Zuletzt aktualisiert am 25. Oktober 2023 von Dr. jur. Stephan Seitz
Miteigentum an Grundstücken und Immobilien: Arten von Miteigentum, Verwaltung und Auflösung
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Inhaltsverzeichnis: Darum geht es auf dieser Seite
- Wie entsteht Miteigentum an Immobilien?
- Miteigentum in Form der Bruchteilsgemeinschaft
- Miteigentum an Immobilien: Fallbeispiele
- Die Situation in der Erbengemeinschaft: Gesamthandseigentum der Nachlassimmobilie
- Sonderform: Miteigentum in Form von Wohnungseigentum
- Steuerliche Aspekte des Miteigentums an Immobilien
Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
Bitte beachten Sie meine rechtlichen Hinweise für diese Webseite. Der Inhalt dient ausschließlich der allgemeinen Information und Bildung sowie zur Unterhaltung. Für eine verbindliche Auskunft wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder vergleichbaren Experten auf dem jeweiligen Fachgebiet.
Wie entsteht Miteigentum an Immobilien?
Das Miteigentum an einer Immobilie kann rechtlich unterschiedlich ausgestaltet sein. Auch wenn es jetzt juristisch wird, ist wichtig zu wissen, wie das Eigentum an einer Immobilie im Einzelfall begründet ist. Im günstigsten Fall sind Sie alleiniger Eigentümer der Immobilie. Dann entscheiden Sie alles allein. Sind Sie nicht alleiniger Eigentümer, gibt es das Miteigentum nach Bruchteilen sowie das Gesamthandseigentum und letztlich auch noch das Wohnungseigentum.
Miteigentum in Form der Bruchteilsgemeinschaft
Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft?
Erwerben Sie mit wenigstens einer anderen Person gemeinsam eine Immobilie oder ein Grundstück, sind Sie Miteigentümer zu gleichen Teilen. Sie erwerben Bruchteilseigentum. Die Bruchteilsgemeinschaft bezeichnet damit also eine Form des gemeinschaftlichen Eigentums, bei der mehrere Personen gemeinsam Eigentümer eines bestimmten Gegenstandes oder Rechts sind. Jeder Miteigentümer besitzt dabei einen ideellen Anteil, der durch einen Bruchteil ausgedrückt wird. Dieser Bruchteil gibt den Anteil des Miteigentümers am Gesamteigentum an.
Welche Rechte hat der Bruchteilseigentümer eines Grundstücks, Hauses oder einer Wohnung?
Als Miteigentümer nach Bruchteilen haben Sie einen bestimmten (allerdings nur ideellen) Bruchteil an der Immobilie und das Recht auf Gebrauch und Nutzung. Die Verwaltung steht allen Beteiligten gemeinschaftlich zu. Nur die zur Erhaltung der Sache notwendigen Maßnahmen kann jeder allein treffen. Sie können die Verwaltung allerdings auch durch Stimmenmehrheit ordnen. Verkaufen Sie Ihren Miteigentumsanteil, ist der Erwerber an existierende Beschlüsse gebunden, allerdings nur insoweit, als die beschlossene Regelung im Grundbuch eingetragen ist. Als Miteigentümer können Sie über Ihren ideellen Bruchanteil jederzeit allein ohne Zustimmung der anderen verfügen. Ein Verkauf des Objektes ist aber nur gemeinschaftlich möglich.
Wie wird die Bruchteilsgemeinschaft einer Immobilie aufgelöst?
Als Bruchteilseigentümer können Sie jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Sie können verlangen, dass die Immobilie verkauft wird. Soll der Verkauf ausgeschlossen werden, müsste die Vereinbarung im Grundbuch eingetragen sein.
Eintragung der Bruchteilsgemeinschaft im Grundbuch
Im Grundbuch wird diese Gemeinschaft durch die Angabe von Bruchteilen dargestellt, die den jeweiligen Anteil jedes Miteigentümers am Gesamteigentum repräsentieren. Im Grundbuch erfolgt die Eintragung der Bruchteilsgemeinschaft im Abteilung I, dem sogenannten Eigentümergrundbuch. Hier werden die Namen der Miteigentümer aufgeführt, gefolgt von ihrem jeweiligen Bruchteil am Gesamteigentum. Beispielsweise könnte die Eintragung so aussehen: „Anna Müller zu 1/2 Anteil und Lukas Schmidt zu 1/2 Anteil“. Dies bedeutet, dass Anna und Lukas jeweils zur Hälfte Eigentümer der Immobilie sind.
Die Eintragung im Grundbuch dient dazu, die Rechtsverhältnisse klar und für Dritte nachvollziehbar darzustellen. Sie gibt Auskunft darüber, wer in welchem Umfang Eigentümer der Immobilie ist. Bei Veränderungen, beispielsweise durch Verkauf oder Schenkung eines Anteils, muss das Grundbuch entsprechend aktualisiert werden.
Abschließend ist zu betonen, dass die genaue und korrekte Eintragung der Bruchteilsgemeinschaft im Grundbuch von großer Bedeutung ist, da sie die rechtliche Grundlage für das Eigentum und die damit verbundenen Rechte und Pflichten der Miteigentümer bildet.
Miteigentum an Immobilien: Fallbeispiele
Erbschaft einer Immobilie
Anna und Lukas erben gemeinsam das Haus ihrer Großmutter, allerdings nicht als Erbengemeinschaft sondern mit expliziter Verteilung nach Testament. Anna erhält 2/3 des Hauses und Lukas 1/3, da Anna die Hauptpflegerin der Großmutter in den letzten Jahren war. Sie bilden nun eine Bruchteilsgemeinschaft, wobei Anna einen größeren Anteil an der Immobilie besitzt.
