HEREDITAS Blog

Zuletzt aktualisiert am 31. Dezember 2020

Weniger Streit in der Erbengemeinschaft: Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten

Gut geplant, ist gut vererbt. Wenn Sie sich frühzeitig Gedanken darüber machen, wie Sie Ihre Immobilie vererben, ersparen Sie Ihrem überlebenden Ehepartner, Ihren Kindern und Enkeln möglicherweise unnötige Erbschaftsteuern, sorgen dafür, dass Ihre Immobilie im Familienbesitz bleibt und vermeiden konfliktträchtigen Streit in der Erbengemeinschaft. Sie schaffen klare Verhältnisse.


dr stephan seitz hereditas erbengemeinschaft
Hier schreibt: Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
 
Bitte beachten Sie meine rechtlichen Hinweise für diese Webseite.

Was bedeutet Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten?

Treffen Sie für den Fall Ihres Ablebens keinerlei Vorsorge, tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Ihre Angehörigen bilden dann eine Erbengemeinschaft und teilen den Nachlass unter sich auf. Können sich die Erben nicht verständigen, was mit Ihrer Immobilie geschehen soll, muss die Immobilie meist verkauft oder im ungünstigsten Fall sogar teilungsversteigert werden.

Sie können natürlich vorsorglich ein Testament verfassen und darin bestimmen, dass die Immobilie einem bestimmten Erben zufallen soll und alles Weitere Ihren Erben überlassen. Möchten Sie jedoch Ihre Lebenssituation berücksichtigen, kann sich die Übertragung zu Lebenszeiten empfehlen. Sie übertragen dann Ihre Immobilie zu Lebzeiten an einen Erben als Schenkung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge. Wichtig ist, dass Sie die Schenkung notariell beurkunden und den Eigentumsübergang im Grundbuch eintragen lassen. Im Schenkungsvertrag sollten Sie jede Absprache, die Sie mit dem Angehörigen im Hinblick auf die Übertragung der Immobilie treffen, dokumentieren. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Absprachen.

Was spricht für eine vorzeitige Übertragung, was dagegen?

Es gibt eine ganze Reihe von Aspekten, die für oder gegen eine vorzeitige Übertragung sprechen. Was dafür oder dagegen spricht, hängt von Ihrer Lebenssituation und Ihren Vorstellungen ab, wie Sie Ihren Lebensabend verbringen und absichern möchten.
In Betracht kommen:

  • Sie möchten die beim Erbfall möglicherweise anfallenden Erbschaftsteuern vermeiden und sich die Freibeträge des Schenkungs- und Erbschaftssteuerrechts zunutze machen.
  • Sie möchten Ihre Immobilie im Familienbesitz erhalten.
  • Sie möchten nicht länger in der für Sie zu groß gewordenen Immobilie alleine wohnen und Ihr Kind motivieren, bei Ihnen einzuziehen.
  • Sie möchten Ihre Wohnsituation im Hinblick auf Ihre eventuell eintretende Krankheits- oder Pflegefallbedürftigkeit durch die Unterstützung Ihrer Kinder absichern.
  • Sie möchten Streitigkeiten in der entstehenden Erbengemeinschaft vermeiden.
  • Ist die Familie zerrüttet und möchten Sie, dass ein anderer gesetzlicher Erbe leer ausgeht, entfällt dessen Pflichtteil, wenn zwischen Schenkung und Todesfall mehr als zehn Jahre liegen. Ist der Zeitraum kürzer, richtet sich der Pflichtteilsanspruch nicht mehr nach dem Gesamtwert der Immobilie, sondern wird anteilig bemessen.
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Welche Freibeträge und Fristen bestehen bei Schenkungen?

Wie der Ratgeber „Immobilien übertragen und vererben“ des Fachportals Kreditvergleich.net aufführt, ist es unter anderem wichtig sich vorab über die Freibeträge und Fristen für Schenkungen zu informieren. Übertragen Sie Ihre Immobilie schenkungsweise an Ihr Kind, profitiert das Kind von einem Freibetrag in Höhe von 400.000 €. Für Enkelkinder beträgt der Freibetrag 200.000 €. Erst wenn der Verkehrswert der Immobilie den Freibetrag übersteigt, fällt bei der schenkungsweise Übertragung Schenkungssteuer und im Erbfall Erbschaftssteuer an. Wenn Sie langfristig denken, profitieren Sie davon, dass die Freibeträge nach Ablauf von zehn Jahren erneut nutzbar sind. Sie können Ihre Immobilie auch in Etappen weitergeben. Wenn Sie Sie die Immobilie scheibchenweise alle zehn Jahre übertragen, nutzen Sie jedes Mal den Freibetrag.

Sie sollten auch wissen, dass der Freibetrag für jeden Elternteil anwendbar ist, so dass jeder Elternteil seinen Miteigentumsanteil an der Immobilie bis zur Höhe des jeweiligen Freibetrages steuerfrei übertragen kann. Dies bedeutet, dass Kinder von ihren Eltern insgesamt alle zehn Jahre bis zu 800.000 € schenkungssteuerfrei erhalten können.

Praxis-Beispiel: Sie sind 70 Jahre alt und übertragen Ihr Wohnhaus schenkungsweise an Ihr Kind. Bis zu einem Freibetrag von 400.000 € bleibt die Schenkung steuerfrei. Im Alter von 80 Jahren können Sie weiteres Geldvermögen bis zu 400.000 € erneut an Ihr Kind übertragen. Vereinbaren Sie zusätzlich ein Nießbrauchrecht, senkt der Nießbrauch den Wert der Immobilie, nach dem sich die Schenkungssteuer bemisst. Ist der Ehegatte Miteigentümer der Immobilie, kann er seinen Miteigentumsanteil gleichfalls bis zu einem Freibetrag von 400.000 € an das Kind übertragen.

