Energetische Renovierungspflichten gelten auch für Erbengemeinschaften!

Um den Verbrauch fossiler Brennstoffe zurückzufahren, sollen bis zum Jahr 2045 alle Gebäude in Deutschland klimaneutral sein. Derzeit entfallen in Deutschland mehr als zwei Drittel des gesamten Energieverbrauchs im Haushalt auf die Beheizung der Räume. Im Idealfall verfügt jedes Gebäude nach der energetischen Sanierung über eine Wärmedämmung (Fassadendämmung, Dachdämmung, Dämmung Kellerdecke, moderne Fenster mit Isolierglas) und verbraucht Strom als Primärenergie, kombiniert mit einer Wärmepumpe oder Fernwärme. Dies bedeutet, dass auf Eigentümer von Immobilien eine Reihe energetischer Renovierungspflichten zukommen. Auch Erben und Erbengemeinschaften sind verpflichtet, die Immobilie zu modernisieren.

Hier schreibt Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
 
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Was bedeutet energetische Sanierung von Heizungen und Dämmung von Gebäuden?

„Energetische Sanierung“ eines Gebäudes bezweckt die baulichen Änderungen an einem Bestandsgebäude, um den Verbrauch an Energie zu reduzieren. Einzelne Maßnahmen sollten möglichst aufeinander abgestimmt sein. Grundlage ist das Gebäudeenergiegesetz, das über die bestehenden Maßnahmen hinaus im Hinblick auf die energetische Sanierung neu ausgestaltet wird.

Welche energetischen Maßnahmen muss der Eigentümer einer Immobilie bis wann erledigen?

Käufer und Erben einer Immobilie sind gesetzlich verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumserwerb die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes zu erfüllen. Diese beziehen sich bislang vorwiegend auf die Heizung und die Gebäudehülle. Ob die Eigentümer ihrer Sanierungspflicht nachgekommen sind, wird von einem bevollmächtigten Schornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau überprüft.

Bei Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die nach dem 1. Februar 2002 erbaut wurden oder bei denen es nach diesem Datum infolge des Verkaufs oder eines Erbfalls zu einem Eigentümerwechsel gekommen ist, müssen die energetischen Voraussetzungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt werden

Die vorgegebenen Maßnahmen zur Energieeffizienz sind:

• Dämmung der obersten Geschossdecke einer beheizten Wohnung als Abgrenzung zu einem nicht ausgebauten und nicht beheizten Dachraum oder Dämmung des Dachs anstelle der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG).
• Modernisierung von Heizungen durch den Austausch von Standard- und Konstanttemperaturkesseln (§ 72 GEG).
• Dämmung von warmwasserführenden Rohren, ungedämmten Heizungsrohren oder Armaturen in unbeheizten Räumen (§ 71 GEG).

Es ist Stand 2023 davon auszugehen, dass sich die Bundesregierung früher oder später auf eine gesetzliche Regelung einigt, wie Gebäude künftig beheizt werden. Klar ist, dass fossile Brennstoffe nicht unbegrenzt zur Verfügung stehen und durch alternative Energien ersetzt werden müssen.

Welche Energiesparmaßnahmen sind nach 2023 für Immobilien zu erwarten und gelten diese auch für Erbengemeinschaften?

Gasthermen und Ölheizungen dürfen auch nach 2023 weiter betrieben werden. Geht die Heizung kaputt, darf sie repariert und weiter betrieben werden. Kann nicht mehr repariert werden, dürfen Immobilieneigentümer (Käufer, Erben) zwar auch künftig eine neue Gastherme einbauen, müssen aber einige Einschränkungen beachten. Dabei kommt es insbesondere auf die kommunale Wärmeplanung an. Danach wird bestimmt, welche Heiztechnologie künftig in einzelnen Straßenzügen zur Verfügung steht und vorwiegend genutzt werden sollte. Wird Fernwärme zur Verfügung gestellt, darf keine neue Gastherme mehr installiert werden.

