HEREDITAS Blog

Zuletzt aktualisiert am 16. August 2021 von Dr. jur. Stephan Seitz

Teilungsversteigerung verhindern: So funktioniert´s

Viele Nachlässe beinhalten Immobilien. Erben Sie allein, entscheiden Sie nach eigener Einschätzung, wie Sie mit der Immobilie umgehen. Sind Sie jedoch Miterbe in einer Erbengemeinschaft, können Sie nur im gegenseitigen Einvernehmen mit allen Miterben das Schicksal der Immobilie bestimmen. Da Sie eine Immobilie normalerweise nicht aufteilen können, müssen Sie Wege finden, eine zum Nachlass gehörende Immobilie wirtschaftlich sinnvoll zu verwerten.


dr stephan seitz hereditas erbengemeinschaft
Hier schreibt Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
 
Bitte beachten Sie meine rechtlichen Hinweise für diese Webseite.

Wie entsteht das Problem in der Erbengemeinschaft?

In einer Erbengemeinschaft können Sie in der Regel nicht eigenständig über wertvolle Nachlasswerte verfügen. So können Sie auch eine Immobilie nicht nach eigenem Ermessen oder Gutdünken verkaufen. Jeglicher Verkauf bedarf des Einvernehmens aller Miterben. Im Idealfall sind Sie sich alle einig, dass nur der freihändige Verkauf den bestmöglichen Erlös garantiert. Können Sie sich nicht auf einen freihändigen Verkauf verständigen, bleibt in letzter Konsequenz nur, die Immobilie im Wege der Teilungsversteigerung zu verwerten. Möchten Sie die Teilungsversteigerung verhindern, kommt es darauf an, die Ursachen abzuklären, die die einvernehmliche Abwicklung der Immobilie blockieren und bessere Lösungen aufzuzeigen.

Der Vollständigkeit halber möchte ich darauf hinweisen, dass Immobilie unter Umständen auch mit Mehrheitsbeschluss verkauft werden können. Auf die Regel-Erbschaft findet das aber meist keine Anwendung. Mehr zum Verkauf von Nachlassgegenständen mit Mehrheitsbeschluss.

Teilungsversteigerung: Was ist das?

Die Teilungsversteigerung dient dazu, die Immobilie in einen teilbaren Versteigerungserlös zu überführen und diesen Erlös unter den Miterben aufzuteilen. Die Immobilie wird dann zwangsweise in einem öffentlichen Verfahren durch das örtlich zuständige Amtsgericht versteigert. Derjenige Bieter, der im Versteigerungstermin das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird Eigentümer der Immobilie. Auch jeder Miterbe ist berechtigt, Gebote abzugeben und kann im Versteigerungstermin die Immobilie zum alleinigen Eigentum erwerben. Antragsberechtigt ist jeder Miterbe. Eine Einigung oder ein Beschluss der Erbengemeinschaft sind dafür nicht notwendig. Ein Miterbe kann danach ohne Beteiligung und auch gegen den ausdrücklichen Widerspruch der anderen Miterben die Teilungsversteigerung beantragen.


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Wie kann ich die Teilungsversteigerung verhindern?

Oft wird eine Teilungsversteigerung nur beantragt, um sie als Druckmittel zu verwenden und die Verhandlungsbereitschaft widerspenstiger Miterben oder festgefahrene Verhandlungen zu beleben. Haben Sie Aussichten, dass sich die Erbengemeinschaft irgendwie einigt, können Sie als Miterbe beim Versteigerungsrecht beantragen, das Verfahren bis zu sechs Monaten einstellen zu lassen. Allerdings müssen Sie den Antrag auf einstweilige Einstellung innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen stellen, sobald Ihnen das Versteigerungsgericht den Anordnungsbeschluss zugestellt hat (Details §§ 180 Abs. II Satz 3, 30b Abs. I ZVG). Sie müssen also schnell reagieren. Ihren Wunsch müssen Sie so begründen, dass das Versteigerungsgericht nachvollziehen kann, warum Sie glauben, auf diesem Weg die Teilungsversteigerung verhindern zu können. Allerdings muss Ihnen klar sein, dass auch der zeitliche Aufschub wenig Erfolg bringen wird, wenn ein Miterbe deutlich gemacht hat, dass er zu keinerlei Einigung bereit ist. Sollte sich auch nach Ablauf von sechs Monaten keine Lösung zeigen, wird das Verfahren fortgesetzt.

