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Erstveröffentlichung am 13. April 2024, zuletzt aktualisiert am 18. April 2024. Autor: Dr. jur. Stephan Seitz

Geerbtes Haus verkaufen: Herausforderungen und Lösungen

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Eigentlich sind Sie zu beglückwünschen. Sie haben ein Haus geerbt und sind jetzt Hauseigentümer. Trotzdem stehen Sie vielleicht vor der Herausforderung, was Sie mit dem geerbten Haus jetzt anfangen wollen. Schwierigkeiten der besonderen Art können sich ergeben, wenn Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft sind und die Miterben alle an einem Strang ziehen müssen. Vielleicht ist auch die Erbschaftssteuer oder Spekulationssteuer ein Thema. Über einen Verkauf hinaus sollten Sie auch darüber nachdenken, ob es eventuell noch bessere Optionen gibt, das Haus zu nutzen. Nachfolgend erkläre ich, welche Aspekte Sie bei Ihrer Entscheidungsfindung berücksichtigen sollten.


Dr. Stephan Seitz
Hier schreibt Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf.
 
Bitte beachten Sie meine rechtlichen Hinweise für diese Webseite. Der Inhalt dient ausschließlich der allgemeinen Information und Bildung sowie zur Unterhaltung. Für eine verbindliche Auskunft wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder vergleichbaren Experten auf dem jeweiligen Fachgebiet.

Haus verkaufen: Sie sind Alleinerbe

Haben Sie das Haus allein geerbt, entscheiden Sie allein, wie Sie das Haus künftig nutzen.

Ihr Nutzungsrecht könnte allerdings eingeschränkt sein, soweit im Grundbuch ein Wohnrecht eingetragen ist und der dadurch Begünstigte das Haus bereits für eigene Zwecke nutzt. Dies könnte der Fall sein, wenn der überlebende Ehepartner im Haus wohnt und das Haus auch nicht verlassen möchte. Dann dürfte ein Verkauf schwierig werden, da ein Erwerber das Wohnrecht übernehmen und die Existenz des Rechteinhabers akzeptieren müsste. Er könnte das Haus auf absehbare Zeit nicht selbst nutzen.

Haus verkaufen: Sie sind Miterbe in einer Erbengemeinschaft

Als Miterbe in einer Erbengemeinschaft haben Sie die gleichen Rechte und Pflichten wie jeder andere Miterbe auch. Alle Miterben werden im Grundbuch als Miteigentümer „in Erbengemeinschaft“ eingetragen.

Sie haben keine Möglichkeit, eigenmächtig nach eigenem Ermessen irgendetwas zu entscheiden. Vor allem können Sie den Verkauf nicht allein bewerkstelligen. Allenfalls Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung dürfen mehrheitlich entschieden werden (z.B. Reparatur des Daches nach Sturmschaden). Jeder Miterbe bleibt darauf angewiesen, dass Entscheidungen im Einvernehmen aller Miterben getroffen werden.

So können Sie das Haus auch dann nicht verkaufen, wenn ein Erwerber einen Höchstkaufpreis bietet und ein Miterbe den Verkauf vielleicht aus rein emotionalen Gründen (Elternhaus) verweigert. Soweit die Miterben unterschiedliche Ansichten haben, sollten Sie andere Möglichkeiten der Nutzung in Betracht ziehen oder in letzter Konsequenz die Teilungsversteigerung betreiben.

Wann fällt Erbschaftssteuer bei geerbten Häusern an?

Als Erbe unterliegen Sie der Erbschaftssteuer, allerdings nur, soweit der Verkehrswert des Hauses und der Nachlass insgesamt Ihren persönlichen Freibetrag übersteigt. Ihr persönlicher Freibetrag hängt davon ab, wie Sie mit dem Erblasser verwandt sind.

  • Sind Sie Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner, profitieren Sie von einem Freibetrag von 500.000 €,
  • als Kind von 400.000 €,
  • als Enkelkind von 200.000 €,
  • Eltern und Großeltern haben 100.000 € Freibetrag,
  • Geschwister 20.000 €,
  • und alle übrigen Erben 20.000 €.

Neben dem steuerlichen Freibetrag gibt es noch den Versorgungsfreibetrag. Dieser beträgt für Ehegatten und Lebenspartner 256.000 €. Kinder werden in Abhängigkeit von ihrem Alter mit 52.000 € (Kinder bis fünf Jahre) und 10.300 € (Kinder 21 – 27 Jahre) bedacht. Sind Sie Ehepartner, kommt insgesamt ein Freibetrag von 756.000 € (500.000 € + 256.000 €) in Ansatz.