Ab 2024 soll jede neu eingebaute Heizung auf Basis von 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden. Das Gebäudeenergiegesetz sieht vor, dass diese Pflicht technologieneutral auf unterschiedlichen Wegen erreicht werden kann und ermöglicht auch beim Einbau von neuen Heizungen noch die partielle Nutzung von fossilen Energien.

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Was bedeutet die energetische Renovierung und Gebäudesanierung für die Erbengemeinschaft?

Die Erbengemeinschaft tritt in die Rechte und Pflichten des verstorbenen Eigentümers einer Immobilie ein. Die Miterben sind als Erbengemeinschaft Rechtsnachfolger. Als neue Eigentümer sind die Miterben verpflichtet, das Gebäude energetisch zu renovieren. Kurz und knapp, so einfach ist das!

Energetische Sanierung als Verwaltungsmaßnahme

Die energetische Sanierung eines Gebäudes kostet Geld. Im Grundsatz steht die Verwaltung des Nachlasses den Miterben gemeinschaftlich zu. Die Miterben können nur im gegenseitigen Einvernehmen entscheiden. Zugleich ist jeder Miterbe zur Mitwirkung bei der Verwaltung des Nachlasses nicht nur berechtigt, sondern gegenüber den Miterben auch verpflichtet. Verweigert ein Miterbe ohne nachvollziehbaren Grund die notwendige Mitwirkungshandlung, riskiert er, sich schadensersatzpflichtig zu machen. Fehlende Liquidität dürfte kein Grund sein, die Mitwirkung zur verweigern.

Die Frage, ob die Miterben Verwaltungsmaßnahmen mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen können oder Einstimmigkeit erforderlich ist, hängt davon ab, welche Art von Verwaltungsmaßnahme zu beschließen ist. Dabei ist zwischen außerordentlichen Verwaltungsmaßnahmen und Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung zu unterscheiden.

Außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen

Maßnahmen, die für den Nachlass erhebliche wirtschaftliche Bedeutung haben, bedürfen der Einstimmigkeit aller Miterben. Eine solche Maßnahme wäre beispielsweise die Veräußerung des Grundstücks. Auch wenn die energetische Renovierung hohe Kosten verursacht, ist sie dennoch eine Verwaltungsmaßnahme, die nach Vorgabe der gesetzlichen Regelung notwendig ist und in der Perspektive wirtschaftlich sinnvoll erscheint. Es dürfte sich daher um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung handelt.

Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung

Verwaltungsmaßnahmen bedürfen lediglich der Stimmenmehrheit. Dies sind Maßnahmen, die aus der Sicht eines vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Betrachters notwendig erscheinen und im Interesse aller Miterben liegen. Bei der Berechnung der Stimmenmehrheit kommt es auf die Größe der den einzelnen Miterben zustehenden Erbteile an. Es wird also nicht nach Köpfen abgestimmt. Derjenige, der nach der gesetzlichen Erbfolge (z.B. Ehegatte) oder nach der testamentarischen Bestimmung des Erblassers einen höheren Erbteil innehat, hat also mehr Stimmrechte.

Die Stimmenverhältnisse in der Erbengemeinschaft können Probleme aufwerfen. Eine Erbengemeinschaft, bei der die Witwe nach der gesetzlichen Erbfolge die Hälfte des Nachlasses und die Kinder die andere Hälfte des Nachlasses erben, ist schnell handlungsunfähig, wenn die Witwe auf der Renovierung beharrt und die Kinder widersprechen. In letzter Konsequenz bedarf es der gerichtlichen Klärung.

Wie sollte man sich als Miterbe verhalten um seine Pflichten zur energetischen Sanierung zu erfüllen?

Jeder Miterbe ist den anderen gegenüber verpflichtet, bei ordnungsgemäßen Verwaltungsmaßnahmen der Erbengemeinschaft mitzuwirken. Verweigert ein Miterbe die Zustimmung, kann jeder andere Miterbe bei Gericht Klage einreichen. Ziel der Klage ist es, die Zustimmung des Miterben zu der Verwaltungsmaßnahme durch gerichtliche Entscheidung zu ersetzen.