Investition in ein Mietobjekt
Drei Freunde, Moritz, Lena und Tim, entscheiden sich, gemeinsam in eine Immobilie zu investieren, die sie vermieten möchten. Sie gründen eine Bruchteilsgemeinschaft, wobei jeder von ihnen zu gleichen Teilen, also jeweils 1/3, beteiligt ist. Die Mieteinnahmen und die Kosten werden entsprechend aufgeteilt.
Ehepaar kauft gemeinsam eine Wohnung
Julia und Max, ein junges Ehepaar, kaufen gemeinsam ihre erste Wohnung. Sie entscheiden sich für eine Bruchteilsgemeinschaft, wobei jeder von ihnen die Hälfte der Wohnung besitzt. Bei einer späteren Trennung würde jeder seinen Anteil behalten oder sie könnten entscheiden, die Wohnung zu verkaufen und den Erlös zu teilen.
Gemeinschaftliches Ferienhaus
Vier Familien beschließen, gemeinsam ein Ferienhaus am Meer zu kaufen. Sie gründen eine Bruchteilsgemeinschaft, wobei jede Familie einen gleich großen Anteil von 1/4 besitzt. Sie erstellen einen Nutzungsplan, damit jede Familie das Ferienhaus zu bestimmten Zeiten im Jahr nutzen kann.
Die Situation in der Erbengemeinschaft: Gesamthandseigentum der Nachlassimmobilie
Die zweite Form des Miteigentums ist das Gesamthandseigentum. Diese Form des Miteigentums findet sich mithin bei Erbengemeinschaften. Sie sind als Miterbe einer Erbengemeinschaft auch Miteigentümer dieser Immobilie. Sie werden als Erbengemeinschaft, bestehend zum Beispiel aus den Erben A, B und C, im Grundbuch eingetragen. Als Miterbe können Sie nur gemeinschaftlich mit allen anderen Miterben über das Schicksal der Immobilie entscheiden. Daraus erklärt sich, wenn es heißt, die Immobilie gehört der Erbengemeinschaft „zur gesamten Hand“. Möchten Sie die Immobilie verkaufen oder vermieten, muss jeder Miterbe damit einverstanden sein. Erbengemeinschaften sind somit Gesamthandsgemeinschaften.
Gesamthänderische Bindung
Bei der Gesamthandsgemeinschaft haben Sie als einzelner Miterbe nur einen Anteil am Nachlass. Zum Nachlass gehört die Immobilie. Sie dürfen die Immobilie also nicht isoliert betrachten, sondern allenfalls als Teil des gesamten Nachlasses. Dadurch, dass Sie als Miterbe nur im Einvernehmen mit allen anderen Miterben über den Nachlass verfügen können, macht die gesamthänderische Bindung aller Miterben den Nachlass zu einem Sondervermögen.
Recht, die Auseinandersetzung zu verlangen
Da die Erbengemeinschaft anders als die Bruchteilsgemeinschaft nicht auf den gemeinsamen Entschluss der Miterben zurückgeht und somit allein wegen des Eintritts des Erbfalls eine Zwangsgemeinschaft bildet, muss die Erbengemeinschaft aufgelöst werden, wenn ein Miterbe die Auflösung verlangt. Sie können also jederzeit verlangen, dass die zum Nachlass gehörende Immobilie beispielsweise verkauft wird. Der Weg zum Ziel führt als ultima ratio über die Teilungsversteigerung.
Recht, den Erbanteil zu verkaufen
Gerade, weil der Nachlass den Miterben zur gesamten Hand zusteht, hat der einzelne Miterbe das Recht, über seinen Anteil am gesamten Nachlass zu verfügen. Dadurch haben Sie als einzelner Miterbe die Möglichkeit, den durch den Anfall der Erbschaft eingetretenen Vermögenszuwachs sofort wirtschaftlich zu nutzen. Sie haben aber kein Recht, Ihren Anteil an einzelnen Vermögenswerten zu verkaufen.
Da sich durch den Verkauf des Erbanteils eines Miterben die personelle Zusammensetzung der Erbengemeinschaft ändert, steht jedem Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Verkaufen Sie Ihren Erbanteil also an eine dritte Person, kann jeder Miterbe zu den mit dem Erwerber vereinbarten Konditionen in den Kaufvertrag eintreten. Dieser Erbteilkaufvertrag muss notariell beurkundet werden.
Neben dem Verkauf des Erbanteils gibt es mit der Erbabwicklung* noch eine weitere, relativ neue Option zur Erbauseinandersetzung. Hierbei beauftragen sie einen Dritten mit der kompletten Durchführung der Auseinandersetzung von der Verhandlung mit den Miterben, über die Lösungsfindung bis hin zur finalen Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft – notfalls auch unter Einschaltung von Gerichten und Durchführung der Teilungsversteigerung. Es gibt Anbieter, die diese Leistung rein erfolgsabhängig erbringen. Es fallen für sie nur dann Kosten an, wenn die Erbabwicklung erfolgreich war, die Erbengemeinschaft also aufgelöst ist.
Recht zur ordnungsgemäßen Verwaltung
Auch wenn die Verwaltung des Nachlasses den Erben gemeinschaftlich zusteht, ist die Mehrheit der Miterben berechtigt, Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung auch gegen den Widerstand einzelner Miterben sofort vorzunehmen und auch solche von den anderen Miterben zu verlangen. Das Stimmrecht hängt von der Größe der Anteile ab. So ist beispielsweise die Kündigung eines Mietvertrages mit Stimmenmehrheit möglich, wenn die Kündigung infolge des dauernden Zahlungsverzugs des Mieters eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellt. Bei Interesse lesen Sie mehr zur Verwaltung von Mehrfamilienhäusern in der Erbengemeinschaft.
