HEREDITAS Blog

Erbengemeinschaft & Haus: 13 absolute Praxistipps für Miterben

Statistisch soll jeder zweite Nachlass eine Immobilie enthalten. Erben mehrere Personen und finden sich in einer Erbengemeinschaft zusammen, ergeben sich eine Reihe von Fragen, die nicht selten in handfeste Streitigkeiten ausarten. Denn im Gegensatz zu Bargeld lassen sich Immobilien nicht so leicht aufteilen. Bezieht ein Erbe das Haus selbst und zahlt die anderen aus? Vermietet die Erbengemeinschaft das Haus und teilt die Mieteinnahmen untereinander auf oder verkauft man das Haus? Ohne einen Überblick über die mit dem Eigentum an einer Immobilie einhergehenden Vor- und Nachteile sowie gesetzliche und finanzielle Rahmenbedingungen lassen sich diese Fragen kaum schlüssig beantworten.


dr stephan seitz hereditas erbengemeinschaft
Hier schreibt: Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: die Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf.
 
Bitte beachten Sie meine Rechtlichen Hinweise für die Nutzung dieser Webseite inklusive Haftungsregelungen. Ich fasse lediglich Allgemeinwissen zusammen und biete keine Rechtsberatung. Alle Angaben sind ohne Gewähr.
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Gesetzliche Erbfolge oder Testament? Wie hat die Erbengemeinschaft das Haus erworben?

Hat der Erblasser kein Testament hinterlassen, gilt die gesetzliche Erbfolge. Dann bilden die Erben eine Erbengemeinschaft. Alle Erben können nur gemeinschaftlich über das Schicksal des Hauses entscheiden. Keiner kann ohne das Einvernehmen der anderen Miterben handeln. Soll die Immobilie also vermietet oder gar verkauft werden, müssen alle einverstanden sein. Im günstigsten Fall hat der Erblasser ein Testament hinterlassen oder einen Erbvertrag beurkundet und darin zu Lebzeiten bestimmt, was mit der Immobilie nach seinem Ableben geschehen soll. So könnte er festgelegt haben, dass ein bestimmter Erbe alleiniger Eigentümer der Immobilie werden soll. Mit einer solchen Teilungsanordnung wäre dann klargestellt, dass nur dieser Erbe über die Immobilie entscheidet und die anderen Miterben von der Entscheidung über die Immobilie ausgenommen sind.

Erbengemeinschaft & Hausverkauf: ein Miterbe glaubt, das Haus verkaufen zu können

Die Erbengemeinschaft wird als Rechtsnachfolger des Erblassers im Grundbuch eingetragen. Jeder Miterbe wird als Eigentümer bezeichnet. Daraus ergibt sich zwangsläufig, dass ein einzelner Miterbe keine Möglichkeit hat, das Haus allein zu verkaufen. Der Kaufvertrag könnte nur von allen Miterben gemeinsam unterzeichnet werden. Verweigert ein Miterbe den Verkauf, ist der Verkauf nicht möglich.

Zwar setzt sich in Rechtsprechung und Literatur die Haltung durch, dass auch ein Verkauf rechtlich gesehen mit Mehrheit der Miterben möglich ist. Das aber wird auf Immobilien und Häuser zumindest in der Standard-Erbengemeinschaft nicht zutreffen. Denn Voraussetzung für den Mehrheitsverkauf ist, dass sich hierdurch die Erbengemeinschaft nicht wesentlich verändert, vielmehr nur Grundeigentum in Geld übergeht. Das wird aber nur der Fall sein, wenn die Erbschaft mehrere Immobilien enthält.

Mehrheitsentscheidungen in der Erbengemeinschaft: Verwaltung des Hauses im Rahmen der sog. ordnungsgemäßen Verwaltung

Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu (§ 2038 BGB). Soweit es um Maßnahmen der „ordnungsgemäßen Verwaltung“ geht, ist jeder Miterbe verpflichtet, konstruktiv mitzuwirken. Diese Mitwirkung kann gegebenenfalls auch gerichtlich erzwungen werden. Steht die Immobilie leer und ist in absehbarer Zeit ein Verkauf nicht zu erwarten, kann es eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellen, wenn die Immobilie zumindest vorübergehend vermietet wird. Eine Entscheidung darüber kann in der Erbengemeinschaft nur mehrheitlich getroffen werden. Das Stimmrecht der Miterben richtet sich nach der Größe ihrer Anteile (§§ 2038 Abs. II 745 BGB). Umgekehrt können die Erben auch die Kündigung eines Mietverhältnisses mit Stimmenmehrheit aussprechen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellt (z.B. bei Zahlungsverzug des Mieters). Handelt insoweit ein Miterbe allein, bleibt sein Handeln unbeachtlich. Die Kündigung und der Abschluss eines Mietvertrages wären unwirksam.

Alleinentscheidungsrecht bei Notverwaltungsmaßnahmen in Bezug auf das Haus

Eine Ausnahme besteht bei Notverwaltungsmaßnahmen. In diesem Fall kann der einzelne Miterbe allein entscheiden. Zur Notwendigkeit einer Maßnahme muss die Dringlichkeit dazukommen, so dass das alleinige Entscheidungsrecht auf Ausnahmefälle beschränkt ist. Beispiel: Ein Sturm deckt das Dach des Hauses ab. Die Miterben A und B sind nicht erreichbar, so dass Miterbe C allein den Dachdecker mit der Reparatur beauftragt.

