführen oder sich um eine Umschuldung bemühen.

Praxis-Tipp: Droht die Zwangsversteigerung, sollte der freihändige Verkauf frühzeitig angedacht werden. Beantragt nämlich die Bank die Zwangsversteigerung, stellt die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch oft ein erhebliches Hindernis dar, mit einem Kaufinteressenten über einen verkehrswertgerechten Kaufpreis zu verhandeln. Kaufinteressenten spekulieren dann oft damit, das Objekt möglicherweise besonders günstig im Zwangsversteigerungsverfahren erwerben zu können.

Beabsichtigt die Bank die Zwangsversteigerung einzuleiten, ergibt sich der folgende Ablauf:

  • Die Bank beantragt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist, die Zwangsversteigerung. Gerichtsvollzieher sind hierfür nicht zuständig. Zwangsversteigerungen sind zudem unabhängig von Wert und Größe der Immobilie bei den Amtsgerichten angesiedelt. Innerhalb der Amtsgerichte ist als besondere Abteilung das Versteigerungsgericht zuständig, dessen Aufgaben durch einen Rechtspfleger wahrgenommen werden. Seine Aufgabe ist es, dafür zu sorgen, dass alle für die Versteigerung notwendigen Informationen vollständig und wahrheitsgemäß vorgetragen werden und kein für die Entscheidung unerlässlicher Gesichtspunkt übersehen wird.
  • Im Grundbuch wird in Abteilung II auf Antrag der Bank durch das Versteigerungsgericht ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen.
  • Das Versteigerungsgericht informiert den Eigentümer der Immobilie, dass die Zwangsversteigerung angeordnet wurde. Die Immobilie gilt zum Zwecke der Zwangsvollstreckung als beschlagnahmt.
  • Das Versteigerungsgericht informiert den Eigentümer, dass er für die Dauer von längstens sechs Monaten die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen kann (§ 30a ZVG), wenn er (oder der Schuldner des grundpfandrechtlich gesicherten Kredits) nachweist, dass er die Forderung erfüllen kann oder es aufgrund der Umstände derzeit unzumutbar erscheint, dass die Zwangsversteigerung betrieben wird (sittenwidrige Härte gemäß § 765a ZPO).
  • Um den Wert der Immobilie festzustellen, beauftragt das Versteigerungsgericht einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. Wegen des Honorars des Sachverständigen muss der Gläubiger einen Vorschuss zahlen. Üblich sind etwa 1.000 €.
  • Der vom Gericht beauftragte Gutachter erstellt nach der Besichtigung des Objekts ein Verkehrswertgutachten und schickt das Gutachten an das Amtsgericht. Das Gericht übersendet dem Eigentümer als auch dem Gläubiger (Bank) eine Abschrift des Gutachtens und setzt beiden eine Frist zur Stellungnahme. Werden Kritikpunkte vorgetragen, entscheidet das Gericht nach Anhörung der Gegenseite, ob ein Kritikpunkt Beachtung findet oder nicht. Gegebenenfalls muss der Sachverständige das Gutachten nachbessern.
  • Sind die Argumente für und gegen das Gutachten ausgetauscht, setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert per Beschluss fest. Auch hiergegen können Schuldner und Gläubiger im Wege der Beschwerde Einwendungen erheben. Werden die Einwendungen zurückgewiesen, wird der Beschluss über den Verkehrswert rechtskräftig.
  • Das Versteigerungsgericht bestimmt einen Termin für die öffentliche Versteigerung. Der Termin wird an der Gerichtstafel im Amtsgericht bekannt gegeben und im Amtsblatt des jeweiligen Bundeslandes veröffentlicht. Jeder Interessent kann die Unterlagen zum Grundstück und insbesondere das Verkehrswertgutachten beim Amtsgericht einsehen.
  • Der bekannt gegebene Termin der Zwangsversteigerung ist öffentlich. Jedermann hat Zutritt.
  • Der Versteigerungstermin beginnt damit, dass der Rechtspfleger den betreibenden Gläubiger benennt, über die bestehenbleibenden Grundbucheintragungen informiert und das geringste Gebot bekannt geht.
  • Das geringste Gebot enthält die bestehenden bleibenden Rechte aufgrund der Eintragungen im Grundbuch sowie die Kosten für die Zwangsversteigerung und die eventuell bestehenden öffentlichen-rechtlichen Belastungen wie die Grundsteuer. Dann beginnt die Bietzeit.
  • Während der Bietzeit können Interessenten Gebote mündlich vortragen. Jeder Bietinteressent muss sich ausweisen und spätestens nach Abgabe seines Gebots 10 % des Verkehrswertes der Immobilie als Sicherheit nachweisen. Jeder Interessent kann beliebig oft Gebote abgeben.
    Wichtig: Soll für eine im Versteigerungstermin nicht anwesende Person (auch Ehegatte) geboten werden, muss der Vertreter eine öffentlich beglaubigte Bietvollmacht vorlegen. Wird für eine juristische Person geboten, muss der Vertreter seine Vertretungsberechtigung durch einen beglaubigten Handelsregisterauszug aktuellen Datums nachweisen.
  • Als Sicherheit kommen die Bürgschaft einer Bank, ein Bundesbankscheck oder Verrechnungsscheck, sofern dieser nicht früher als drei Tage vor dem Versteigerungstermin ausgestellt wurde oder eine rechtzeitig (empfehlenswert zehn Tage vor dem Versteigerungstermin) vor dem Versteigerungstermin getätigte Überweisung auf das Konto der Gerichtskasse in Betracht. Ohne Sicherheitsnachweis werden Gebote zurückgewiesen. Die Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen.

