Kosten Teilungsversteigerung: wer zahlt zuerst allein?

Was kostet eine Teilungsversteigerung insgesamt?

Eine Teilungsversteigerung kostet Gerichtsgebühren nach dem Verkehrswert der Immobilie, dazu ein Verkehrswertgutachten und die Bekanntmachung des Termins. Bei einem Haus im Wert von 300.000 Euro liegen Gericht und Gutachten zusammen bei rund 6.000 bis 7.500 Euro, der eigene Anwalt kommt noch hinzu. Den Antrag stellt zunächst ein Miterbe allein und schießt Gericht und Gutachten vor. Am Ende trägt die Erbengemeinschaft die drei weiteren Gerichtsgebühren und das Gutachten gemeinsam nach ihren Erbquoten, weil das Gericht sie direkt aus dem späteren Erlös entnimmt. Die zuerst gezahlte Antragsgebühr gleicht dagegen nur die Erbengemeinschaft im Innenverhältnis aus.

Kostenposten im Überblick

Insgesamt fallen sechs Kostenposten an, die sich in drei Blöcke ordnen lassen: Gerichtskosten mit Gutachten und Bekanntmachung, Anwaltskosten sowie die Zuschlagsgebühr mit Grunderwerbsteuer, die erst der Ersteher trägt. Die Antragsgebühr von 120 Euro fällt sofort mit dem Anordnungsbeschluss an. Drei weitere Gerichtsgebühren von je 0,5 nach dem Verkehrswert kommen für das Verfahren, den Versteigerungstermin und das Verteilungsverfahren hinzu. Die Bekanntmachung kostet rund 150 Euro über das Versteigerungsportal. Alternativ dazu schlägt eine Zeitungsanzeige mit 1.000 bis 1.500 Euro zu Buche.

Das Verkehrswertgutachten wird nach Stundenaufwand des Sachverständigen abgerechnet, seine genaue Höhe hängt vom Einzelfall ab. Anwaltsgebühren bilden einen eigenen Kostenblock daneben, getrennt von den Gerichtskosten und mit anderem Schuldner.

Gerichtskosten nach Verkehrswert (KV 2210–2215 GKG)

Von den vier Gerichtsgebühren wird nur die Antragsgebühr von 120 Euro sofort fällig, mit dem Anordnungsbeschluss selbst. Die Antragsgebühr entsteht nach § 7 GKG in diesem Moment und wird nach § 26 Abs. 1 GKG allein vom Antragsteller geschuldet. Die drei 0,5-fachen Gebühren für das Verfahren, den Versteigerungstermin und das Verteilungsverfahren werden erst im Verteilungstermin fällig. Das Gericht entnimmt sie nach § 109 Abs. 1 ZVG vorab dem Versteigerungserlös. Verfahrens- und Terminsgebühr richten sich nach dem festgesetzten Verkehrswert, die Verteilungsgebühr nach dem Meistgebot. Bleibt das Gebot unter der Hälfte des Verkehrswerts, versagt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen nach § 85a ZVG. Liegt das Gebot zwischen der Hälfte und sieben Zehnteln des Verkehrswerts, kann ein Berechtigter die Versagung nach § 74a ZVG beantragen. In beiden Fällen entfällt die Gebühr für den Versteigerungstermin wieder.

Wer die Gesamtsumme überschlagen will, schaut den festgesetzten Verkehrswert in der Gebührentabelle des GKG nach und liest die zugehörige 0,5-fache Gebühr ab. Dieser Betrag wird dreimal addiert und zur Antragsgebühr von 120 Euro hinzugerechnet. So ergibt sich die vollständige Summe der Gerichtsgebühren für ein bestimmtes Objekt.

