Grundstück in der Erbengemeinschaft: Rechte, Pflichten und Lösungen

Immobilien sind oft ein zentraler Bestandteil eines Erbes und können sowohl Chancen als auch Herausforderungen für die Erben mit sich bringen. Wenn ein Grundstück Teil der Erbengemeinschaft ist, treten viele Fragen auf: Wie werde ich Miteigentümer? Welche Rechte und Pflichten habe ich als Miterbe? Und wie kann ich das Grundstück verkaufen oder selbst nutzen? Dieser Artikel bietet einen umfassenden Überblick über die Rechte und Pflichten von Miterben bei Grundstücken und gibt praktische Tipps, wie man mit den Herausforderungen umgeht, die sich aus der Erbschaft eines Grundstücks ergeben können. Ich gehe auch darauf ein, wie die Erbengemeinschaft aufgelöst werden kann und welche steuerlichen Aspekte zu beachten sind. Werden Sie Miterbe eines Grundstücks, ist es wichtig, gut informiert zu sein und die richtigen Schritte zu unternehmen.

Hier schreibt Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
 
Bitte beachten Sie meine rechtlichen Hinweise für diese Webseite. Der Inhalt dient ausschließlich der allgemeinen Information und Bildung sowie zur Unterhaltung. Für eine verbindliche Auskunft wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder vergleichbaren Experten auf dem jeweiligen Fachgebiet.

Wann wird eine Erbengemeinschaft Miteigentümer an einem Grundstück?

Gehört zum Nachlass ein Grundstück, werden Sie als Miterbe in einer Erbengemeinschaft mit dem Erbfall auch Miteigentümer des Grundstücks. Entscheidend ist allein, dass das Grundstück dem verstorbenen Erblasser gehörte und damit Teil des Nachlasses ist. Ihr Eigentumsrecht begründet sich in dem Augenblick, in dem der Erblasser verstirbt und Sie als Rechtsnachfolger in dessen Rechte und Pflichten eintreten. Auf die spätere Eintragung Ihres Eigentumsrechts im Grundbuch kommt es insoweit nicht an. Allein der Erbfall begründet Ihr Recht und das Recht der übrigen Miterben als Miteigentümer.

Welche Rechte habe ich als Miterbe in einer Erbengemeinschaft am Grundstück?

Jede Maßnahme, die Sie oder ein Miterbe im Hinblick auf das Grundstück treffen, bedarf der Zustimmung aller anderen Miterben. Jeder Miterbe hat die gleichen Rechte und Pflichten. Miterben können nur im gegenseitigen Einvernehmen das Haus verwerten und dem Grundsatz nach auch nur gemeinsam verwalten. Kein Miterbe hat das Recht, eigenmächtig nach eigenen Vorstellungen zu handeln. Sie haben also keine Möglichkeit, im Alleingang beispielsweise das Haus verkaufen zu wollen. Sie haben auch nicht die Möglichkeit, allein Ihren Miteigentumsanteil am Grundstück zu verkaufen. In Betracht kommt allenfalls, dass Sie Ihren Erbteil am Nachlass insgesamt verkaufen und insoweit auch über Ihren Miteigentumsanteil am Grundstück verfügen.

Um was muss ich mich als Erbe eines Grundstücks jetzt kümmern? Was sind die ersten Schritte?

Sind Sie Miterbe eines Grundstücks, sind Sie auch dessen Miteigentümer. Als Miteigentümer werden und sollten Sie daran interessiert sein, dass das Grundstück verwaltet wird. Ist das Grundstück mit einem Haus bebaut oder sind Sie Miterbe einer Eigentumswohnung, ist wichtig, dass die Immobilie sachgemäß unterhalten wird.

Ihr erster Schritt sollte darin bestehen, dass Sie die Immobilie in Augenschein nehmen. Alle Maßnahmen orientieren sich am baulichen Zustand, dem Unterhaltungsaufwand und der Perspektive, mit der Sie die Immobilie künftig verwalten, nutzen oder vielleicht verkaufen möchten.

Ob Sie das Recht haben, die Immobilie zu betreten, hängt davon ab, wie die Immobilie derzeit genutzt wird. Wohnt der überlebende Ehegatte des verstorbenen Erblassers im Haus oder in der Eigentumswohnung, wird es schwierig sein, den Zutritt zu erzwingen, soweit der Ehegatte Miteigentümer und selbst Miterbe ist. Da in der Erbengemeinschaft die Miterben nur im gegenseitigen Einvernehmen entscheiden, fehlt es an der Zustimmung des Ehegatten als Miterbe, wenn Sie die Immobilie gegen dessen Willen betreten und in Augenschein nehmen möchten.