Teilungsversteigerung verhindern

Auch die Teilungsversteigerung ist nicht die ultimative Lösung

Es gibt eine Reihe von Gründen, aus denen sich die Teilungsversteigerung eigentlich verbieten sollte. Wer diese Gründe kennt, lässt sich eher überzeugen, auf einen Antrag zu verzichten und bessere Wege zu suchen, um die Immobilie zu verwerten.

Die Teilungsversteigerung führt dazu, dass der Versteigerungserlös in den Nachlass fällt. Sind sich die Miterben einig, wie der Versteigerungserlös zu verteilen ist, kann das Versteigerungsgericht den Erlös entsprechend der Weisung der Miterben verteilen. Besteht aber keine Einigung, hinterlegt das Versteigerungsgericht den gesamten Erlös bei der Hinterlegungsstelle. Die Miterben müssen dann wohl oder übel ein Hinterlegungsprozess führen, um eine Auszahlung zu erreichen. Es ist gerade nicht Aufgabe des Versteigerungsgerichts, den Erlös an die Miterben zu verteilen. Im ungünstigsten Fall kann sich dieser Verteilungsprozess über Jahre hinweg ziehen.

Ein ganz entscheidender Gesichtspunkt, der ebenfalls gegen eine Teilungsversteigerung spricht, ist wirtschaftlicher Art. Teilungsversteigerungen führen, wie andere Zwangsversteigerung auch, regelmäßig dazu, dass nur bescheidene Erlöse zu erzielen sind. Die Erlöse fallen gegenüber den Beträgen, die Sie im freihändigen Verkauf Ihrer Immobilie erwarten können, meist sehr bescheiden aus. Dies liegt mithin daran, dass die Verkehrswerte meist an der unteren Grenze des eigentlichen Wertes festgesetzt werden und Mietinteressenten im Versteigerungstermin darauf spekulieren, eine Immobilie möglichst günstig erwerben zu können. Angemessene Gebote dürfen Sie aller Wahrscheinlichkeit nach nicht erwarten.

So verhindern Sie die Teilungsversteigerung wirklich

Die Teilungsversteigerung hat ihre eigentliche Ursache meist darin, dass ein Miterbe aus irgendwelchen persönlichen oder sonstigen Gründen seine Zustimmung zum freihändigen Verkauf der Immobilie verweigert. Oft geht es nur darum, anderen Miterben keine Zugeständnisse zu machen oder irgendwelche Rachegelüste zu befriedigen.

Dieser Ansatz lässt sich lösen, wenn Sie oder der Miterbe ihren jeweiligen Erbanteil verkaufen. Als Miterbe haben Sie das Recht, Ihren Anteil am gesamten Nachlass jederzeit verkaufen zu können. Ihre Vorteile sind doppelter Natur. Sie kommen so schnell zu Liquidität und sind nicht darauf angewiesen, dass die Erbengemeinschaft den Nachlass langwierig und streitig auseinandersetzt. Außerdem brauchen Sie sich nicht mehr um das Schicksal der Immobilie zu kümmern und können es der Erbengemeinschaft überlassen, wie sie letztlich damit umgeht.

Der Käufer, der den Erbanteil erwirbt, tritt in die Erbengemeinschaft ein. Es ist dann seine Aufgabe, dazu beizutragen, die Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen. Soweit Sie mit dem Verkauf des Erbanteils aber die Blockade aufgelöst haben, sollte die Auseinandersetzung gelingen.

