Teilungsversteigerung

Die Bruchteilsgemeinschaft: gemeinsames Eigentum an einer Sache mit anderen zusammen

Eigentümer einer Sache kann immer nur ein Rechtssubjekt sein. Rechtssubjekt ist der Mensch als natürliche Person oder Personen- und Kapitalgesellschaften als juristische Personen. Die Definition des Rechtssubjekts ist wichtig, da nur das Rechtssubjekt Träger von Rechten und Pflichten sein kann. Nur wer Träger von Rechten und Pflichten ist, kann auch Eigentumsrechte wahrnehmen. Soweit im einfachsten Fall eine natürliche Person oder eine juristische Person Eigentümer einer Sache ist, sind die Eigentumsverhältnisse problemlos. Sie sind Alleineigentümer.

Steht das Eigentum an einer Sache aber mehreren Personen zu, so besteht unter diesen Personen eine Gemeinschaft. In der Regel handelt sich um eine Gemeinschaft nach Bruchteilen (z.B. Hauseigentümergemeinschaft), ausnahmsweise eine zur gesamten Hand (z.B. Erbengemeinschaft).

BruchteilsgemeinschaftMein Name ist Dr. Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: die Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf.
 
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Welche Eigentumsarten gibt es?

Das Bürgerliche Recht kennt außer dem Alleineigentum unterschiedliche Arten von Miteigentum. So gibt es das Bruchteilseigentum, Gesamthandseigentum und als Sonderform das Wohnungseigentum. Demgemäß gibt es die…

Begriff und Bedeutung der Bruchteilsgemeinschaft

Bei der Bruchteilsgemeinschaft hat jeder Miteigentümer einen bestimmten Bruchteil an der Sache oder anders gesagt, einen ziffernmäßig bestimmten ideellen Anteil. Zugleich hat der Miteigentümer das Recht, die Sache zu gebrauchen, soweit nicht der Mitgebrauch der anderen Miteigentümer beeinträchtigt wird. Die Bedeutung der Bruchteilsgemeinschaft ist alltäglich, auch wenn Sie sich dessen nicht bewusst sind.

Beispiel: Sie erwerben mit Ihren beiden Brüdern ein Mietshaus. Soweit Sie keine abweichende Vereinbarung treffen, sind Sie Miteigentümer zu gleichen Teilen. Konkret gesagt, sind Sie Bruchteilseigentümer. Sie bilden eine Bruchteilsgemeinschaft. Oder erwerben Sie gemeinschaftlich ein Auto, darf jeder mit dem Fahrzeug fahren, es sei denn, Sie haben ausdrücklich vereinbart, dass nur Sie allein das Fahrzeug fahren dürfen (z.B., weil nur Sie einen Führerschein besitzen).
Beispiel: Sie heiraten und erwerben mit Ihrem Ehepartner ein Einfamilienhaus. Sie werden beide im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Sie sind dann Eigentümer nach Bruchteilen. Das Haus gehört Ihnen in Bruchteilsgemeinschaft.
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Wo ist das Recht der Bruchteilsgemeinschaft geregelt?

Ihre rechtliche Situation als Miteigentümer nach Bruchteilen wird durch die Vorschriften der §§ 1008 ff BGB bestimmt. Ergänzend bestimmen §§ 741 ff BGB die Rechte und Pflichten einer solchen „Gemeinschaft“.

Welche Bedeutung hat die Bruchteilsgemeinschaft im Erbrecht?

Der Gesetzgeber des Bürgerlichen Gesetzbuchs hatte die Wahl, das Rechtsverhältnis der Miterben untereinander als Bruchteilsgemeinschaft oder als Gesamthandsgemeinschaft auszugestalten. Bei der Bruchteilsgemeinschaft hätte jeder Miterbe einen ideellen Bruchteil an jedem einzelnen Nachlassgegenstand. Bei der Gesamthandsgemeinschaft hingegen hat der Miterbe nur einen Anteil an dem Nachlass insgesamt. Der Nachlass steht den Miterben zur gesamten Hand zu.

