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So funktioniert´s: die Teilungsversteigerung verhindern

So funktioniert´s: die Teilungsversteigerung verhindern

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Viele Nachlässe beinhalten Immobilien. Erben Sie allein, entscheiden Sie nach eigener Einschätzung, wie Sie mit der Immobilie umgehen. Sind Sie jedoch Miterbe in einer Erbengemeinschaft, können Sie nur im gegenseitigen Einvernehmen mit allen Miterben das Schicksal der Immobilie bestimmen. Da Sie eine Immobilie normalerweise nicht aufteilen können, müssen Sie Wege finden, eine zum Nachlass gehörende Immobilie wirtschaftlich sinnvoll zu verwerten.


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So funktioniert´s: die Teilungsversteigerung verhindern

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Wie entsteht das Problem in der Erbengemeinschaft?

In einer Erbengemeinschaft können Sie in der Regel nicht eigenständig über wertvolle Nachlasswerte verfügen. So können Sie auch eine Immobilie nicht nach eigenem Ermessen oder Gutdünken verkaufen. Jeglicher Verkauf bedarf des Einvernehmens aller Miterben. Im Idealfall sind Sie sich alle einig, dass nur der freihändige Verkauf den bestmöglichen Erlös garantiert. Können Sie sich nicht auf einen freihändigen Verkauf verständigen, bleibt in letzter Konsequenz nur, die Immobilie im Wege der Teilungsversteigerung zu verwerten. Möchten Sie die Teilungsversteigerung verhindern, kommt es darauf an, die Ursachen abzuklären, die die einvernehmliche Abwicklung der Immobilie blockieren und bessere Lösungen aufzuzeigen.

Der Vollständigkeit halber möchte ich darauf hinweisen, dass Immobilie unter Umständen auch mit Mehrheitsbeschluss verkauft werden können. Auf die Regel-Erbschaft findet das aber meist keine Anwendung. Mehr zum Verkauf von Nachlassgegenständen mit Mehrheitsbeschluss.

Teilungsversteigerung: Was ist das?

Die Teilungsversteigerung dient dazu, die Immobilie in einen teilbaren Versteigerungserlös zu überführen und diesen Erlös unter den Miterben aufzuteilen. Die Immobilie wird dann zwangsweise in einem öffentlichen Verfahren durch das örtlich zuständige Amtsgericht versteigert. Derjenige Bieter, der im Versteigerungstermin das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird Eigentümer der Immobilie. Auch jeder Miterbe ist berechtigt, Gebote abzugeben und kann im Versteigerungstermin die Immobilie zum alleinigen Eigentum erwerben. Antragsberechtigt ist jeder Miterbe. Eine Einigung oder ein Beschluss der Erbengemeinschaft sind dafür nicht notwendig. Ein Miterbe kann danach ohne Beteiligung und auch gegen den ausdrücklichen Widerspruch der anderen Miterben die Teilungsversteigerung beantragen.

Wie kann ich die Teilungsversteigerung verhindern?

Oft wird eine Teilungsversteigerung nur beantragt, um sie als Druckmittel zu verwenden und die Verhandlungsbereitschaft widerspenstiger Miterben oder festgefahrene Verhandlungen zu beleben. Haben Sie Aussichten, dass sich die Erbengemeinschaft irgendwie einigt, können Sie als Miterbe beim Versteigerungsrecht beantragen, das Verfahren bis zu sechs Monaten einstellen zu lassen. Allerdings müssen Sie den Antrag auf einstweilige Einstellung innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen stellen, sobald Ihnen das Versteigerungsgericht den Anordnungsbeschluss zugestellt hat (Details §§ 180 Abs. II Satz 3, 30b Abs. I ZVG). Sie müssen also schnell reagieren. Ihren Wunsch müssen Sie so begründen, dass das Versteigerungsgericht nachvollziehen kann, warum Sie glauben, auf diesem Weg die Teilungsversteigerung verhindern zu können. Allerdings muss Ihnen klar sein, dass auch der zeitliche Aufschub wenig Erfolg bringen wird, wenn ein Miterbe deutlich gemacht hat, dass er zu keinerlei Einigung bereit ist. Sollte sich auch nach Ablauf von sechs Monaten keine Lösung zeigen, wird das Verfahren fortgesetzt.

