Teilungsversteigerung selbst ersteigern: volles Gebot fällig

Darf ein Miterbe bei der Teilungsversteigerung selbst mitbieten?

Ein Miterbe darf bei der Teilungsversteigerung selbst mitbieten und die geerbte Immobilie ersteigern. Im Versteigerungstermin nimmt er formal dieselbe Stellung ein wie jeder fremde Bieter, von der Teilnahme ist er nicht ausgeschlossen. Diese Gleichstellung ergibt sich daraus, dass das gesamte Grundstück versteigert wird, nicht nur der fremde Anteil daran. Wirtschaftlich unterscheidet sich seine Lage aber von der eines fremden Bieters: Sein eigener Anteil am späteren Erlös steht ihm ohnehin zu, weshalb er oft höher bieten kann als ein Dritter – und das umso mehr, je größer sein Erbteil ist. Wer als Miterbe mitbietet, tritt also nicht gegen die eigene Erbengemeinschaft an, sondern konkurriert mit allen übrigen Interessenten um den Zuschlag.

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Bieterrecht steht jedem Miterben zu

Das Bieterrecht folgt aus der Grundregel, dass im Versteigerungstermin grundsätzlich jedermann bieten darf. Ausgeschlossen sind nur der Rechtspfleger und der Protokollführer des Verfahrens, alle übrigen Anwesenden können ein Gebot abgeben. Miterben profitieren von dieser Offenheit ebenso wie fremde Bieter, ihre Stellung in der Erbengemeinschaft schränkt das Recht nicht ein. Wer teilnehmen will, erscheint rechtzeitig vor Beginn der Bietzeit am genannten Ort, weist sich mit Personalausweis aus und hält den Nachweis der Sicherheitsleistung bereit.

Angehörige oder mehrere Miterben bieten gemeinsam

Neben dem Miterben selbst dürfen auch Ehepartner, Kinder oder andere Angehörige mitbieten. Das Gesetz schließt keine Angehörigen von der Teilnahme aus. Mehrere Miterben können zudem gemeinsam auftreten und bilden dann eine Bietergemeinschaft, bei der mehrere Bieter zusammen als ein Ersteher gelten. Tritt eine solche Gruppe an, gibt sie dem Gericht das Beteiligungsverhältnis an, damit Zuschlag und Kostenschuld später richtig zugeordnet werden. Vor dem Termin klären die Beteiligten deshalb, wer im eigenen Namen bietet und wer als Vertreter auftritt, welchen Finanzierungsanteil jeder trägt und welche Vollmachten mitzubringen sind.

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Gemeinsames Bieten mit Angehörigen

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Wie funktioniert das gemeinsame Bieten? Welche Vollmachten sind nötig? Wie wird der Zuschlag verteilt?

Bietvollmacht braucht notarielle Form

Wer nicht persönlich zum Termin erscheinen kann, kann sich vertreten lassen. Für diese Vertretung genügt keine formlose Vollmacht: Das Gesetz verlangt eine öffentlich beglaubigte Urkunde (§ 71 Abs. 2 ZVG), und diese Regel gilt auch unter Ehegatten. Wer sich vertreten lässt, benennt in der Vollmacht den Vollmachtgeber und den Bevollmächtigten, legt den Umfang des Gebots oder eine Höchstgrenze fest, lässt die Unterschrift notariell beglaubigen und bringt das Original zum Termin mit.

Welche Finanzierung braucht der Miterbe, um selbst zu ersteigern?

Ein Miterbe, der beim Versteigerungstermin für das elterliche Haus bietet, muss am selben Tag mehr Kapital vorweisen, als sein Erbteil vermuten lässt. Wer nur mit der Hälfte des Verkehrswerts rechnet, weil ihm rechnerisch die Hälfte des Erbteils am gesamten Nachlass zusteht, unterschätzt die tatsächlich fällige Summe: Sicherheitsleistung, volles Bargebot und bestehenbleibende Rechte richten sich am ganzen Grundstück aus, nicht an der eigenen Erbquote.