Wegen des weiteren Ablaufs des Zwangsversteigerungsverfahrens nach der Bietzeit bestehen drei Optionen:

  • Es gibt keine Gebote: Werden keine Gebote abgegeben, wird das Verfahren einstweilen eingestellt. Der Gläubiger kann jederzeit die Fortsetzung des Verfahrens beantragen.
  • 7/10-Grenze und 5/10-Grenze: Liegt das Höchstgebot bei weniger als 7/10 des Verkehrswertes der Immobilie, kann der Gläubiger beantragen, den Zuschlag zu versagen. Erreicht das Gebot weniger als 5/10 des Verkehrswertes, muss das Gericht den Zuschlag sogar versagen (§ 85a ZVG) und einen neuen Termin bestimmen.
  • Der zweite Termin für die Zwangsversteigerung sollte frühestens drei Monate, spätestens jedoch sechs Monate nach dem ersten Termin liegen. In diesem zweiten Termin gelten die 5/10-Grenze sowie die 7/10-Grenze nicht mehr. Das geringste Gebot bleibt aber als absolute Untergrenze bestehen. Reicht dem Gläubiger ein Gebot (auch über 70 % des Verkehrswertes) nicht aus, kann er immer noch die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen und den Zuschlag verhindern.
  • Wird das Meistgebot akzeptiert, erhält der Meistbietende den Zuschlag. Der Zuschlag wird entweder unmittelbar oder in einem späteren Verkündungstermin erteilt. Mit dem Zuschlag wird der Ersteher automatisch Eigentümer der Immobilie. Auf seine Eintragung im Grundbuch kommt es nicht an. In diesem Augenblick gehen alle Rechte und Pflichten und damit alle Nutzungen und Lasten auf den Ersteher über.
    Praxis-Tipp: Ist die Immobilie vermietet, übernehmen Sie als Ersteher das bestehende Mietverhältnis und werden neuer Vermieter. Sie haben das gesetzlich verbriefte Recht, den Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen und gegebenenfalls die Räumungsklage einzuleiten. Beachten Sie, dass Sie Ihren Eigenbedarf nachweisen und nicht ins Blaue hinein behaupten dürfen.
    Praxis-Tipp: Bewohnt der bisherige Eigentümer das Objekt selbst und räumt nicht freiwillig, ist der Zuschlagsbeschluss des Versteigerungsgerichts praktisch ein Räumungstitel. Sie können mit einer vollstreckbaren Beschlussausfertigung einen Gerichtsvollzieher beauftragen, das Objekt zu räumen. Die vollstreckbare Beschlussausfertigung erhalten Sie beim Versteigerungsgericht, das auf dem Beschlusstext bestätigt, dass der Beschluss vollstreckbar ist.