Haus in der Erbengemeinschaft

Das Haus ist vermietet – welche Optionen hat die Erbengemeinschaft?

Hinterlässt der Erblasser eine vermietete Immobilie, tritt die Erbengemeinschaft in den bestehenden Mietvertrag ein. Möchte ein Miterbe das Haus selbst beziehen, kann er im Einvernehmen mit den anderen den bestehenden Mietvertrag mit dem Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen, indem nachweislich Eigenbedarf geltend macht. Ansonsten wird der Mietvertrag so fortgesetzt, wie er besteht.

Ein Miterbe wohnt im Haus – kann er bleiben?

Wird das Haus von einem Miterben bewohnt (z.B. überlebender Ehepartner des Erblassers) entscheidet die Erbengemeinschaft, ob und zu welchen Bedingungen der Miterbe das Haus auch künftig bewohnen kann. Im Idealfall hat der Erblasser testamentarisch bestimmt, dass sein überlebender Ehegatte auch fortan im Haus wohnen darf und festgelegt, zu welchen Bedingungen er das Haus nutzen kann. Fehlt es daran, kann sich die Erbengemeinschaft darauf verständigen, dass der Miterbe eine Nutzungsentschädigung oder ganz formal nach Maßgabe eines Mietvertrages Miete zahlt. Da dieser Miterbe selbst Teil der Erbengemeinschaft ist, ist sein Anteil bei der Miete zu berücksichtigen.

Jeder Miterbe kann seinen Erbanteil verkaufen – nicht aber nur seinen Anteil am Haus

Möchte sich der Miterbe nicht auf die Auseinandersetzung in der Erbengemeinschaft wegen des Verkaufs des Hauses einlassen, kann er seinen Anteil am gesamten Nachlass verkaufen (§ 2033 BGB). Er hat aber keine Möglichkeit, seinen Anteil allein im Hinblick auf das Haus zu veräußern. Wenn, dann muss er den gesamten Anteil am gesamten Nachlass aufgeben. Der Erwerber des Anteils wird dann Miteigentümer des Hauses. Allerdings haben die anderen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht und können damit verhindern, dass eine fremde Person als Erwerber in die Erbengemeinschaft eintritt (§ 2034 BGB).

Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Durch den Erbfall wird das Grundbuch unrichtig. Die Erbengemeinschaft sollte sich als neuer Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Zum Nachweis der Erbfolge genügt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag. Fehlt es daran, muss vorher beim Nachlassgericht ein Erbschein beantragt werden (§ 35 GBO). Im Erbfall braucht die Eigentumsumschreibung nicht über einen Notar beantragt zu werden. Die Eigentumsumschreibung ist insoweit vorteilhaft, als das Grundbuchamt keine Gebühren berechnet, wenn die Eigentumsumschreibung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird.

Kann je nach Situation funktionieren: Aufteilung in Wohnungseigentum

Lässt sich das Haus z.B. bei zwei Miterben in wenigstens zwei abgeschlossene Wohnungseinheiten aufteilen, lassen sich Streitigkeiten in Erbengemeinschaften dadurch verhindern, dass die Miterben eine Teilungserklärung beim Notar beurkunden und Wohnungseigentum begründen. Jedem Miterben kann dann eine Wohneinheit zum alleinigen Eigentum zugewiesen werden, die er in eigener Verantwortung verwaltet und nutzt.

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Im Grundbuch ist ein Wohnrecht für das Haus der Erbengemeinschaft eingetragen

Ist im Grundbuch, beispielsweise zugunsten des überlebenden Ehepartners des Erblassers, ein Wohnrecht eingetragen, besteht das Wohnrecht fort. Ein eventueller Verkauf an eine dritte Person dürfte insoweit schwierig sein, da der Erwerber die Immobilie mit dem Wohnrecht übernehmen müsste. Ein Verkauf kommt nur in Betracht, wenn der Inhaber des Wohnrechts bereit sein sollte, vielleicht gegen Zahlung einer Abfindung auf sein Wohnrecht zu verzichten.

Übernahme der Miteigentumsanteile der Miterben

Ein einfacher Weg kann darin bestehen, dass ein Miterbe die Miteigentumsanteile der anderen übernimmt und das Haus zu alleinigem Eigentum erwirbt. Dazu muss er, sofern er über die notwendige Bonität für eine Finanzierung oder ausreichend Eigenkapital verfügt, die anderen auszahlen und/oder, wenn die Immobilie z.B. über eine Baufinanzierung* erworben wurde, den Finanzierungsanteil bei der Bank übernehmen.

Häufig eine ganz schlechte Idee: Teilungsversteigerung des Hauses

Können sich die Miterben nicht verständigen, bleibt in letzter Konsequenz nur, die Teilungsversteigerung der Immobilie zu beantragen. Da jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft einfordern kann (§ 2042 BGB), ist jeder Miterbe berechtigt, den Antrag beim örtlich zuständigen Amtsgericht zu stellen. Dann wird die Immobilie nach Maßgabe eines festgesetzten Verkehrswertes öffentlich versteigert. Jeder Miterbe kann dabei selbst mitsteigern und auch auf diesem Weg die Immobilie zu alleinigem Eigentum erwerben. Aber: Teilungsversteigerungen führen häufig zu einem Erlös, der weit unter dem Erlös liegt, der bei einem freihändigen Verkauf der Immobilie möglich ist. Teilungsversteigerungen können erfahrungsgemäß also dazu führen, dass Immobilienwerte verschleudert werden.