Um die Verwaltung, Nutzung und Auseinandersetzung des Nachlasses interessengerecht zu gestalten, hat sich der Gesetzgeber für eine Gesamthandsgemeinschaft der Miterben und damit gegen eine Bruchteilsgemeinschaft entschieden. Die gesamthänderische Bindung der Miterben macht den Nachlass zu einem Sondervermögen. Die Konsequenz besteht darin, dass der einzelne Miterbe zwar über seinen Anteil am gesamten Nachlass, nicht aber über einzelne Nachlassgegenstände oder seinen Anteil daran verfügen kann.

Welches Schicksal hat die Bruchteilsgemeinschaft im Erbfall?

Verstirbt ein Miteigentümer, wird er von seinen gesetzlichen und testamentarisch bestimmten Erben beerbt. Sein Miteigentumsanteil fällt in seinen Nachlass. Soweit die Erben des verstorbenen Miteigentümers eine Erbengemeinschaft bilden, tritt die Erbengemeinschaft als Bruchteilseigentümer in die Bruchteilsgemeinschaft ein. Gibt es viele Erben, vergrößert sich der Personenkreis allerdings nur zahlenmäßig. Die Erbengemeinschaft handelt als Gesamthandsgemeinschaft und kann den Miteigentumsanteil am Nachlass nur einheitlich in Anspruch nehmen. Die Erbengemeinschaft muss mit einer Stimme sprechen. Der einzelne Miterbe kann über den Anteil an der Bruchteilsgemeinschaft nicht allein verfügen. Verfügungen sind nur im gegenseitigen Einvernehmen aller Miterben möglich. Die Erbengemeinschaft ist als Ganzes Miteigentümer der Bruchteilsgemeinschaft.

Verwaltung in der Bruchteilsgemeinschaft

Im Zweifel stehen den Teilhabern gleiche Anteile zu. Abweichende Anteile müssen ausdrücklich vereinbart werden. Insgesamt steht die Verwaltung allen Bruchteilseigentümer gemeinschaftlich zu. Lediglich die zur Erhaltung der Sache notwendigen Maßnahmen kann jeder Bruchteilseigentümer alleine treffen und kann verlangen, dass die anderen ihre Einwilligung im Voraus erteilen. Um die Verwaltung praxisgerecht auszustatten, empfiehlt sich, die Verwaltung durch Stimmenmehrheit zu ermöglichen. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.

Beispiel: Sie haben mit Ihren Brüdern ein Mietshaus erworben. Als Vermieter sind Sie verpflichtet, nach Ablauf der Abrechnungsperiode die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Es handelt sich um eine notwendige Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung, die Sie bestenfalls im gegenseitigen Einvernehmen gemeinschaftlich erstellen. Da Sie aber auch als einzelner Eigentümer in der Pflicht stehen, haben Sie das Recht, die Nebenkostenabrechnung notfalls auch ohne die Zustimmung der anderen zu erstellen. Um Unstimmigkeiten zu vermeiden, ist es praxisgerecht, wenn die Nebenkostenabrechnung einem Miteigentümer übertragen wird.

Wie sind Lasten und Kosten verteilt?

Als Miteigentümer sind Sie gegenüber Ihren Miteigentümern und umgekehrt verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstandes sowie die Kosten seiner Erhaltung, Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis Ihrer Anteile zu tragen.

Verfügungen in der Bruchteilsgemeinschaft

Sie können als Miteigentümer (anders als bei der Gesamthandsgemeinschaft) über Ihren ideellen Anteil verfügen. Über die Sache im Ganzen können Sie aber nur gemeinschaftlich entscheiden. Soweit Sie über Ihren ideellen Anteil verfügen, können Sie diesen verkaufen und damit einen Personenwechsel innerhalb der Bruchteilsgemeinschaft herbeiführen. Soweit ein Eigentümer den Gegenstand an einen gutgläubigen Erwerber verkauft und behauptet, er sei der alleiniger Eigentümer, scheitert ein gutgläubiger Erwerb regelmäßig darin, dass der Gegenstand für die Miteigentümer abhandengekommen ist. Einen gutgläubigen Erwerb an abhanden gekommenen Gegenständen schließt das Gesetz jedoch aus. Die Gemeinschaft bleibt Eigentümer.