Anwaltskosten und Gebührenberechnung

Der eigene Rechtsanwalt berechnet im Regelfall bis zu drei 0,4-fache Verfahrens- und Terminsgebühren nach VV RVG 3311 und 3312, für das Verfahren, das Verteilungsverfahren und den Versteigerungstermin. Alternativ vereinbaren Anwalt und Miterbe häufig ein Stundenhonorar zwischen 200 und 400 Euro. Maßgeblich ist nach § 26 RVG der Wert des eigenen Anteils an der Immobilie, nicht der gesamte Verkehrswert. Die Gebühr entsteht bereits durch die bloße Anwesenheit im Termin, ein eigenes Gebot ist dafür nicht nötig.

Anwaltskosten stehen neben den Gerichtskosten und werden mit diesen nicht verrechnet. Jeder Miterbe zahlt seinen eigenen Anwalt selbst. Für eine Schätzung dient der Gegenstandswert des eigenen Anteils als Ausgangspunkt: Die dreifache 0,4-Gebühr wird abgelesen, die Umsatzsteuer nach VV RVG 7008 kommt hinzu, das Ergebnis lässt sich mit einem Stundenhonorar von 200 bis 400 Euro vergleichen.

Verkehrswertgutachten als Gebührenbasis

Das gerichtliche Verkehrswertgutachten wird nach dem tatsächlichen Stundenaufwand des Sachverständigen abgerechnet, nicht nach einem Pauschalbetrag. Der darin ermittelte Verkehrswert, der vom Gutachten festgestellte Wert der Immobilie, bildet zugleich die Grundlage für die Verfahrens- und die Terminsgebühr nach KV 2211 und 2213 GKG. Steigt der festgesetzte Wert, wachsen beide Kostenblöcke gemeinsam, weil ein größeres Objekt meist auch mehr Gutachter-Aufwand bedeutet. Den Wert setzt der Rechtspfleger erst nach Anhörung der Beteiligten durch Beschluss fest, dagegen ist binnen zwei Wochen die sofortige Beschwerde möglich.

Der Vorschussbescheid des Sachverständigen lässt sich anhand des veranschlagten Stundensatzes und der geschätzten Stundenzahl nachvollziehen. Weicht die Gesamtsumme erkennbar ab, lässt sich beim Vollstreckungsgericht nachfragen.

Ein Video führt in drei Minuten durch den Ablauf einer Teilungsversteigerung in der Erbengemeinschaft.

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Wie lassen sich die Kosten einer Teilungsversteigerung berechnen?

Zwei Miterben einer größeren Erbengemeinschaft mit Erbquoten von 25 und 50 Prozent erben zusammen mit weiteren Miterben eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro und fragen sich, welcher Betrag am Ende bei jedem von ihnen tatsächlich hängen bleibt. Beispielrechnungen für Verkehrswerte von 100.000, 300.000 und 500.000 Euro zeigen, wie sich dieser Betrag je nach Objektwert und Erbquote unterscheidet. Die Gesamtkosten aus Gerichtsgebühren, Gutachten und Bekanntmachung entstehen zunächst unabhängig von der Erbquote als ein Betrag und werden erst mit der Verteilung des Versteigerungserlöses nach den Anteilen der Miterben aufgeteilt.

Beispielrechnungen nach Verkehrswert

Die Beispielrechnung trennt deshalb zwei Größen: den Vorschuss, den der Antragsteller vor Abschluss des Verfahrens für Gericht und Gutachter aufbringt, und die Endbelastung, die nach der Verteilung des Erlöses bei jedem Miterben tatsächlich verbleibt. Bei einem Verkehrswert von 100.000 Euro summieren sich Gerichts-, Gutachten- und Bekanntmachungskosten auf 2.900,00 Euro, bei 300.000 Euro auf 6.193,50 Euro und bei 500.000 Euro auf 8.392,90 Euro. Nach erfolgreicher Versteigerung liegt die Endbelastung eines Miterben mit 25 Prozent Erbquote bei 2.048,76 Euro, 3.770,34 Euro beziehungsweise 4.746,45 Euro. Mit 50 Prozent Erbquote wächst sie auf 3.387,80 Euro, 6.029,15 Euro beziehungsweise 7.954,95 Euro.

