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Erstveröffentlichung am 23. Januar 2024, zuletzt aktualisiert am 01. Juni 2024. Autor: Dr. jur. Stephan Seitz

Keine Einkommenssteuer für den Verkauf geerbter Immobilien – gilt auf für Erbteilskaufer!

2 Minuten sinnvoll investierte Lesezeit
 
Im September 2023 hat der Bundesfinanzhof in München entschieden, dass bei der Veräußerung von zum Nachlass gehörenden Immobilien keine Einkommenssteuer anfällt (Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22). Der BFH ändert damit seine bis dahin bestehende Sichtweise. Grund dafür ist, dass sowohl Erben wie auch Erbteilskäufer keine Immobilie anschaffen, sondern eine Beteiligung am Nachlass. Wird dann eine Immobilie aus dem Nachlass verkauft, so „besteht keine Nämlichkeit zwischen dem angeschafften und dem veräußerten Wirtschaftsgut“. Besonders interessant dürfte dies für Käufer von Erbteilen sein.

Das Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 26. September 2023 markiert einen Wendepunkt in der steuerrechtlichen Behandlung von Immobilienverkäufen, die aus Erbengemeinschaften resultieren. Es adressiert direkt die Situation, in der Erben innerhalb einer Erbengemeinschaft Anteile von Miterben erwerben, um anschließend die geerbte Immobilie zu verkaufen. Die Klarstellung, dass der Gewinn aus einem solchen Verkauf nicht unter die Einkommensteuer fällt, wenn er als privates Veräußerungsgeschäft eingestuft worden wäre, entlastet viele Erben von einer potenziellen Steuerbelastung.


Dr. Stephan Seitz
Hier schreibt Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf.
 
Bitte beachten Sie meine rechtlichen Hinweise für diese Webseite. Der Inhalt dient ausschließlich der allgemeinen Information und Bildung sowie zur Unterhaltung. Für eine verbindliche Auskunft wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder vergleichbaren Experten auf dem jeweiligen Fachgebiet.

Kernaspekte des Urteils zur Einkommenssteuer für den Verkauf geerbter Immobilien

Der BFH legt in seinem Urteil dar, dass der entgeltliche Erwerb von Anteilen an einer Erbengemeinschaft, gefolgt vom Verkauf der dazugehörigen Immobilie, nicht als privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 EStG zu werten ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Frist erfolgt, die normalerweise für die Steuerpflicht solcher Geschäfte ausschlaggebend ist. Die Richter argumentieren, dass die spezielle Konstellation des Erwerbs innerhalb einer Erbengemeinschaft nicht der typischen Anschaffung und Veräußerung entspricht, wie sie im Gesetz für die Besteuerung vorgesehen ist.

Einkommenssteuer Erbteilskauf

Diese Entscheidung bringt vor allem für Erbengemeinschaften eine erhebliche steuerliche Erleichterung. Sie ermöglicht es den Erben, Immobilienanteile von Miterben zu erwerben und die Immobilie zu verkaufen, ohne befürchten zu müssen, dass der Verkaufsgewinn besteuert wird. Dies vereinfacht die Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften erheblich und bietet eine klare rechtliche Grundlage für solche Transaktionen.

Das Urteil hat auch Auswirkungen für Erbteilskäufer, die sich in die Erbengemeinschaft einkaufen

Ein weiterer bemerkenswerter Aspekt dieses Urteils ist seine Bedeutung für Dritte, die nicht Teil der Erbengemeinschaft sind, aber Interesse am Kauf von Erbteilen haben. Das Urteil beieht sich zwar nicht explizit auf diese Konstellation, öffnet aber effektiv die Tür für Investoren und andere interessierte Parteien, Anteile an Erbengemeinschaften zu erwerben, ohne eine potenzielle steuerliche Belastung durch den späteren Verkauf der Immobilie befürchten zu müssen. Diese Klarstellung macht den Kauf von Erbteilen, insbesondere solchen mit Immobilienbesitz, deutlich attraktiver.

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Für Dritte bedeutet dies eine neue Investitionsmöglichkeit mit reduziertem steuerlichem Risiko. Die Tatsache, dass auch sie von der steuerlichen Nichterfassung des Verkaufsgewinns profitieren können, ermutigt möglicherweise mehr Investoren, in Erbteile zu investieren. Dies könnte wiederum Erbengemeinschaften zugutekommen, die nach Wegen suchen, ihre Erbmasse effizient und ohne steuerliche Nachteile aufzulösen. Ob die Finanzämter diese Argeumentation anerkennen, wird abzuwarten sein. Bei Ablehnen ist der Rechtsweg allerdings sehr aussichtsreich.

Fazit zur Einkommenssteuer für den Verkauf geerbter Immobilien

Das Urteil des BFH vom 26. September 2023 bietet somit eine wesentliche Erleichterung und Rechtsklarheit für Erbengemeinschaften und eröffnet neue Möglichkeiten für Dritte. Es erleichtert den Prozess der Erbauseinandersetzung, indem es die steuerlichen Hürden für den Verkauf von Immobilien, die aus Erbengemeinschaften stammen, erheblich senkt. Gleichzeitig macht es den Markt für den Kauf und Verkauf von Erbteilen über die eigene Erbengemeinschaft hinaus attraktiver, was die Liquidität und Flexibilität im Umgang mit Nachlassimmobilien erhöht.

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