Ablauf einer Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung ist letzten Endes nichts anderes als ein normaler Versteigerungstermin. Ihr Ablauf ist also auch im Wesentlichen der gleiche wie der Ablauf bei einem Zwangsversteigerungstermin. Der Ablauf einer Teilungsversteigerung ist wie das normale Zwangsversteigerungsverfahren im Zwangsversteigerungsgesetz geregelt. Mit Ausnahme einiger Besonderheiten gelten auch für die Teilungsversteigerung die Vorschriften, die auch das normale Zwangsversteigerungsverfahren bestimmen. Dennoch bestehen eine Reihe von Unterschieden in der Sache.

Infografik Teilungsversteigerung

Kann die Immobilienversteigerung verhindert werden?

Der beste Weg, die Versteigerung einer Immobilie zu verhindern, ist der freihändige Verkauf des Objekts. Das Problem dabei ist, dass der im Grundbuch eingetragene Zwangsversteigerungsvermerk für Kaufinteressenten oft ein Argument ist, den Kaufpreis herunter zu verhandeln oder die Motivation begründet, das Objekt vielleicht zu besonders günstigen Konditionen im Versteigerungstermin zu erwerben. Im Vorfeld kann auch der Versuch unternommen werden, in Absprache mit der Bank die Stundung der Zahlungsverpflichtung zu erreichen oder zumindest die Tilgung auszusetzen oder den Tilgungssatz herabzusetzen.

Eine Option kann auch darin bestehen, bei einer anderen Bank eine Umschuldung zu beantragen und das Darlehen bei der jetzigen Bank damit zurückzuzahlen. Voraussetzung ist, dass der Eigentümer noch immer über eine brauchbare Bonität verfügt, die ihn in die Lage versetzt, die Umschuldungsmaßnahme zu realisieren.

Lässt sich das Versteigerungsverfahren nicht aufhalten, kann der Eigentümer innerhalb einer Frist von zwei Wochen nach Zustellung des Beschlusses des Versteigerungsgerichts über die Anordnung der Zwangsversteigerung die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen (§ 30a ZVG). Voraussetzung ist, dass der Schuldner glaubhaft nachweisen kann, dass sich seine wirtschaftlichen Verhältnisse aller Wahrscheinlichkeit nach verbessern werden und er innerhalb von sechs Monaten in der Lage sein wird, die monatlichen Raten wieder zu zahlen. Die eventuelle Einstellung darf aber nicht dazu führen, dass dem Gläubiger unter Berücksichtigung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse ein unzumutbarer Schaden entsteht.

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Worin unterscheiden sich die normale Zwangsversteigerung und die Teilungsversteigerung von Immobilien?

Die Teilungsversteigerung ist eine besondere Spielform der Zwangsversteigerung. Sie dient der Aufhebung einer Gemeinschaft, während die normale Zwangsversteigerung den Zweck hat, ein zur Sicherung eines Darlehens belastetes Grundstück zu verwerten. Im Detail:

  • Die Zwangsversteigerung wird durch einen Gläubiger beantragt, der wegen seines Darlehens auf ein als Sicherheit belastetes Grundstück zugreift. Bei der Teilungsversteigerung gibt es hingegen keinen Gläubiger. Hier geht es meist darum, eine zum Nachlass gehörende Immobilie gegen den Widerstand von Miterben oder die einem Ehepaar gemeinsam gehörende Immobilie wegen der Trennung und Scheidung zu verwerten. Das Verfahren der Teilungsversteigerung bezweckt also die Aufhebung der Gemeinschaft. Anders als bei der Zwangsversteigerung ist nicht die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners Ursache des Verfahrens, sondern die Zerstrittenheit der Miterben oder Ehegatten.
  • Miterben einer Erbengemeinschaft nutzen die Teilungsversteigerung gerne dazu, Druck auf die Miterben auszuüben und außergerichtlich eine einvernehmliche Regelung über das Schicksal der Immobilie herbeizuführen. Der Gläubiger einer Zwangsversteigerung hat jedoch die Verwertung des Objekts zum Ziel.
  • Ein wesentlicher Unterschied besteht darin, dass die Teilungsversteigerung keinen vollstreckbaren Titel erfordert. Jeder Miterbe einer Erbengemeinschaft hat das Recht, die Teilungsversteigerung zu beantragen und seinen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft auch im Hinblick auf die Immobilie gerichtlich geltend zu machen. Im Gegensatz dazu braucht der Gläubiger, der die normale Zwangsversteigerung betreiben möchte, einen vollstreckbaren Titel. Vollstreckbarer Titel ist meist eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld oder Hypothek zulasten einer Immobilie, die das fällig gestellte Darlehen des Gläubigers sichert.
  • Jeder Miterbe kann im Hinblick auf die zum Nachlass gehörende Immobilie die Teilungsversteigerung beantragen. Er ist nicht auf die Zustimmung der übrigen Miterben angewiesen und braucht seinen Antrag nicht zu begründen. Es genügt der Wunsch, die Erbengemeinschaft auflösen zu wollen. Bei der normalen Zwangsversteigerung muss der Gläubiger jedoch darlegen, dass der Schuldner seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist, das maßgebliche Darlehen gekündigt und die Darlehensschuld fällig gestellt wurde.
  • Bei der Teilungsversteigerung tritt der Miterbe als Antragsteller auf und übernimmt faktisch die Rolle des betreibenden Gläubigers. Die Miterben sind Antragsgegner. Jeder Miterbe hat das Recht, dem Verfahren des Miterben als Antragsteller beizutreten, mit der Folge, dass ein und derselbe Miterbe im gleichen Verfahren Antragsteller und zugleich Antragsgegner sein kann. Bei der normalen Zwangsversteigerung haben Personen, die auf Seiten des Schuldners stehen, keine Möglichkeit, dem Verfahren beizutreten. Sie sind und bleiben Antragsgegner.
  • Will ein Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen, braucht er noch nicht als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein. Es genügt, wenn er sein Erbrecht mithilfe einer beglaubigten Abschrift der Verfügung von Todes wegen und dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts oder eines Erbscheins nachweist. Bei der Zwangsversteigerung hingegen muss der Gläubiger mit einem vollstreckbaren Titel im Grundbuch (Grundschuld, Hypothek), das den Schuldner als Eigentümer des Grundstücks ausweist, eingetragen sein.
  • Der Miterbe benötigt zur Beantragung der Teilungsversteigerung gemäß § 1365 BGB die Zustimmung seines Ehepartners, wenn sein Anteil an der Erbengemeinschaft sein gesamtes oder wesentliches Vermögen (ca. 90 %) darstellt. Die Zustimmung muss bei der Antragstellung nachgewiesen werden. Verweigert der Ehepartner die Zustimmung, kann und muss er vorab auf Zustimmung verklagt werden. Wird die Zustimmung des Ehepartners nicht nachgewiesen, können die Miterben dem Versteigerungsantrag entgegentreten. Bei der normalen Zwangsversteigerung kommt es hingegen nicht darauf an, ob die Immobilie des Schuldners sein gesamtes Vermögen darstellt, so dass es auch auf die Zustimmung seines Ehepartners nicht ankommt.
  • Will der Erblasser vermeiden, dass seine Immobilie zwangsweise verwertet wird, kann er in einer Verfügung von Todes wegen die Teilungsversteigerung ausschließen oder anordnen, dass die Immobilie nur innerhalb eines bestimmten Personenkreises versteigert werden darf. Der Zuschlag kann dann außenstehenden Person nicht erteilt werden. Im normalen Zwangsversteigerungsverfahren hat der Schuldner hingegen keine Möglichkeit, die Versteigerung seines Objekts von irgendwelchen Bedingungen oder zeitlichen Bestimmungen abhängig zu machen.
  • Ein wichtiger Unterschied ergibt sich aus dem geringsten Gebot. Erreicht das geringste Gebot wegen der in der Teilungsversteigerung bestehenbleibenden Rechte den Verkehrswert, ist meist fraglich, ob sich überhaupt Interessenten finden werden, die ein Gebot abgeben wollen. Bei der normalen Zwangsversteigerung hingegen erlöschen alle Rechte, da Rechte, die im Rang dem Recht des Gläubigers vorangehen, bedient werden müssen und Rechte, die im Rang nachfolgen, mit dem Zuschlag erlöschen.
  • Ein gewichtiger Unterschied besteht bei der Verteilung des Erlöses nach dem Zuschlag. Bei der normalen Zwangsversteigerung wird der Erlös unter den Gläubiger nach Maßgabe ihres Rangs im Grundbuch durch das Vollstreckungsgericht aufgeteilt und verteilt. Bei der Teilungsversteigerung hingegen ist das Gericht nicht für die Verteilung des Erlöses unter den Miterben der Erbengemeinschaft verantwortlich. Können sich die Miterben wegen der Verwendung des Erlöses nicht verständigen, hinterlegt das Vollstreckungsgericht den Erlös bei der Gerichtskasse. Ist eine Verständigung der Miterben dann immer noch nicht möglich, kann jeder Miterbe bei Gericht beantragen, dass der Erlös verteilt werden muss. In der Praxis einigen sich die Miterben aber meist trotzdem, weil und soweit sie Interesse an der Liquidität haben.