In der Endbelastung steckt neben dem anteiligen Erlösabzug für Gericht und Gutachten auch die eigene, gesetzliche Anwaltsgebühr. Sie richtet sich nach dem Wert des eigenen Anteils und wächst deshalb nicht im gleichen Verhältnis wie die Erbquote. Wer die eigene Erbquote und den ungefähren Verkehrswert der Immobilie kennt, kann sich an einer der drei Beispielrechnungen orientieren, statt eine fremde Zahl zu übernehmen.

Rechnerlogik und Formel zur Kostenberechnung

Die Gesamtkosten setzen sich aus einer festen Antragsgebühr von 120 Euro und einer Bekanntmachungspauschale von rund 150 Euro sowie drei wertabhängigen Gerichtsgebühren und dem Gutachtenhonorar zusammen. Weil die Gebührentabelle des GKG degressiv gestaffelt ist, sinkt der prozentuale Gebührensatz mit steigendem Verkehrswert, sodass die Gesamtkosten langsamer wachsen als der Wert der Immobilie selbst. Zwischen 100.000 und 500.000 Euro verfünffacht sich der Verkehrswert, die Gesamtkosten steigen dabei nur auf knapp das Dreifache.

Der RECHNER.APP Teilungsversteigerung-Kostenrechner überträgt diese Formel auf den eigenen Fall: Wer den tatsächlichen Verkehrswert und die eigene Erbquote einträgt, erhält die Summe aus Gerichts-, Gutachten- und Bekanntmachungskosten sowie die daraus folgende Endbelastung nach erfolgreicher Versteigerung.

Wer zahlt die Kosten der Teilungsversteigerung?

Wer als Miterbe den Antrag auf Teilungsversteigerung stellt, sieht sich zunächst allein den Gerichts- und Gutachterkosten gegenüber. Diese Beträge kehren erst mit dem Zuschlag zurück: Das Gericht entnimmt sie vorab aus dem Versteigerungserlös, bevor der verbleibende Betrag überhaupt zur Auszahlung ansteht. Die drei 0,5-fachen Gerichtsgebühren werden im Verteilungstermin fällig, und das Gericht entnimmt sie nach § 109 Abs. 1 ZVG vorab dem Erlös. Der verbleibende Betrag steht den Miterben nach ihrer Erbquote zu. Ausgezahlt wird er nur, wenn alle Beteiligten eine übereinstimmende Verteilungserklärung abgeben oder eine gerichtliche Entscheidung vorliegt. Verweigert ein Miterbe die Mitwirkung, hinterlegt das Gericht den Erlös. Diese Mitwirkung lässt sich notfalls im Klageweg erzwingen, sodass die Verweigerung eines Miterben die Verteilung nicht dauerhaft blockiert. Für den Antragsteller bedeutet die Kostenregelung eine wirtschaftliche Entlastung, wenn die Versteigerung mit einem Zuschlag endet. Nur die eigenen Anwaltskosten trägt jeder Miterbe weiterhin selbst.

Vorschuss des Antragstellers und Verteilung nach Erbquote

Die Antragsgebühr von 120 Euro nimmt das Verfahren selbst nicht in den Ausgleich zwischen den Miteigentümern auf. Ein Ausgleich unter den Miterben ergibt sich erst über das materielle Gemeinschaftsrecht, außerhalb des eigentlichen Versteigerungsverfahrens. Anders liegt es bei den drei weiteren 0,5-fachen Gebühren: Das Gericht zieht sie automatisch vom Versteigerungserlös ab. Der verbleibende Betrag wird nach Erbquote berechnet. Ausgezahlt wird er erst, wenn alle Beteiligten der Verteilung zustimmen oder eine gerichtliche Entscheidung vorliegt. Die Antragsgebühr nimmt § 109 Abs. 1 ZVG von der Entnahme aus dem Erlös aus, deshalb schuldet sie nach § 26 Abs. 1 GKG der Antragsteller. Ausgeglichen wird sie unter den Miterben im Rahmen der gemeinschaftlichen Nachlassverwaltung nach § 2038 BGB.

