Mieteinnahmen als Erbengemeinschaft: so geht die gemeinsame Feststellungserklärung und Versteuerung

Haben Sie als Miterbe in einer Erbengemeinschaft eine vermietete Immobilie geerbt, werden Sie gegenüber dem Finanzamt eine „Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte“ abgeben müssen. Sie erhalten einen Feststellungsbescheid. Danach werden die Mieteinnahmen in der Einkommensteuererklärung eines jeden Miterben entsprechend des jeweiligen Erbanteils deklariert. Was auf den ersten Blick als kompliziert erscheint, ist eigentlich eine einfache Aufgabe, wenn Sie wissen, was zu tun ist.

Hier schreibt Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
 
Bitte beachten Sie meine rechtlichen Hinweise für diese Webseite. Der Inhalt dient ausschließlich der allgemeinen Information und Bildung sowie zur Unterhaltung. Für eine verbindliche Auskunft wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder vergleichbaren Experten auf dem jeweiligen Fachgebiet.

Was genau ist eine Feststellungserklärung?

Ist die geerbte Immobilie vermietet, erzielen Sie und die übrigen Miterben Mieteinnahmen. Diese Mieteinnahmen sind zu versteuern und in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung anzugeben. Da die Immobilie der Erbengemeinschaft gehört, braucht jeder Miteigentümer nur denjenigen Teil der Mieteinnahmen zu versteuern, der seinem Erbteil entspricht. Mit der Feststellungserklärung wird der jeweilige Anteil eines Miterben am Gewinn oder Verlust verpflichtend festgestellt. Jeder Miterbe muss dann genau diesen Anteil versteuern. Die gesondert (für jeden Miterben) und einheitlich (für alle Miterben) festgestellten Einkünfte fließen anteilig in die jeweiligen Einkommensteuererklärungen und Einkommensteuerbescheide der Miterben ein. Details regeln §§ 179 ff Abgabenordnung.

Wer muss eine Feststellungserklärung abgeben?

Miterben bilden mit der Erbengemeinschaft eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und gehören damit zu den Personengesellschaften. Durch die Mieteinnahmen hat die Erbengemeinschaft steuerpflichtige Einkünfte. Die Feststellungserklärung und der darauf ergehende Feststellungsbescheid berücksichtigen, mit welchem Anteil der einzelne Mitarbeiter der Steuerpflicht unterliegt.

Was bedeutet die gesonderte und einheitliche Feststellung?

Da die Erbengemeinschaft aus mehreren Personen besteht, werden die Besteuerungsgrundlagen für jeden Miterben gesondert, insgesamt aber einheitlich festgestellt. Die Betonung liegt auf einheitlich, da alle Miterben gleichermaßen erfasst und beteiligt werden.

Was ist der Feststellungsbescheid?

Haben Sie die Feststellungserklärung beim Finanzamt eingereicht, erhalten Sie vom Finanzamt den Feststellungsbescheid. Dieser wird auch als Grundlagenbescheid bezeichnet, weil er die Grundlage für die Bemessung der Einkommensteuerschuld ist. Der Einkommensteuerbescheid ist dann der Folgebescheid. Haben Sie Ihre Einkommensteuererklärung bereits abgegeben und erhalten den Feststellungsbescheid erst danach, werden die in der Feststellungserklärung bezeichneten Gewinne oder Verluste automatisch von Ihrem Finanzamt übernommen. Sie erhalten dann einen neuen Einkommensteuerbescheid.

Wie wird die Feststellungserklärung erstellt?

Für die gesonderte und einheitliche Feststellung der zu versteuernden Anteile der Miterben der Erbengemeinschaft an den Mieteinkünften ist die Feststellungserklärung abzugeben. Sie benötigen dafür die Vordrucke ESt 1 B (Feststellungserklärung) und die Anlagen FB (Angaben zu den Beteiligten) und FB 1 (Aufteilung der Besteuerungsgrundlagen). Der Feststellungserklärung ist zudem die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) beizufügen, in der die Mieteinnahmen und Werbungskosten anzugeben sind.