So funktioniert´s: die Teilungsversteigerung verhindern

Auch die Teilungsversteigerung ist nicht die ultimative Lösung

Es gibt eine Reihe von Gründen, aus denen sich die Teilungsversteigerung eigentlich verbieten sollte. Wer diese Gründe kennt, lässt sich eher überzeugen, auf einen Antrag zu verzichten und bessere Wege zu suchen, um die Immobilie zu verwerten.

Die Teilungsversteigerung führt dazu, dass der Versteigerungserlös in den Nachlass fällt. Sind sich die Miterben einig, wie der Versteigerungserlös zu verteilen ist, kann das Versteigerungsgericht den Erlös entsprechend der Weisung der Miterben verteilen. Besteht aber keine Einigung, hinterlegt das Versteigerungsgericht den gesamten Erlös bei der Hinterlegungsstelle. Die Miterben müssen dann wohl oder übel ein Hinterlegungsprozess führen, um eine Auszahlung zu erreichen. Es ist gerade nicht Aufgabe des Versteigerungsgerichts, den Erlös an die Miterben zu verteilen. Im ungünstigsten Fall kann sich dieser Verteilungsprozess über Jahre hinweg ziehen.

Ein ganz entscheidender Gesichtspunkt, der ebenfalls gegen eine Teilungsversteigerung spricht, ist wirtschaftlicher Art. Teilungsversteigerungen führen, wie andere Zwangsversteigerung auch, regelmäßig dazu, dass nur bescheidene Erlöse zu erzielen sind. Die Erlöse fallen gegenüber den Beträgen, die Sie im freihändigen Verkauf Ihrer Immobilie erwarten können, meist sehr bescheiden aus. Dies liegt mithin daran, dass die Verkehrswerte meist an der unteren Grenze des eigentlichen Wertes festgesetzt werden und Mietinteressenten im Versteigerungstermin darauf spekulieren, eine Immobilie möglichst günstig erwerben zu können. Angemessene Gebote dürfen Sie aller Wahrscheinlichkeit nach nicht erwarten.

So verhindern Sie die Teilungsversteigerung wirklich

Die Teilungsversteigerung hat ihre eigentliche Ursache meist darin, dass ein Miterbe aus irgendwelchen persönlichen oder sonstigen Gründen seine Zustimmung zum freihändigen Verkauf der Immobilie verweigert. Oft geht es nur darum, anderen Miterben keine Zugeständnisse zu machen oder irgendwelche Rachegelüste zu befriedigen.

Dieser Ansatz lässt sich lösen, wenn Sie oder der Miterbe ihren jeweiligen Erbanteil verkaufen. Als Miterbe haben Sie das Recht, Ihren Anteil am gesamten Nachlass jederzeit verkaufen zu können. Ihre Vorteile sind doppelter Natur. Sie kommen so schnell zu Liquidität und sind nicht darauf angewiesen, dass die Erbengemeinschaft den Nachlass langwierig und streitig auseinandersetzt. Außerdem brauchen Sie sich nicht mehr um das Schicksal der Immobilie zu kümmern und können es der Erbengemeinschaft überlassen, wie sie letztlich damit umgeht.

Der Käufer, der den Erbanteil erwirbt, tritt in die Erbengemeinschaft ein. Es ist dann seine Aufgabe, dazu beizutragen, die Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen. Soweit Sie mit dem Verkauf des Erbanteils aber die Blockade aufgelöst haben, sollte die Auseinandersetzung gelingen.

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Alternative zur Teilungsversteigerung: Begründen Sie Wohnungseigentum im Mehrfamilienhaus

Eine Alternative, um die Teilungsversteigerung eines Mehrfamilienhauses zu verhindern, kann auch darin bestehen, dass Sie Wohnungseigentum begründen. Voraussetzung dafür ist, dass Sie die Wohnungen als abgeschlossene Wohneinheiten darstellen können und eine Teilungserklärung beim Notar beurkunden. Dann kann jedem Miterben eine Wohneinheit zum alleinigen Eigentum zugewiesen werden, über die er dann nach Belieben als Eigentümer verfahren kann. Die Eigentümer bilden dann eine Wohnungseigentümergemeinschaft, in der sie allerdings miteinander auch menschlich auskommen müssen.

Fazit

Teilungsversteigerungen sind allenfalls Notlösungen. Jede andere Lösung ist der bessere Weg. Emotionen sind das eine. Finanzielle Aspekte sind das andere. Sie sollten also genau überlegen, wo Sie Ihren Schwerpunkt setzen. Gehen Sie davon aus, dass Sie im Hinblick auf gerichtliche Auseinandersetzungen immer Verluste realisieren müssen.

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