Wie kann ich die Gesamthandsgemeinschaft auflösen?
Sind Sie Miterbe einer Erbengemeinschaft und damit Teil einer Gesamthandsgemeinschaft, können Sie jederzeit die Auseinandersetzung dieser Gemeinschaft verlangen. Sollte die Abwicklung nicht im gegenseitigen Einvernehmen der Miterben möglich sein, bleibt in letzter Konsequenz nur die gerichtliche Auseinandersetzung und bei Immobilien die Teilungsversteigerung.
- Mehr zum Thema Erbengemeinschaft auflösen
- Option 1: Ihren Erbanteil können Sie jederzeit verkaufen , Sie müssen keine Erlaubnis der Miterben einholen; mit dem Verkauf verlassen Sie die Erbengemeinschaft und bekommen den Verkaufserlös auf Ihr Konto
- Option 2: Im Wege einer professionellen Erbabwicklung wird Ihr Erbteil in frei verfügbares Geld gewandelt; Koordination, Überwachung und zugehörige Kosten (Anwälte, Gericht und Gutachter) übernimmt mein Partner; erst nach Auszahlung Ihres Erbteils fällt ein provisionsbasiertes Honorar an
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Sonderform: Miteigentum in Form von Wohnungseigentum
Das Wohnungseigentum nimmt eine Sonderstellung ein. Es durchbricht den Grundsatz, dass eine Sache entweder nur im Alleineigentum oder im Miteigentum (Bruchteils- oder Gesamthandseigentum) stehen kann.
Wie entsteht Wohnungseigentum?
Das Wohnungseigentum entsteht durch Vertrag der Miteigentümer (vorher Eigentum nach Bruchteilen) oder durch Teilung des bisherigen Alleineigentums am Gebäude. Dazu ist eine Teilungserklärung beim Notar zu beurkunden. Das Wohnungseigentum wird im Grundbuch eingetragen. An gemeinschaftlich genutzten Flächen (z.B. Fahrradkeller) besteht gemeinschaftliches Eigentum. Dem einzelnen Wohnungseigentümer weist das Gesetz das Sondereigentum an einem bestimmten Gebäudeteil (Wohnung, Gewerbefläche) zu. Über dieses Sondereigentum verfügt der Eigentümer, soweit nicht Belange der Gemeinschaft entgegenstehen, als Alleineigentümer nach eigenem Ermessen.
Kann eine Erbengemeinschaft Wohnungseigentum begründen?
Auch wenn Sie als Erbengemeinschaft eine Immobilie geerbt haben, können Sie die Immobilie wirtschaftlich verwerten, indem Sie Wohnungseigentum begründen. Voraussetzung dafür ist, dass es sich um mindestens zwei Wohnungen handelt, die in sich abgeschlossen sind und eigene Wohneinheiten bilden. An jeder Wohnung wird dann Wohnungseigentum begründet. Das einzelne Wohnungseigentum kann jedem einzelnen Miterben zugewiesen werden. Der Miterbe kann als Wohnungseigentümer mit seinem Wohnungseigentum dann nach Belieben verfahren. Insbesondere kann er es vermieten, selbst bewohnen oder verkaufen.
Vertraglich kann vereinbart werden, dass der Verkauf des Wohnungseigentums an eine fremde Dritte Person der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder zumindest des Wohnungsverwalters bedarf und ein eventueller Verkauf nur aus wichtigem Grund verweigert werden kann. Vorteil ist, dass Sie damit die Möglichkeit haben, den Konflikt aufzulösen, wenn ein Miterbe die Immobilie verkaufen, der andere die Immobilie behalten oder ein dritter Miterbe die Immobilie vermieten möchte.
Vorkaufsrecht des Mieters
Ist die Immobilie vermietet und wird nach dem Abschluss des Mietvertrages an der Wohnung Wohnungseigentum begründet, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung an einen Dritten verkauft werden soll. Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.
Was ist ein Dauerwohnrecht?
Das Dauerwohnrecht verleiht ein im Grundbuch eingetragenes Recht auf Überlassung und Nutzung einer Wohnung. Das Recht kann veräußert und vererbt werden. Es erlaubt auch die Vermietung der Wohnung. Es kann für eine bestimmte Zeit oder lebenslang vereinbart werden. Nach Ablauf der vereinbarten Nutzungszeit fällt das Recht auf den Eigentümer der Wohnung zurück. Der Inhaber des Wohnrechts kann sein Recht nicht mit Grundpfandrechten belasten. Er darf keine Veränderungen am Grundstück oder am Gebäude, auch nicht in der Wohnung, durchführen.
Das Dauerwohnrecht kann eine hilfreiche Lösung darstellen, wenn die Erben an einer Immobilie Wohnungseigentum begründen, einer der Miterben (z.B. überlebender Ehepartner) aber kein Interesse am Wohnungseigentum hat und er die Immobilie dennoch selbst weiterhin für seine Wohnzwecke nutzen möchte.
Steuerliche Aspekte des Miteigentums an Immobilien
Das Miteigentum an Immobilien ist nicht nur eine Frage des gemeinsamen Eigentums, sondern zieht auch bestimmte steuerliche Verpflichtungen nach sich. Insbesondere die Grundsteuer und die Einkommensteuer sind hierbei von Bedeutung.
Grundsteuer: Diese Steuer wird auf den Wert der Immobilie erhoben und ist von den Miteigentümern zu entrichten. In der Regel wird die Grundsteuer entsprechend den Eigentumsanteilen der Miteigentümer aufgeteilt.