Die Steuer berechnet sich dann wiederum nach dem individuellen Steuersatz. Bei einem Nachlasswert bis 300.000 € zahlen Sie als Ehepartner, Kind, Enkelkind oder Elternteil in der Steuerklasse I = 7 % Erbschaftssteuer oder als Geschwisterteil in der Steuerklasse II = 20 % oder als nicht verwandter Angehöriger in der Steuerklasse III = 30 %.

Praxis-Tipp: Die Erbschaftssteuer kann Grund sein, dass Sie das Haus tatsächlich verkaufen müssen. Haben Sie nicht genug Bargeld und möchten die Steuer auch nicht über ein Bankdarlehen finanzieren, könnte die Erbschaftssteuer aus dem Verkaufserlös des Hauses bedient werden. Soweit das Haus als Sicherheit für das Bankdarlehen herhalten kann, muss ein Verkauf nicht zwingend sein. Ob dies zweckmäßig ist, hängt von Ihren Vorstellungen ab, wie Sie das Haus künftig nutzen wollen.

Tipps zur Vermeidung der Erbschaftssteuer bei selbst bewohnten Häusern

Die Erbschaftssteuer lässt sich umgehen, indem Sie als überlebender Ehepartner, eingetragener Lebenspartner oder als Kind des Erblassers die Immobilie für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Sind Sie ein Kind des Erblassers, darf die Wohnfläche 200 m² nicht überschreiten. Ist die Wohnfläche größer, wird der Rest nach Abzug der Freibeträge besteuert.

Nach Ablauf von zehn Jahren kann das Haus steuerfrei verkauft werden. Wird das Haus vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft, fällt nachträglich Erbschaftssteuer an.

Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuerbefreiung ist, dass die Nutzung unmittelbar nach dem Erbfall erfolgt. Sind Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft, kann sich ein Miterbe die Steuerbefreiung dennoch sichern, indem er zeitnah seinen Wohnsitz in das Haus verlegt und dort seinen Lebensmittelpunkt begründet. Der Bundesfinanzhof betrachtet den Einzug je nach den Umständen innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall noch als angemessen.

Wann fällt Spekulationsteuer an?

Bei vererbten Häusern fällt im Grundsatz keine Spekulationssteuer an, denn die Laufzeiten, in denen der Erblasser das Haus bereits gehalten hat, werden auf den Erben übertragen. D.h. insbesondere dass die Friste mit Erbfall nicht neu beginnen. In den meisten fällen hat der Erblasser das Haus bereits mindestens 10 Jahre gehalten, ein Weiterverkauf wäre damit steuerfrei. Bei kürzeren Haltefristen kommt es insbesondere darauf an, ob der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt hat.

Beispiel: Der Erblasser hatte das Haus im Dezember 2021 gekauft und bezogen. Im Januar 2023 ist er verstorben. Die Jahre 2021, 2022 und 2023 erfüllen die notwendige Dreijahresfrist für seblst bewohnte Immobilien. Wird das Haus verkauft, fällt keine Spekulationsteuer an.

Welche Kosten fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Haben Sie ein Haus geerbt, ist ungeachtet der Erbschafts- und Spekulationssteuer beim Verkauf mit folgenden Kosten zu rechnen:

  • Maklerprovision: Beauftragen Sie mit dem Verkauf einen Immobilienmakler, zahlen Sie als Verkäufer in der Regel eine Maklerprovision. Ein Makler bietet den Vorteil, dass er die örtlichen Verkehrswerte von Immobilien genau kennt, das Interesse potentieller Interessenten einschätzen kann und den Verkauf vom Anfang bis zur Beurkundung des Kaufvertrages begleitet.
  • Kosten für die Immobilienbewertung: In Erbengemeinschaften kann es sich empfehlen, zur Vermeidung unnötiger Streitigkeiten ein Verkehrswertgutachten zu beauftragen. Das Ergebnis ist dann Grundlage, um den Kaufpreis für die Immobilie festzusetzen.
  • Notar- und Grundbuchkosten: Der Kaufvertrag über eine Immobilie ist immer notariell zu beurkunden. Danach muss im Grundbuch das Eigentum auf den Erwerber umgeschrieben werden. Die damit verbundenen Gebühren richten sich nach der Höhe des vereinbarten Kaufpreises. Kalkulieren Sie etwa mit 1,5 % des Kaufpreises. Allerdings werden diese Kosten in der Regel vom Käufer getragen.
  • Instandhaltungs- und Reparaturkosten: Um das Haus bestmöglich zu verkaufen und potentielle Interessenten zu begeistern, empfiehlt sich, das Haus optisch aufzubereiten. Hausrat im Haus und auf dem Grundstück ist zu entsorgen. Auch herunterhängende Tapeten oder offene Stromleitungen schrecken ab. Letztlich ist abzuwägen, welche Vorteile eine Reparaturmaßnahme im Verhältnis zum erzielbaren Verkaufserlös bringt.
  • Ablösung von Bankdarlehen: Ist das Haus noch mit einer Grundschuld belastet, die beim Verkauf vorzeitig abgelöst wird, berechnen die Banken meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Kommt die Grundschuld aus Anlass des Verkaufs zur Löschung, zahlt der Verkäufer die dafür beim Notar und Grundbuchamt anfallenden Gebühren.
  • Grundsteuer und Versicherungen: Solange Sie das Haus in Ihrem Eigentum behalten, tragen Sie die Grundsteuer gegenüber der Gemeinde und sind Ansprechpartner für die Energieversorgungsträger. Vor allem empfiehlt sich, das Gebäude über eine Wohngebäudeversicherung gegen durch Sturm, Wassereinbruch oder Vandalismus verursachte Schäden abzusichern. Außerdem sollten Sie eine Haftpflichtversicherung unterhalten, falls ein Dritter zu Schaden kommt und Sie als Eigentümer des Hauses aufgrund Ihrer Verkehrssicherungspflicht in der Haftung stehen.
    Info: Grunderwerbsteuer: Verkaufen Sie das Haus, berechnet das Finanzamt Grunderwerbsteuer. Zahlungspflichtig ist vorrangig der Erwerber. Die Höhe bemisst sich nach dem Kaufpreis. Sollte der Erwerber die Grunderwerbsteuer nicht zahlen können und wird der Kaufvertrag nicht rückgängig gemacht, haften Sie gegenüber dem Fiskus als Zweitschuldner.

Welche Unterlagen werden für den Verkauf eines geerbten Hauses benötigt?

Möchten Sie das Haus verkaufen, sollten Sie Verkauf anhand der dafür notwendigen Unterlagen vorbereiten.

  • Grundbuchauszug: Aus dem Grundbuchauszug ergibt sich, wer Eigentümer des Hauses ist und welche Belastungen im Grundbuch eingetragen sind. Gegen Nachweis Ihres Erbrechts erhalten Sie beim Grundbuchamt einen unbeglaubigten Grundbuchauszug. Achten Sie darauf, dass Sie und die Erbengemeinschaft möglichst zügig im Grundbuch als neuer Eigentümer vermerkt werden. Sie führen damit den sicheren Nachweis, dass Sie tatsächlich Eigentümer sind und das Haus verkaufen dürfen.
  • Erbschein: Um die Eigentumsumschreibung im Grundbuch herbeizuführen, benötigen Sie einen Erbschein. Der Erbschein bestätigt, dass Sie oder die Erbengemeinschaft Rechtsnachfolger des Erblassers sind. Hat der Erblasser ein notarielles Testament errichtet, reicht das Testament aus. Können Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament vorlegen, ist die innerhalb von zwei Jahren beantragte Umschreibung im Grundbuch gebührenfrei.
  • Grundriss und Baupläne: Kaufinteressenten können sich das Haus und seine Räumlichkeiten am besten vorstellen, wenn Grundriss und Baupläne überreicht werden. Diese Unterlagen ermöglichen es besser, zu überprüfen, ob das Haus für die Bedürfnisse des Interessenten geeignet ist und geben Aufschluss über die Struktur des Hauses.
  • Nachweis Renovierungen und Sanierungen: Wurden am Haus Renovierungsarbeiten oder Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, empfiehlt sich, die Rechnungen der Handwerker vorzulegen, aus denen sich die Maßnahmen nachvollziehen lassen. Diese Maßnahmen sind werterhöhende Faktoren.
  • Energieausweis: Um den Energieverbrauch und die Energieeffizienz eines Hauses darzulegen, ist ein Energieausweis vorzulegen.
  • Teilungserklärung: Ist das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt, muss die Teilungserklärung nebst Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt werden. Für Interessenten ist auch der Verwaltervertrag von Interesse.
  • Mietvertrag: Ist das Haus vermietet, wird sich der Interessent für den Inhalt des Mietvertrages interessieren, weil er das Mietverhältnis übernehmen oder wegen Eigenbedarfs vielleicht kündigen möchte.