Schnellrechner: Kosten Teilungsversteigerung ermitteln

Berechnen Sie mit nur zwei Eingaben einen Orientierungswert für die Kosten, die im Rahmen einer Teilungsversteigerung regelmäßig anfallen. Die Kosten richten sich primär nach dem Erlös aus der Versteigerung. Für die Kostenschätzung vor der Versteigerung ist daher auf den Verkehrswert des Grundstücks oder der Immobilie abzustellen. Die genaue Abrechnung erfolgt dann nach der Teilungsversteigerung.
 
Die Verfahrenskosten (Gerichtskosten, Kosten für die Veröffentlichung und die Gutachterkosten) werden von allen Miterben entsprechend ihrem jeweiligen Anteil an der Erbengemeinschaft getragen. Die Kosten muss der Antragsteller zunächst vorstrecken, bekommt sie dann aber aus dem Versteigerungserlös erstattet. Die Kosten für eine optionale anwaltliche Betreuung (Anwaltskosten) hingegen müssen Sie komplett selbst tragen.

Kosten Teilungsversteigerung


 
Mein Tipp: Wert Ihrer Immobilie ermitteln*
 
Sowohl die Verfahrenskosten (Gericht, Gutachten, ...) wie auch die Kosten für einen (optionalen) Rechtsanwalt bestimmen sich nach dem Verkehrswert des Grundstücks oder der Immobilie. Diese können zunächst nur geschätzt werden, am Ende wird mit dem tatsächlichen Versteigerungserlös abgerechnet.
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Die Kosten für Ihre Rechtsberatung richten sich nur nach Ihrem Anteil am Grundstück bzw. der Immobilie. Auch die Verfahrenskosten werden letztendlich nach der Höhe der Erbanteile verteilt. Die Größe ihres Anteils am Nachlass bestimmt sich nach der Erbquote. Je nach testamentarischer Bestimmung oder Rangfolge in der gesetzlichen Erbfolge ergibt sich diese automatisch. In der Praxis werfen Sie einen Blick in den Erbschein, dort ist die Erbquote als Bruchteil genannt, z.B. 7/12. Tragen Sie hier den %-Wert ein.
 
Über meinen Erbrechner können Sie ihren gesetzlichen Erbteil einfach berechnen.

Die Berechnung ist teilweise vereinfacht, sie soll Ihnen als Orientierung dienen. Alle Angaben sind ohne Gewähr, bitte lassen Sie sich (anwaltlich) beraten. Die Datenschutzbestimmungen für meine Schnellrechner lesen Sie unter Datenschutz.

Sie sind Rechtsanwalt? Dieser Schnellrechner kann kostenlos und neutral auf Ihrer Webseite eingebunden werden. Mehr unter Kanzleimarketing.

Wann fällt Erbschaftssteuer an?

Hatte der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren selbst gekauft oder fertiggestellt, fällt für die Erben auf den Gewinn Spekulationssteuer an, wenn sie vor Ablauf der zehn Jahre das Haus verkaufen. Insoweit kann es günstiger sein, die Immobilie bis zum Ablauf der zehn Jahre noch nach Maßgabe eines befristeten Mietvertrages zu vermieten.

Möchte ein Miterbe das vom Erblasser zu Lebzeiten bewohnte Haus selbst nutzen, profitiert er von einem insoweit günstigen Erbschaftssteuerrecht. Erbt der überlebende Ehepartner, bleibt der Erwerb unabhängig vom Verkehrswert des Hauses erbschaftssteuerfrei, wenn er mindestens zehn Jahre lang selbst darin wohnt. Gibt der Ehegatte die Eigennutzung vorzeitig auf, bleibt die Steuerbefreiung nur erhalten, wenn dafür zwingende Gründe bestehen (z.B. Umzug ins Pflegeheim). Auch der Verkauf danach bleibt vollständig steuerfrei. Erben Kinder oder Enkelkinder, darf die Gesamtwohnfläche des Hauses nicht mehr als 200 m² betragen, ansonsten wird darüber hinaus anteilig Erbschaftssteuer fällig.

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48 Gedanken zu „Erbengemeinschaft & Haus: 13 absolute Praxistipps für Miterben“