Einkommensteuer: Bei einer Vermietung der Immobilie müssen die Mieteinnahmen in der Einkommensteuererklärung der Miteigentümer angegeben werden. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden gemäß den Eigentumsanteilen auf die Miteigentümer verteilt. Absetzbare Kosten, wie beispielsweise für Instandhaltung oder Zinsen für Darlehen, können ebenfalls entsprechend den Eigentumsanteilen in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Es ist zu beachten, dass jeder Miteigentümer für die korrekte Angabe seiner Einkünfte in seiner eigenen Einkommensteuererklärung verantwortlich ist und dazu im Vorfeld auch jeder Miteigentümer an der Erstellung der gemeinsamen Erklärung mitwirken muss.
Hallo, was ist wenn beide Erblasser 50% geerbt haben ,doch es sind zwei Wohnungen (Sondereigentum) mit unterschiedlicher Quadratmeter Zahl 80 zu 157 Quadratmeter. wie wird das Berechnet? Die Erbgemeinschaft kann nicht Aufgelöst werden da es sich um Sondereigentum handelt.
Als Erbe in Erbengemeinschaft erben Sie nicht die Wohnungen, sondern Sie erben den gesamten Nachlass als Einheit, in Ihrem Fall zu 50%. Diese Einheit muss aufgelöst werden, typischerweise schließen die Miterben dazu eine Vereinbarung in der die Aufteilung geregelt ist. Können Sie sich nicht einigen, steht am Ende irgendwann die Teilungsversteigerung und die Aufteilung des Erlöses (vereinfacht ausgedrückt, in der Praxis schwieriger).
Hallo Herr Seitz,
wir als Erbengemeinschaft haben ein Mehrfamilienhaus zu gleichen Teilen geerbt. Auf einem Teil dieses Mehrfamlienhauses besteht ein vererbliches, unbefristetes Dauerwohnrecht (steht so im Grundbuch). Dieses Dauerwohnrecht wurde vor langer Zeit einem Herrn M. gewährt, nach seinem Tod wurde das Dauerwohnrecht an seinen Erben (seinem Sohn, auch schon sehr betagt) vererbt (entsprechender Eintrag im Grundbuch ist vorhanden). Besagter Sohn hat 4 Kinder, die wahrscheinlich das Dauerwohnrecht gemeinsam erben werden. Ist das unendlich? Das ist ja vom Handling schwierig, wenn man immer mehr Personen als Ansprechpartner hat.
Das ist durchaus möglich, sehen Sie http://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__33.html. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen und schränkt somit den Wert und die Nutzbarkeit des Grundstücks erheblich ein. Wie das in Ihrem Fall aussieht, muss konkret geklärt werden.
Guten Abend Herr Seitz,
Ich habe mit meinem Vater vor Jahren zwei Wohnungen erworben (gleiche Größe, gleiches Objekt) und nutze diese als Kapitalanlage. Jetzt würden wir gerne eine Trennung machen. Eine Wohnung soll mein Vater erhalten und eine ich. Kann das so ohne weiteres erfolgen bei Bruchteilsgemeinschaft und hat das irgendwelche Folgen?
Vielen Dank im Voraus
Grundsätzlich können Sie die Bruchteilsgemeinschaft auflösen, suchen Sie dazu bitte einen Notar auf. Ob und welche steuerrechtlichen Folgen das hat, kann ich Ihnen leider nicht beantworten. Das hängt sehr stark vom Einzelfall ab.
Von einer Erbengemeinschaft von 2 Personen an einer Liegenschaft mit 2 Häusern auf einem Grundstück (nicht nach WEG aufgeteilt) habe ich 25% käuflich erworben.
Bei den Häusern handelt es sich um ein Einfamilienhaus (bewohnt durch den Anteilseigner mit 75%) und ein Zweifamilienhaus, in dem ich eine Wohnung bewohne und die anderen Wohnung durch ein Wohnrecht belegt ist.
Handelt es sich hier jetzt um Bruchteileigentum, welches ich ohne Zustimmung des Miteigentümers verkaufen kann?
In ihrer Situation können Sie typischerweise ihren Erbteil über 25% verkaufen. Am Grundstück selbst haben Sie kein direkt verkaufbares Eigentum, dieses steht der Erbengemeinschaft zur gesamten Hand zu. Sofern das Grundstück der einzige wesentliche Wert der Erbschaft ist, würde ein Verkauf des Erbteils dem anteiligen Verkauf des Grundstücks nahe kommen; allerdings tritt der Käufer des Erbteils in die Erbengemeinschaft ein und kann damit u.U. auch eine Haftung übernehmen.
Hallo, wir wohnen in einem Haus das in 2 Etagen aufgeteilt ist. Mein Mann und ich besitzen je 25% der Bruchteile und eine Großtaten besitzt 50%. Bislang hat jeder einvernehmlich bestimmte Bereiche genutzt. Nun wird die Großtante in ein Heim ziehen und möchte ihre Anteile verkaufen oder vermieten. Ihre Angehörige mit der Vollmacht finanzielle Dinge zu regeln möchte von uns einen Preis weit über Wert, den wir nicht bereit sind zu zahlen. Nun „drohen“ sie uns damit zu vermieten oder anderweitig zu verkaufen. Kann man mit 50% der Bruchteile an der Immobilie festgelegte Räume vermieten? Zu einem Verkauf an dritte wird es wohl eher nicht kommen, da dieser ja jede Menge Bargeld aufweisen müsste, da das Haus ja nicht mit einer Hypothek belastet werden kann und stark renovierungsbedürftig ist. Der Käufer würde ja auch 50% am Ganzen kaufen und wir müssen gemeinsam planen, wer welche Räume nutzen würde, richtig? Sollte es zu einer Teilungsversteigerung kommen, müsste die Verkäuferin vorher mit uns Verkaufsgespräche geführt haben, richtig?