Im nächsten Schritt sind in der persönlichen Einkommensteuererklärung eines jeden Miterben die Beträge aus der Feststellungserklärung in Höhe des Erbanteils einzutragen. Sofern bereits ein Feststellungsbescheid vorliegt, ist der dort festgestellte Betrag zu übernehmen. Aus dem Einkommensteuerbescheid des Wohnsitzfinanzamtes ergibt sich dann verbindlich der Gewinn oder Verlust aus dem Feststellungsbescheid. Erst mit dem Einkommensteuerbescheid erhalten die Miterben Kenntnis, ob sich daraus für den einzelnen Miterben eine Steuererstattung oder eine Nachzahlung ergibt.

Für die elektronische Übermittlung benötigen Sie ein Zertifikat. Dieses erhalten Sie im Anschluss an Ihre Registrierung auf der Internetseite www.elster.de. Die in Elster online angebotenen Formulare finden Sie, wenn Sie in der linken Spalte die Rubrik „Feststellung“ anklicken. Sie werden dann automatisch durch das Programm geführt.

In welcher Frist ist eine Feststellungserklärung abzugeben?

Der Termin zur Abgabe einer Feststellungserklärung ist mit dem Termin zur Abgabe der Einkommensteuererklärung identisch. Die Frist ist im Regelfall der 31. Juli des Folgejahres. Coronabedingt war die Steuererklärung für den Besteuerungszeitraum 2022 bis zum 2. Oktober 2023 und für 2023 bis 2. September 2024 beim Finanzamt abzugeben. Für Steuerpflichtige, die die Steuererklärung selbst erstellen und keinen Steuerberater einbeziehen, gelten ab dem Veranlagungszeitraum 2024 wieder die normalen Abgabefristen zum 31. Juli des Folgejahres.

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Was passiert, wenn ein Miterbe sich nicht beteiligt?

Wichtiger Inhalt der Feststellungserklärung ist die Empfangsvollmacht. Details sind in § 183 AO geregelt. Es bestehen folgende Optionen.

• Um dem Finanzamt die Kommunikation zu erleichtern, sollen die Miterben einen gemeinsamen Empfangsbevollmächtigten bestellen. Die Bevollmächtigung besteht fort, wenn ein Miterbe aus der Erbengemeinschaft ausscheidet sowie bei Meinungsverschiedenheiten, solange die Vollmacht durch den einzelnen Miterben nicht widerrufen wird.
  
  Möchten die Miterben einen Steuerberater beauftragen, kann auch der Steuerberater als Empfangsbevollmächtigter bestimmt werden. Die Bevollmächtigung kommt nicht zum Tragen, wenn ein Miterbe die Beauftragung des Steuerberaters verweigert. Grund ist, dass in der Erbengemeinschaft die Miterben nur gemeinschaftlich handeln und entscheiden können.
  
  Beteiligt sich ein Miterbe nicht am Verfahren, ist seine Beteiligung als Miterbe dennoch beim Finanzamt bekannt, da die anderen Miterben seine Beteiligung in der Feststellungserklärung zur persönlichen Einkommensteuererklärung angeben.
  
