Teilungsversteigerung

Antrag auf Teilungsversteigerung

Antrag TeilungsversteigerungMein Name ist Dr. Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: die Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf.
 
Bitte beachten Sie meine Rechtlichen Hinweise für die Nutzung dieser Webseite inklusive Haftungsregelungen. Ich fasse lediglich Allgemeinwissen zusammen und biete keine Rechtsberatung. Alle Angaben sind ohne Gewähr.
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Was muss ich wissen, wenn ich die Teilungsersteigerung einer Immobilie beantrage?

Viele Nachlässe beinhalten Immobilien. Können sich die Miterben einer Erbengemeinschaft nicht darauf verständigen, die Immobilie freihändig zu verkaufen, kann die Immobilie im Wege der Teilungsversteigerung zwangsversteigert werden. Teilungsversteigerungen sind nicht unbedingt der ideale Weg, eine Immobilie zu verwerten.

Kann ich die Teilungsversteigerung jederzeit beantragen?g

Als Miterbe hat Ihr Interesse an der sofortigen Verwertung der Immobilie Vorrang vor dem Interesse Ihrer Miterben, die Immobilie im Nachlass behalten zu wollen. Sie benötigen keinen vollstreckbaren Titel. Ihr Recht, die Teilungsversteigerung zu beantragen, ergibt sich aus Ihrem Anspruch, die Erbengemeinschaft auseinandersetzen und abwickeln zu wollen. Auf die Höhe Ihres Anteils am Nachlass kommt es dabei nicht an. Ein Miterbe kann die Teilungsversteigerung zwar verzögern, letztlich nicht aber verhindern.

Wie ist der Ablauf einer Teilungsversteigerung?

Eine Teilungsversteigerung hat folgenden Ablaufplan: …

  • Sie beantragen die Teilungsversteigerung beim örtlich zuständigen Amtsgericht.
  • Das Amtsgericht ordnet per Beschluss die Versteigerung an.
  • Das Amtsgericht stellt den Beschluss den anderen Miterben zu.
  • Das Amtsgericht bestellt einen Sachverständigen, mit dem Auftrag, den Verkehrswert der Immobilie festzustellen.
  • Ist der Verkehrswert unstreitig oder sind Einwendungen anderer Miterben ausdiskutiert, setzt das Amtsgericht per Beschluss der Verkehrswert der Immobilie fest.
  • Beantragt ein Miterbe die einstweilige Einstellung des Versteigerungsverfahrens, kann das Amtsgericht in Ausnahmefällen das Verfahren für die Dauer von bis zu sechs Monaten vorläufig einstellen.
  • Steht der Verkehrswert fest oder wird eine einstweilige Einstellung abgelehnt oder ist der Zeitraum der einstweiligen Einstellung abgelaufen, bestimmt das Amtsgericht einen Versteigerungstermin.
  • Das Gericht ermittelt das geringste Gebot.
  • Das Gericht führt das Versteigerungsverfahren durch.
  • Im Idealfall wird die Immobilie im ersten Termin an den Meistbietenden per Zuschlag versteigert.
  • Das Gericht verteilt den Erlös.
  • Das Gericht ersucht das Grundbuchamt, den Ersteher als neuen Eigentümer im Grundbuch einzutragen.

Wer alles darf die Teilungsversteigerung beantragen?

Die Teilungsversteigerung erfolgt nur auf Antrag. Nachlassgläubiger haben kein Antragsrecht, wohl aber ein Pfändungspfandgläubiger, der den Erbteil eines Miterben gepfändet hat. Ein Muster finden Sie auf den Webseiten es Amtsgerichts Karlsruhe: Muster Antrag Teilungsversteigerung

  • Antragsberechtigt ist jeder Miterbe, auch der Vorerbe, nicht aber der Nacherbe vor Eintritt des Nacherbfalls.
  • Ferner der Erwerber eines Erbteils, der den Erbanteil eines Erben gekauft hat.
  • Der Testamentsvollstrecker, wenn sich seine Rechte auf einen Erbteil beziehen. Verwaltet der Testamentsvollstrecker den gesamten Nachlass, kann er mangels detaillierter Anweisung des Erblassers die Immobilie pflichtgemäß eigenständig verwerten.
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Welches Gericht ist zuständig?

Die Teilungsversteigerung ist bei dem Amtsgericht zu beantragen, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist.

Muss ich als Miterbe im Grundbuch bereits als Eigentümer eingetragen sein?

Das Recht, die Teilungsversteigerung zu beantragen, setzt nicht voraus, dass Sie oder die Erbengemeinschaft bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Ihr Antragsrecht weisen Sie nach, indem Sie dem Antrag einen Erbschein oder ein öffentlich beglaubigtes Testament oder einen Erbvertrag nebst Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts beifügen. Nachweisen müssen Sie lediglich anhand eines Grundbuchauszugs, dass das zu versteigernde Grundstück dem Erblasser gehörte.