Sicherheitsleistung auf Verlangen im Termin

Im Versteigerungstermin kann jeder Beteiligte sofort nach der Gebotsabgabe eine Sicherheitsleistung verlangen, in der Regel ein Zehntel des festgesetzten Verkehrswerts (§ 68 Abs. 1 ZVG). Die Höhe bemisst sich nicht an der Erbquote, sondern am Wert des gesamten Grundstücks – ein Miterbe mit einem Erbteil von der Hälfte am Nachlass stellt dieselbe Sicherheit wie ein fremder Bieter mit demselben Gebot; von der Sicherheit befreit ist ein Miteigentümer nur, wenn ihm eine durch das Gebot ganz oder teilweise gedeckte Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld zusteht (§ 184 ZVG). Barzahlung lässt das Gesetz dafür nicht zu (§ 69 Abs. 1 ZVG); zulässig sind ein Bundesbank- oder Verrechnungsscheck, frühestens drei Werktage vor dem Termin ausgestellt, oder eine Überweisung, deren Gutschrift bei der Gerichtskasse vor dem Termin eingeht. Wer den Nachweis nicht sofort vorlegen kann, verliert das Gebot.

Meistgebot gilt trotz eigenem Erbanteil voll

Der Zuschlag verpflichtet den Ersteher zur Zahlung des vollen Bargebots, auch wenn ein früherer Miteigentümer das Grundstück selbst ersteigert hat (BGH XII ZB 333/12, entschieden für eine Bruchteilsgemeinschaft geschiedener Ehegatten). Bargebot ist der bar zu zahlende Teil des Meistgebots ohne das Kapital der bestehenbleibenden Rechte. Für die Erbengemeinschaft fehlt eine ausdrückliche Entscheidung. Die Informationen der Justiz und die Fachliteratur gehen davon aus, dass auch der ersteigernde Miterbe das volle Bargebot zahlt. Das Bargebot ist vollständig vor dem Verteilungstermin zu berichtigen und ab dem Zuschlag zu verzinsen (§ 49 Abs. 1, 2 ZVG, § 246 BGB). Eine im Termin geleistete Sicherheit wird darauf angerechnet (§ 107 Abs. 3 ZVG).

Bestehenbleibende Grundschuld erhöht die Gesamtlast

Neben dem Bargebot übernimmt der Ersteher die im Grundbuch eingetragenen, bestehenbleibenden Rechte, an erster Stelle eine Grundschuld mit ihrem vollen Nennbetrag. Es zählt nicht der offene Kreditsaldo, sondern der eingetragene Betrag: eine Grundschuld über 300.000 Euro bleibt mit dieser Summe bestehen, selbst wenn das Darlehen längst auf 150.000 Euro zurückgeführt ist. In der Erbengemeinschaft belasten die eingetragenen Rechte das gesamte Grundstück, deshalb kommen sie in aller Regel vollständig in das geringste Gebot und bleiben nach dem Zuschlag bestehen (§ 182 Abs. 1 ZVG). Der aktuelle Grundbuchauszug zeigt die eingetragenen Grundschulden mit Rang, Nennbetrag und Zinssatz. Mit der Bank lässt sich klären, ob eine Löschung vor dem Termin noch möglich ist.

Grunderwerbsteuer beim Selbsterwerb

Ersteigert ein Miterbe das Nachlassgrundstück, kommt zum Kapitalbedarf möglicherweise die Grunderwerbsteuer hinzu. § 3 Nr. 3 S. 1 GrEStG nimmt den Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses von der Steuer aus, nach S. 3 auch durch ihre Ehegatten oder Lebenspartner. Ob die Befreiung auch für das Meistgebot eines Miterben in der Teilungsversteigerung gilt, ist höchstrichterlich nicht geklärt. Wer sich darauf nicht verlassen will, legt eine Rücklage in Höhe der Steuer auf das voraussichtliche Meistgebot samt bestehenbleibender Rechte an, erfragt den Steuersatz des zuständigen Bundeslands und klärt die Anwendung vorab mit dem Finanzamt.

