HEREDITAS Blog

Zuletzt aktualisiert am 25. Juli 2021

Miteigentum an Grundstücken und Immobilien: Arten von Miteigentum, Verwaltung und Auflösung

Viele Nachlässe enthalten Immobilien. Immobilien bedeuten aber auch Verantwortung. Im Gegensatz zu Bargeld, lassen sich Immobilie nicht einfach so aufteilen. Auch müssen sich die Erben einer Erbengemeinschaft verständigen, wie Sie mit der Immobilie verfahren wollen. Streitigkeiten sind damit oft vorprogrammiert. Es erweist sich in der Praxis als ausgesprochen hilfreich, wenn Sie als Miterbe wissen, wie die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und Immobilien ausgestaltet sein können. Lassen Sie sich durch die rechtliche Beschreibung nicht abschrecken.


dr stephan seitz hereditas erbengemeinschaft
Hier schreibt Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
 
Bitte beachten Sie meine rechtlichen Hinweise für diese Webseite.
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Wie entstehen Miteigentumssituationen?

Das Miteigentum an einer Immobilie kann rechtlich unterschiedlich ausgestaltet sein. Auch wenn es jetzt juristisch wird, ist wichtig zu wissen, wie das Eigentum an einer Immobilie im Einzelfall begründet ist. Im günstigsten Fall sind Sie alleiniger Eigentümer der Immobilie. Dann entscheiden Sie alles allein. Sind Sie nicht alleiniger Eigentümer, gibt es das Miteigentum nach Bruchteilen sowie das Gesamthandseigentum und letztlich auch noch das Wohnungseigentum.

Das Eigentum nach Bruchteilen

Erwerben Sie mit wenigstens einer anderen Person gemeinsam eine Immobilie oder ein Grundstück, sind Sie Miteigentümer zu gleichen Teilen. Sie erwerben Bruchteilseigentum.

Welche Rechte hat der Bruchteilseigentümer?

Als Miteigentümer nach Bruchteilen haben Sie einen bestimmten (allerdings nur ideellen) Bruchteil an der Immobilie und das Recht auf Gebrauch und Nutzung. Die Verwaltung steht allen Beteiligten gemeinschaftlich zu. Nur die zur Erhaltung der Sache notwendigen Maßnahmen kann jeder allein treffen. Sie können die Verwaltung allerdings auch durch Stimmenmehrheit ordnen. Verkaufen Sie Ihren Miteigentumsanteil, ist der Erwerber an existierende Beschlüsse gebunden, allerdings nur insoweit, als die beschlossene Regelung im Grundbuch eingetragen ist. Als Miteigentümer können Sie über Ihren ideellen Bruchanteil jederzeit allein ohne Zustimmung der anderen verfügen. Ein Verkauf des Objektes ist aber nur gemeinschaftlich möglich.

Wie wird die Bruchteilsgemeinschaft aufgelöst?

Als Bruchteilseigentümer können Sie jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Sie können verlangen, dass die Immobilie verkauft wird. Soll der Verkauf ausgeschlossen werden, müsste die Vereinbarung im Grundbuch eingetragen sein.

Miteigentum an Grundstücken und Immobilien

Die Situation in der Erbengemeinschaft: Gesamthandseigentum

Die zweite Form des Miteigentums ist das Gesamthandseigentum. Diese Form des Miteigentums findet sich mithin bei Erbengemeinschaften. Sie sind als Miterbe einer Erbengemeinschaft auch Miteigentümer dieser Immobilie. Sie werden als Erbengemeinschaft, bestehend zum Beispiel aus den Erben A, B und C, im Grundbuch eingetragen. Als Miterbe können Sie nur gemeinschaftlich mit allen anderen Miterben über das Schicksal der Immobilie entscheiden. Daraus erklärt sich, wenn es heißt, die Immobilie gehört der Erbengemeinschaft „zur gesamten Hand“. Möchten Sie die Immobilie verkaufen oder vermieten, muss jeder Miterbe damit einverstanden sein. Erbengemeinschaften sind somit Gesamthandsgemeinschaften.