Verweigert der Ehegatte den Zutritt oder ist ein Miterbe im Besitz der Hausschlüssel und verweigert den Zutritt, könnten Sie notfalls per gerichtlicher einstweiliger Verfügung erwirken, dass Ihnen Zutritt gewährt wird. Letztlich bewertet sich der Aufwand, sich den Zutritt zu verschaffen, danach, mit welcher Perspektive Sie die Immobilie nutzen oder verwerten möchten. Möchten Sie die Immobilie selbst zu Alleineigentum erwerben, hätten Sie jedenfalls gute Gründe, die Immobilie in Augenschein zu nehmen und deren Verkehrswert festzustellen.

Mehrheitsentscheidungen bei Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung in der Erbengemeinschaft

Die Verwaltung des Nachlasses und damit auch die Verwaltung des Grundstücks steht den Erben gemeinschaftlich zu. Soweit es dabei um Maßnahmen der „ordnungsgemäßen Verwaltung“ geht, ist jeder Miterbe verpflichtet, konstruktiv mitzuwirken. Diese Mitwirkung kann notfalls auch gerichtlich erzwungen werden. Steht die Immobilie leer und ist in absehbarer Zeit keine sinnvolle Verwertung zu erwarten, kann es eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellen, wenn die Immobilie zumindest vorübergehend vermietet wird. Eine Entscheidung darüber kann die Erbengemeinschaft nur mehrheitlich treffen. Das Stimmrecht der Miterben richtet sich nach der Größe der Erbanteile. Umgekehrt können die Erben ein Mietverhältnis auch mehrheitlich als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung kündigen, wenn der Mieter in Zahlungsverzug ist.

Alleinentscheidungsrecht bei Maßnahmen der Notverwaltung betreffend Grundstücke in der Erbengemeinschaft

Erweist sich eine Maßnahme als unaufschiebbar, kann jeder Miterbe im Notfall allein entscheiden. Um Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt sich dennoch, die Miterben nach Möglichkeit vorher zu kontaktieren und im gegenseitigen Einvernehmen zu handeln. Typisches Beispiel ist der Wasserrohrbruch im Haus. Muss ein Handwerker beauftragt werden, bleibt oft keine Zeit, alle Miterben zu informieren. Die Reparatur liegt ohnehin im Interesse aller Miterben, so dass deren Zustimmung im Regelfall zu unterstellen ist.

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Was kann die Erbengemeinschaft mit dem Grundstück machen?

Die Nutzung des Grundstücks nach dem Erbfall kann nur im gegenseitigen Einvernehmen aller Miterben erfolgen. Vornehmlich kommt es dabei auf die bisherigen Nutzungsverhältnisse an.

Immobilie ist vermietet

Als Erbengemeinschaft treten Sie in den bestehenden Mietvertrag ein. Möchten Sie das Haus oder die Wohnung selbst beziehen, könnten Sie im Einvernehmen mit den anderen Miterben den bestehenden Mietvertrag mit dem Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen und Eigenbedarf geltend machen. Ansonsten wird das Mietverhältnis so fortgesetzt, wie es besteht. Dabei ist die Frage zu beantworten, ob es sich um eine mehrheitsfähige Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung handelt oder die Zustimmung aller Miterben erforderlich ist.

Ehegatte wohnt als Alleinerbe im Haus

Hat der Erblasser testamentarisch bestimmt, dass der überlebende Ehegatte Alleineigentümer wird und auch nach seinem Ableben im Haus wohnen darf, ist das Haus der Verwaltungs- und Entscheidungsbefugnis der übrigen Miterben entzogen. Ist zugunsten des überlebenden Ehegatten lediglich ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen, werden die Miterben zwar Eigentümer, sind in ihren Verwaltungs- und Entscheidungsmöglichkeiten aber eingeschränkt.

Gibt es keine testamentarische Verfügung des Erblassers, wird der Ehegatte gemeinsam mit Kindern oder Elternteilen Miterbe und bildet eine Erbengemeinschaft. Soweit ein Kind darauf besteht, sich über die Immobilie Liquidität zu verschaffen, können Ehegatte und übrige Erben den Verkauf im Hinblick auf die Option einer Teilungsversteigerung nur verhindern, indem sie den Miteigentumsanteil des Geschwisterteils übernehmen und eine Abfindung zahlen. Oft wird der Verkauf blockiert, wenn es sich um das Familienwohnhaus und Elternhaus handelt und einer der Miterben darauf besteht, das Objekt im Besitz zu halten. Streitigkeiten lassen sich dann nur lösen, wenn dieser Miterbe das Haus zu Alleineigentum erwirbt und die anderen auszahlt.