Finanzierungszusage der Bank vor dem Termin sichern

Vor dem Termin braucht der finanzierungswillige Miterbe eine Zusage der Bank über das volle voraussichtliche Bargebot, nicht nur über den rechnerischen Fremdanteil. Anders als bei einem einvernehmlichen Verkauf trägt die Bank hier die gesamte voraussichtliche Last. Das Bargebot muss vor dem Verteilungstermin, dem Termin, in dem das Gericht den Erlös zuteilt, beim Gericht eingehen.

Vor dem Termin klärt der finanzierungswillige Miterbe folgende Punkte mit der Bank:

• Finanzierungshöhe: Die Zusage muss das volle voraussichtliche Bargebot abdecken, nicht nur den Anteil, der rechnerisch über den eigenen Erbteil hinausgeht.
• Bestehenbleibende Lasten: Eine eingetragene Grundschuld mit vollem Nennbetrag kommt als zusätzliche Last hinzu.

Zum eingetragenen Nennbetrag einer bestehenbleibenden Grundschuld treten laufende dingliche Zinsen hinzu, ohne dass sie im Verfahren gesondert angemeldet werden müssen (§ 45 Abs. 2 ZVG). Die Fachliteratur nennt Beispiele mit 12, 15 oder 18 Prozent dinglichen Zinsen jährlich, eine feste Regel für die übliche Höhe gibt es nicht, maßgeblich ist der im Grundbuch eingetragene Satz. Laufende und rückständige Zinsen der bestehenbleibenden Grundschuld bis zum Zuschlag sind Teil des Bargebots (§ 49 Abs. 1 ZVG); erst ab dem Zuschlag schuldet der Ersteher die dinglichen Zinsen selbst zusätzlich.

Wie hoch Bargebot, bestehenbleibende Grundschuld und mögliche Grunderwerbsteuer in der Summe ausfallen, lässt sich für den eigenen Fall vorab beziffern.

Zahlt der Selbstbieter bei der Teilungsversteigerung das volle Gebot?

Ein verbreiteter Irrtum unterstellt, der eigene Erbanteil werde beim Mitbieten einfach vom Gebot abgezogen. So läuft es nicht. Wer im Termin bietet, muss zunächst das volle Gebot aufbringen, der eigene Anteil kommt erst später aus der Verteilung zurück.

Eigener Anteil fließt nur bei Einigung zurück

Der eigene Erlösanteil fließt dem Selbstbieter nicht automatisch mit dem Zuschlag zu, sondern erst, wenn sich alle Miterben über die Verteilung einigen. Erklären alle Miterben spätestens im Verteilungstermin übereinstimmend, wie der Übererlös aufzuteilen ist, zahlt das Gericht entsprechend aus. Fehlt diese Erklärung, hinterlegt das Gericht den Betrag für die Berechtigten (§ 117 Abs. 2 S. 3 ZVG). Selbst ein Miterbe mit der Hälfte des Erbteils erzwingt die Auszahlung damit nicht allein – anders als bei Entscheidungen über die laufende Verwaltung zählt hier keine Mehrheit, sondern nur die Zustimmung aller.

Ein außenstehender Ersteher kennt dieses Problem nicht. Er hat keinen eigenen Anteil am Erlös, der Zuschlag beendet für ihn die Sache vollständig. Beim Selbstbieter bleibt dagegen ein Teil des gezahlten Bargebots wirtschaftlich sein eigenes Geld, gebunden bis zur Verständigung der Erbengemeinschaft über die Verteilung.

Bleibt die Einigung aus, entscheidet nicht das Versteigerungsgericht über das Geld, sondern eine Erbauseinandersetzung – das Verfahren zur endgültigen Verteilung des Nachlasses unter Miterben, hier verengt auf eine Teilerbauseinandersetzung: ein Klageverfahren, das nur noch die Verteilung dieses einen Erlösanteils klärt, nicht den gesamten Nachlass neu aufrollt. Wer den hinterlegten Anteil durchsetzen will, muss die übrigen Miterben notfalls auf Zustimmung zur Freigabe verklagen, denn das Vollstreckungsgericht selbst verteilt nur nach vorliegender Einigung. Der Streit setzt sich damit am Erlös fort.

