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Verstorbener Mieter hinterlässt Erbengemeinschaft


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Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft

Stirbt eine Person und hat sie mehrere Personen als Erbe eingesetzt, so bilden diese eine Erbengemeinschaft und übernehmen als Folge der sog. Universalsukzession nach § 1922 BGB sämtliche Vermögensgegenstände und auch Verträge „zur gesamten Hand“. Das bedeutet insbesondere, dass die Erbengemeinschaft auch den Mietvertrag des Erblassers übernimmt, wenn dieser bis zu seinem Tod in einer Mietwohnung gelebt hat. Für diesen – in der Praxis sehr häufigen Fall – hat der Gesetzgeber einige Sonderregelungen aufgestellt, insbesondere kommt es hier zu Durchbrechungen des erbrechtlichen Grundsatzes der Universalsukzession.

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Auch in der Erbengemeinschaft gilt: Eintrittsrechte bei Tod des Mieters, § 563 BGB

Hat der Erblasser nicht alleine in der Wohnung gewohnt, sondern mit einem sog. „Hausgenossen“, so kann dieser unter bestimmten Voraussetzungen in den Mietvertrag eintreten, d.h. er übernimmt den Mietvertrag vom Erblasser nun auf seine Person, ohne dass er Erbe geworden ist. Diese Sonderrechtsnachfolge geht der gesetzlichen Erbfolge vor und kann auch im Mietvertrag nicht geändert werden.

Konkret kann der überlebende Ehegatte, der Lebenspartner, Kinder, andere Famlienangehörige oder sonstige Personen, die mit dem verstorbenen Mieter in einem „auf Dauer angelegten Haushalt“ gelebt haben, im Wege des Eintrittsrechts in den Mietvertrag eintreten. Auf Dauer angelegt ist der Haushalt, wenn die Wohnung den Lebensmittelpunkt des gemeinsamen Lebens dargestellt hat. Eine Mindestdauer gibt es nicht.

Hat der Erblasser mit einem „Hausgenossen“ zusammen gelebt, so tritt dieser automatisch in den Mietvertrag ein, d.h. insbesondere ohne sein Zutun. Dieser übernimmt das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten und haftet auch für bereits bestehende Altschulden, offene Betriebskostennachzahlungen oder auch nicht vorgenommene Schönheitsreparaturen. Will er dies nicht, so muss er seinen entgegenstehenden Willen erklären. Erklärt er diesen, so treten die gesetzlichen Regeln des Erbrechts ein, d.h. der Mietvertrag geht auf die Erben über, § 564 BGB. Der Vermieter kann die Fortsetzung mit dem „Hausgenossen“ nur dann verhindern, wenn die Person des Eintretenden für ihn unzumutbar ist. Hieran werden hohe Anforderungen gestellt.

Wichtig zur Abgrenzung: war der Erblasser nicht alleiniger Mieter, sondern hat z.B. zusammen mit seinem überlebenden Ehegatten die Wohnung gemietet, so kommt die eben genannte Regelung nicht zur Geltung. Für diesen Fall wird das Mietverhältnis schlicht mit dem überlebenden zweiten Mieter fortgesetzt, § 563a BGB. Der Verstorbene scheidet aus dem Mietverhältnis aus. Auch das stellt eine Durchbrechung der erbrechtlichen Grundsätze dar, denn auch hier übernimmt der Erbe den Mietvertrag nicht.

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Erbengemeinschaft als Mieter: es gilt die gesetzliche Erbfolge

Für den Fall, dass es keinen Hausgenossen gibt oder dieser sein Eintrittsrecht nicht in Anspruch nehmen will, kommen die ganz normalen erbrechtlichen Regelungen zur Geltung. Dies bedeutet, dass der oder die Erben in den Mietvertrag eintreten. Bei einer Mehrheit von Erben tritt also die Erbengemeinschaft in die Mieterstellung ein. Ihnen steht nach § 564 BGB allerdings ein außerordentliches Kündigungsrecht innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod zu. Dieses Kündigungsrecht hat, neben den Erben, auch der Vermieter.

Für die Ausübung dieses Sonderkündigungsrechts ist fraglich, ob die gesamte Erbengemeinschaft einstimmig dies beschließen muss oder ob ein Beschluss der Stimmmehrheit der Miterben ausreichend ist. Nach sich immer mehr durchsetzender Auffassung, reicht hierzu ein Mehrheitsbeschluss aus. Die Kündigung selbst muss in Schriftform, § 126 BGB, erfolgen. Entsprechend müssen entweder mindestens die Miterben, die die Mehrheit darstellen, auf der Kündigung unterschreiben oder einem Miterben eine Vollmacht ausstellen und diese dem Kündigungsschreiben beilegen.