Nachlasskonto und Abrechnung unter Miterben

Um den vorgestreckten Betrag für Antragsgebühr und Gutachten nicht bis zum Verteilungstermin vorzufinanzieren, kann der Antragsteller die Auslage über das gemeinsame Nachlasskonto mit den übrigen Miterben verrechnen. Da die Verwaltung des Nachlasses den Erben gemeinschaftlich zusteht, lässt sich ein solcher Vorschuss wie andere Nachlassauslagen buchen und später mit dem Erlös verrechnen. Der Ausgleich läuft dabei über eine schlichte Buchung: Der Antragsteller benennt die Höhe der Auslage, ordnet sie dem laufenden Verfahren eindeutig zu, stimmt den Zeitpunkt der Rückzahlung mit den übrigen Miterben ab und legt den Gebühren- oder Vorschussbescheid als Beleg vor. So bleibt der Antragsteller nicht bis zum Abschluss der Versteigerung auf seiner Auslage sitzen.

Kostenwirkung beim Beitritt weiterer Gläubiger

Tritt ein weiterer Miterbe oder Gläubiger dem laufenden Verfahren bei – der Beitritt macht ihn selbst zum zusätzlichen Antragsteller –, ändert das an der grundsätzlichen Kostenverteilung nichts:

• Neue Antragsgebühr: Für den Beitretenden entsteht die Gebühr von 120 Euro nach KV 2210 GKG erneut, unabhängig von der Gebühr des ersten Antragstellers. Er trägt sie selbst. Der Beitritt richtet sich nach § 27 ZVG.
• Erlösverteilung: Die Berechnung des Erlösanteils nach Erbquote bleibt von diesem Beitritt unberührt; die Auszahlung setzt weiterhin eine übereinstimmende Verteilungserklärung aller Beteiligten oder eine gerichtliche Entscheidung voraus.
• Rücknahme: Nimmt der erste Antragsteller zurück, läuft das Verfahren für den Beigetretenen weiter. Beenden lässt es sich nur, wenn alle ihre Anträge zurücknehmen.

Jeder Antragsteller betreibt sein eigenes Verfahren. Eine Einstellung oder Aufhebung für den einen berührt das Recht der anderen nicht.

Was kostet der Antrag auf Teilungsversteigerung, und was bleibt bei Rücknahme?

Beantragt ein Miterbe die Teilungsversteigerung, entsteht mit dem gerichtlichen Anordnungsbeschluss sofort eine Zahlungspflicht – unabhängig davon, ob das Verfahren später zum Zuschlag führt oder vorher endet. Die Antragsgebühr von 120 Euro wird in diesem Moment fällig und allein vom Antragsteller geschuldet, während die drei weiteren 0,5-fachen Gerichtsgebühren erst im Verteilungstermin oder mit der Aufhebung des Verfahrens fällig werden.

Kurz nach dem Anordnungsbeschluss fordert das Gericht einen Vorschuss für das Verkehrswertgutachten an (§ 17 GKG), bevor der Sachverständige tätig wird. Spätestens mit der Bestimmung des Versteigerungstermins verlangt es einen weiteren Vorschuss in Höhe von zwei Terminsgebühren (§ 15 Abs. 1 GKG). Der Antragsteller finanziert das Verfahren also von Anfang an vor.

