Erstveröffentlichung am 14. Oktober 2019, zuletzt aktualisiert am 18. August 2024. Autor: Dr. jur. Stephan Seitz
Bruchteilsgemeinschaft: gemeinsames Eigentum an einer Sache mit anderen zusammen
5 Minuten sinnvoll investierte Lesezeit
Inhaltsverzeichnis: Darum geht es auf dieser Seite
- Welche Eigentumsarten gibt es?
- Begriff und Bedeutung der Bruchteilsgemeinschaft
- Wo ist das Recht der Bruchteilsgemeinschaft geregelt?
- Welche Bedeutung hat die Bruchteilsgemeinschaft im Erbrecht?
- Welches Schicksal hat die Bruchteilsgemeinschaft im Erbfall?
- Verwaltung in der Bruchteilsgemeinschaft
- Wie sind Lasten und Kosten verteilt?
- Verfügungen in der Bruchteilsgemeinschaft
- Wie erfolgt die Übertragung von Grundstücksrechten?
- Wie wird die Bruchteilsgemeinschaft beendet?
- Wie kann ein Bruchteilseigentümer die Gemeinschaft verlassen?
- Welche Eigentumsansprüche hat der Miteigentümer gegenüber Dritten?
- Welche Bedeutung hat die Bruchteilsgemeinschaft beim Wohnungseigentum?
- Alles in allem
Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
Bitte beachten Sie meine rechtlichen Hinweise für diese Webseite. Der Inhalt dient ausschließlich der allgemeinen Information und Bildung sowie zur Unterhaltung. Für eine verbindliche Auskunft wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder vergleichbaren Experten auf dem jeweiligen Fachgebiet.
Welche Eigentumsarten gibt es?
Das Bürgerliche Recht kennt außer dem Alleineigentum unterschiedliche Arten von Miteigentum. So gibt es das Bruchteilseigentum, Gesamthandseigentum und als Sonderform das Wohnungseigentum. Demgemäß gibt es die…
- Bruchteilsgemeinschaft,
- Gesamthandsgemeinschaft und
- die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Begriff und Bedeutung der Bruchteilsgemeinschaft
Bei der Bruchteilsgemeinschaft hat jeder Miteigentümer einen bestimmten Bruchteil an der Sache oder anders gesagt, einen ziffernmäßig bestimmten ideellen Anteil. Zugleich hat der Miteigentümer das Recht, die Sache zu gebrauchen, soweit nicht der Mitgebrauch der anderen Miteigentümer beeinträchtigt wird. Die Bedeutung der Bruchteilsgemeinschaft ist alltäglich, auch wenn Sie sich dessen nicht bewusst sind.
Wo ist das Recht der Bruchteilsgemeinschaft geregelt?
Ihre rechtliche Situation als Miteigentümer nach Bruchteilen wird durch die Vorschriften der §§ 1008 ff BGB bestimmt. Ergänzend bestimmen §§ 741 ff BGB die Rechte und Pflichten einer solchen „Gemeinschaft“.
Welche Bedeutung hat die Bruchteilsgemeinschaft im Erbrecht?
Der Gesetzgeber des Bürgerlichen Gesetzbuchs hatte die Wahl, das Rechtsverhältnis der Miterben untereinander als Bruchteilsgemeinschaft oder als Gesamthandsgemeinschaft auszugestalten. Bei der Bruchteilsgemeinschaft hätte jeder Miterbe einen ideellen Bruchteil an jedem einzelnen Nachlassgegenstand. Bei der Gesamthandsgemeinschaft hingegen hat der Miterbe nur einen Anteil an dem Nachlass insgesamt. Der Nachlass steht den Miterben zur gesamten Hand zu.
Um die Verwaltung, Nutzung und Auseinandersetzung des Nachlasses interessengerecht zu gestalten, hat sich der Gesetzgeber für eine Gesamthandsgemeinschaft der Miterben und damit gegen eine Bruchteilsgemeinschaft entschieden. Die gesamthänderische Bindung der Miterben macht den Nachlass zu einem Sondervermögen. Die Konsequenz besteht darin, dass der einzelne Miterbe zwar über seinen Anteil am gesamten Nachlass, nicht aber über einzelne Nachlassgegenstände oder seinen Anteil daran verfügen kann (Bei Interesse mehr zu den Details und Ausnahmen zur sog. Verfügung über Nachlassgegenstände ohne Einstimmigkeit).
- Option 1: Ihren Erbanteil können Sie jederzeit verkaufen, Sie müssen keine Erlaubnis der Miterben einholen; mit dem Verkauf verlassen Sie die Erbengemeinschaft und bekommen den Verkaufserlös auf Ihr Konto
- Option 2: Im Wege einer professionellen Erbabwicklung wird Ihr Erbteil in frei verfügbares Geld gewandelt; Koordination, Überwachung und zugehörige Kosten (Anwälte, Gericht und Gutachter) übernimmt mein Partner; erst nach Auszahlung Ihres Erbteils fällt ein provisionsbasiertes Honorar an
- Ihre individuelle Ersteinschätzung zu den beiden Optionen dauert weniger als 1 Minute; keine Angabe von persönlichen Daten erforderlich; 100% kostenlos und unverbindlich
Welches Schicksal hat die Bruchteilsgemeinschaft im Erbfall?