Gesamthänderische Bindung

Bei der Gesamthandsgemeinschaft haben Sie als einzelner Miterbe nur einen Anteil am Nachlass. Zum Nachlass gehört die Immobilie. Sie dürfen die Immobilie also nicht isoliert betrachten, sondern allenfalls als Teil des gesamten Nachlasses. Dadurch, dass Sie als Miterbe nur im Einvernehmen mit allen anderen Miterben über den Nachlass verfügen können, macht die gesamthänderische Bindung aller Miterben den Nachlass zu einem Sondervermögen.

Recht, die Auseinandersetzung zu verlangen

Da die Erbengemeinschaft anders als die Bruchteilsgemeinschaft nicht auf den gemeinsamen Entschluss der Miterben zurückgeht und somit allein wegen des Eintritts des Erbfalls eine Zwangsgemeinschaft bildet, muss die Erbengemeinschaft aufgelöst werden, wenn ein Miterbe die Auflösung verlangt. Sie können also jederzeit verlangen, dass die zum Nachlass gehörende Immobilie beispielsweise verkauft wird. Der Weg zum Ziel führt als ultima ratio über die Teilungsversteigerung.

Recht, den Erbanteil zu verkaufen

Gerade, weil der Nachlass den Miterben zur gesamten Hand zusteht, hat der einzelne Miterbe das Recht, über seinen Anteil am gesamten Nachlass zu verfügen. Dadurch haben Sie als einzelner Miterbe die Möglichkeit, den durch den Anfall der Erbschaft eingetretenen Vermögenszuwachs sofort wirtschaftlich zu nutzen. Sie haben aber kein Recht, Ihren Anteil an einzelnen Vermögenswerten zu verkaufen.
Da sich durch den Verkauf des Erbanteils eines Miterben die personelle Zusammensetzung der Erbengemeinschaft ändert, steht jedem Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Verkaufen Sie Ihren Erbanteil also an eine dritte Person, kann jeder Miterbe zu den mit dem Erwerber vereinbarten Konditionen in den Kaufvertrag eintreten. Dieser Erbteilkaufvertrag muss notariell beurkundet werden.

Recht zur ordnungsgemäßen Verwaltung

Auch wenn die Verwaltung des Nachlasses den Erben gemeinschaftlich zusteht, ist die Mehrheit der Miterben berechtigt, Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung auch gegen den Widerstand einzelner Miterben sofort vorzunehmen und auch solche von den anderen Miterben zu verlangen. Das Stimmrecht hängt von der Größe der Anteile ab. So ist beispielsweise die Kündigung eines Mietvertrages mit Stimmenmehrheit möglich, wenn die Kündigung infolge des dauernden Zahlungsverzugs des Mieters eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellt.

Wie kann ich die Gesamthandsgemeinschaft auflösen?

Sind Sie Miterbe einer Erbengemeinschaft und damit Teil einer Gesamthandsgemeinschaft, können Sie jederzeit die Auseinandersetzung dieser Gemeinschaft verlangen. Sollte die Abwicklung nicht im gegenseitigen Einvernehmen der Miterben möglich sein, bleibt in letzter Konsequenz nur die gerichtliche Auseinandersetzung und bei Immobilien die Teilungsversteigerung.

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Miteigentum in Form von Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentum nimmt eine Sonderstellung ein. Es durchbricht den Grundsatz, dass eine Sache entweder nur im Alleineigentum oder im Miteigentum (Bruchteils- oder Gesamthandseigentum) stehen kann.

Wie entsteht Wohnungseigentum?

Das Wohnungseigentum entsteht durch Vertrag der Miteigentümer (vorher Eigentum nach Bruchteilen) oder durch Teilung des bisherigen Alleineigentums am Gebäude. Dazu ist eine Teilungserklärung beim Notar zu beurkunden. Das Wohnungseigentum wird im Grundbuch eingetragen. An gemeinschaftlich genutzten Flächen (z.B. Fahrradkeller) besteht gemeinschaftliches Eigentum. Dem einzelnen Wohnungseigentümer weist das Gesetz das Sondereigentum an einem bestimmten Gebäudeteil (Wohnung, Gewerbefläche) zu. Über dieses Sondereigentum verfügt der Eigentümer, soweit nicht Belange der Gemeinschaft entgegenstehen, als Alleineigentümer nach eigenem Ermessen.