  1. Wenn sich die Miterben (3 von 7 bereits verstorben) über 40 Jahre nicht um ihr Erbe (kein Testament vorhanden) (Haus ohne Außenputz und ohne Heizung) kümmerten und nichts zum Erhalt beigetragen haben, dürften sie eigentlich auch keinen Anspruch mehr haben. Wir 3 Kinder der einen Miterbin, welche von Anfang an im Haus wohnt, fragen uns bei jeder notwendigen Reparatur des Hauses (z. B. Dachneudeckung 2015) ohne dabei Anforderungen an die Erbengemeinschaft zu stellen
    , ob dies zur Werterhaltung bzw. Werterhöhung beiträgt und wie das evtl. später im Falle einer Auseinandersetzung bewertet wird. Alle Miterben haben mit ihren Familien oder allein mit im Haus gewohnt und sind nach und nach ausgezogen. Unsere Mutter erhielt eine mietfreie Wohnung, weil sie und mein Vater beim Ausbau in den 60er Jahren geholfen haben, leider nie schriftlich vereinbart. Sie haben sich auch bis zum Tod meiner Großeltern um sie gekümmert und erhalten das Haus so gut es geht nach ihren  finanziellen Möglichkeiten. Wir hatten schon die Erben angeschrieben, um die Angelegenheit zu klären, leider war kein einziger dazu bereit.
    Wir machen uns Gedanken darüber, was passiert, wenn unsere Mutter nicht mehr lebt. Sie ist 81 und unser Vater ist bereits 2014 gestorben. Wahrscheinlich ist es am besten, wenn es so bleibt wie es ist und wir zusammen entscheiden, was mit dem Haus geschehen soll. Denkbar wäre ein Umbau für die Enkel, aber dafür braucht man eine Genehmigung und die bekommt man leider nur als Eigentümer und das ist nach wie vor mein Opa (er steht jedenfalls noch im Grundbuch) bzw. seine Kinder, von denen noch 4 (einschließlich unserer Mutter) leben. Von den Verstorbenen besteht sicher der Anspruch bei deren Nachkommen, also wird der Kreis der Erbberechtigten immer größer. Ich denke, dass der Gesetzgeber hier eingreifen sollte und zwar in Hinsicht auf die Verjährung. Diese sollte in solchen Fällen, in denen die Miterben sich über Jahrzehnte nicht um ihr Erbe gekümmert haben, die Verjährung des Anspruches einsetzen müsste.

    Antworten
    • Liebe Frau König, vielen Dank für Ihre Beitrag. Als Erbe sind Sie mit den anderen Miterben in einer Erbengemeinschaft rechtlich verbunden. Solange Sie diese nicht auseinandergesetzt haben, gehört allen Miterben alles gemeinsam. Damit entstehen u.a. auch die von Ihnen geschilderten Probleme. Daher ist die Erbengemeinschaft auch – vom Gesetzgeber, weil Sie darauf anspielen – auf Auseinandersetzung ausgelegt. Handlungsbedarf für den Gesetzgeber sehe ich an dieser Stelle nicht.

      Antworten
    • Wir sind eine Erbgemeinschaft mit Mutter 62,5% und 3 Kinder je 12,5%. Es gibt ein Einfamilienhaus das von der Mutter und Tochter mit Familie (Tochter, ihr Ehemann und 4 Kinder) bewohnt wird. Die Tochter möchte das Einfamilienhaus übernehmen aber der eine Sohn möchte das nicht. Er will zu viel Deld für seinen Anteil. Er hat selber einen Gutachter beauftragt um seinen Anteil errechnen zu lassen. Der Wert lag bei 86000 Euro, wobei ihm nur 10700 zustehen. Wie kann man diese gemeinschaft auflösen. 3 sind der selben Meinung, 1er macht Probleme. Kümmert sich aucht nicht um das Haus.

      Antworten
      • Das sind klassische Probleme in der Erbengemeinschaft. Für die Auflösung/Auseinandersetzung benötigen Sie leider Einstimmigkeit. Entweder Sie bringen den Vierten zu einer gemeinsamen Lösung, oder es deutet alles in Richtung einer Teilungsversteigerung. Aber ohne genaue Kenntnis des Einzelfalls ist das natürlich schwer einzuschätzen, das lediglich als grobe Richtung.

        Antworten
  2. Bei meiner Busenfreundin ist es der Fall, dass sie zusammen mit ihrem Bruder das Haus vom Opa geerbt haben. Erika braucht schon die eigenen vier Wände, denn sie wartet auf das Baby. Justus ist dagegen noch jung, möchte aber für sein Teil was kriegen, um in eigenes Auto zu investieren. Da im Grundbuch nur ein Wohnrecht fürs Haus eingetragen wird, wäre es sinnvoll sich zu verabreden. Mal sehen, ob es klapp. Für den Tipp zu der möglich fallenden Erbschaftssteuer vielen Dank!

    Antworten
  3. Mein Bruder und ich haben nach dem Tod unserer Mutter 3 Wohnungen geerbt!
    In zwei davon wohnen jeweils ich und mein Bruder, hier haben wir untereinander geregelt, dass jeder seine bewohnte Wohnung als 100% Eigentum erhält.
    Bei der dritten Wohnung, die unsere Mutter bewohnte, soll diese, wie von unserer Mutter gewünscht, 50/50 aufgeteilt werden- und wir wollen die Wohnung vermieten!
    Nun folgende Fragen:
    Gibt es eine Möglichkeit, den Eintrag 50/50 zu erfassen -ohne den Titel Erbengemeinschaft?
    wenn nein, kann eine Erbengemeinschaft die Wohnung ohne weiteres vermieten? Was gilt es hier zu beachten?