Vielen Dank für Ihre Mühe
VG A.Müller
Liebe Frau Müller, die erste Frage ist, ob es sich hier um eine Erbengemeinschaft handelt oder um gemeinschaftliches Eigentum an einer Immobilie. Das hat vor allem Auswirkung darauf, ob/was denn überhaupt verkauft werden kann. Bei der Erbengemeinschaft kann beispielsweise nur über den Anteil an dieser verfügt werden, nicht über einzelne Immobilien. Im übrigen: für Beschlüsse benötigen Sie stets die Mehrheit, mit 50/50 können Sie keinen Beschluss fassen.
Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,
eine Frage bitte: kann man jemandem Wohnrecht einräumen, wenn einem die Immobilie nicht zur Gänze gehört? Müssen Minderheitseigentümer dem zustimmen bzw. können diese ein Wohnrecht verhindern?
Danke und LG WH
Erbengemeinschaften werden nach dem Mehrheitsprinzip verwaltet. Auf Basis dessen können beispielsweise Mietverträge abgeschlossen werden.
Eine entstandene Bruchteilsgemeinschaft von 2 Personen, wobei eine Eigentümerin 3/4 und der andere Eigentümer 1/4 Anteil hat, hat eine gemeinsame ordnungsgemäße Verwaltung durch einen Verwalter bestimmt. Wie wird das Stimmrecht ausgeübt, wenn keine Vereinbarung getroffen wurde? Nach Mehrheit der Anteile, oder nur durch gemeinsamen Beschluss? Bleiben die Beschlüsse der Besitzerin der Mehrheit der Anteile bestehen, selbst wenn die Minderheit nicht ordnungsgemäß informiert wurde? Vielen Dank!
Das kann man leider nicht pauschal sagen, es kommt darauf an voraus sich die Beschlüsse beziehen. Einige sind alleine möglich, andere nur gemeinsam. Mehr dazu finden Sie auf meiner Seite Bruchteilsgemeinschaft.
Gemeinschaftlicher Erwerb einer Immobilie durch Geschwister in der Vergangenheit und Vermietung der Immobilie an Dritte. Einer der beiden Geschwister hat seinen Anteil an der Immobilie schon zu Lebzeiten an einen Nachkommen verschenkt und hat sich einen Nutznieß auf seinen Anteil an den Mieteinnahmen (als festen Betrag in Höhe von 200,-/Monat) auf Lebenszeit, in seinen Teil des Grundbuch schreiben lassen. Der Eigentümer ohne Nutznießeintrag im Grundbuch, möchte seinen Anteil an der Immobilie nun verkaufen. Der Nachkomme ist jedoch nicht bereit diesen Anteil zu übernehmen. Ist der Nachkomme dann grundsätzlich verpflichtet einem Verkauf der Immobilie zuzustimmen und ggf.
den rein finanziell definierten Nutznieß weiter zu Gewährleisten.
Vielen Dank für Ihre Mühe!
Lieber Herr Müller, bitte haben Sie Verständnis. Die Frage ist zu sehr auf einen Einzelfall gerichtet als dass ich sie hier beantworten kann. Viele Grüße!
Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,
meine Familie und ich befinden uns derzeit in der Erbauseinandersetzung. Dabei sind drei Immobilien im Nachlass enthalten, welche wir drei Kinder in Form von Bruchteilsgemeinschaften (mit verschiedenen Anteilen) übernehmen wollen. Die Frage ist, ob es bei der Gründung einer Bruchteilsgemeinschaft die Möglichkeit gibt zu regeln was im Todesfall einer der Miteigentümer passiert, oder ob dies nur mittels Gründung einer GbR möglich ist? Zudem fragen wir uns, ob die Gründung einer GbR zur Verwaltung der geerbten Immobilien noch weitere Vorteile bringen würde?
Vielen Dank im Voraus!
Mit besten Grüßen,
Marla Kaffee
Eine GbR gründet sich in der Regel „automatisch“ dadurch, dass Sie gemeinsam rechtsgeschäftliche Erklärungen abgeben. Und ja, generell ist es sehr sinnvoll wenn es schriftliche Regelungen innerhalb der GbR gibt.
Ich habe eine Frage: Mein Bruder und ich haben vor 15 Jahren ein zusammenhängendes Grundstück mit mehreren Bauplätzen von unseren Eltern überschrieben bekommen, zu gleichen Teilen 50%/50%. Jetzt möchte mein Bruder eines dieser Grundstücke selber nutzen und darauf bauen. Wie kann man da vorgehen? Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus.
Ohne den Einzelfall zu kennen erscheint es mir am sinnvollsten, wenn man die Grundstücke real teilt. Dazu am Besten einen Notar kontaktieren.
Guten Tag Herr Dr. Seitz,
unser Vater (4 Töchter) war in zweiter Ehe verheiratet in Deutschland. Seine Ehefrau beerbte ein Dritter nicht Verwandter. Nach dem Tod unseres Vaters (er bewohnte eine Immobilie, die je zur Hälfte ihm und seiner zweiten Ehefrau gehörte, die jedoch durch diesen Dritten beerbt wurde): sind wir nun eine Erbengemeinschaft oder Miteigentümer?
Könnten wir 4 Schwestern unseren Anteil verkaufen?
Besten Dank
Liebe Frau Zehnder, das lässt sich so leider nicht beantworten. Gab es denn ein Testament? Gibt es weitere gesetzliche Erben? Für den Fall dass sie vier die alleinigen Erben sind, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Es scheint dass sie sich einig sind? Dann brauchen Sie wohl eher ihre Anteile nicht zu verkaufen, sie können ja gemeinschaftlich über die Nachlassgegenstände verfügen.
Hallo, eine Erbin hat mir einen Anteil von 25% an einer Immobilie (Scheune und Landwirtschaftsfläche) verkauft. Welche Rechte und Pflichten habe ich?
