Erbengemeinschaft als Mieter: Verstorbener Mieter hinterlässt Erbengemeinschaft

Hier schreibt Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
 
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Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft

Stirbt eine Person und hat sie mehrere Personen als Erbe eingesetzt, so bilden diese eine Erbengemeinschaft und übernehmen als Folge der sog. Universalsukzession nach § 1922 BGB sämtliche Vermögensgegenstände und auch Verträge „zur gesamten Hand“. Das bedeutet insbesondere, dass die Erbengemeinschaft auch den Mietvertrag des Erblassers übernimmt, wenn dieser bis zu seinem Tod in einer Mietwohnung gelebt hat. Für diesen – in der Praxis sehr häufigen Fall – hat der Gesetzgeber einige Sonderregelungen aufgestellt, insbesondere kommt es hier zu Durchbrechungen des erbrechtlichen Grundsatzes der Universalsukzession.

Auch in der Erbengemeinschaft gilt: Eintrittsrechte bei Tod des Mieters, § 563 BGB

Hat der Erblasser nicht alleine in der Wohnung gewohnt, sondern mit einem sog. „Hausgenossen“, so kann dieser unter bestimmten Voraussetzungen in den Mietvertrag eintreten, d.h. er übernimmt den Mietvertrag vom Erblasser nun auf seine Person, ohne dass er Erbe geworden ist. Diese Sonderrechtsnachfolge geht der gesetzlichen Erbfolge vor und kann auch im Mietvertrag nicht geändert werden.

Konkret kann der überlebende Ehegatte, der Lebenspartner, Kinder, andere Famlienangehörige oder sonstige Personen, die mit dem verstorbenen Mieter in einem „auf Dauer angelegten Haushalt“ gelebt haben, im Wege des Eintrittsrechts in den Mietvertrag eintreten. Auf Dauer angelegt ist der Haushalt, wenn die Wohnung den Lebensmittelpunkt des gemeinsamen Lebens dargestellt hat. Eine Mindestdauer gibt es nicht.

Hat der Erblasser mit einem „Hausgenossen“ zusammen gelebt, so tritt dieser automatisch in den Mietvertrag ein, d.h. insbesondere ohne sein Zutun. Dieser übernimmt das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten und haftet auch für bereits bestehende Altschulden, offene Betriebskostennachzahlungen oder auch nicht vorgenommene Schönheitsreparaturen. Will er dies nicht, so muss er seinen entgegenstehenden Willen erklären. Erklärt er diesen, so treten die gesetzlichen Regeln des Erbrechts ein, d.h. der Mietvertrag geht auf die Erben über, § 564 BGB. Der Vermieter kann die Fortsetzung mit dem „Hausgenossen“ nur dann verhindern, wenn die Person des Eintretenden für ihn unzumutbar ist. Hieran werden hohe Anforderungen gestellt.

Wichtig zur Abgrenzung: war der Erblasser nicht alleiniger Mieter, sondern hat z.B. zusammen mit seinem überlebenden Ehegatten die Wohnung gemietet, so kommt die eben genannte Regelung nicht zur Geltung. Für diesen Fall wird das Mietverhältnis schlicht mit dem überlebenden zweiten Mieter fortgesetzt, § 563a BGB. Der Verstorbene scheidet aus dem Mietverhältnis aus. Auch das stellt eine Durchbrechung der erbrechtlichen Grundsätze dar, denn auch hier übernimmt der Erbe den Mietvertrag nicht.

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Erbengemeinschaft als Mieter: es gilt die gesetzliche Erbfolge

Für den Fall, dass es keinen Hausgenossen gibt oder dieser sein Eintrittsrecht nicht in Anspruch nehmen will, kommen die ganz normalen erbrechtlichen Regelungen zur Geltung. Dies bedeutet, dass der oder die Erben in den Mietvertrag eintreten. Bei einer Mehrheit von Erben tritt also die Erbengemeinschaft in die Mieterstellung ein. Ihnen steht nach § 564 BGB allerdings ein außerordentliches Kündigungsrecht innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod zu. Dieses Kündigungsrecht hat, neben den Erben, auch der Vermieter.

Für die Ausübung dieses Sonderkündigungsrechts ist fraglich, ob die gesamte Erbengemeinschaft einstimmig dies beschließen muss oder ob ein Beschluss der Stimmmehrheit der Miterben ausreichend ist. Nach sich immer mehr durchsetzender Auffassung, reicht hierzu ein Mehrheitsbeschluss aus. Die Kündigung selbst muss in Schriftform, § 126 BGB, erfolgen. Entsprechend müssen entweder mindestens die Miterben, die die Mehrheit darstellen, auf der Kündigung unterschreiben oder einem Miterben eine Vollmacht ausstellen und diese dem Kündigungsschreiben beilegen.

Neben der hier beschriebenen Situation, dass der Erblasser der Mieter einer Wohnung war, gibt es auch den umgekehrten Fall: der Erblasser kann auch Vermieter einer vererbten Wohnung sein. Mehr zu diesem Fall lesen Sie auf meiner Seite „Vermietete Immobilie als Bestandteil der Erbengemeinschaft“.