Wie sichere ich mich bei der Schenkung ab?

Vor allem, wenn Sie in der Immobilie Ihren Lebensabend verbringen möchten, sollten Sie sich absichern. Auch hier besteht eine Reihe von Möglichkeiten.

  • So könnten Sie die Übertragung an die Bedingung knüpfen, dass die Immobilie wieder an Sie zurückfällt, sollte sich Ihr Kind überschulden und Gläubiger drohen, die Immobilie zwangsweise zu verwerten. Allein die Vereinbarung, dass das Kind das Haus nicht verkaufen darf, schützt Sie nicht vor dem Zugriff durch Gläubiger.
  • Damit Sie in die Immobilie weiter wohnen können, können Sie für sich selbst und den überlebenden Ehepartner ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren und sich das Recht im Grundbuch eintragen lassen. Beim Wohnrecht können Sie klar regeln, welche Räume Sie weiterhin nutzen und welche Räume Ihr eventuell in die Immobilie einziehendes Kind nutzt. Wichtig wäre, dass das Wohnrecht im Grundbuch stets an der ersten Rangstelle steht und ein eventuell aufzunehmendes Darlehen durch Ihr Kind möglichst an nachrangiger Stelle eingetragen wird. Das Wohnrecht wirkt sich steuermindernd beim Wert der Schenkung aus und wird nach der ortsüblichen Jahresmiete und Ihrem Lebensalter bewertet.
  • Wohnen Sie in einem Mehrfamilienhaus oder hat Ihre Immobilie eine Einliegerwohnung, können Sie für die nicht selbst genutzte Wohnung ein Nießbrauchrecht vereinbaren. Sie haben damit das Recht, die Wohnung an Dritte zu vermieten und die Mieten zu vereinnahmen. Sollten Sie später altersbedingt ins Pflegeheim umziehen, sind Sie finanziell zusätzlich abgesichert. Als Nießbraucher bleiben Sie allerdings für den laufenden Unterhalt der Immobilie verantwortlich. Werden Sie später zum Pflegefall, zählen die Mieteinnahmen allerdings als Einkommen, von denen Sie die Kosten für Heim und Pflege bezahlen müssen.
  • Sie können mit dem Angehörigen vereinbaren, dass Sie im Alter in Ihrem Haus gepflegt werden und Sie nur in unabdingbaren Situationen in ein Pflegeheim umziehen müssen.

Wie vermeide ich Streit in der Erbengemeinschaft?

Übertragen Sie Ihre Immobilie an einen Angehörigen, sollten Sie dafür Sorge tragen, dass auch die übrigen Erben berücksichtigt werden. So kommt die Vereinbarung in Betracht, dass die Übertragung der Immobilie auf das spätere Erbe des Angehörigen und dessen Pflichtteil angerechnet werden muss. Sie können den Angehörigen, dem Sie die Immobilie vorzeitig übertragen, auch verpflichten, den anderen Erben eine Abfindung zu zahlen und damit klare Verhältnisse zu schaffen. Um die Übertragung der Immobilie zusätzlich abzusichern, können Sie mit den übrigen Erben einen Pflichtteilsverzicht im Hinblick auf das Haus und Grundstück vereinbaren. Sie vermeiden damit, dass der Angehörige das Haus verkaufen muss, um nach Ihrem Ableben die Ansprüche der übrigen Erben erfüllen zu können.

Alles in allem: Das Erbrecht ist komplex. Es ist aber auch nur so komplex, wie es die Lebensverhältnisse bedingen. Sie sollten sich unbedingt juristisch beraten lassen und alle in Betracht kommenden Aspekte gegeneinander abwägen.

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6 Gedanken zu „Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten“

  1. Danke, sehr verständlich geschrieben. Ich werde aber auf jeden Fall zunächst einen Anwalt konsultieren. Alles andere muss dann wahrscheinlich ein Notar regeln.

    Bei mir liegt der Fall jedoch anders. Ich möchte meine schuldenfreie EW meiner Freundin vererben, möchte aber noch zu meinen Lebzeiten einen Betrag von ihr bekommen. Wenn meine Wohnung z.B. € 600.000,00 wert ist, möchte ich vorab z.B. € 250.000,00 von ihr bekommen.
    Wir wollen uns gegenseitig als Erben einsetzen, falls sie vor mir sterben sollte. Ist so etwas möglich?

    Danke für eine kurze Info.

    Mit freundlichen Grüßen
    Gertrud Kirmeyer

    Könnten Sie mir einen sehr erfahrenen Anwalt in München nennen?

    Antworten
  2. Meine Mutter hat Ihre Immobilie schon zu Lebzeiten mit Nießbrauch überschrieben. Im Überlassungsvertrag hat man festgelegt dass, wenn der Erwerber vor dem Veräußerer vor versterben sollte meine Mutter das Recht hat den übertragenen Grundbesitz unentgeltlich wieder zurück verlangen kann. Wir wissen jetzt nur nicht wie diese Prozedur in Gang gesetzt werden kann. Muss man mit der Überlassungsvertrag zum Nachlassgericht um die Ansprüche meiner Mutter geltend zu machen oder zum Notar oder zum Anwalt?

    Antworten
  3. Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,
    ist es nicht aber so, dass die 10 Jahresfrist nicht zu laufen beginnt, wenn die Eltern weiterhin die ganze Immobilie selbst nutzen?

    Antworten

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