Guten Tag,
zwei Brüder haben ein Mietshaus mit mehreren Wohnungen geerbt, zu je 50%. Nun sind die zwei Brüder nacheinander gestorben und haben ihre Hälfte jeweils wiederum an ihre Kinder vererbt, der erste Bruder an seine beiden Töchter (jede hat nun 1/4) der zweite Bruder an seine eine Tochter (diese hat nun 1/2). Auf dem Anteil des ersten Bruders liegt noch ein Nießbrauchsrecht der Ehefrau.
Sind die 3 Kinder der beiden Brüder (Cousinen) nun eine Erbengemeinschaft in Bezug auf das Mietshaus? Wenn nein, was sind sie dann?
Mit freundlichen Grüßen
Das lässt sich so leider nicht sagen. Die beiden Brüder hatten ja geerbt, ggf. ist das Mietshaus damals Teil einer Erbengemeinschaft gewesen und geblieben? Oder beide haben das Haus in Bruchteilen gehalten? Es spricht viel dafür dass die beiden Töchter in Erbengemeinschaft die 50% des einen Bruders halten. Aber wie schon gesagt, das kann man nur am Einzelfall klären. Dazu möchte ich Ihnen empfehlen anwaltlichen Rat einzuholen.
Sehr geehrter Dr. Seitz,
wir sind eine Erbengemeinschaft mit 4 Personen (2 Geschwister sowie 2 Kinder von einem der Geschwister) und haben eine Wohnung geerbt. Eine Person möchte in die Wohnung ziehen, die anderen 3 sind damit einverstanden. Muss die eine Person den anderen 3 eine Nutzungsentschädigung zahlen, auch wenn die drei anderen dies nicht wollen/verlangen?
MfG
Guten Tag, für mich klingt das eher nach einer steuerrechtlichen Fragestellung statt nach etwas Erbrechtlichem. Ich würde Ihnen daher empfehlen sich von einem Steuerberater beraten zu lassen. Viele Grüße, Stephan Seitz
Sehr geehrter Herr Dr. Seitz, wie sieht es im folgenden Fall aus: Personen A, B und C sind eine Erbengemeinschaft eines Hauses seit fast 30 Jahren. Die Mutter hat lebenslanges Wohnrecht ohne Anteile. In die Einliegerwohnung zieht Person A. Person B möchte dafür Miete, Person C nicht. Person A wäre es egal, sie würde eh die laufenden Kosten übernehmen. Muss Miete fließen, wenn 2 der 3 Personen sagen, wird nicht gewünscht? Wäre das dann schon eine Mehrheit, die sich gegen Miete entscheidet?
Vielen lieben Dank im Voraus.
Ich würde das hier ähnlich sehen: zuerst einmal mit dem Steuerberater sprechen.
Hallo,
ich habe gemeinschaftlich mit meinem Bruder ein Grundstück geerbt, das Bauerwartungsland ist. Kann ich meine Hälfte meiner Tochter oder meinem Enkel schenken? Muss der Bruder dazu einwilligen oder hat er ein Vorkaufsrecht?
Viele Grüße
Liebe Maria, das kommt darauf an wie die Eigentumsverhältnisse exakt sind. Haben Sie denn weitere Informationen dazu? Bitte beachten Sie aber, dass ich keine rechtliche Beratung vornehmen kann. Viele Grüße, Stephan Seitz
Hallo Herr Dr. Seitz, das Grundstück habe ich mit meinem Bruder geerbt, ihm gehören 50% und mir gehören 50%. Mit freundlichen Grüßen
Guten Abend,
Aus einer Erbschaft gehört eine mir eine Wohnung zu 80%, meinem Bruder zu 20 %. Mein Bruder möchte mir seinen Anteil nicht verkaufen (egal zu welchem Preis), ich möchte seinen Anteil aber gerne erwerben. Gibt es eine Möglichkeit, wie ich als Mehrheitsanteilseigner ihn zum Verkauf bewegen kann, ohne dass wir die Wohnung an Dritte verkaufen müssen? Herzlichen Dank für einen Rat. VG
Lieber Herr Meinertz, das kommt auf die Details an. Aber allgemein gesprochen dürfte das schwierig werden. Unter Umständen könnte in Ihren Fall eine Teilungsversteigerung sinnvoll sein, Sie haben ja bereits 80% der Immobilie. Viele Grüße, Stephan Seitz
Ein Haus in dem ich eine Eigentumswohnung besitze hat noch 2 weitere Eigentumswohnungen. Nun muss das Dach erneuert werden, und die beiden können angeblich das Geld dafür nicht aufbringen. Rücklagen haben die beiden auch nicht gemacht. Was für Möglichkeiten gibt es für mich?
Lieber Herr Hohe, bitte schauen Sie doch mal in die Teilungserklärung der Immobilie, was da steht. Gibt es denn eine Hausverwaltung? Viele Grüße, Stephan Seitz
Guten Abend,
Habe von meiner Mutter ein Eigentum vererbt bekommen, in diesem Haus gehört mir 4/6, 1 Eigentümer 1/6, wieder ein anderer Eigentümer auch 1/6. Diese beide Eigentümer haben seit 15 Jahren nicht mehr nach ihrem Eigentum geschaut, Es gibt auch keine Adressen, da jeder Brief zurück kommt.
Kann man so eine Gemeinschaft auflösen?
Liebe Frau Gräßner, liegt eine Erbengemeinschaft oder eine Eigentümergemeinschaft vor? Um Adressen herauszufinden kann das Katasteramt hilfreich sein.