Wird der widerspenstige Miterbe zur Mitwirkung verpflichtet, muss er die mit der Renovierungsmaßnahme entstehenden Kosten anteilig tragen. Vorab ist dazu der Erbteil zu verwenden. Insoweit ist vorhandenes Bargeld einzusetzen, Vermögenswerte sind zur Liquiditätsbeschaffung zu verwerten.

Reicht der Nachlass nicht aus, die Renovierungskosten zu bezahlen, haften die Miterben privat mit eigenem Geld für die entstehenden Kosten. Schließlich sind die Erben neue Eigentümer und stehen gesetzlich insoweit dem Erwerber einer Immobilie gleich. Will sich ein Miterbe nicht am Kostenaufwand beteiligen oder scheut davor zurück, eigenes Geld zu investieren oder sich über ein Bankdarlehen zu verschulden, sollten andere Lösungen gefunden werden. Letztlich sollte es aber im Interesse eines jeden Miterben liegen, das Gebäude energetisch so aufzurüsten, dass dadurch der Verkehrswert und die Nutzbarkeit der Immobilie aufgewertet werden. Soll das Gebäude vermietet oder verkauft werden, ist die energetische Renovierung ein Gebot wirtschaftlicher Vernunft. Ein renoviertes und dem Stand der Technik entsprechendes Gebäude erzielt bei der Vermietung höhere Mieterträge und beim Verkauf höhere Verkaufserlöse.

Als Miterbe die Pflicht zur energetischen Sanierung vermeiden: Erbteil verkaufen

Will sich ein Miterbe nicht an der energetischen Sanierung beteiligen, könnte eine einfache Lösung darin bestehen, dass der Miterbe seinen Erbanteil am Nachlass verkauft und einem Erwerber überträgt. Der Erbteilkaufvertrag ist notariell zu beurkunden. Der Erwerber tritt in die Erbengemeinschaft ein, müsste aber seinerseits bereit sein, die Entscheidung der Mehrheit in der Erbengemeinschaft im Hinblick auf die notwendige Renovierung zu akzeptieren und gegebenenfalls eigenes Geld einzusetzen.

Will die Erbengemeinschaft verhindern, dass ein fremder Erwerber in die Erbengemeinschaft eintritt, können die Miterben ihr gesetzlich verbrieftes Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen und den verkauften Erbanteil zu den Konditionen erwerben, die der Miterbe mit dem Erwerber im notariellen Kaufvertrag beurkundet hat.

Gebäudesanierung und Energiesparmaßnahmen in der Erbschaft aus dem Weg gehen durch die sog. Abschichtung

Eine weitere Option kann auch darin bestehen, dass der Miterbe aus der Erbengemeinschaft ausscheidet und dafür eine Abfindung erhält. Der aus der Erbengemeinschaft ausscheidende Miterbe überträgt seine Rechte in diesem Fall nicht auf einen Dritten, sondern verzichtet gegen Zahlung der Abfindung auf seine Rechte als Mitglied der Erbengemeinschaft. Diese Abschichtung ist formfrei möglich und braucht nicht notariell beurkundet werden. Der Erbteil des ausscheidenden Miterben wächst den verbleibenden Miterben zu. Verbleibt nur ein Miterbe, wird dieser Alleinerbe und kann beschließen, was er für notwendig erachtet.

Fazit zu energetischen Pflichten in der Erbengemeinschaft

Wer eine Immobilie erbt, übernimmt Verantwortung. Eine energetische Sanierung erhöht den Wohnwert des Objekts und dessen Verkehrswert. Wer eine im Hinblick auf das Gebäudeenergiegesetz nicht renovierte Immobilie verkauft, muss zwangsläufig erhebliche Abschläge in Kauf nehmen. Gesetzlich vorgegebene Renovierungsmaßnahmen erscheinen insoweit als sinnvolle Investition und sollten angesichts der damit verfolgten Zwecke nicht unbedingt als Last oder staatliche Gängelung bewertet werden.