Zieht der Antragsteller den Antrag zurück, gibt es keinen Versteigerungserlös, aus dem das Gericht die Kosten entnehmen könnte. Was bei ihm bleibt, hängt vom Stand des Verfahrens ab. Die Antragsgebühr bleibt immer. Endet das Verfahren vor der Bestimmung des ersten Versteigerungstermins, ermäßigt sich die Verfahrensgebühr von 0,5 auf 0,25 (KV 2212 GKG). Die Terminsgebühr fällt nur an, wenn ein Termin abgehalten wurde, die Verteilungsgebühr nur im Verteilungsverfahren. Dazu kommen die Gutachterkosten und der eigene Anwalt. Eine Kostenentscheidung wie nach § 269 ZPO gibt es bei der Rücknahme nicht, weil die Teilungsversteigerung kein streitiges Verfahren ist. Ein Ausgleich unter den Miterben kommt daher nur über einen materiellrechtlichen Anspruch aus dem Gemeinschaftsverhältnis in Betracht, nicht über das Versteigerungsverfahren selbst. Vor der Rücknahmeerklärung lohnt deshalb eine Kostenprüfung: Die bereits gezahlte Antragsgebühr und die Gutachtenkosten werden aufgelistet, die Fälligkeit wird mit dem Gericht geklärt und ein möglicher Ausgleichsanspruch gegenüber den Miterben wird geprüft, bevor die Rücknahmeerklärung tatsächlich abgegeben wird.

Ist bereits ein weiterer Miterbe beigetreten, beendet die Rücknahme des ersten Antragstellers das Verfahren nicht. Es läuft für den Beigetretenen weiter, weil jeder Beigetretene ein eigenes Verfahren führt.

Welche Schritte zwischen Antrag und Versteigerungstermin liegen, zeigt die Grafik zum Ablauf einer Teilungsversteigerung.

Welche Kosten der Teilungsversteigerung fallen nach dem Zuschlag an?

Nach dem Zuschlag hält sich bei Miterben oft die Vorstellung, das erzielte Meistgebot sei bereits der Betrag, der ihnen ausgezahlt wird. Richtig ist: Neben den vorab abgezogenen Verfahrenskosten entstehen weitere Kosten. Sie belasten allein den Ersteher und schmälern den gemeinsamen Erlös nicht. Zuschlagsgebühr und Grunderwerbsteuer zählen nicht zu den Verfahrenskosten im Sinne des § 109 Abs. 1 ZVG und werden deshalb auch nicht aus dem Versteigerungserlös entnommen. Die Verfahrenskosten gehen vorab vom Erlös ab und mindern dadurch den Auszahlungsbetrag der Miterben. Zuschlagsgebühr und Grunderwerbsteuer verlaufen getrennt davon und treffen ausschließlich den Ersteher.

Die Zuschlagsgebühr ist eine Gerichtsgebühr von 0,5 nach KV 2214 GKG. Sie schuldet allein der Ersteher (§ 26 Abs. 2 GKG) und wird mit der Verkündung des Zuschlags fällig. Ersteigert ein Miterbe, berechnet sie sich aus dem Gebot abzüglich seines eigenen Anteils (§ 54 Abs. 2 GKG). Grunderwerbsteuer zahlt ein Ersteher, der nicht zur Erbengemeinschaft gehört. Die Steuer entsteht schon mit dem Meistgebot, zwischen Bieten und Steuerpflicht bleibt also kaum Spielraum. Ersteigert ein Miterbe, ist der Erwerb in der Regel steuerfrei, weil er der Teilung des Nachlasses dient (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Wie sich die Grunderwerbsteuer berechnet, zeigt die Steuern-Seite.

Nach der Zuschlagserteilung lohnt der Abgleich zweier Unterlagen: der Steuerbescheid zur Grunderwerbsteuer mit seinem Fälligkeitsdatum und die Kostenaufstellung des Gerichts zur Zuschlagsgebühr, verglichen mit dem Verteilungsplan für den verbleibenden Erlös. Weichen die Beträge dort erkennbar voneinander ab, klärt eine Nachfrage beim Vollstreckungsgericht die Differenz, bevor sich der Streit unter den Miterben festsetzt. Genau an dieser Stelle entsteht häufig der eigentliche Konflikt. Er dreht sich um die Verteilung dessen, was nach den Verfahrenskosten übrig bleibt. Die Einzelheiten regelt die Erlösverteilung. Wer Antragsgebühr, Gutachterkosten, Anwaltshonorar sowie Zuschlagsgebühr und Grunderwerbsteuer in dieser Reihenfolge durchgeht, überblickt den vollständigen Kostenrahmen einer Teilungsversteigerung von der Antragstellung bis zur Auszahlung.