    Besten Dank für Ihre Hilfe

    Antworten
  4. Meine Mutter lebt seit ihrer Geburt im Elternhaus mit 2 Wohnungen. Eine Wohnung bewohnte meine Oma und mein Onkel bis zu deren Tod. Nun ist sie leer. Die andere Wohnung bewohnt immernoch meine Mutter. Seit dem Tod meines Vaters allein. Es gibt noch 2 Brüder und eine Halbschwester. Meine Mutter hat immer Miete an meinen Onkel in der unteren Wohnung gezahlt und alle anfallenden Kosten wie Wasser, Müll, Steuern, Versicherung usw. haben sie geteilt. Bei einem Umbau haben meine Eltern auch viel Geld mit investiert. Leider alles nie schriftlich festgehalten. Meine Mutter hat auch ihren Bruder 5 Jahre unentgeltlich gepflegt bis er starb. Die anderen Geschwister haben sich nie an irgendwelchen Kosten beteiligt, obwohl sie im Grundbuch als Miteigentümer der Erbengemeinschaft eingetragen sind. Seit dem Tod ihres Bruders trägt meine Mutter alle Kosten allein. Jetzt möchte ein Bruder das Haus übernehmen oder verkaufen. Meine Mutter möchte aber in dem Haus (ihrer Wohnung) bleiben. Was hat sie für Rechte und Möglichkeiten? Vielen Dank im voraus.

    Antworten
  5. Guten Tag,
    bei der Testamentserstellung stellen wir uns aktuell die Frage, wie folgende Aufteilung zu regeln ist:

    Als Erben eingesetzt werden soll ich (Nichte des zukünftigen Erblassers) und die Schwester des Erblassers. Im Erbvermögen befindet sich ein Haus, das voraussichtlich ich übernehmen werde und damit die Schwester auszahlen werden muss. Diese Auszahlung des Erben, der das Haus nicht übernimmt, soll begrenzt werden auf einen Betrag von bsplw. max. 100.000,00 €. Kann das in dieser Form im Testament gültig festgelegt werden?

    Weiter ist die Frage, ob festgelegt werden kann, dass bei Versterben der Schwester als Erbberechtigte, deren Nachkommen als Nachfolge ausscheiden?

    Vielen Dank.
    MfG
    Hartig

    Antworten
    • Hallo, meine Schwester und ich erben die Wohnung von meinen Eltern, sie möchte gern die Wohnung und möchte mich gern auszahlen. Die Wohnung wurde auf 400.000€ geschätzt. Jetzt wäre meine Frage wieviel muss meine Schwester mich auszahlen?

      Antworten
      • Letztlich obliegt das der Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrer Schwester. Aber wenn die Wohnung der einzige Vermögensgegenstand ist und beide Teil je zur Hälfte erben, dann dürfte das naheliegenderweise auf 50% von 400.000 € hinauslaufen – vorbehaltlich Sonderkonstellationen in Ihrem Einzelfall.

        Antworten
  6. Guten Tag, meine Schwester und ich haben 2002 ein Dreifamilienhaus von unseren Großeltern geerbt, allerdings hat meine Mutter ein Nießbrauch gehabt. Der wurde ihr abgesprochen und jetzt ist es so, dass meine Mutter, meine Schwester und ich im Grundbuch stehen.
    Meine Mutter bewohnt das Haus und ich mit meiner Familie auch. Meiner Schwester zahle ich jeden Monat 200 € (dafür, dass ich dort wohne). Die Nebenkosten und alle anfallenden Reparaturen zahlen meine Mutter und ich. Jetzt meine Frage: hat man irgendwelche Vorteile als Erbe wenn man das Haus bewohnt und in Stand hält und der andere Erbe dabei komplett außen vor ist? Sich also an den Kosten nicht beteiligt?

    Antworten
  7. Hallo, ich habe folgende 2 Fragen:

    Wer verteilt das Geld nach einer Teilungsversteigerung? Das Gericht nach Anteilen oder muss man darum kämpfen?

    Kann man sich als Miterbe mit einem Schlüsseldienst Zugang zum Haus/Erbe verschaffen?

    Danke.

    Antworten
  8. Hallo, ich habe folgende 2 Fragen:

    Wer verteilt das Geld nach einer Teilungsversteigerung? Das Gericht nach Anteilen oder muss man darum kämpfen?

    Kann man sich als Miterbe mit einem Schlüsseldienst Zugang zum Haus/Erbe verschaffen?

    Danke.

    Antworten
    • Durch die Teilungsversteigerung wandeln Sie nur Immobilien in Geld. Die Verteilung setzt voraus, dass sich alle Miterben über selbige einig sind. Sind sie das nicht, wird das Geld vom Gericht solange hinterlegt.

      Antworten
  9. Hallo, meine Schwester, verheiratet, kinderlos, seit längerem getrennt von ihrem Mann, aber nicht geschieden, ist verstorben. Im Nachlass ist Kontovermögen und 2 Immobilien. In einer wohnt ihr Mann, die andere wurde von ihr bewohnt. Das AG hat ihren Mann zu 3/4 und mich zu 1/4 als Miterben berufen. Ihr Mann kümmert sich um nichts, es geht ihn alles nichts an. Ich kann aber nur gemeinsam mit ihm das Konto auflösen und auch mit meinem Anteil an den Immobilien kann ich ohne ihn nichts anfangen. Ich wäre ja berechtigt ein 1/4 Miete von ihrem Mann einzufordern. Alle
    Schreiben vom AG, von meiner Rechtsanwältin und mir läßt er unbeantwortet.