Wie bewertet man eine Immobilie?

Soll eine Immobilie zwangsversteigert oder teilungsversteigert werden, beauftragt das Versteigerungsgericht einen Sachverständigen, der ein Verkehrswertgutachten erstellt. Das Verkehrswertgutachten bietet eine verlässliche Orientierung, welchen Verkehrswert die Immobilie hat und bis zu welcher Höhe es wirtschaftlich sinnvoll erscheint, im Versteigerungsverfahren ein Gebot abzugeben.

Unbebaute Grundstücke werden nach den Vergleichswertverfahren anhand der örtlich üblichen Bodenrichtwerte bewertet. Diese können bei den Gutachterausschüssen der Gemeinden in Erfahrung gebracht werden. Bebaute Grundstücke werden nach dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren bewertet.

Für selbst genutzte Immobilien ist das Sachwertverfahren anwendbar, weil solche Objekte keine Mieterträge erzielen, sondern zur Eigennutzung für Wohnzwecke bestimmt sind. Beim Sachwertverfahren wird auf die Herstellungskosten und den Substanzwert der Immobilie abgestellt und der Kostenaufwand ermittelt, mit dem das Gebäude im Hinblick auf heutige Verhältnisse errichtet werden könnte. Ist die Immobilie vermietet, kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Der Gutachter orientiert sich an dem nachhaltig erzielbaren Mietertrag.

 
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So bereiten Sie sich als Bieter optimal auf die Immobilienversteigerung vor

Möchten Sie als Bieter für ein Objekt bei einer Zwangsversteigerung oder Teilungsversteigerung ein Gebot abgeben, empfiehlt sich, das Objekt vorher möglichst genau unter die Lupe zu nehmen.

Im Detail:

  • Klären Sie für sich, mit welchem Ziel Sie genau dieses Objekt ersteigern möchten. Was sind Ihre Absichten? Möchten Sie das Objekt selbst nutzen oder vermieten? Ist das Objekt direkt beziehbar oder besteht Sanierungsbedarf?
  • Verschaffen Sie sich vor Ort einen Eindruck vom Objekt. Betrachten Sie die Wohn-, Verkehrs- und Geschäftslage. Schätzen Sie ein, ob Sie mit der Verkehrssituation zurechtkommen.
  • Betrachten Sie bei Google Earth das Objekt aus der Vogelperspektive. So bekommen Sie einen persönlichen Eindruck vom Umfeld.
  • Beschaffen Sie sich bei Versteigerungsgericht das Verkehrswertgutachten des Sachverständigen. Daraus entnehmen Sie alle Details zum Objekt.
  • In der Versteigerungsakte des Amtsgerichts findet sich der Grundbuchauszug. Nach Veröffentlichung des Versteigerungstermins ist die Einsichtnahme jedem gestattet (§ 42 ZVG). Auf ein berechtigtes Interesse, das nach § 12 Grundbuchordnung vorher nachzuweisen wäre, kommt es nicht mehr an. Prüfen Sie, ob trotz der Zwangsversteigerung noch Rechte im Grundbuch bestehen bleiben, die in das geringste Gebot fallen oder ob alle eingetragenen Rechte gelöscht werden. Im Zweifelsfall sollten Sie den zuständigen Rechtspfleger fragen, der Sie korrekt darüber informieren sollte.
  • Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, erfahren Sie gegebenenfalls beim Bauplanungsamt Ihrer Gemeinde ob und welche Bauleitplanung für das Gebiet besteht. Die Informationen ergeben sich aus dem Flächennutzungsplan oder dem Bebauungsplan.
  • Beim Bauaufsichtsamt der Gemeinde erfahren Sie, was Sie zur baurechtlichen Seite des Objekts wissen sollten. Diese Informationen finden Sie normalerweise auch im Verkehrswertgutachten des Sachverständigen. Dazu gehört die Frage, ob Baulasten bestehen, ob die Erschließungskosten bezahlt sind und ob es in der Baugenehmigung Bau- oder Nutzungsbeschränkungen gibt.
  • Im Zweifel empfiehlt sich die Nachfrage beim Wohnungsamt. Dort erfahren Sie, ob das Objekt mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde (erster Förderweg bei öffentlich gefördertem sozialem Wohnungsbau) oder mit nicht öffentlichen Mitteln (zweiter Förderweg). Möglicherweise besteht noch die Wohnungsbindung.
  • Hat sich Ihr Interesse verfestigt, sollten Sie sich bemühen, das Objekt zu besichtigen. Das Problem dabei ist, dass Sie als Bieterinteressent keinen Anspruch darauf haben, das Objekt auf dem Grundstück oder im Innenbereich zu besichtigen. Der Eigentümer ist nicht verpflichtet, Ihnen den Zutritt zu gewähren. Auch der vom Gericht bestellte Gutachter hat gegen den Willen des Eigentümers kein Zutrittsrecht.
  • Steht die Immobilie leer, versuchen Sie, jemanden ausfindig zu machen, der den Zugang zum Objekt verschafft. Wohnt in der Immobilie ein Mieter, könnte der Mieter die Besichtigung der Räumlichkeiten gestatten, wenn Sie erklären, dass Sie das Objekt auch weiterhin an den Mieter vermieten möchten und kein Interesse an einer Kündigung haben. Wohnt der Eigentümer selbst im Objekt, könnte er die Besichtigung gestatten, wenn Sie die Möglichkeit eines Rettungserwerbes andeuten. Sie treten dann als Kapitalanleger auf, der die Immobilie erwirbt und an den jetzigen Eigentümer zurückvermietet. Der Eigentümer kann im Objekt wohnen bleiben. Der Eigentumswechsel tritt nach außen nicht in Erscheinung.
  • Möchten Sie ganz sicher gehen, könnten Sie versuchen, das Objekt mit einem Sachverständigen zu besichtigen. Dies empfiehlt sich umso mehr, als bislang noch keine Innenbesichtigung durch den vom Gericht bestellten Sachverständigen stattgefunden hat. Dabei gilt es, den eventuell bestehenden Sanierungsbedarf festzustellen. Diese Einschätzung ist wichtig, wenn Sie das Objekt und den Kostenaufwand für die Sanierung finanzieren müssen.
  • Um im Versteigerungstermin sachgerecht Gebote abzugeben, empfiehlt sich, dass Sie sich mit den Gepflogenheiten im Versteigerungsverfahren auseinandersetzen. Sie müssen wissen, was das geringste Gebot bedeutet, mit welchen Strategien üblicherweise Gebote abgegeben werden und was genau passiert, wenn Sie tatsächlich den Zuschlag erhalten.

Wann ist das Meistgebot nach der Versteigerung von Immobilien zu bezahlen?

Erhalten Sie im Versteigerungstermin den Zuschlag, bestimmt das Vollstreckungsgericht einen Verteilungstermin, der etwa acht Wochen nach der Versteigerung stattfindet. Vor diesem Termin ist der Versteigerungserlös unter Abzug der bereits geleisteten Sicherheit (zzgl. 4 % Zinsen für die Zeit vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin) rechtzeitig zu überweisen. Mit dem Zuschlagsbeschluss bekommen Sie weitere Hinweise.

Möchten Sie die Zinsen vermeiden, können Sie Ihr Meistgebot auch bereits kurz nach der Versteigerung in einem besonderen Verfahren bei der Gerichtskasse hinterlegen. In diesem Fall endet die Verzinsung des Betrages mit der Hinterlegung, die Sie dem Rechtspfleger beim Versteigerungsgericht nachweisen müssen. Neben der Grunderwerbsteuer, die in den Bundesländern unterschiedlich hoch ist und zwischen 3,5 % – 6,5 % beträgt, betragen die Erwerbsnebenkosten in Zwangsversteigerungsverfahren ca. 1 % des Meistgebots und decken die Gebühren für den Zuschlag und die Berichtigung des Grundbuches ab.