Welche Rechte hat ein Pfändungspfandgläubiger?

Ein Pfändungspfandgläubiger ist ein Gläubiger, der aufgrund eines vollstreckbaren Titels den Anteil eines Miterben an der Erbengemeinschaft gepfändet hat. Der Gläubiger tritt dann in die Rolle des Miterben ein und kann die Teilungsversteigerung der Immobilie beantragen. Die gleiche Situation tritt ein, wenn ein Miterbe seinen Anteil an der Erbengemeinschaft als Sicherheit für ein Darlehen verwendet und damit verpfändet hat. Voraussetzung ist aber, dass die Pfandreife eingetreten ist (z.B. wegen der fristlosen Kündigung des Darlehens). Vor Eintritt der Pfandreife kann der Gläubiger nur im Einvernehmen mit allen Miterben die Immobilie verwerten oder die Teilungsversteigerung beantragen.

Welche Rolle spielt der Verkehrswert?

Eine Immobilie wird nicht blind versteigert. Um einen angemessenen Erlös zu erzielen, fordert das Gericht ein Sachverständigengutachten ein und setzt nach Maßgabe dieses Gutachtens den Verkehrswert der Immobilie fest. Je nach Art der Immobilie erfolgt die Verkehrswertfestsetzung nach dem Ertragswertverfahren (vornehmlich bei gewerblich genutzten oder vermieteten Immobilien) oder Sachwertverfahrens (privat genutzten Immobilien).

Sind Sie oder ein Miterbe mit der Verkehrswertfestsetzung nicht einverstanden, können Sie den Beschluss mit der sofortigen Beschwerde anfechten. Aussichten auf Erfolg bestehen aber nur, wenn der Verkehrswert mit nachvollziehbarer Begründung angefochten wird. Allgemeine Einschätzungen, dass der Verkehrswert nicht angemessen sei, bleiben belanglos. Beachten Sie, dass Sie als Antragsteller auch das Honorar für den notwendigerweise zu bestellenden Sachverständigen zur Festsetzung des Verkehrswertes vorab bezahlen müssen. Das Honorar hängt von der Größe und dem Wert des Objektes ab. Rechnen Sie mit einem mittleren vierstelligen Betrag.

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Was ist das geringste Gebot im Versteigerungsverfahren?

Das geringste Gebot hat den Zweck, dass der Zuschlag nur erteilt werden darf, wenn durch den Erlös alle Ansprüche von Gläubigern bedient werden können, die dem Antragsteller rangmäßig vorgehen und vorab befriedigt werden müssen. Damit sind vornehmlich die im Grundbuch eingetragenen Rechte gemeint. Im Versteigerungstermin kommt also nur ein Gebot in Betracht, durch das mindestens die Verfahrenskosten für die Durchführung des Teilungsversteigerungsverfahrens und die im Grundbuch eingetragenen dinglichen Rechte abgedeckt sind.

Ist zu erwarten, dass der Erlös allenfalls das geringste Gebot abdeckt oder liegt das geringste Gebot über dem Verkehrswert, sollten Sie von einer Versteigerung Abstand nehmen. Sie riskieren, dass das Grundstück zu einem unangemessenen Erlös versteigert wird und Sie im ungünstigsten Fall auch noch die Verfahrenskosten bezahlen müssen. Das geringste Gebot wird per Beschluss durch das Gericht festgestellt und vor Versteigerungsbeginn nochmals verkündet.

Wie wird verhindert, dass die Immobilie unter Wert verschleudert wird?

Sie sollten im Versteigerungstermin unbedingt anwesend sein. Dann könnten Sie beantragen, dass ein Gebot mit weniger als 70 % des Verkehrswertes abgelehnt wird. In einem zweiten Versteigerungstermin muss das Gebot bei mindestens 50 % des gerichtlich festgesetzten Verkehrswertes liegen. Sollte sich auch dann kein Interessent finden, gäbe es in einem dritten Termin keine Grenze mehr. Sie müssten damit rechnen, dass die Immobilie zu einem Schrottpreis versteigert und damit unter Wert verschleudert wird.

Kann ich die Teilungsversteigerung wieder zurückziehen?

In der Praxis wird ein Antrag auf Teilungsersteigerung oft als Druckmittel benutzt, um widerspenstige Miterben verhandlungsbereit zu machen. Im günstigsten Fall kommt eine Einigung zustande. Sie können Ihren Antrag auf Teilungsversteigerung daher auch wieder zurückziehen, müssen aber damit rechnen, dass Sie auf den Verfahrenskosten sitzen bleiben.

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