    Wie kann ich ihn zur Auflösung der Erbengemeinschaft „zwingen“ und mein Erbe „monitarisieren“? Einen Teilungsplan habe ich ihm übermittelt – blieb unbeantwortet. In letzter Konsequenz muß ich wohl Erbschaftssteuer (15%) für ein Erbe zahlen, auf das ich keinen Zugriff und Nutzen habe.

    Schönen Abend, auch in Zeiten einer Corona Krise

    Peter G

    Antworten
  10. Hallo und guten Tag, meine Mutter ist verstorben und meine beiden Brüder die dort im Haus leben, möchten da wohnen bleiben und mich auszahlen. Was vollkommen ok ist.
    Welchen Wert setzt man jetzt an. Den Verkehrswert? Der ist ja aber wesentlich niedriger als der Marktwert.
    Gibt es da ein Gesetz?
    Viele Grüße
    S. Schmidt

    Antworten
  11. Guten Tag,

    wir vier Kinder haben damals jeder eine Wohnung in einem vier Familienhaus geerbt,wo wir auch alle drin wohnen.
    Jeder in seiner Wohnung!Mein Vater hat damals für meine Schwester zwei Zimmer auf dem Dachboden ausgebaut,ihre Wohnung befindet sich im Obergeschoß.Da sie die Zimmer nicht im Grundbuch eingetragen hat,zählt ihre Wohnung nicht als abgeschlossene Wohnung.Somit sind wir eine Erbgemeimschaft,da wir anderen uns nicht alleine ins Grundbuch eintragen können.Meine frage,ich möchte ganz raus aus der Erbgemeinschaft möchte mit dem Haus nichts mehr zutun haben.
    Geht das nur über eine Versteigerung überes Amsgericht?Oder gibs noch eine andere möglichkeit da raus zukommen.

    Antworten
      • Guten Tag,ich hatte damals beim Notar und Anwalt nachgefragt ob ich meine Wohnung verkaufen könnte,und beide haben nein gesagt.Das ich nur eine Zwangsversteigerung machen könnte.Meine hoffnung war das ich anderes noch aus der Erbgemeinschaft komme.

        Antworten
          • Guten Tag,woraus gibt sich der Erbanteil? Vom ganzen Viefamilienhaus plus dem Grundstück?
            Und wie weiss ich ich wie hoch mein Erbanteil ist.Und könnte ich mein Erbanteil an meine Geschwister verkaufen?

          • Ihren Erbteil finden Sie am besten im Erbschein. Wenn ihre Geschwister ihren Erbteil kaufen möchten, ist das grds. möglich. Für Details kommt es aber immer auf den Einzelfall an.

  12. Guten Tag Herr Dr. Seitz
    Wir sind drei Erben (ich, mein Bruder und meine Schwester) einer Immobilie (Einfamilienhaus, Erbfall 2019), jeder hat 1/3 Erbanteil.
    Aktuell sind wir als Erbengemeinschaft auch schon im Grundbuch eingetragen und es gab noch keine Auseinandersetzung.
    Im Jahr 2019 haben wir (ich und mein Bruder) auf eigene Kosten eine Etage umgebaut damit meine Schwester einziehen kann.
    Wir beide wohnten schon vor dem Erbfall in dem Haus und wollen das eigentlich auch weiterhin.
    Sie ist im Januar 2020 eingezogen und hat Anfangs auch anteilig die Nebenkosten mitgetragen.
    Nach ein paar Monaten verkündete sie, dass sie ihren Erbanteil verkaufen will.
    Im Zuge dessen hat sie dann die Zahlung ihres Nebenkostenanteils eingestellt und auch keine der Umbaukosten gezahlt.
    Dummerweise geht sie weder auf unsere Kaufangebote ein (die durchaus fair sind), noch ist sie bereit mit einem dritten (Mediator) mit uns zu reden.
    Wo das nun hinführt oder was sie im Schilde führt, ist für uns ein Rätsel. Die Emotionale Spannung im Haus ist unerträglich geworden.
    Sie zahlt weder ihre Nebenkosten noch die Umbaukosten und kommt auch nicht ihrer Mitwirkungspflicht nach.
    Nun habe ich recherchiert und bin auf folgendes gestoßen.
    Mein Bruder und ich könnten in einer Versammlung der Erbengemeinschaft, durch unsere 2/3 Mehrheit, ordentliche Verwaltungsmaßnahmen beschließen.
    Dazu gehören neben Sanierungsmaßnahmen wohl auch Mietverträge.
    Nun meine Fragen:
    1. Wenn wir ihr einen Mietvertrag (Papierform) anbieten und sie diesen nicht akzeptiert, könnten wir sie dann Zwangsräumen lassen?
    2. Ist durch unsere ursprüngliche (mündliche) Absprache das sie ihren Anteil der Nebenkosten bezahlt, bereits ein Mietvertrag entstanden?
    3. Wenn 2. zutrifft, können wir ihr dann mit unserer 2/3 Mehrheit fristgerecht kündigen?

    Vielen Dank und Beste Grüße
    Ein genervter Erbe

    Antworten
    • Ihre Anfrage ist sehr speziell, ich kann auf den Einzelfall nicht eingehen. Allgemein gilt aber: die Erbengemeinschaft wird – wenn es um ordentliche Verwaltungsmaßnahmen geht – mit einfacher Mehrheit verwaltet.