Finanzierung der ersteigerten Immobilie

Haben Sie sich entschlossen, bei der Versteigerung einer bestimmten Immobilie mitzubieten, empfiehlt sich eine frühzeitige Planung, wie Sie Ihr Meistgebot bezahlen. Erhalten Sie den Zuschlag, haben Sie sechs bis acht Wochen Zeit, Ihr Gebot an die Gerichtskasse zu bezahlen. Haben Sie das notwendige Geld bar zur Verfügung, ist die Finanzierung natürlich gesichert.

Haben Sie Gelder angelegt, überlegen Sie, bis wann Sie die Anlage kündigen müssen. Unter Umständen kann es vorteilhafter sein, wenn Sie Ihre Geldanlage nicht kündigen oder auch keine Immobilienfinanzierung beantragen, sondern die Bezahlung Ihres Gebots über einen Zwischenkredit bei der Bank finanzieren. Ist der Zuschlag erteilt, können Sie immer noch auf eine normale Immobilienfinanzierung umsteigen und den Zwischenkredit ablösen. Dieser Weg ist auch insoweit vorteilhafter, als die Hypothekenzinsen wesentlich niedriger sind als die Zinsen für einen normalen Kredit.

Sind Sie auf eine Finanzierung angewiesen, könnten Sie sich um eine vorläufige Darlehenszusage Ihrer Bank bemühen. In einer vorläufigen Darlehenszusage erklärt die Bank, vorbehaltlich der endgültigen Bewilligung des Kredits, ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen bis zu xxx Euro, maximal bis zu xx Prozent Ihres Meistgebotes zu gewähren. Es versteht sich, dass auch die Konditionen, unter denen das Darlehen gewährt wird, geklärt sein sollten.

Soweit Sie in geregelten finanziellen Verhältnissen leben, könnten Sie den Darlehensantrag auch erst unmittelbar nach der Erteilung des Zuschlags stellen und darauf hoffen, dass die Finanzierungszusage so rechtzeitig erteilt wird, dass Sie vor dem Verteilungstermin Ihr Gebot bezahlt haben. Sie sind auch insoweit auf der sicheren Seite, als Sie bei Kreditverträgen ein Widerrufsrecht haben und den Kredit notfalls widerrufen können, wenn Sie einen anderen Finanzierungsweg vorziehen. Widerrufen Sie form- und fristgerecht, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Ungeachtet Ihres gesetzlich verbrieften Widerrufsrechts sollten Sie mit Ihrer Bank dennoch absprechen, was mit Ihrer Bankfinanzierung geschieht, wenn Sie das Objekt nicht ersteigern und das Objekt einem anderen Bieter zugeschlagen wird. Sie sollten jedenfalls nicht verpflichtet sein, das Darlehen abzunehmen.

Praxis-Tipp: Ist die Finanzierung geklärt, müssen Sie zur Absicherung des Darlehens zugunsten der Bank beim Notar eine Grundschuld bestellen. Die Bank verlangt vor der Auszahlung des Darlehens, dass eine vollstreckbare Ausfertigung der notariellen Grundschuldbestellungsurkunde überreicht wird. Die Grundschuld braucht noch nicht im Grundbuch eingetragen zu sein. Meist genügt, wenn der Notar bestätigt, dass er den Antrag beim Grundbuchamt eingereicht hat und dem Antrag keine sonstigen Anträge im Rang vorgehen. Um Ihre Eintragung als neuer Eigentümer zu beschleunigen, empfiehlt sich zudem, die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt so schnell als möglich zu bezahlen und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes zu beschaffen.

 

Zur Vorbereitung Ihres Finanzierungsgesprächs mit der Bank empfiehlt sich, alle notwendigen Unterlagen für eine Finanzierung zusammenzutragen. Beschaffen Sie dazu sich beim Versteigerungsgericht unbedingt das Sachverständigengutachten zum Verkehrswert. Das Gutachten ist Voraussetzung dafür, dass Sie mit Ihrer Bank über ein entsprechendes Darlehen verhandeln können. Die Bank will wissen, was sie finanzieren soll. Außerdem benötigen Sie meist einen Eigenkapitalnachweis, da die Banken die Erwerbsnebenkosten nur ungern mitfinanzieren. Zum Nachweis Ihrer Bonität ist die Vorlage Ihrer aktuellen Gehaltsabrechnung und des letzten Einkommensteuerbescheides wichtig.