Ist insbesondere eine Erbengemeinschaft Miteigentümer der Bruchteilsgemeinschaft, müssen die Miterben ihre Rechte einheitlich geltend machen. Sie müssen mit einer Stimme sprechen. Der einzelne Miterbe hat nicht das Recht, nach eigenem Ermessen Einfluss auf die Verwaltung der Bruchteilsgemeinschaft zu nehmen.

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Wie erfolgt die Übertragung von Grundstücksrechten?

Möchten Sie Ihren Bruchteilsanteil an einer Immobilie verkaufen, ist der Übertragungsvertrag notariell zu beurkunden. Der Erwerber ist sodann im Grundbuch als neuer Miteigentümer in Bruchteilsgemeinschaft einzutragen.

Wie wird die Bruchteilsgemeinschaft beendet?

Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Vertraglich können die Bruchteilseigentümer vereinbaren, die Aufhebung für immer oder auf Zeit auszuschließen. Der Ausschluss ist jedoch unwirksam, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, um die Bruchteilsgemeinschaft zu beenden.

Beispiel: Sie haben mit Ihren Brüdern das Mietshaus erworben. Einen Verkauf haben Sie für 30 Jahre ausgeschlossen. Die Verwaltung läuft lange Zeit problemlos. Als Ihr Bruder in finanzielle Probleme gerät, will er das Haus verkaufen. Ob der angedachte Verkauf einen wichtigen Grund für die Aufhebung der Gemeinschaft darstellt, wäre letztlich eine Frage der Würdigung des Einzelfalls.

Wie kann ein Bruchteilseigentümer die Gemeinschaft verlassen?

Will ein Bruchteilseigentümer aus der Gemeinschaft aussteigen, kann er seinen Anteil verkaufen. Findet er keinen Käufer, kann er die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Die Aufhebung erfolgt durch den Verkauf des gemeinschaftlichen Gegenstandes über den Pfandverkauf. Grundstücke unterliegen der Teilungsversteigerung.

Welche Eigentumsansprüche hat der Miteigentümer gegenüber Dritten?

Jeder Miteigentümer kann die Ansprüche, die sich aus dem Eigentum ergeben, für sich alleine geltend machen. Verlangt er die Herausgabe der Sache von einer Person, die die Sache Besitz hat, kann er nur die Herausgabe an alle Miteigentümer gemeinschaftlich verlangen.

Beispiel: Sie haben eine Wohnung in Ihrem Mietshaus vermietet. Wegen des Zahlungsverzugs des Vermieters haben Sie erfolgreich die Räumungsklage betrieben. Als Miteigentümer haben Sie das Recht, die Zwangsräumung in die Wege zu leiten, können aber nur die Herausgabe der Wohnung an die Gemeinschaft verlangen.

Welche Bedeutung hat die Bruchteilsgemeinschaft beim Wohnungseigentum?

Beim Wohnungseigentum haben Sie als einzelner Wohnungseigentümer einen Miteigentumsanteil nach Bruchteilen am Grundstück und an gemeinschaftlichen Einrichtungen (z.B. Treppenhaus). Zugleich haben Sie als einzelner Wohnungseigentümer Sondereigentum an der Ihnen zugewiesenen Wohnung oder Gewerbefläche.

Alles in allem

Bruchteilsgemeinschaften und Gesamthandsgemeinschaften erscheinen als komplexe rechtliche Gebilde. Tatsächlich bilden diese Rechtskonstrukte aber nur nach, was das tägliche Leben vorgibt. Es ist Aufgabe des Gesetzgebers, den einzelnen Lebenssachverhalt so zu erfassen und so zu regeln, dass die beteiligten Akteure Rechte und Pflichten haben und jeder weiß, woran er ist.

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