      Antworten
  13. Besteht die Möglichkeit einen verbindlichen Vertrag über die Entscheidungsfindung zu erstellen, wenn bei 2 Erben beide den gleichen Anteil haben und so eine Mehrheit nur Einstimmig zu erzielen ist Z.B. die Hinzuziehung eines Moderators zu erzwingen oder einem der beiden Erben formal 1 Stimme mehr zu geben oder ähnliches

    Antworten
  14. Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,
    es geht um eine Erbengemeinschaft, die schon seit längerer Zeit besteht – im Wesentlichen problemfrei und zufrieden – und das ehemalige Wohnhaus unserer Großmutter als Ferienhaus nutzt.
    Die Bindung an das Haus und an die Gemeinschaft ist nun aber offenbar nicht mehr gleich stark.

    Meine Frage: Wenn ein Mitglied sich von seinem Anteil trennte, ihn aber nicht verkaufte, sondern verschenkte (z.B. am sein erwachsenes Kind), gäbe es auch dann, wie bei einem Verkauf des Anteils, ein Vorkaufsrecht für die anderen Miterben und damit die Möglichkeit, den Zuwachs der Gemeinschaft um den potentiell Beschenkten als neues Mitglied zu vermeiden?

    Antworten
    • § 2034 (1) schreibt: „Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, so sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt.“ Die ständige Rechtsprechung nimmt das sehr wörtlich, ein Tausch oder eine Schenkung wird nicht vom Vorkaufsrecht erfasst. Bei Interesse finden Sie mehr dazu beispielsweise bei Knüfermann, Das Miterbenvorkaufsrecht, 1970, S. 27 ff. Das soweit als allgemeine Antwort auf ihre Frage, im Zweifel müsste man sich aber stets den Einzelfall ansehen, dazu kann ich natürlich nichts sagen.

      Antworten
  15. Guten Tag,

    zwei Erben haben gemeinsam ein Haus bekommen, Anteil je 50% pro Partei. Nun möchte die eine Partei das komplette Haus zu Ihren Lasten sanieren und renovieren. Dürfen nun die Sanierungskosten prozentual bzw. monetär auf den Anteil des Nichtsanierer umgelegt werden. Zur Erläuterung: Wert der Immobilie 100 000 Euro bei 50 % Beteiligung beider Parteien, eine Partei investiert 40.000 Euro in die Sanierung, dürfen diese 40.000 Euro mit den 50% der nicht sanierenden Partei verrechnet werden, so dass diese nur noch einen Geldwert von 10.000 Euro am Haus besitzt?

    Antworten
  16. Guten Tag, meine Eltern möchten gerne noch zu Lebzeiten ihr Zweifamilienhaus unter mich und meinen Bruder aufteilen und dies auch schriftlich festhalten. Meine Frage ist, wie mit dem Grundstück verfahren werden muss. Dies muss ja auch aufgeteilt werden. Wer kann uns da weiterhelfen? Ein Immobilienmakler oder ein Architekt? Vielen Dank für ihre Antwort

    Antworten
    • Das Eigentum am Wohnhaus richtet sich nach dem Eigentum am Grundstück, d.h. wem das Grundstück gehört, dem gehört (im Regelfall) auch die Immobilie drauf. Ich würde Ihnen empfehlen sich an einen Notar zu wenden. Und in jedem Fall auch an einen Steuerberater vorab.

      Antworten
  17. Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,

    vielen Dank für diese wertvollen und aufschlussreichen Informationen.
    Zu meiner Frage: Mein Bruder und ich haben gemeinsam ein Haus geerbt. Ich wohne bereits in dem Haus und möchte auch gern dort wohnen bleiben. Der IST-Wert des Hauses liegt bei ca. 300.000 – 350.000 € (je nach Gutachter/Bank). Ein möglicher Verkaufspreis in unserer Region liegt wohl eher bei 400.000 € (oder, wenn es nach meinem Bruder geht, auch noch weit darüber hinaus). Wie verhalte ich mich korrekt, auch moralisch korrekt? Denn ob ich ihm 200.000 € oder „nur“ 150.000 € ausbezahlen muss, bedeutet für mich im ersten Fall eine große finanzielle Herausforderung. Auf der anderen Seite möchte ich auch eine faire Lösung für beide Seiten. Leider habe ich dazu bisher keine Hinweise finden können. Vielleicht kennen Sie welche aus Ihrer Praxis. Wie könnte eine faire Lösung aussehen, in der die Diskrepanz zwischen IST-Wert und (möglichem) Verkaufserlös Berücksichtigung findet? Vielen Dank für Ihre Antwort!

    Antworten
    • Liebe Frau Hoffmann, dafür gibt es keine richtige Antwort. Entweder sie finden gemeinsam einen Preis, den beide als fair bewerten oder Sie machen ihrem Bruder ein Angebot das Sie als fair empfinden. Je nach Situation können Sie überlegen „etwas draufzulegen“ um die Situation zu beendet oder auch nicht. Ihr Bruder kann das dann annehmen oder nicht. Letztlich hängt viel davon ab, welchen Umgang sie beide miteinander pflegen. Alternativ kann man auch einen Fachmann hinzuziehen, der die jeweiligen Positionen ermittelt und versucht objektiv zu bewerten. Das kann ggf. ein Makler sein, der idealerweise den Immobilienmarkt vor Ort gut kennt und eine fixe Vergütung für seine Leistung erhält. Lesen Sie auf meiner Seite Immobilienbewertung einmal rein, dort ist auch ein Rechner verlinkt.

