Vorkaufsrecht Erbengemeinschaft beim Verkauf des Erbteils

Vorkaufsrecht Erbengemeinschaft beim Verkauf eines Erbteils an einen „Nicht-Erben“

Verkauft ein Erbe seinen Erbteil an einen Dritten, d. h. jemanden der nicht bereits Mitglied der Erbengemeinschaft ist, so haben die übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, §§ 2034 ff BGB (Erbteil verkaufen Vorkaufsrecht). Ausreichend ist bereits der Abschluss des Kaufvertrages, ein Vollzug, d. h. die tatsächliche Übertragung der Erbteile ist nicht erforderlich.

Zweck dieses Miterbenvorkaufsrechts ist der interessengerechte Ausgleich: der einzelne Erbe kann über seinen Erbteil frei verfügen. Im Gegenzug dazu benötigen die übrigen Erben Schutz, dass kein beliebiger Fremder in die Erbengemeinschaft eindringen kann. Dem Zweck entsprechend entsteht kein weiteres Vorkaufsrecht, wenn dieser Ersterwerber später erneut verkauft. Das Vorkaufsrecht kommt nur beim ersten Verkauf „aus der Erbengemeinschaft heraus“ zur.

Für Sie als Verkäufer eines Erbteils ändert sich nichts. Sie bekommen Ihr Geld, entweder vom Käufer des Erbteils oder vom Vorkäufer.

Wem steht das Miterben-Vorkaufsrecht zu?

Das Vorkaufsrecht steht den „übrigen Miterben“ zu, § 2034 Abs. 1 BGB, d. h. im Grundsatz gemeinschaftlich allein Miterben, § 472 S. 1 BGB. Die Verteilung erfolgt anteilig nach der Höhe der Erbbeteiligung.

Idealerweise erklären die Miterben gemeinsam die Ausübung oder Ablehnung. Allerdings kann in der Praxis auch jeder Miterbe für sich allein die entsprechende Erklärung abgeben. Nicht ganz klar ist die Lage, wenn ein Teil der Miterben das Vorkaufsrecht ausübt und einzelne entweder gar nichts unternehmen oder der Ausübung widersprechen. Allein dem Gesetz nach müsste dann der Vorkauf scheitern. Richtigerweise aber kommt es trotzdem zur wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts und die ablehnenden Anteile wachsen den ausübenden Miterben zu.

Welche Frist gilt für die Ausübung des Vorkaufsrechts beim Verkauf des Erbteils?

Die Ausübung hat innerhalb einer Frist von 2 Monaten ab Zugang der Mitteilung über den Kaufvertrag zu erfolgen, § 2034 Abs. 2 S. 2 BGB.

Gerade bei größeren Erbengemeinschaften kann es vorkommen, dass nicht alle Erben korrekt informiert wurden. Hier kann es also durchaus sein, dass sich auch nach längerer Zeit noch ein Vorkaufsberechtigter meldet. Der Erbteilskäufer sollte also genauestens prüfen, dass auch alle Erben informiert werden.

Wichtige Ausnahme: kein Vorkaufsrecht für Miterben, der sich zur Weiterübertragung verpflichtet hat

Hat ein Miterbe sich bereits vor Ausübung des Vorkaufsrechts bindend verpflichtet, diesen Erbteil im Anschluss an eine andere Person weiterzuverkaufen, so steht ihm das Miterbenvorkaufsrecht nicht zu. Denn dem oben beschriebenen Zweck entsprechend ist er nicht gegenüber dem Eindringen von Fremden in die Erbengemeinschaft schützenswert. Er will den Anteil ja weiterverkaufen.

Diese Ausnahme klingt auf den ersten Blick etwas realitätsfern. Sie bekommt aber im Zusammenhang mit mehreren Kaufinteressenten große praktische Bedeutung. Konnte sich ein Außenstehender mit einem der Miterben einigen und dessen Erbteil kaufen, so kann ein weiterer Interessent hier noch eingreifen. Er muss nur einen anderen Miterben finden, der sein Vorkaufsrecht ausübt, und dann an ihn weiterverkauft. Dieser Möglichkeit hat der BGH in einem Urteil vom 13.6.1990 – IV ZR 87/89 die rechtliche Grundlage entzogen:

Amtlicher Leitsatz: Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten, dann kann ein anderer Miterbe, der den Verkauf verhindern und den verkauften Erbteil stattdessen einem Vierten zuwenden will und der den darauf gerichteten Anspruch bereits an diesen veräußert hat, den Erbteil nicht mithilfe des Vorkaufsrechts aus § 2034 BGB beanspruchen; § 2034 I BGB greift in diesem Fall nicht ein.

Was passiert wenn ein Miterbe das Vorkaufsrecht ausübt?

Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, so kommt ein direkter Kaufvertrag zwischen dem ursprünglichen Verkäufer und dem/den ausübenden Miterben zustande, § 464 Abs. 2 BGB. Inhalt des Vertrages ist exakt das, was in dem „Hauptverkauf“ vereinbart ist. Insbesondere kann der Vorkäufer nicht einzelne Regelungen des Vertrages ablehnen oder anders verhandeln, schon gar nicht den Kaufpreis. Die Verträge sind, mit Ausnahme der Vertragsparteien, eins zu eins identisch.

Der „Hauptvertrag“ wird mit der Ausübung hinfällig. Regelmäßig wird hier ein Rücktrittsrecht oder eine auflösende Bedingung in den Vertrag aufgenommen, siehe hierzu auch der nachfolgende Praxishinweis.

Der Vollständigkeit halber sei noch darauf hingewiesen, dass nicht immer ein Zweitvertrag zwischen Verkäufer und ausübendem Miterben entsteht. Es gibt auch Situationen, in denen der „Hauptvertrag“ bestehen bleibt und der Vorkauf zwischen dem Erbteilskäufer und dem ausübenden Miterben abgewickelt wird. Auf diese juristischen Feinheiten soll allerdings an dieser Stelle nicht weiter eingegangen werden, sie haben keine Auswirkung auf das oben beschriebene Grundprinzip des Vorkaufs.

Praxishinweis für verkaufswillige Miterben und Käufer von Erbteilen

Sollten Sie einen Erbteil kaufen oder verkaufen wollen, so sind Aspekte der Ausübung des Vorkaufsrechts in den Kaufvertrag aufzunehmen. Gerade die Abwicklung, wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, muss geregelt werden. Hier geht es unter anderem auch um steuerrechtliche Aspekte, die schnell viel Geld kosten können. Ihr Anwalt oder der Notar dürfte das aber im Blick haben, dies gehört zum Standardrepertoire beim Erbteilskauf.