Dritter oder Miterbe wohnt im Haus

Wird das Haus von einem Dritten als Nichteigentümer bewohnt, der auch Miterbe sein kann (Ehegatte, Kind, Enkelkind), ohne dass der Erblasser einen Mietvertrag abgeschlossen hat, entscheidet die Erbengemeinschaft nach dem Erbfall, ob und unter welchen Bedingungen der Miterbe das Haus künftig bewohnen kann. Um die Nutzung auf eine rechtliche Grundlage zu einstellen, empfiehlt sich der Abschluss eines Mietvertrages oder wenigstens die Vereinbarung einer Nutzungsentschädigung.

Übernahme der Miteigentumsanteil der Miterben

Sind Sie an der alleinigen Nutzung des Grundstücks interessiert, kann eine Option darin bestehen, die Miteigentumsanteile der anderen Miterben zu übernehmen. Voraussetzung ist, dass die dafür notwendige Bonität für eine eventuelle Finanzierung besteht oder ausreichend Eigenkapital vorhanden ist. Eine Option kann auch die Teilungsversteigerung bei Gericht darstellen, bei der Sie selbst als Bieter auftreten und mit dem höchsten Gebot die Miteigentumsanteile der Miterben erwerben und damit Alleineigentümer werden.

Verkauf des Erbteils

Möchten Sie sich nicht auf die oft schwierige Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft einlassen, sollten Sie den Verkauf Ihres Erbteils am gesamten Nachlass in Betracht ziehen. Ihren Miteigentumsanteil am Haus allein können Sie nicht verwerten. Wenn, dann ist der Anteil am gesamten Nachlass zu verkaufen. Der Erwerber des Anteils wird Miteigentümer des Hauses. Dabei haben die übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht und können verhindern, dass eine fremde Person als Erwerber in die Erbengemeinschaft eintritt.

Aufteilung in Wohnungseigentum

Ist das Haus so groß, dass sich wenigstens zwei abgeschlossene Wohneinheiten bilden lassen, könnten Sie Wohnungseigentum begründen. Dazu wäre beim Notar eine Teilungserklärung zu beurkunden und die Teilung im Grundbuch einzutragen. Jeder Miterbe könnte eine Wohneinheit zum alleinigen Eigentum zugewiesen bekommen, die er in eigener Verantwortung verwaltet und nutzt, beispielsweise verkauft oder vermietet.

Was sollte die Erbengemeinschaft beim Grundbuchamt zu veranlassen?

Ist der Erblasser als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, wird das Grundbuch durch den Erbfall unrichtig. Die Erbengemeinschaft muss als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Im Grundbuch werden die einzelnen Miterben namentlich bezeichnet und als Erbengemeinschaft gekennzeichnet.

Zum Nachweis der Erbfolge kann ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorgelegt werden. Ein privatschriftliches Testament genügt nicht. Gibt es weder notarielles Testament noch Erbvertrag, muss beim Nachlassgericht ein Erbschein beantragt werden. Die gerichtlichen Gebühren bemessen sich nach dem Wert des Nachlasses, bei dem insbesondere der Verkehrswert der Immobilie zu Buche schlägt.

Die Eigentumsumschreibung braucht nicht über einen Notar beantragt werden. Es genügt, ein dafür vom Grundbuchamt amtlich vorgegebenes Formular zu verwenden. Es empfiehlt sich, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall zu beantragen. Dann berechnet das Grundbuchamt für die Eigentumsumschreibung keine Gebühren.

Wie kann die Erbengemeinschaft das Grundstück verkaufen oder selbst zum Alleineigentum bekommen?

Sie können das Grundstück nur im gegenseitigen Einvernehmen mit Ihren Miterben verkaufen. Möchten Sie Alleineigentum erwerben, wäre mit den Miterben zu verhandeln, unter welchen Voraussetzungen und zu welchen Konditionen diese bereit sind, ihren Miteigentumsanteil am Grundstück zu übertragen. Letztlich ist dieser Weg eine Frage des persönlichen Verhältnisses der Miterben untereinander und der Höhe des angebotenen Kaufpreises.

Ist eine Verständigung mit den Miterben nicht möglich, kommt in letzter Konsequenz die Teilungsversteigerung in Betracht. Dann wird das Grundstück öffentlich beim Amtsgericht versteigert. Da jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen kann, ist jeder Miterbe berechtigt, die Teilungsversteigerung zu beantragen.