Wichtig: Bei der Zwangsversteigerung ist die Finanzierung des Meistgebots etwas schwieriger, als wenn Sie eine Immobilie auf normalem Weg kaufen. Kaufen Sie normal, kann Sie der Verkäufer im notariellen Kaufvertrag bevollmächtigen, im Wege einer Belastungsvollmacht zur Sicherung für die Finanzierung des Kaufpreises zugunsten Ihrer Bank die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch zu bewilligen.

Bei der Zwangsversteigerung ist es dieser Weg nicht möglich, da der Versteigerungserlös zunächst an die Gerichtskasse zu zahlen ist, die später die Auszahlung an den Gläubiger veranlasst. Bei der Zwangsversteigerung müssen Sie als Ersteher eventuell bereits zahlen, bevor die zur Absicherung Ihrer Bank erforderliche Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden kann. Beachten Sie, dass sich nicht jede Bank befähigt und gewillt sieht, mit dieser Situation umzugehen. Klären Sie also unbedingt vorher genau mit Ihrer Bank, wie Sie die Finanzierung bewerkstelligen.

Kosten einer Immobilienversteigerung

Die Kosten und Gebühren einer Immobilienversteigerung bemessen sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Wird die Immobilie erfolgreich versteigert, werden die Verfahrenskosten aus dem Versteigerungserlös bezahlt.

Praxis-Beispiel: Verkehrswert der Immobilie = 100.000 €

  • Gerichtskosten, Kosten für die Veröffentlichung, Kosten für den Sachverständigen: 0,5 Verfahrensgebühr für die Bearbeitung des Verfahrens, 0,5 Termingebühr für die Durchführung des mündlichen Versteigerungstermins, 0,5 Verteilungsgebühr für die Erteilung und die Abrechnung des Zuschlags an den Meistbietenden. Es liegt im Ermessen des Gerichts, ob es die Veröffentlichung im Internet vornimmt (Kosten ca. 100 – 200 €) oder die Öffentlichkeit über Zeitungsanzeigen (Kosten ca. 1.000 €) informiert. Der Sachverständige bemisst seine Kosten nach dem Wert der Immobilie und dem Aufwand, mit dem er den Wert der Immobilie erfassen muss. Die Abrechnung erfolgt auf Stundenbasis. Üblich sind ca. 90 € pro Stunde. Der Sachverständige wird erst tätig, wenn der Gläubiger das Honorar als Vorschuss bei der Gerichtskasse eingezahlt hat. So ergeben sich 2.727 € Gerichtskosten.

 
  • Lassen Sie sich anwaltlich begleiten, kommt es darauf an, mit welchem Auftrag der Anwalt tätig wird. Lassen Sie sich nur beraten, kommt eine Geschäftsgebühr in Betracht. Begleitet Sie der Anwalt im Versteigerungstermin, kann er eine Termingebühr berechnen. Möglich wäre auch, dass Sie ein Pauschalhonorar vereinbaren oder der Anwalt ein Stundenhonorar abrechnet.

 
  • Soweit Sie den Zuschlag erhalten, müssen Sie an das Finanzamt die Grunderwerbsteuer bezahlen. Da Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden müssen, berechnet das Grundbuchamt etwa 0,5 % des Verkehrswertes als Eintragungsgebühr.

 

Fazit zur Immobilienversteigerung

Es ist immer eine Herausforderung, egal ob Ihre eigene Immobilie versteigert wird oder ob Sie als Bieter eine Immobilie selbst ersteigern möchten. Möchten Sie Ihr Ziel erreichen, empfiehlt sich, sich frühzeitig zu informieren und im Idealfall anwaltlich beraten und vertreten zu lassen. Eine kompetente anwaltliche Begleitung kann eine gute Investition darstellen, wenn Sie die Versteigerung der Immobilie damit vermeiden oder eine Immobilie zielgenau ersteigern.


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