Danke für die Antwort mit dem Katasteramt ;)
Renata
Guten Tag,
ich habe vor mit meiner Mutter ein Einfamilienhaus zu je 50% Eigentumsanteil zu kaufen. Muss ich mir in dem Fall Sorgen machen, dass mein Bruder nach ihrem Tod mit seinem 25%igen (50%/2) Erbanteil mir Schwirigkeiten macht? Wir möchten erreichen, dass er seinen Anteil an mich verkauft, d.h.
Er seinen Anteil nicht an dritte verkauft.
Er nicht ins Haus einzieht.
Er nicht bewirken kann, dass ich meinen dann 75%igen Anteil wegen Streitigkeiten verkaufen muss.
Welche Klauseln müssen ggf. im Grundbuch eingetragen werden, um das zu erreichen.
Vielen Dank.
Lieber Herr Schmidt, das lässt sich so leider nicht beantworten. Das kommt darauf an ob ihr Brurder Erbe ihrer Mutter wird, ob er ggf. enterbt ist und den Pflichtteil fordern kann usw. Ggf. kann ein Testament ihrer Mutter hier Klarheit schaffen. Aber letztlich bekommen Sie nur Klarheit, wenn Sie sich anwaltlich beraten lassen.
Hallo Herr Dr. Seitz,
meine Mutter besitzt eine Immobilie die ihr zu 3/4 und mir zu 1/4 -mein Anteil ist das Erbe von meinem Vater- gehört. Sind wir demnach eine Gesamthandsgemeinschaft oder eine Bruchteilsgemeinschaft? Meine Mutter möchte meiner einen Tochter ihren Anteil 3/4 des Hauses schenken. Kann ich dagegen angehen? ich möchte nicht dass bei einem späteren Erbe meine 2. Tochter fast leer ausgeht. Mir gehört ja nur 1/4 der Immobilie. Oder müsste meine Mutter dann eine Teilungsversteigerung anstrengen?
Gruß von Anne S.
Liebe Frau Sandleben, Ihre Situation klingt eher nach Bruchteilsgemeinschaft. Gegen die Schenkung könnnen Sie grundsätzlich nicht vorgehen. Mit ihrem Eigentum kann Ihre Mutter zunächst mal nach Belieben verfahren. Ihre beiden Töchter sind auch nicht pflichtteilsberechtigt, solange Sie nicht verstorben sind. Ggf. können Sie einen Anspruch gegenüber Ihrer Mutter geltend machen, wenn 3/4 der Immobilie an Ihnen vorbei vererbt werden. Aber das kommt auf die Situation im Einzelfall an, dazu müssten Sie bitte einen Anwalt kontaktieren. Viele Grüße, Stephan Seitz
Sehr geehrter Herr Dr. Seitz, mein Partner ist 2020 verstorben. Testament gab es nicht, so dass die Eltern jeweils zu 50% erben. Die Eltern sind seit 10 Jahren geschieden. Der Vater hatte 10 Jahre keinen Kontakt mit seinem Sohn und hat sich nach dem Tod gemeldet und möchte die Eigentumswohnung verkaufen. Einverständnis der Mutter ist da. Der Vater ist jetzt plötzlich auch verstorben und hat ein Testament hinterlegt mit ca. 6 Personen und zwei Vereinen. Haben die Erben jetzt Anspruch auf eine bestimmte Prozentzahl der Eigentumswohnung oder ist die Mutter, dann Alleinerbin?
Viele Grüße
Cerstin Winter
Liebe Frau Winter,
so wie Sie das beschreiben dürfte eine sog. doppelstöckige Erbengemeinschaft vorliegen. Mutter und Vater bilden eine Erbengemeinschaft A und der Anteil des Vaters an dieser Gemeinschaft A liegt nun wieder in einer neuen Erbengemeinschaft B. Die Wohnung kann in der Praxis nur verkauft werden, wenn die Mutter und die Erbengemeinschaft B des Vaters zustimmen. Das kann in der Praxis zu großen Herausforderungen führen. Ich denken Sie müssten von den 6 weiteren Miterben 4 als Unterstützer gewinnen.
Aber so nur von der Ferne betrachtet, keine Rechtsberatung. Mehr können Sie hier lesen: https://www.ratgeber-erbengemeinschaft.de/blog/erbengemeinschaft-miterbe-stirbt.
Bitte holen Sie sich eine rechtliche Beratung bei einem Anwalt sein.
Viele Grüße, Stephan Seitz
Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Sehr geehrter Herr Dr. Seitz!
Ich bin Eigentümerin eines schuldenfreien Einfamilienhaus. Ich habe einen Sohn. Diesen möchte ich gerne zum Miteigentümer des Hauses machen. Was ist dabei zu beachten?
Viele Dank für Ihre Mühe und viele Grüße Gaby Hill
Liebe Frau Hill, ich würde Ihnen den Kontakt zu einem Notar empfehlen. Dieser sollte Sie qualifiziert beraten können, ohne dass Mehrkosten bei der Beurkundung entstehen.
Sehr geehrter Herr Seitz, eine Mutter hat nach dem Tod ihres Mannes die beiden Kinder mit je 6% Anteil im Grundbuch für das elterliche Haus eintragen lassen. Was entsteht daraus für eine Art von Gemeinschaft und welche Rechte und Pflichten entstehen dadurch für die Beteiligten?
Es geht nicht um einen Verkauf des Hauses sondern darum, dass eines der Kinder nun Räumlichkeiten für sich in dem Haus beansprucht (will sich dort ein Ferienzimmer einrichten und plant regelmäßige Besuche ohne vorherige Absprachen und schreibt der Mutter vor, was an dem Haus baulich verändert werden muss und wie die Einrichtung angepasst werden soll) obwohl es mehrere hundert Kilometer entfernt wohnt und das Haus bis zum Tod des Vaters jahrzehntelang nur von den Eltern bewohnt wurde. Das ist eine extreme Belastung für die alte Dame. Hat man mit nur 6% Eigentumsanteil im Grundbuch solch eine „Macht“ über die Mutter oder kann sie das verweigern?