Neben der hier beschriebenen Situation, dass der Erblasser der Mieter einer Wohnung war, gibt es auch den umgekehrten Fall: der Erblasser kann auch Vermieter einer vererbten Wohnung sein. Mehr zu diesem Fall lesen Sie auf meiner Seite „Vermietete Immobilie als Bestandteil der Erbengemeinschaft“.

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  • Susanne Gurny
    veröffentlicht am 8. Juli 2019 im Beitrag Erbfall und Erbengemeinschaft mit Auslandsbezug
    Hallo, ich habe 2003 gemeinsam mit meiner Schwester eine Wohnung in Nizza geerbt. Unsere deutsche Mutter hat uns die Wohnung vererbt. Sie lebte in Berlin. Ich möchte jetzt, dass meine Schwester mich auszahlt oder wir die Wohnung verkaufen. Wie sind die rechtlichen Schritte? Gibt es zeitliche Vorgaben? Mit freundlichen Grüßen [... mehr lesen]
  • Carmen
    veröffentlicht am 30. Juni 2019 im Beitrag Immobilie in der Erbengemeinschaft? So wird sie geteilt!
    Sehr interessante Ausführungen. Stehe selbst vor einer Teilungsversteigerung und auch hier kümmern sich die Antragsteller, beides Miterben, seit nunmehr fast 3 Jahren nicht um das jetzt nur noch teilvermietete Wohnhaus. Also kann ich jetzt erahnen, was auf mich zukommt. [... mehr lesen]
  • Stefan Tiez
    veröffentlicht am 26. Juni 2019 im Beitrag So vermeiden Sie Streit in der Erbengemeinschaft
    Hallo, ich bin auch auf der Suche nach Experten im Erbrecht. Im speziellen Fall würde mich mal interessieren, ob bereits gezahlte Vereinsbeiträge des Verblichenen in die Erbmasse fließen, wenn sie denn zurückerstattet wurden. LG Stef [... mehr lesen]
  • Sabine
    veröffentlicht am 24. Juni 2019 im Beitrag Erbfall und Erbengemeinschaft mit Auslandsbezug
    Sehr geehrter Herr Dr. Seitz, ich bin Amerikanerin und lebe auch in den USA. Ich habe in Deutschland geerbt und musste mir auch einen Anwalt in Deutschland nehmen um das Erbe abzuwickeln. Kann der Anwalt Mehrwertsteuer oder Umsatzsteuer bei mir geltend machen auch wenn ich außerhalb der EU lebe? Wenn nein, darf ich es zurück v [... mehr lesen]
  • Samir
    veröffentlicht am 6. Juni 2019 im Beitrag Erbfall und Erbengemeinschaft mit Auslandsbezug
    Meine Frage bezieht sich jetzt auf den Aufenthalt. Ich selber wohne im Bosnien (nicht EU Land) Mein Vater ist vor einigen Tagen verstorben, kein Testament wurde hinterlassen. Ein Familien Haus hat er hinterlassen. Bloß mein Bruder der im dem Haus wohnt und ich sind von Familie übrig. Hab ich recht das Teil des Hauses, auch [... mehr lesen]
  • Dr. Stephan Seitz
    veröffentlicht am 18. Mai 2019 im Beitrag Erbschaft verlassen
    Liebe Frau Sanderos, ich würde das auch so sehen wie von Ihnen beschrieben: die Art der Auseinandersetzung hat keine Auswirkung auf die Erbschaftssteuer. Aber lassen Sie sich bitte entsprechend beraten. Viele Grüße, Stephan Seitz [... mehr lesen]
  • Ute Sanderos
    veröffentlicht am 17. Mai 2019 im Beitrag Erbschaft verlassen
    Welche steuerrechtlichen Konsequenzen hat die Abschichtung? Fällt für den verlassenden Erben dann keine Erbschaftssteuer mehr an und für die verbleibenden Miterben müssen mehr zahlen, oder ist die Erbschaftssteuer unabhängig davon? Ich hatte folgendes gelesen: Die Auseinandersetzung des Nachlasses ist erbschaftsteuerlich u [... mehr lesen]
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