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Alternative zur Teilungsversteigerung: Begründen Sie Wohnungseigentum im Mehrfamilienhaus

Eine Alternative, um die Teilungsversteigerung eines Mehrfamilienhauses zu verhindern, kann auch darin bestehen, dass Sie Wohnungseigentum begründen. Voraussetzung dafür ist, dass Sie die Wohnungen als abgeschlossene Wohneinheiten darstellen können und eine Teilungserklärung beim Notar beurkunden. Dann kann jedem Miterben eine Wohneinheit zum alleinigen Eigentum zugewiesen werden, über die er dann nach Belieben als Eigentümer verfahren kann. Die Eigentümer bilden dann eine Wohnungseigentümergemeinschaft, in der sie allerdings miteinander auch menschlich auskommen müssen.

Fazit

Teilungsversteigerungen sind allenfalls Notlösungen. Jede andere Lösung ist der bessere Weg. Emotionen sind das eine. Finanzielle Aspekte sind das andere. Sie sollten also genau überlegen, wo Sie Ihren Schwerpunkt setzen. Gehen Sie davon aus, dass Sie im Hinblick auf gerichtliche Auseinandersetzungen immer Verluste realisieren müssen.

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14 Gedanken zu „Teilungsversteigerung verhindern: So funktioniert´s“

  1. Hallo, mein Exmann und ich sind Eigentümer zu je 50% einer ETW, die wir als GBR gekauft haben. Jetzt hat er die Teilungsversteigerung beantragt, ohne dass ein Gesamtschuldnerausgleich stattfand. So bezahle ich das Monatliche Hausgeld seit geraumer Zeit zu 100%. Ist es möglich meine Zustimmung aufgrund fehlendes Ausgleichs zu verweigern? Mit freundlichen Grüßen Höger

    Antworten
    • Liebe Frau Höger, bitte haben Sie Verständnis dass ich keine Rechtsberatung vornehmen kann. Allgemein gesprochen braucht es für die Beantragung der Teilungsversteigerung keine Zustimmung der weiteren Eigentümer. Aber es gilt natürlich immer sich den Einzelfall genau anzusehen. Viele Grüße, Stephan Seitz

      Antworten
  2. @Diris: Auch ich kann keine Rechtsberatung vornehmen. Allgemein dient die Teilungsversteigerung aber dazu, den Verkauf zu erzwingen. Eine Zustimmung ist also ohnehin nicht erforderlich.

    Fieses Detail am Rande: Nach der Versteigerung geht der Erlös (ggf. nach Auszahlungen für abgelöste Lasten) an das Gericht. Und da bleibt es erst mal, bis sich die Eigentümer über die Verteilung einig sind.

    Antworten
  3. Hallo, mein Bruder und ich erben eine Wohnung. Jetzt soll sie verkauft werden, beide stimmen zu. Ich möchte aber einen Mindestpreis ansetzen und realisieren, der reell ist. Mein Bruder würde auch unter meinem Preis verkaufen. Jetzt droht er mit Teilungsversteigerung. Ist das zulässig?

    Antworten
    • Sofern z.B. im Testament nichts anderes bestimmt ist, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung für Immobilien in der Erbengemeinschaft durchführen. Dafür braucht er keine Zustimmung der anderen Miterben und in der Regel können die anderen Miterben auch wenig dagegen unternehmen. Die Erbengemeinschaft ist auf Auseinandersetzung gerichtet und dafür ist die Teilungsversteigerung das Mittel, das der Gesetzgeber vorsieht. Leider habe ich keine bessere Nachricht für Sie.

      Antworten
  4. Guten Tag,
    Ich und meine drei Schwestern haben ein Haus geerbt von unserem Vater, derzeit wohne ich in diesem Haus und würde es auch gerne übernehmen wollen. Allerdings ist eine Schwester dagegen und beantragt aus Rache deshalb eine Teilversteigerung, was wir drei nicht akzeptieren möchten, da ich das Haus ja kaufen und übernehmen möchte und alle auszahlen würde.

    Was kann ich tun damit diese eine Schwester das Haus nicht in eine Teilversteigerung reinzieht?