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Miterben klären deshalb idealerweise schon vor dem Verteilungstermin schriftlich, wer welchen Anteil am Übererlös erhält, und reichen die gemeinsame Erklärung rechtzeitig beim Gericht ein. Zeichnet sich keine Einigung ab, prüft eine frühzeitige anwaltliche Beratung, ob die Erbauseinandersetzung eingeleitet werden muss, statt auf eine spätere Freigabe der Hinterlegung zu warten.

Wann darf ein Miterbe seinen Anteil vom Gebot abziehen?

Ein Miterbe als Ersteher zahlt das Bargebot in voller Höhe, unabhängig davon, wie groß sein Erbteil ausfällt. Eine einzige Ausnahme lässt das Verfahren zu: Erklären alle Miterben und etwaige Pfandrechtsgläubiger übereinstimmend, welcher Erlösanteil auf den Ersteher entfällt, darf er seine Zahlung um genau diesen Anteil kürzen. Die Erklärung muss den Anteil eindeutig beziffern, und eingetragene Pfandrechtsgläubiger dürfen dabei nicht übergangen werden. Fehlt sie, fließt der eigene Anteil erst aus der Verteilung des Erlöses zurück.

Einen zweiten Weg hat der Bundesgerichtshof für geschiedene Ehegatten als Bruchteilseigentümer entwickelt, für die Erbengemeinschaft ist er bislang nicht entschieden (BGH XII ZB 333/12). Er greift erst, nachdem der Ersteher das Bargebot nicht gezahlt hat und die Forderung auf die Berechtigten übertragen ist. Der Anspruch richtet sich dann gegen den anderen Teilhaber: Dieser muss der Teilung der übertragenen Forderung zustimmen, soweit sie dem Anteil des Erstehers am Übererlös entspricht. Über diesen Weg entscheidet also nicht das Vollstreckungsgericht, sondern ein eigener Rechtsstreit unter den Beteiligten.

Vier Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein: die Verfahrenskosten sind beglichen, keine Gemeinschaftsverbindlichkeit steht noch offen, die Beteiligungsquoten stehen fest, und der Zufluss des Anteils an den anderen Teilhaber ist sichergestellt. Beim Nachlass verteilt die Erbauseinandersetzung den Erlös, dort gehen die Nachlassverbindlichkeiten den Erbquoten vor – die Erbquote ist deshalb noch nicht die Quote am Erlös.

Was folgt aus einer gescheiterten Finanzierung nach dem Zuschlag?

Bleibt die Bank-Finanzierung nach dem Zuschlag aus, richtet sich die Vollstreckung gegen den Ersteher selbst. Zahlt der Selbstbieter das Bargebot nicht, überträgt das Gesetz die offene Forderung auf die Berechtigten und lässt für sie eine Sicherungshypothek eintragen – eine Grundbuchsicherung der nicht gezahlten Kaufgeldforderung, aus der sie notfalls über eine Wiederversteigerung vollstrecken. Die Sicherungshypothek wird auch dann eingetragen, wenn ein Miteigentümer das Grundstück selbst ersteigert hat. Die bestehenbleibende Grundschuld gehört ohnehin nicht zum Bargebot: Sie bleibt bestehen und geht auf den Ersteher über (§ 182 Abs. 1, § 52 Abs. 1 ZVG).

Bis der Erlös verteilt ist, durchläuft das Geld vier Schritte: Zahlung, Verteilungstermin, Abzüge, Übererlös.

Ein vom Bundesgerichtshof entschiedener Streit zwischen geschiedenen Ehegatten als Bruchteilseigentümern zeigt, wie aus einer geplatzten Zahlung ein Rechtsstreit über die übertragene Forderung wird. Er betraf keine Erbengemeinschaft, folgt aber derselben gesetzlichen Mechanik, die auch für einen Miterben als Ersteher gilt.

