So sind Sie auch in umkämpften Immobilienmärkten erfolgreich: Immobilien in Berlin kaufen

Hier schreibt Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
 
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Allgemein zum Berliner Immobilienmarkt

Alle wollen nach Berlin. Dafür gibt es gute Gründe. Berlin ist eben einfach „in“. Allein deshalb ist der Immobilienmarkt in Berlin ausgesprochen dynamisch. Angebot und Nachfrage klaffen weit auseinander. Die Immobilienpreise in Berlin zeichnen diese Entwicklung nach und zeigen beharrlich nach oben. Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses erfasst jährlich etwa 20.000 Immobilienkaufverträge. Die Bandbreite zeigt Bodenrichtwerte von 200 €/m² zum Beispiel in Spandau und in Zentrumslagen bis 10.000 €/m². Allerdings sind die Bodenrichtwerte sehr unterschiedlich verteilt, da Berlin eine Reihe von Zentren hat.

Trotz der scheinbar hoher Werte sind die Kaufpreise im Vergleich mit anderen deutschen Großstädten in Berlin zumindest in einer Reihe von Regionen einigermaßen moderat. Den größten Anteil an Objekten in Berlin stellen Wohnungen. So werden Charlottenburg, Wilmersdorf oder Prenzlauer Berg vorwiegend von Eigentumswohnungen geprägt. Auch wenn die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien konstant ist, gibt es in Berlin immer wieder Gelegenheiten, die passende Immobilie zu finden. Wenn Sie den Kaufpreisfaktor von 33 für Immobilien in München mit den durchschnittlichen Kaufpreisfaktoren von 20 in Berlin vergleichen, sehen Sie, dass zumindest in Berlin noch viel Luft nach oben ist. Der Kaufpreisfaktor bezeichnet das Verhältnis von Jahresmiete zum Kaufpreis.

Der Immobilienmakler als klassischer Weg zu Wohneigentum

Möchten Sie eine Immobilie in Berlin kaufen*, geht der erste und naheliegendste Weg über den Immobilienmakler. Er kann Ihnen helfen den Immobilienmarkt richtig einzuschätzen und kann Sie auch sehr zielgerichtet in Bezug auf ihr Budget beraten: welche Immobilie kommt in Betracht, welche Region und wie ist der Markt derzeit einzuschätzen. Insbesondere seriöse Immobilienmakler verfügen über ein gutes Netzwerk und bieten so eine sehr gute Möglichkeit zeitnah eine passende Immobilie zu finden.

Auch die Angebote, die Sie in Webportalen finden, sind häufig von Immobilienmaklern geschalten. Entsprechend können Sie durch die Onlinerecherche nicht per se die Maklerprovision vermeiden, daher macht es durchaus Sinn Kontakt zu einem Immobilienmakler für ihre Suche aufzunehmen.

Teilungsversteigerung als Möglichkeit, Immobilien zu erwerben

Es gibt aber auch noch einen anderen Weg. Eine solche Alternative stellt die vielfach völlig unbekannte Möglichkeit einer Teilungsversteigerung dar. Da sich in vielen Nachlässen Immobilien finden, werden Erben immer häufiger Eigentümer von Wohnungen, Häusern oder Grundstücken. Finden sich Erben in einer Erbengemeinschaft zusammen, stehen die Erben oft vor dem Problem, dass sie sich über das Schicksal der Immobilie nicht verständigen können. In letzter Konsequenz bleibt dann nur noch die Teilungsversteigerung. Bei der Teilungsversteigerung wird die Immobilie öffentlich durch das örtlich zuständige Amtsgericht an den meistbietenden Interessenten versteigert. Da diese Immobilien nicht direkt am Markt angeboten werden, lassen Sie auf diesem Weg immer wieder günstige Schnäppchen finden.

Welchen Vorteil bietet der Erbteilskauf?

Der Weg der Teilungsversteigerung lässt sich sogar doppelt nutzen. Sind Sie selbst Erbe in einer Erbengemeinschaft, bietet es sich an, den Erbteil oder mehrere Erbteile anderer Miterben aufzukaufen. Diese Alternative macht sich vor allem dann bezahlt, wenn Sie diese Erbteile günstiger erwerben können, als es dem Wert der Immobilie entspricht. Miterben sind nämlich oft an einer schnellen Liquidität interessiert und bereit, ihren Erbanteil günstig zu Geld zu machen. Können Sie sich mit den verbleibenden Miterben dann nicht über das Schicksal der Immobilie verständigen und wird diese Immobilie dann teilungsversteigert, können Sie aufgrund der Mehrheit Ihrer Erbanteile deutlich höhere Preise in der Teilungsversteigerung aufrufen. Schließlich brauchen Sie ja nur noch die fehlenden Anteile der verbliebenen Miterben zu bezahlen. Die anderen Anteile gehören Ihnen ja bereits selbst. Praktisch bedeutsam dieser Weg, da andere Interessenten kaum mehr ein Interesse haben dürften, die Immobilie zu einem akzeptablen Wert zu ersteigern.

