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Das Vorkaufsrecht der Miterben

  • Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil, so steht den übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.
  • Über den Verkauf wird der Miterbe benachrichtigt, er hat dann 2 Monate Zeit das Vorkaufsrecht auszuüben.
  • Mit Ausübung tritt er in den Kaufvertrag eins zu eins ein, d.h. insbesondere muss er den vereinbarten Kaufpreis zahlen.

Bitte beachten Sie meine Rechtlichen Hinweise für die Nutzung dieser Webseite inklusive Haftungsregelungen. Ich fasse lediglich Allgemeinwissen zusammen und biete keine Rechtsberatung. Alle Angaben sind ohne Gewähr.
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Miterbenvorkaufsrecht beim Verkauf eines Erbteils an einen „Nicht-Erben“

Verkauft ein Erbe seinen Erbteil an einen Dritten, d.h. jemanden der nicht bereits Mitglied der Erbengemeinschaft ist, so haben die übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, §§ 2034 ff BGB. Ausreichend ist bereits der Abschluss des Kaufvertrages, ein Vollzug, d.h. die tatsächliche Übertragung der Erbteile ist nicht erforderlich.

Zweck dieses Vorkaufsrechts ist der interessengerechte Ausgleich: der einzelne Erbe kann über seinen Erbteil frei verfügen. Im Gegenzug dazu benötigen die übrigen Erben Schutz, dass kein beliebiger Fremder in die Erbengemeinschaft eindringen kann. Dem Zweck entsprechend entsteht kein weiteres Vorkaufsrecht, wenn dieser Ersterwerber später erneut verkauft. Das Vorkaufsrecht kommt nur beim ersten Verkauf „aus der Erbengemeinschaft heraus“ zur.

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Wem steht das Miterben-Vorkaufsrecht zu

Das Vorkaufsrecht steht den „übrigen Miterben“ zu, § 2034 Abs. 1 BGB, d.h. im Grundsatz gemeinschaftlich, § 472 S. 1 BGB. Die Verteilung erfolgt anteilig nach der Höhe der Erbbeteiligung.

Idealerweise erklären die Miterben gemeinsam die Ausübung oder Ablehnung. Allerdings kann in der Praxis auch jeder Miterbe für sich allein die entsprechende Erklärung abgeben. Nicht ganz klar ist die Lage, wenn ein Teil der Miterben das Vorkaufsrecht ausübt und einzelne entweder garnichts unternehmen oder der Ausübung widersprechen. Allein dem Gesetz nach müsste dann der Vorkauf scheitern. Richtigerweise aber kommt es trotzdem zur wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts und die ablehnenden Anteile wachsen den ausübenden Miterben zu.

Die Ausübung hat innerhalb einer Frist von 2 Monaten ab Zugang der Mitteilung über den Kaufvertrag zu erfolgen, § 2034 Abs. 2 S. 2 BGB. Gerade bei größeren Erbengemeinschaften kann es vorkommen, dass nicht alle Erben korrekt informiert wurden. Hier kann es also durchaus sein, dass sich auch nach längerer Zeit noch ein Vorkaufsberechtigter meldet. Der Erbteilskäufer sollte also genauestens prüfen, dass auch alle Erben informiert werden.

Wichtige Ausnahme: kein Vorkaufsrecht für Miterben der sich zur Weiterübertragung verpflichtet hat

Hat ein Miterbe sich bereits vor Ausübung des Vorkaufsrechts bindend verpflichtet, diesen Erbteil im Anschluss an eine andere Person weiterzuverkaufen, so steht ihm das Vorkaufsrecht nicht zu. Denn dem oben beschriebenen Zweck entsprechend ist er nicht gegenüber dem Eindringen von Fremden in die Erbengemeinschaft schützenswert. Er will den Anteil ja weiterverkaufen.

Diese Ausnahme klingt auf den ersten Blick etwas realitätsfern. Sie bekommt aber im Zusammenhang mit mehreren Kaufinteressenten große praktische Bedeutung. Konnte sich ein Außenstehender mit einem der Miterben einigen und dessen Erbteil kaufen, so kann ein weiterer Interessent hier noch eingreifen. Er muss nur einen anderen Miterben finden, der sein Vorkaufsrecht ausübt, und dann an ihn weiterverkauft. Dieser Möglichkeit hat der BGH in einem Urteil vom 13.6.1990 – IV ZR 87/89 die rechtliche Grundlage entzogen:

Amtlicher Leitsatz: Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten, dann kann ein anderer Miterbe, der den Verkauf verhindern und den verkauften Erbteil stattdessen einem Vierten zuwenden will und der den darauf gerichteten Anspruch bereits an diesen veräußert hat, den Erbteil nicht mit Hilfe des Vorkaufsrechts aus § 2034 BGB beanspruchen; § 2034 I BGB greift in diesem Fall nicht ein.

Was passiert wenn ein Miterbe das Vorkaufsrecht ausübt?

Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, so kommt ein direkter Kaufvertrag zwischen dem ursprünglichen Verkäufer und dem/den ausübenden Miterben zustande, § 464 Abs. 2 BGB. Inhalt des Vertrages ist exakt das, was in dem „Hauptverkauf“ vereinbart ist. Insbesondere kann der Vorkäufer nicht einzelne Regelungen des Vertrages ablehnen oder anders verhandeln, schon garnicht den Kaufpreis. Die Verträge sind, mit Ausnahme der Vertragsparteien, eins zu eins identisch.