Im BGH-Fall vergingen zwischen Zuschlag und Entscheidung mehrere Jahre, in denen der Erlös gebunden blieb. Die Grundschuld wirkt in dieser Zeit unabhängig von diesem Streit unverändert gegen den Ersteher weiter.

Lohnt sich das Ersteigern im Termin mehr als eine vorherige Einigung?

Im Versteigerungstermin trifft der bietende Miterbe häufig auch auf fremde Investoren, die um dasselbe Grundstück mitbieten und im Zuschlagsfall ebenfalls das volle Bargebot zahlen – der finanzielle Vorsprung aus dem eigenen Anteil schmilzt, sobald ein fremdes Gebot die eigene Kalkulation übersteigt. Diese doppelte Last aus voller Zahlungspflicht und offenem Wettbewerb lohnt einen nüchternen Vergleich, ob das Bieten im Termin wirklich günstiger ausfällt als eine Einigung vorab.

Termin und vorherige Einigung im Vergleich

Mit dem Zuschlag entsteht eine Zuschlagsgebühr, die sich nach § 54 Abs. 2 S. 2 GKG (KV 2214 GKG) nur auf die fremden Anteile am Grundstück berechnet. Ersteigert ein Miterbe das Objekt, zieht das Gericht – anders als beim Bargebot, das stets voll zu zahlen ist – für die Gebührenberechnung seinen eigenen Erbteil vom Gebührenwert ab, weil bei Gesamthandeigentum jeder Mitberechtigte nach seinem Anteil behandelt wird; die Gebühr fällt für ihn niedriger aus als für einen fremden Ersteher. Diese Ersparnis gleicht die vorangehenden Kosten des Verfahrens aber nicht aus: Gutachten, Termin und ein offener Gebotswettbewerb kosten unabhängig vom Ausgang. Eine Einigung außerhalb der Versteigerung, etwa über eine Auszahlung durch die übrigen Miterben oder einen Erbteilskauf, vermeidet diese Kosten von vornherein.

Fremdbieter erhöhen das Risiko im Termin

Weil im Termin grundsätzlich jeder mitbieten darf, kann auch ein fremder Investor auftreten und das Gebot über die eigentliche Erwartung der Miterben hinaustreiben. Nach unten schützt allein die 5/10-Grenze: Erreicht das Meistgebot samt dem Kapitalwert der bestehenbleibenden Rechte nicht die Hälfte des festgesetzten Verkehrswerts, versagt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen (§ 85a Abs. 1 ZVG). Dieser Schutz wirkt ohne Antrag und auch gegen einen Fremdbieter, allerdings nur, bis der Zuschlag einmal an einer der beiden Wertgrenzen gescheitert ist (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 S. 2 ZVG). Die 7/10-Grenze, die Wertgrenze zwischen Hälfte und sieben Zehnteln des Verkehrswerts, greift dagegen nur auf Antrag: Ein Antrag nach § 74a Abs. 1 ZVG setzt ein eigenes Recht auf Befriedigung nach § 10 ZVG voraus, das die Miterben meist nicht besitzen. Zwischen 5/10 und 7/10 bleibt ein Gebot also in der Regel zuschlagsfähig, auch wenn es deutlich unter dem Verkehrswert liegt.

Vor dem Termin legt der bietende Miterbe deshalb eine feste Obergrenze fest:

• Finanzierungsrahmen: Der von der Bank zugesagte Rahmen bildet die harte Obergrenze für das eigene Gebot.
• Bestehenbleibende Lasten: Der Wert bestehenbleibender Rechte und eine mögliche Steuer fließen vorab in die Kalkulation ein.
• Schriftliche Fixierung: Die Obergrenze steht vor dem Termin schriftlich fest, nicht erst im Bietsaal.
• Kein spontanes Überbieten: Im Termin bleibt das Gebot innerhalb dieser Grenze, auch wenn ein Fremdbieter weiter erhöht.