Verstirbt ein Miteigentümer, wird er von seinen gesetzlichen und testamentarisch bestimmten Erben beerbt. Sein Miteigentumsanteil fällt in seinen Nachlass. Soweit die Erben des verstorbenen Miteigentümers eine Erbengemeinschaft bilden, tritt die Erbengemeinschaft als Bruchteilseigentümer in die Bruchteilsgemeinschaft ein. Gibt es viele Erben, vergrößert sich der Personenkreis allerdings nur zahlenmäßig. Die Erbengemeinschaft handelt als Gesamthandsgemeinschaft und kann den Miteigentumsanteil am Nachlass nur einheitlich in Anspruch nehmen. Die Erbengemeinschaft muss mit einer Stimme sprechen. Der einzelne Miterbe kann über den Anteil an der Bruchteilsgemeinschaft nicht allein verfügen. Verfügungen sind nur im gegenseitigen Einvernehmen aller Miterben möglich. Die Erbengemeinschaft ist als Ganzes Miteigentümer der Bruchteilsgemeinschaft.
Verwaltung in der Bruchteilsgemeinschaft
Im Zweifel stehen den Teilhabern gleiche Anteile zu. Abweichende Anteile müssen ausdrücklich vereinbart werden. Insgesamt steht die Verwaltung allen Bruchteilseigentümer gemeinschaftlich zu. Lediglich die zur Erhaltung der Sache notwendigen Maßnahmen kann jeder Bruchteilseigentümer alleine treffen und kann verlangen, dass die anderen ihre Einwilligung im Voraus erteilen. Um die Verwaltung praxisgerecht auszustatten, empfiehlt sich, die Verwaltung durch Stimmenmehrheit zu ermöglichen. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.
Wie sind Lasten und Kosten verteilt?
Als Miteigentümer sind Sie gegenüber Ihren Miteigentümern und umgekehrt verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstandes sowie die Kosten seiner Erhaltung, Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis Ihrer Anteile zu tragen.
Verfügungen in der Bruchteilsgemeinschaft
Sie können als Miteigentümer (anders als bei der Gesamthandsgemeinschaft) über Ihren ideellen Anteil verfügen. Über die Sache im Ganzen können Sie aber nur gemeinschaftlich entscheiden. Soweit Sie über Ihren ideellen Anteil verfügen, können Sie diesen verkaufen und damit einen Personenwechsel innerhalb der Bruchteilsgemeinschaft herbeiführen. Soweit ein Eigentümer den Gegenstand an einen gutgläubigen Erwerber verkauft und behauptet, er sei der alleiniger Eigentümer, scheitert ein gutgläubiger Erwerb regelmäßig darin, dass der Gegenstand für die Miteigentümer abhandengekommen ist. Einen gutgläubigen Erwerb an abhanden gekommenen Gegenständen schließt das Gesetz jedoch aus. Die Gemeinschaft bleibt Eigentümer.
Ist insbesondere eine Erbengemeinschaft Miteigentümer der Bruchteilsgemeinschaft, müssen die Miterben ihre Rechte einheitlich geltend machen. Sie müssen mit einer Stimme sprechen. Der einzelne Miterbe hat nicht das Recht, nach eigenem Ermessen Einfluss auf die Verwaltung der Bruchteilsgemeinschaft zu nehmen.
Wie erfolgt die Übertragung von Grundstücksrechten?
Möchten Sie Ihren Bruchteilsanteil an einer Immobilie verkaufen, ist der Übertragungsvertrag notariell zu beurkunden. Der Erwerber ist sodann im Grundbuch als neuer Miteigentümer in Bruchteilsgemeinschaft einzutragen.
Wie wird die Bruchteilsgemeinschaft beendet?
Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Vertraglich können die Bruchteilseigentümer vereinbaren, die Aufhebung für immer oder auf Zeit auszuschließen. Der Ausschluss ist jedoch unwirksam, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, um die Bruchteilsgemeinschaft zu beenden.
Wie kann ein Bruchteilseigentümer die Gemeinschaft verlassen?
Will ein Bruchteilseigentümer aus der Gemeinschaft aussteigen, kann er seinen Anteil verkaufen. Findet er keinen Käufer, kann er die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Die Aufhebung erfolgt durch den Verkauf des gemeinschaftlichen Gegenstandes über den Pfandverkauf. Grundstücke unterliegen der Teilungsversteigerung.
Welche Eigentumsansprüche hat der Miteigentümer gegenüber Dritten?
Jeder Miteigentümer kann die Ansprüche, die sich aus dem Eigentum ergeben, für sich alleine geltend machen. Verlangt er die Herausgabe der Sache von einer Person, die die Sache Besitz hat, kann er nur die Herausgabe an alle Miteigentümer gemeinschaftlich verlangen.
Welche Bedeutung hat die Bruchteilsgemeinschaft beim Wohnungseigentum?
Beim Wohnungseigentum haben Sie als einzelner Wohnungseigentümer einen Miteigentumsanteil nach Bruchteilen am Grundstück und an gemeinschaftlichen Einrichtungen (z.B. Treppenhaus). Zugleich haben Sie als einzelner Wohnungseigentümer Sondereigentum an der Ihnen zugewiesenen Wohnung oder Gewerbefläche.
Alles in allem
Bruchteilsgemeinschaften und Gesamthandsgemeinschaften erscheinen als komplexe rechtliche Gebilde. Tatsächlich bilden diese Rechtskonstrukte aber nur nach, was das tägliche Leben vorgibt. Es ist Aufgabe des Gesetzgebers, den einzelnen Lebenssachverhalt so zu erfassen und so zu regeln, dass die beteiligten Akteure Rechte und Pflichten haben und jeder weiß, woran er ist.