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Derjenige Interessent, der im Versteigerungstermin das höchste Gebot abgibt, bekommt den Zuschlag und wird mit dem Zuschlag sofort Eigentümer des Grundstücks. Dabei besteht die Option, dass Sie als Miterbe und Miteigentümer als Interessent auftreten und im Versteigerungstermin vor Gericht selbst ein Gebot abgeben. Bleibt Ihr Gebot für die Miteigentumsanteile der Miterben das höchste Gebot, erwerben Sie zusammen mit Ihrem eigenen Miteigentumsanteil das alleinige Eigentum am Grundstück. Wird der Zuschlag mangels sonstiger Interessenten unterhalb des eigentlichen Verkehrswertes erteilt, erwerben Sie günstig Alleineigentum, während die Miterben im Hinblick auf den Verkehrswert des Objekts finanzielle Nachteile in Kauf nehmen müssen.

Wie ist das mit der Erbschaftssteuer bei Grundstücken?

Liebäugeln Sie mit dem Verkauf des Grundstücks, ist darauf zu achten, dass der Anfall der Spekulationssteuer vermieden wird. Hat der Erblasser das Grundstück vor weniger als zehn Jahren gekauft oder ein Gebäude auf dem Grundstück fertiggestellt, zahlen die Miterben beim Verkauf auf den Gewinn Spekulationssteuer, wenn sie das Grundstück vor Ablauf von zehn Jahren verkaufen. Insoweit kann es empfehlenswert sein, die Immobilie bis zum Ablauf der zehn Jahre im Eigentum zu behalten und gegebenenfalls zu vermieten.

Möchten Sie als Miterbe das vom Erblasser zu Lebzeiten bewohnte Haus selbst nutzen, bleibt der Erwerb unabhängig vom Verkehrswert des Hauses von der Erbschaftssteuer befreit, wenn Sie als überlebender Ehegatte mindestens zehn Jahre lang selbst darin wohnen. Geben Sie die Eigennutzung vorzeitig auf, bleibt die Steuerbefreiung nur erhalten, wenn dafür zwingende Gründe bestehen. Als zwingender Grund kommt der Umzug ins Pflegeheim in Betracht.

Möchte ein Kind oder Enkelkind die Immobilie zehn Jahre lang selbst nutzen, gilt die zusätzliche Voraussetzung, dass die Gesamtwohnfläche des Hauses nicht mehr als 200 m² betragen darf. Liegt die Wohnfläche über dieser Vorgabe, wird anteilig Erbschaftssteuer fällig.

Wie wird die Erbengemeinschaft aufgelöst?

Die Erbengemeinschaft entsteht zwangsweise mit dem Tod des Erblassers. Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen und diese gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen. Die Auseinandersetzung gestaltet sich derart, dass der Nachlass nach Zahlung der Nachlassverbindlichkeiten unter den Miterben entsprechend ihrer Erbquote aufgeteilt wird. Idealerweise erfolgt die Auseinandersetzung im gegenseitigen Einvernehmen ohne Streit.

Bargeld lässt sich problemlos aufteilen. Bei Vermögenswerten, wie Immobilien, Fahrzeugen oder Sachwerten besteht oft Streit, wie die Werte bemessen werden. Ein Ausweg kann darin bestehen, dass die Miterben einen Sachverständigen beauftragen, der den Verkehrswert des jeweiligen Vermögensgegenstandes feststellt und der Vermögenswert nach Maßgabe des Ergebnisses verkauft oder einem Miterben unter Anrechnung auf dessen Erbteil überlassen wird.

Ist eine Verständigung nicht möglich, kann jeder Miterbe bei Gericht eine Teilungsklage erheben. Die Klage zielt auf die Zustimmung des oder der Miterben zu einem vom Miterben dem Gericht vorgelegten Teilungsplan. Voraussetzung ist, dass der Nachlass teilungsreif ist. An dieser Voraussetzung scheitern viele Teilungsklagen. Erhebt ein Miterbe nämlich berechtigte Einwendungen gegen den Teilungsplan, muss das Gericht den Teilungsplan und damit die Teilungsklage kostenpflichtig zurückweisen. Stimmt das Gericht dem Teilungsplan zu, ist die Auseinandersetzung entsprechend dem Teilungsplan durchzuführen. Derjenige Miterbe, der die Teilungsklage erhebt, muss wegen der Gebühren für Gericht und Anwalt in Vorlage treten. Die Gebühren berechnen sich nach dem Wert des Erbanteils des Miterben.

Fazit rund um die Erbengemeinschaft mit Grundstücken

Wird eine Erbengemeinschaft Eigentümerin eines Grundstücks, sind die Miterben gut beraten, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Fällt es schwer, sich auf eine bestimmte Nutzungsart zu einigen, sollte auch der Verkauf des Erbteils an einen Dritten oder die Übertragung des Erbteils an die Miterben in Betracht gezogen werden. Da Häuser und Wohnungen zur Werterhaltung der Unterhaltung und Verwaltung bedürfen, sollten Miterben darauf bedacht sein, Streitigkeiten so weit als möglich zu vermeiden.