  Empfehlung: Es sollte im Interesse eines jeden Miterben liegen, steuerliche Pflichten zu erfüllen. Wenn sich ein Miterbe bereit erklärt, das Feststellungsverfahren zu betreiben, sollte jeder andere Miterbe erkennen, dass das Engagement auch in seinem Interesse liegt. Sofern dazu ein Steuerberater einbezogen wird, geht das Honorar zu Lasten des Nachlasses. Das Feststellungsverfahren ist nicht zuletzt ein Gebot wirtschaftlicher Vernunft, wenn die Immobilie Verluste erwirtschaftet, die sich steuerlich zum Vorteil eines jeden Miterben auswirken.
• Wird kein gemeinsamer Empfangsbevollmächtigtr bestellt, ist bei einer Erbengemeinschaft ein Miterbe zur Vertretung der übrigen Miterben und damit zum Empfang des Feststellungsbescheides berechtigt, wenn und soweit der Miterbe von den übrigen Miterben mit der Verwaltung der Immobilie beauftragt ist.
• Gibt es keinen Empfangsbevollmächtigten, kann das Finanzamt die Miterben auffordern, einen Empfangsbevollmächtigten zu bestellen. Die Aufforderung wird an jeden Miterben gerichtet. Mit der Aufforderung kann das Finanzamt einen der Miterben als Empfangsbevollmächtigten vorschlagen und darauf hinweisen, dass der Feststellungsbescheid diesem Miterben mit Wirkung für und gegen alle Beteiligten bekannt gegeben wird, zumindest so lange, bis die Erbengemeinschaft keinen anderen Empfangsbevollmächtigten benennt. Verweigert ein Miterbe also die Zustimmung, kommt das Verfahren dennoch in Gang.
• Letztlich gibt es noch einen weiteren Ansatz, um den Miterben in das Feststellungsverfahren einzubeziehen. Da jeder Miterbe als Teil der Erbengemeinschaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bezieht, ist jeder Miterbe verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Einkommensteuererklärung beim Finanzamt einzureichen. Durch das Feststellungsverfahren wird dem Finanzamt bekannt, dass ein Miterbe Mieteinkünfte hat. Beteiligt sich der Miterbe nicht am Feststellungsverfahren und gibt auch keine Einkommensteuererklärung ab, wird das Finanzamt den Miterben auffordern, sich am Verfahren zu beteiligen und eine Einkommenssteuererklärung abzugeben. Ignoriert der Miterbe jegliche Beteiligung, riskiert er den Verdacht der Steuerhinterziehung.

Was ist zu tun, wenn der Feststellungsbescheid fehlerhaft ist?

Gibt es Anhaltspunkte, dass der Feststellungsbescheid fehlerhaft ist, kann jeder Miterbe Einspruch einlegen. Wichtig ist, die dafür maßgebliche Frist von einem Monat zu beachten. Die Frist beginnt mit der Bekanntgabe des Feststellungsbescheides beim Miterben. Ein Steuerbescheid gilt nach dem dritten Tag des im Poststempel bezeichneten Datums als bekannt gegeben und dem Empfänger zugegangen. Dann beginnt die Einspruchsfrist. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Brief mit der Deutschen Post oder einem privaten Dienstleister befördert wurde. Es empfiehlt sich, den Steuerbescheid zusammen mit dem Briefumschlag aufzubewahren. Der Anspruch sollte auch nicht buchstäblich in letzter Sekunde erhoben werden. Notfalls empfiehlt sich der direkte Einwurf in den Briefkasten des Finanzamts.

Es ist darauf zu achten, dass der Einspruch bei dem Finanzamt eingelegt wird, das den Feststellungsbescheid versandt hat. Wohnt ein Miterbe nicht dort, wo die Immobilie gelegen ist, kommt der Feststellungsbescheid von dem Finanzamt, das für die Immobilie zuständig ist. Bei diesem Finanzamt ist der Einspruch einzulegen. Geht es hingegen um den Einspruch gegen den Einkommensteuerbescheid, ist das Finanzamt am Wohnsitz des Miterben zuständig.

Fazit zur Versteuerung von Mieteinnahmen in der Erbengemeinschaft

Auch eine Feststellungserklärung muss kein Buch mit sieben Siegeln sein. Erstellen Sie die Feststellungserklärung selbst, sollten Sie eine entsprechende Software nutzen oder Ihre Angaben direkt bei elster.de eingeben und die Erklärung über elster.de an das Finanzamt verschicken. Lassen Sie sich von einem Steuerberater betreuen, wird der Steuerberater alles für Sie erledigen.