    Mit freundlichen Grüßen

    Antworten
    • Rein rechtlich sind ihre Optionen wohl begrenzt, jeder Miterbe kann im Grundsatz jederzeit die Teilungsversteigerung beantragen. Allerdings muss er dafür auch die Kosten vorstrecken und u.a. auch einen Gutachter beauftragen. Ist das ihrer Schwester klar? Die Kosten sind nicht unerheblich und schnell im Bereich über 10.000 €. Zum anderen ist die Frage ob es denn für das Haus Nachfrage geben wird? Ist das eher nicht zu erwarten, können Sie natürlich in der Teilungsversteigerung auch selbst als Bieter mit auftreten – ggf. bekommen Sie das Haus so sogar unter Marktwert.

      Antworten
  5. Eine Erbengemeinschaft soll durch eine Zwangsversteigerung aufgelöst werden. Der Antragsteller steht mit 5/8 im Grundbuch. Genügt es den Antragsteller mit 5/8 des Verkehrswertes auszuzahlen und ist er verpflichtet das Angebot anzunehmen?

    Antworten
    • Wenn ein Miterbe die Teilungsversteigerung beantragt, dann steht eine Auszahlung nicht mehr im Raum – zumindest nicht, wenn der Miterbe dem nicht zustimmt. Jeder Miterbe kann jederzeit die Teilungsversteigerung beantragen und dann wird diese im Regelfall auch durchgeführt. Zu einem abweichenden Handeln kann der Miterbe im Grundsatz nicht gezwungen werden.

      Antworten
  6. Guten Tag Herr Dr. Seitz,
    es geht um eine Teilungsversteigerung die ich gerne verhindern möchte.
    Da meine Mutter verstorben ist hat meine Schwester des Geldes wegen eine Zwangsversteigerung eingeleitet, da Sie alle Gelder meiner Mutter schon abgegriffen hat möchte ich einer Teilungsversteigerung nicht zustimmen!
    Habe damals zu Lebzeiten meiner Mutter einen Mietvertrag für Grundstück und Haus mit meiner Mutter abgeschlossen und trage seit etlichen Jahren alle Kosten ( immer noch ) für Haus und Grundstück, des Weiteren hatte ich meiner Mutter bis vor ihrem Tod eine Miete gezahlt. Alle Instandhaltungskosten, Reparaturen und Grund.- und Hauspflege trage ich, selbst nach einem Sturmschaden trage ich die Kosten ( Ratenzahlung ) an meinem Nachbar.
    Hatte den Anwalt meiner Schwester wegen dem Schaden angeschrieben und zur Antwort bekam ich dann
    ” Meine Mandantin hat nur ein geringes Einkommen und muß noch Unterhalt für ihre Tochter bezahlen ” habe zwar eine Gebäudeversicherung, die kommt aber für den Schaden des Nachbarn nicht auf!
    Freue mich auf eine Antwort und vielleicht einer Lösung meines Problems,
    bleiben Sie und ihre Familie allseits gesund.
    Mit freundlichen Gruß Frank Hoffner

    Antworten
    • Lieber Herr Hoffner,

      rein rechtlich können Sie eine Teilungsversteigerung meist nicht verhindern. Daher sollten Sie zunächst einmal damit beginnen, was Ihre Interessenlage ist. Wollen Sie das Haus gerne halten oder kommt ein Verkauf für Sie ebenfalls in Betracht? Übrigens: die Einleitung der Teilungsversteigerung ist mit nicht unerheblichen Kosten verbunden. Bei der von Ihnen beschriebenen finanziellen Situation ihrer Schwester kann das durchaus dazu führen, dass das Verfahren nicht zu Ende gebracht wird.

      Viele Grüße, Stephan Seitz

      Antworten
  7. Guten Tag Herr Dr. Seitz,
    es geht um eine zerstrittene Erbengemeinschaft mit nicht befreiten Vorerben und Nacherben.
    Fragestellung: Kann eine Teilungsversteigerung erfolgreich gestoppt werden mit der Begründung dass dies dem testamentarischem Willen – dass die Nacherben eine Immobilie final erhalten?
    Das aus der Versteigerung gezogene Geld wird meinem Verständnis nach Teil der, von den Vorerben zu verwaltenden Erbmasse? Ist dies in etwas korrekt?

    Beste Grüße
    Meier

    Antworten

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