Geerbtes Haus verkaufen

Welche Optionen bestehen alternativ zum Verkauf eines geerbten Hauses?

Ein Verkauf des Hauses ist nicht immer die beste Option. Bevor Sie sich für den Verkauf entscheiden und auf die Befindlichkeiten anderer Miterben Rücksicht nehmen möchten, sollten Sie andere Optionen in Betracht ziehen.

Praxis-Tipp: Vermeiden Sie Leerstand
In Erbengemeinschaften kommt es immer wieder vor, dass sich die Erben nicht über die Nutzung des Hauses verständigen können und sich darauf einlassen, das Haus lieber leer stehen zu lassen. Doch Vorsicht: Leerstand sollte keine Option sein. Auch ein leerstehendes Haus bedarf der Unterhaltung und muss betreut werden. Mit einem Leerstand riskieren Sie den Verfall der Substanz und nehmen erhebliche Wertverluste in Kauf. Sollte das Haus später dann doch verkauft werden, könnte ein leerstehendes Haus auf Kaufinteressenten einen eher negativen Eindruck machen.

Übernahme des Hauses durch einen Miterben

Eine schnelle Lösung könnte darin bestehen, dass ein Miterbe das Haus in sein alleiniges Eigentum übernimmt. Die anderen Miterben werden abgefunden. Hat der Miterbe nicht die notwenigen finanziellen Mittel, so könnten die anderen Miterben ihm für den Kaufpreis ein Verkäuferdarlehen stellen. Hierüber zahlt der Käufer den Miterben monatlich Zinsen auf den Kaufpreis, so dass diese laufende Kapitaleinkünfte für sich generieren.

Vermietung

Ist das Haus unbewohnt, könnten Sie es vermieten. Die Vermietung bietet sich an, wenn Sie wegen eines vorzeitigen Verkaufs die Spekulationssteuer vermeiden möchten. Dabei muss klar sein, dass Sie als Vermieter nicht nur Miete beziehen, sondern auch Pflichten haben. Sie müssen das Haus unterhalten und unterliegen der Verkehrssicherungspflicht. Ist das Haus über ein Bankdarlehen finanziert, ist der Kapitaldienst zu leisten. Die Mieteinnahmen sind in der Einkommensteuererklärung als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Dabei dürfen Sie gewisse Werbungskosten gegenrechnen (z.B. Zinszahlungen für ein Bankdarlehen, Sanierungsmaßnahmen). Ein Haus bietet sich vor allem auch als Altersvorsorge an. Sie könnten im Alter selbst einziehen oder Ihre Rente mit der Miete aufbessern.

Aufteilung in Wohnungseigentum

Ist das Haus so groß, dass Sie es in zwei abgeschlossene Wohneinheiten aufteilen können, könnten Sie daran Wohnungseigentum begründen. Dies kann eine Option sein, wenn ein weiterer Erbe vorhanden ist und jedem Erben eine Wohneinheit zum alleinigen Eigentum und zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird.

Teilungsversteigerung

Sollten in einer Erbengemeinschaft alle Verständigungsversuche scheitern, bleibt in letzter Konsequenz nur die Teilungsversteigerung. Die Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung mit dem Zweck der Aufhebung der Erbengemeinschaft. In Erbengemeinschaften wird die Teilungsversteigerung gerne dazu benutzt und oft auch missbraucht, um Druck auf die Miterben auszuüben und außergerichtlich eine einvernehmliche Regelung über das Schicksal der Immobilie herbeizuführen.


 

Anders als bei der normalen Zwangsversteigerung ist für die Teilungsversteigerung kein vollstreckbarer Titel erforderlich (Grundschuld, Hypothek). Jeder Miterbe hat das Recht, die Teilungsversteigerung zu beantragen und seinen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft gerichtlich geltend zu machen. Der Miterbe ist dazu nicht auf die Zustimmung der übrigen Miterben angewiesen und braucht seinen Antrag nicht zu begründen. Es genügt der Wunsch, die Erbengemeinschaft auflösen zu wollen.

Fazit zum Verkauf von geerbten Häusern

Ein Haus verkaufen ist eigentlich eine einfache Sache. Steht das Haus im Eigentum einer Erbengemeinschaft, kann der Verkauf zur Herausforderung werden. Dann sollten Sie erst recht alle Optionen in Betracht ziehen, um über die künftige Nutzung des Hauses zu entscheiden. Möchten Sie sicher gehen, dass alle dabei wesentlichen Aspekte in Ihre Entscheidungsfindung einfließen, sollten Sie sich frühzeitig kompetent informieren und beraten lassen.

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