Liebe Frau Neuhaus, die Eigentumsverhältnisse haben in der Regel keine direkte Wirkung darauf wer wie eine Immobilie nutzen kann. Ggf. müssten Sie mal in die Notarurkunde bei der Eintragung dieser 6% reinschauen ob dort weiteres steht. Viele Grüße, Stephan Seitz
Sehr geehrter Herr Seitz, wir haben einen etwas komplizierteren Sachverhalt. Zweifamilienhaus, obere Wohnung gehört der Tante. Untere Wohnung mit Einliegerwohnung gehörte zu 50% meiner Mutter und zu 50% meinem Vater. Mein Vater ist 2006 verstorben und gemäß Testament ist meine Stiefmutter nicht befreite Vorerbin bis zu ihrem Tode, oder einer erneuten Heirat. Mein Bruder und ich sind die Nacherben dieser 50%. Die 50% meiner Mutter gehören nun mir als Alleinerbin. Meine Stiefmutter bewohnt die Wohnung, nimmt aber keine Sanierungen vor (Holzrolläden, Holzfenster, Badezimmer aus 1980 ggf. sogar älter, rostende Heizkörper) letzte „Renovierung“ vor mehr als 22 Jahren. Kann ich irgendwie meine Stiefmutter zur Sanierung zwingen als jetzige Miteigentümerin bzw. als Nacherbin? Ich möchte kein „verfallenes“ Objekt in einigen Jahren übernehmen. Meine Stiefmutter zahlt mir Nutzungsausgleich für meine 50%. Kann ich irgendwie verlangen selber in das Gebäude zu ziehen? Oder eine Sanierung erzwingen, wo sie auch die Kosten zu tragen hat? Es kann ja nicht sein, dass keinerlei Sanierung stattfindet, weil sie das Geld dafür nicht hat…. Gibt es da Möglichkeiten? Vielen Dank.
Liebe Kerstin, das kommt sehr auf den Einzelfall an. Im Grundsatz muss der Vorerbe die gewöhnlichen Erhaltungskosten tragen. Ich rate Ihnen sich professionellen Rechtsrat zu holen, anders denke ich wird das schwer lösbar sein. Viele Grüße, Stephan Seitz
Hallo Hr. Dr. Seitz,
habe zusammen mit meinem Bruder vor bereits 6 Jahren eine Eigentumswohnung zu gleichen Teilen geerbt. Im letzten Jahr hat mein Bruder den Kontakt zu mir eingestellt (weshalb auch immer). Auf Nachrichten kommt inzwischen keinerlei Antwort mehr.
Wenn ich obigen Artikel richtig verstanden habe, hätte ich nun die Chance die Erbengemeinschaft aufzulösen, wodurch zu guter letzt eine Teilungsversteigerung stattfinden müsste.
Ist das so korrekt? Und, welche Steine können einem von der anderen Seite evtl. dabei noch in den Weg gelegt werden?
Vielen Dank und Gruß
Lieber Frank, die Teilungsversteigerung ist ein Schritt zur Auflösung der Erbengemeinschaft. Unmittelbar durch sie wird die Erbengemeinschaft aber nicht aufgelöst. Vielmehr werden Immobilien in Geld gewandelt, das sich natürlich dann deutlich einfacher aufteilen lässt. Kommt man auch hier nicht einvernehmlich zum Ziel, kann dann eine Auseinandersetzungsklage helfen. Aber letztlich muss man sich das im Einzelfall ansehen, ob das der passende Weg für Ihre Situation ist. Viele Grüße, Stephan Seitz
Hallo Herr Dr. Seitz,
meine Eltern hatten kein Testament, und als meine Mutter 1981 starb, wurde ich als einziges Kind zu 25% Miteigentümer einer Gewerbeimmobilie und unsere Geeinschaft ist als GbR geführt. Nun soll ich die Verwaltung des vermieteten Ladengeschäfts übernehmen. Bin ich bei der Eigenümergemeinschaft automatisch vertretungs- und stimmberechtigt? Oder brauche ich eine Vollmacht von meinem Vater? Es geht auch um die Verwaltung der Mietverhältnisse.
Wie gehe ich das an?
Vielen Dank
s.b.
Liebe Frau Braun, ich kann Ihnen dazu nicht konkret antworten. Hier scheint es eine GbR zu geben, das müsste man genauer verstehen. Weiterer Miterbe scheint ihr Vater zu sein? Was spricht gegen eine vertragliche Vereinbarung zwischen Ihnen beiden, wie die Erbengemeinschaft verwaltet werden soll, inkl. Vollmachten? Viele Grüße, Stephan Seitz
Vielen Dank! ich denke nichts spricht dagegen. mein vater meinte, ich müsse etwas beim amtsgericht eintragen lassen. sollte so eine vereinbarung anwaltlich aufgesetzt werden?
Ich rate in jedem Fall an, sich anwaltlich beraten zu lassen. Den Einzelfall kann nur jemand beurteilen, der die Details kennt.
Hallo Herr Dr. Seitz,
meine Eltern hatten kein Testament, und als meine Mutter 1981 starb, wurde ich als einziges Kind zu 25% Miteigentümer einer Gewerbeimmobilie und unsere Geeinschaft ist als GbR geführt. Nun soll ich die Verwaltung des vermieteten Ladengeschäfts übernehmen. Bin ich bei der Eigenümergemeinschaft automatisch vertretungs- und stimmberechtigt? Oder brauche ich eine Vollmacht vo meinem Vater? Es geht auch um die Verwaltung der Mietverhältnisse.
Wie gehe ich das an?
Vielen Dank
s.b.