Kann eine Erbengemeinschaft Wohnungseigentum begründen?

Auch wenn Sie als Erbengemeinschaft eine Immobilie geerbt haben, können Sie die Immobilie wirtschaftlich verwerten, indem Sie Wohnungseigentum begründen. Voraussetzung dafür ist, dass es sich um mindestens zwei Wohnungen handelt, die in sich abgeschlossen sind und eigene Wohneinheiten bilden. An jeder Wohnung wird dann Wohnungseigentum begründet. Das einzelne Wohnungseigentum kann jedem einzelnen Miterben zugewiesen werden. Der Miterbe kann als Wohnungseigentümer mit seinem Wohnungseigentum dann nach Belieben verfahren. Insbesondere kann er es vermieten, selbst bewohnen oder verkaufen.

Vertraglich kann vereinbart werden, dass der Verkauf des Wohnungseigentums an eine fremde Dritte Person der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder zumindest des Wohnungsverwalters bedarf und ein eventueller Verkauf nur aus wichtigem Grund verweigert werden kann. Vorteil ist, dass Sie damit die Möglichkeit haben, den Konflikt aufzulösen, wenn ein Miterbe die Immobilie verkaufen, der andere die Immobilie behalten oder ein dritter Miterbe die Immobilie vermieten möchte.

Vorkaufsrecht des Mieters

Ist die Immobilie vermietet und wird nach dem Abschluss des Mietvertrages an der Wohnung Wohnungseigentum begründet, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung an einen Dritten verkauft werden soll. Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.

Was ist ein Dauerwohnrecht?

Das Dauerwohnrecht verleiht ein im Grundbuch eingetragenes Recht auf Überlassung und Nutzung einer Wohnung. Das Recht kann veräußert und vererbt werden. Es erlaubt auch die Vermietung der Wohnung. Es kann für eine bestimmte Zeit oder lebenslang vereinbart werden. Nach Ablauf der vereinbarten Nutzungszeit fällt das Recht auf den Eigentümer der Wohnung zurück. Der Inhaber des Wohnrechts kann sein Recht nicht mit Grundpfandrechten belasten. Er darf keine Veränderungen am Grundstück oder am Gebäude, auch nicht in der Wohnung, durchführen.

Das Dauerwohnrecht kann eine hilfreiche Lösung darstellen, wenn die Erben an einer Immobilie Wohnungseigentum begründen, einer der Miterben (z.B. überlebender Ehepartner) aber kein Interesse am Wohnungseigentum hat und er die Immobilie dennoch selbst weiterhin für seine Wohnzwecke nutzen möchte.

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20 Gedanken zu „Miteigentum an Grundstücken und Immobilien: Arten von Miteigentum, Verwaltung und Auflösung“

  1. Hallo, was ist wenn beide Erblasser 50% geerbt haben ,doch es sind zwei Wohnungen (Sondereigentum) mit unterschiedlicher Quadratmeter Zahl 80 zu 157 Quadratmeter. wie wird das Berechnet? Die Erbgemeinschaft kann nicht Aufgelöst werden da es sich um Sondereigentum handelt.

    Antworten
    • Als Erbe in Erbengemeinschaft erben Sie nicht die Wohnungen, sondern Sie erben den gesamten Nachlass als Einheit, in Ihrem Fall zu 50%. Diese Einheit muss aufgelöst werden, typischerweise schließen die Miterben dazu eine Vereinbarung in der die Aufteilung geregelt ist. Können Sie sich nicht einigen, steht am Ende irgendwann die Teilungsversteigerung und die Aufteilung des Erlöses (vereinfacht ausgedrückt, in der Praxis schwieriger).