      Antworten
  18. Guten Tag.

    Ich und mein Bruder haben ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnungen geerbt (50/50). Wir leben beide in jeweils einer der Wohnungen. Die eine Wohnung hat 50 qm die andere 100qm, und die dritte soll vermietet werden. Kann man die laufenden kosten für das Haus anhand der jeweils bewohnten Wohnfläche aufteilen, oder ist das eher unüblich?

    Vielen Dank für ihre Zeit.

    Antworten
    • Sie meinen für die Nebenkostenabrechnung? Da gibt es meines Wissens mehrere Möglichkeiten, ich glaube aber die Wohnfläche ist ein probates Mittel. Aber schauen Sie doch am Besten mal unter dem Suchbegriff “Nebenkostenabrechnung” auf der Suchmaaschine ihres Vertrauens nach.

      Antworten
  19. Guten Tag,
    wir waren eine 3er Erbengemeinschaft eines 16-Fa. Hauses, die seit 26 Jahren bestand. Nach dem Tod meines Bruders verschenkte meine Schwägerin ihren 1/3 Anteil an Ihre zwei Kinder zu jeweils 1/2.
    Die neue Erbengemeinschaft besteht somit aus 1/3, 1/3, 2/6 Anteilen. Die Verwaltung habe ich bisher gegen eine geringe Vergütung von 200€/m pauschal über all die Jahre durchgeführt. Jetzt drängen die neuen Miteigentümer auf den Einsatz einer externen Verwaltung. Ihr Argument ist mein vorgerücktes Alter von 79 Jahren.
    Meine Frage: Muss ich dem Wunsch der Miterben zustimmen, ist es sinnvoll eine ablehnende Haltung einzunehmen? Wozu würden Sie raten?
    Besten Dank

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    • Solange die Einsetzung einer externen Verwaltung folgende Kriterien erfüllt, wird sie sich per Mehrheitsbeschluss fassen lassen: die Beschaffenheit des Nachlasses insgesamt (! nicht einzelnen Teilen der Erbschaft) wird nicht erheblich verändert und die Einsetzung entspricht dem Interesse aller Miterben nach billigem Ermessen.

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  20. Ich bin in einer Erbengemeinschaft mit einem Anteil 1/4. Die Miterben wollen eine Wohnung renovieren, da sie sich sonst nicht mehr vermieten lassen würde. Muss ich mich an den Kosten beteiligen und wenn in welcher Höhe?

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    • Wie so häufig ist das eine Frage des Einzelfalls. Aber wenn sich die Wohnung sonst nicht mehr vermieten lässt, spricht tatsächlich viel dafür dass die Renovierung erforderlich ist und damit mit Mehrheit der Erbengemeinschaft beschlossen werden kann.

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  21. Guten Tag, mein Bruder wohnt alleine in dem Haus, das meiner Mutter gehört. Sie würde gern verkaufen, will ihn aber nicht „rauswerfen“; von alleine zieht er aber anscheinend nicht aus, obwohl er eigentlich sagte, er will raus. Er kümmert sich um nichts in Garten + Haus, macht nur das Nötigste. Er zahlt seine persönlichen NK; Grundsteuer , Versicherungen, etc zahlt aber alles meine Mutter.
    Ich selbst lebe einige hundert km entfernt, es wird aus meiner Sicht nie dazu kommen, dass ich dort mal einziehe. Würde daher auch gerne,dass das Haus verkauft wird.
    Was passiert aber, wenn meine Mutter stirbt und mein Bruder weiterhin nicht auszieht und sich um nichts kümmert? Bin ich als Miterbe (wir werden es 50/%0 aufteilen ,da es keine weiteren Erben gibt) zur Zahlung von z.B. Grundsteuer, etc…mit verpflichtet? Was passiert, wenn er davon gar nicht bezahlt? Kann man mich dann komplett dafür haftbar machen?
    Ich möchte am liebsten auch, dass das Haus verkauft wird, da ich keinerlei Nutzen davon habe und Angst habe vor Kosten, die da evtl auf mich zukommen, auch wenn ich mit dem Haus seit Jahren überhaupt nichts mehr zu tun habe.

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    • Solange das Haus ihrer Mutter gehört, haben Sie (soweit ich das aus ihrem Beitrag erkennen kann) keine rechtlichen Möglichkeiten. Sie können natürlich die Situation mit ihr besprechen, aber die Entscheidung liegt bei ihr. Sind sie beide irgendwann einmal Miterben zu 50/50, dann entscheiden Sie gemeinsam, tragen aber auch die Kosten gemeinsam. Gibt es kein flüssiges Vermögen, auf das ggf. zugegriffen werden kann, dann werden Sie im Extremfall eine streitige Auseinandersetzung mit ihrem Bruder führen müssen. Ggf. hilft es aber, dass Sie androhen ihren Erbteil zu verkaufen. In Folge dessen kann es zu einer Teilungsversteigerung kommen, was ihr Bruder ggf. nicht will.

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  22. In welcher Höher muss ich mich an den Kosten der Renovierung beteiligen , die im Besitz einer Erbengemeinschaft ist? Laut Erbschein gehört mir ein Viertel.

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