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So bewerten Sie Ihre Immobilie in Berlin richtig

Die Immobilienpreise in Berlin sind genauso vielfältig wie Berlin selbst. Stadtbereiche mit dörflichem Charakter wechseln fast übergangslos mit großstädtischen Bereichen. Wenn Sie zudem bedenken, dass Berlin 12 Bezirke und 96 Ortsteile ausweist, wird klar, dass jeder Ortsteil individuell ist. Letztlich bestimmt die Nachfrage, welchen Wert eine Immobilie hat.

Die Lage, die Lage, die Lage

Die schönste Villa bleibt unverkäuflich, wenn sie aufgrund ihrer ungünstigen Lage keine Interessenten finden, während die verbaute Eigentumswohnung im Wettbewerb unzähliger Interessenten steht, nur weil sich das Objekt in bester Lage befindet. Wenn Sie in Berlin eine Immobilie kaufen möchten, ist natürlich wichtig, dass Sie keine überteuerten Kaufpreise zahlen. Welchen Wert eine Immobilie hat, entscheidet letztlich die alte Maklerweisheit: Der Lage, die Lage, die Lage! Das schlechteste Haus in der besten Lage ist fast immer mehr wert und ertragreicher als das beste Haus in einer schlechten Lage.

Eine erste vernünftige Einschätzung erhalten Sie, wenn Sie Einblick in das Wertgutachten einer im Rahmen einer Teilungsversteigerung zur Versteigerung anstehenden Immobilie nehmen. Für jede zur Versteigerung kommende Immobilie muss das Versteigerungsgericht ein Sachverständigengutachten erstellen lassen. Darin wird alles erfasst, was für die Einschätzung der Immobilie wichtig ist. Im Ergebnis ergibt sich der Verkehrswert der Immobilie.

Der Wert einer Immobilie kann sich auch aus dem Entwicklungspotential des Objekts ergeben. Auch eine sanierungsbedürftige Immobilie stellt „Betongold“ dar, wenn sie gut vermietbar ist und die Rendite unter dem Strich stimmt. Denn auch wenn die Lage einer Immobilie nicht veränderlich ist, ist deren baulicher Zustand und die Ausstattung sehr wohl anpassungsfähig.

Betrachten Sie den Kaufpreisfaktor

Allein der Umstand, dass Sie Hypothekendarlehen derzeit zu unglaublich günstigen Zinssätzen erhalten, sollte nicht dazu verführen, blindlings Immobilien zu kaufen. Eine Immobilie muss ihr Geld wert sein. Ist eine Immobilie vermietet, sollten Sie auf den Kaufpreisfaktor abstellen. Mit dem Kaufpreisfaktor berechnen Sie die Rendite einer Immobilie. Sie setzen damit die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis und erhalten Antwort auf die Frage, wie lange Sie Mieteinnahmen erzielen müssen, um den Kaufpreis für die Immobilie bezahlt zu bekommen. Teilen Sie also den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. In zentralen Lagen in Berlin liegen die Kaufpreisfaktoren bei weit über 20, während sie in vorstädtischen Bezirken weit niedriger liegen können. Je höher der Kaufpreisfaktor, desto attraktiver muss die Immobilie insgesamt sein. Vor allem können Sie anhand der Kaufpreisfaktoren einzelne Angebote gut miteinander vergleichen und daraus Rückschlüsse auf die Attraktivität eines Objekts ziehen.

Attraktive Lagen zeichnen sich durch die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Schulangebot, kulturelle Einrichtungen, Erholungs- und Freizeiteinrichtungen und die Nähe zum Arbeitsplatz aus. Um diese Lage einzuschätzen, sollten Sie sich selbst die Frage stellen, ob Sie unter den gegebenen Umständen, in Abhängigkeit von Ihrem Einkommen und Ihrem Familienstand in genau diese Immobilie einziehen würden und bereit wären, die von dessen Eigentümer verlangte Miete zu bezahlen.

Fazit

Sofern Sie nicht gerade professionell Immobilien kaufen, sollten Sie sich keinesfalls darauf einlassen, in eigener Regie in Berlin eine Immobilie erwerben zu wollen. Dafür ist einerseits der Aufwand nach einem geeigneten Objekt, andererseits das Risiko eines Fehlkaufs viel zu groß. Sie sollten sich also kompetent begleiten lassen.