      Antworten
  2. Hallo Herr Seitz,

    wir als Erbengemeinschaft haben ein Mehrfamilienhaus zu gleichen Teilen geerbt. Auf einem Teil dieses Mehrfamlienhauses besteht ein vererbliches, unbefristetes Dauerwohnrecht (steht so im Grundbuch). Dieses Dauerwohnrecht wurde vor langer Zeit einem Herrn M. gewährt, nach seinem Tod wurde das Dauerwohnrecht an seinen Erben (seinem Sohn, auch schon sehr betagt) vererbt (entsprechender Eintrag im Grundbuch ist vorhanden). Besagter Sohn hat 4 Kinder, die wahrscheinlich das Dauerwohnrecht gemeinsam erben werden. Ist das unendlich? Das ist ja vom Handling schwierig, wenn man immer mehr Personen als Ansprechpartner hat.

    Antworten
  3. Guten Abend Herr Seitz,

    Ich habe mit meinem Vater vor Jahren zwei Wohnungen erworben (gleiche Größe, gleiches Objekt) und nutze diese als Kapitalanlage. Jetzt würden wir gerne eine Trennung machen. Eine Wohnung soll mein Vater erhalten und eine ich. Kann das so ohne weiteres erfolgen bei Bruchteilsgemeinschaft und hat das irgendwelche Folgen?

    Vielen Dank im Voraus

    Antworten
    • Grundsätzlich können Sie die Bruchteilsgemeinschaft auflösen, suchen Sie dazu bitte einen Notar auf. Ob und welche steuerrechtlichen Folgen das hat, kann ich Ihnen leider nicht beantworten. Das hängt sehr stark vom Einzelfall ab.

      Antworten
  4. Von einer Erbengemeinschaft von 2 Personen an einer Liegenschaft mit 2 Häusern auf einem Grundstück (nicht nach WEG aufgeteilt) habe ich 25% käuflich erworben.
    Bei den Häusern handelt es sich um ein Einfamilienhaus (bewohnt durch den Anteilseigner mit 75%) und ein Zweifamilienhaus, in dem ich eine Wohnung bewohne und die anderen Wohnung durch ein Wohnrecht belegt ist.
    Handelt es sich hier jetzt um Bruchteileigentum, welches ich ohne Zustimmung des Miteigentümers verkaufen kann?

    Antworten
    • In ihrer Situation können Sie typischerweise ihren Erbteil über 25% verkaufen. Am Grundstück selbst haben Sie kein direkt verkaufbares Eigentum, dieses steht der Erbengemeinschaft zur gesamten Hand zu. Sofern das Grundstück der einzige wesentliche Wert der Erbschaft ist, würde ein Verkauf des Erbteils dem anteiligen Verkauf des Grundstücks nahe kommen; allerdings tritt der Käufer des Erbteils in die Erbengemeinschaft ein und kann damit u.U. auch eine Haftung übernehmen.

      Antworten
  5. Hallo, wir wohnen in einem Haus das in 2 Etagen aufgeteilt ist. Mein Mann und ich besitzen je 25% der Bruchteile und eine Großtaten besitzt 50%. Bislang hat jeder einvernehmlich bestimmte Bereiche genutzt. Nun wird die Großtante in ein Heim ziehen und möchte ihre Anteile verkaufen oder vermieten. Ihre Angehörige mit der Vollmacht finanzielle Dinge zu regeln möchte von uns einen Preis weit über Wert, den wir nicht bereit sind zu zahlen. Nun „drohen“ sie uns damit zu vermieten oder anderweitig zu verkaufen. Kann man mit 50% der Bruchteile an der Immobilie festgelegte Räume vermieten? Zu einem Verkauf an dritte wird es wohl eher nicht kommen, da dieser ja jede Menge Bargeld aufweisen müsste, da das Haus ja nicht mit einer Hypothek belastet werden kann und stark renovierungsbedürftig ist. Der Käufer würde ja auch 50% am Ganzen kaufen und wir müssen gemeinsam planen, wer welche Räume nutzen würde, richtig? Sollte es zu einer Teilungsversteigerung kommen, müsste die Verkäuferin vorher mit uns Verkaufsgespräche geführt haben, richtig?
    Vielen Dank für Ihre Mühe
    VG A.Müller

    Antworten
    • Liebe Frau Müller, die erste Frage ist, ob es sich hier um eine Erbengemeinschaft handelt oder um gemeinschaftliches Eigentum an einer Immobilie. Das hat vor allem Auswirkung darauf, ob/was denn überhaupt verkauft werden kann. Bei der Erbengemeinschaft kann beispielsweise nur über den Anteil an dieser verfügt werden, nicht über einzelne Immobilien. Im übrigen: für Beschlüsse benötigen Sie stets die Mehrheit, mit 50/50 können Sie keinen Beschluss fassen.