Der „Hauptvertrag“ wird mit der Ausübung hinfällig. Regelmäßig wird hier ein Rücktrittsrecht oder eine auflösende Bedingung in den Vertrag aufgenommen, siehe hierzu auch der nachfolgende Praxishinweis.

Der Vollständigkeit halber sei noch darauf hingewiesen, dass nicht immer ein Zweitvertrag zwischen Verkäufer und ausübendem Miterben entsteht. Es gibt auch Situationen, in denen der „Hauptvertrag“ bestehen bleibt und der Vorkauf zwischen dem Erbteilskäufer und dem ausübenden Miterben abgewickelt wird. Auf diese juristischen Feinheiten soll allerdings an dieser Stelle nicht weiter eingegangen werden, sie haben keine Auswirkung auf das oben beschriebene Grundprinzip des Vorkaufs.

Praxishinweis für verkaufswillige Miterben und Käufer von Erbteilen

Sollten Sie einen Erbteil kaufen oder verkaufen wollen, so sind Aspekte der Ausübung des Vorkaufsrechts in den Kaufvertrag aufzunehmen. Gerade die Abwicklung, wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, muss geregelt werden. Hier geht es unter anderem auch um steuerrechtliche Aspekte, die schnell viel Geld kosten können. Ihr Anwalt oder der Notar dürfte das aber im Blick haben, dies gehört zum Standardrepertoire beim Erbteilskauf.

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  • Obi
    veröffentlicht am 25. September 2019 im Beitrag So funktioniert´s: die Teilungsversteigerung verhindern
    @Diris: Auch ich kann keine Rechtsberatung vornehmen. Allgemein dient die Teilungsversteigerung aber dazu, den Verkauf zu erzwingen. Eine Zustimmung ist also ohnehin nicht erforderlich.Fieses Detail am Rande: Nach der Versteigerung geht der Erlös (ggf. nach Auszahlungen für abgelöste Lasten) an das Gericht. Und da bleibt [... mehr lesen]
  • Nicole
    veröffentlicht am 27. Juli 2019 im Beitrag Erbenermittler: Miterben suchen und finden
    Hallo zusammen,Ich habe da eine Frage.Ich habe heute eine etwas seltsame Nachricht auf meinen Handy bekommen, diese beinhaltet diesen Satz " Hallo, ich habe einen Kunden, der ihren Nachnamen teilt".....so meldet sich doch kein Erbermittler....?Werde auch nicht darauf antworten, denn normal bekommt man doch Post un [... mehr lesen]
  • Susanne Gurny
    veröffentlicht am 8. Juli 2019 im Beitrag Erbfall und Erbengemeinschaft mit Auslandsbezug
    Hallo, ich habe 2003 gemeinsam mit meiner Schwester eine Wohnung in Nizza geerbt. Unsere deutsche Mutter hat uns die Wohnung vererbt. Sie lebte in Berlin. Ich möchte jetzt, dass meine Schwester mich auszahlt oder wir die Wohnung verkaufen. Wie sind die rechtlichen Schritte? Gibt es zeitliche Vorgaben? Mit freundlichen Grüßen [... mehr lesen]
  • Carmen
    veröffentlicht am 30. Juni 2019 im Beitrag Immobilie in der Erbengemeinschaft? So wird sie geteilt!
    Sehr interessante Ausführungen. Stehe selbst vor einer Teilungsversteigerung und auch hier kümmern sich die Antragsteller, beides Miterben, seit nunmehr fast 3 Jahren nicht um das jetzt nur noch teilvermietete Wohnhaus. Also kann ich jetzt erahnen, was auf mich zukommt. [... mehr lesen]
  • Stefan Tiez
    veröffentlicht am 26. Juni 2019 im Beitrag So vermeiden Sie Streit in der Erbengemeinschaft
    Hallo, ich bin auch auf der Suche nach Experten im Erbrecht. Im speziellen Fall würde mich mal interessieren, ob bereits gezahlte Vereinsbeiträge des Verblichenen in die Erbmasse fließen, wenn sie denn zurückerstattet wurden. LG Stef [... mehr lesen]
  • Sabine
    veröffentlicht am 24. Juni 2019 im Beitrag Erbfall und Erbengemeinschaft mit Auslandsbezug
    Sehr geehrter Herr Dr. Seitz, ich bin Amerikanerin und lebe auch in den USA. Ich habe in Deutschland geerbt und musste mir auch einen Anwalt in Deutschland nehmen um das Erbe abzuwickeln. Kann der Anwalt Mehrwertsteuer oder Umsatzsteuer bei mir geltend machen auch wenn ich außerhalb der EU lebe? Wenn nein, darf ich es zurück v [... mehr lesen]
  • Samir
    veröffentlicht am 6. Juni 2019 im Beitrag Erbfall und Erbengemeinschaft mit Auslandsbezug
    Meine Frage bezieht sich jetzt auf den Aufenthalt. Ich selber wohne im Bosnien (nicht EU Land) Mein Vater ist vor einigen Tagen verstorben, kein Testament wurde hinterlassen. Ein Familien Haus hat er hinterlassen. Bloß mein Bruder der im dem Haus wohnt und ich sind von Familie übrig. Hab ich recht das Teil des Hauses, auch [... mehr lesen]
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