      Antworten
  6. Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,
    eine Frage bitte: kann man jemandem Wohnrecht einräumen, wenn einem die Immobilie nicht zur Gänze gehört? Müssen Minderheitseigentümer dem zustimmen bzw. können diese ein Wohnrecht verhindern?
    Danke und LG WH

    Antworten
  7. Eine entstandene Bruchteilsgemeinschaft von 2 Personen, wobei eine Eigentümerin 3/4 und der andere Eigentümer 1/4 Anteil hat, hat eine gemeinsame ordnungsgemäße Verwaltung durch einen Verwalter bestimmt. Wie wird das Stimmrecht ausgeübt, wenn keine Vereinbarung getroffen wurde? Nach Mehrheit der Anteile, oder nur durch gemeinsamen Beschluss? Bleiben die Beschlüsse der Besitzerin der Mehrheit der Anteile bestehen, selbst wenn die Minderheit nicht ordnungsgemäß informiert wurde? Vielen Dank!

    Antworten
  8. Gemeinschaftlicher Erwerb einer Immobilie durch Geschwister in der Vergangenheit und Vermietung der Immobilie an Dritte. Einer der beiden Geschwister hat seinen Anteil an der Immobilie schon zu Lebzeiten an einen Nachkommen verschenkt und hat sich einen Nutznieß auf seinen Anteil an den Mieteinnahmen (als festen Betrag in Höhe von 200,-/Monat) auf Lebenszeit, in seinen Teil des Grundbuch schreiben lassen. Der Eigentümer ohne Nutznießeintrag im Grundbuch, möchte seinen Anteil an der Immobilie nun verkaufen. Der Nachkomme ist jedoch nicht bereit diesen Anteil zu übernehmen. Ist der Nachkomme dann grundsätzlich verpflichtet einem Verkauf der Immobilie zuzustimmen und ggf.
    den rein finanziell definierten Nutznieß weiter zu Gewährleisten.

    Vielen Dank für Ihre Mühe!

    Antworten
  9. Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,
    meine Familie und ich befinden uns derzeit in der Erbauseinandersetzung. Dabei sind drei Immobilien im Nachlass enthalten, welche wir drei Kinder in Form von Bruchteilsgemeinschaften (mit verschiedenen Anteilen) übernehmen wollen. Die Frage ist, ob es bei der Gründung einer Bruchteilsgemeinschaft die Möglichkeit gibt zu regeln was im Todesfall einer der Miteigentümer passiert, oder ob dies nur mittels Gründung einer GbR möglich ist? Zudem fragen wir uns, ob die Gründung einer GbR zur Verwaltung der geerbten Immobilien noch weitere Vorteile bringen würde?
    Vielen Dank im Voraus!
    Mit besten Grüßen,
    Marla Kaffee

    Antworten
    • Eine GbR gründet sich in der Regel „automatisch“ dadurch, dass Sie gemeinsam rechtsgeschäftliche Erklärungen abgeben. Und ja, generell ist es sehr sinnvoll wenn es schriftliche Regelungen innerhalb der GbR gibt.

      Antworten
  10. Ich habe eine Frage: Mein Bruder und ich haben vor 15 Jahren ein zusammenhängendes Grundstück mit mehreren Bauplätzen von unseren Eltern überschrieben bekommen, zu gleichen Teilen 50%/50%. Jetzt möchte mein Bruder eines dieser Grundstücke selber nutzen und darauf bauen. Wie kann man da vorgehen? Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus.

    Antworten

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