HEREDITAS Blog

Zuletzt aktualisiert am 20. September 2021 von Dr. jur. Stephan Seitz

Erbengemeinschaft und Immobilie: 19 Praxistipps für Miterben von Haus, Wohnung oder Grundstück

Statistisch soll jeder zweite Nachlass eine Immobilie enthalten. Erben mehrere Personen und finden sich in einer Erbengemeinschaft zusammen, ergeben sich eine Reihe von Fragen, die nicht selten in handfeste Streitigkeiten ausarten. Denn im Gegensatz zu Bargeld lassen sich Immobilien nicht so leicht aufteilen. Bezieht ein Erbe das Haus selbst und zahlt die anderen aus? Vermietet die Erbengemeinschaft das Haus und teilt die Mieteinnahmen untereinander auf oder verkauft man das Haus? Ohne einen Überblick über die mit dem Eigentum an einer Immobilie einhergehenden Vor- und Nachteile sowie gesetzliche und finanzielle Rahmenbedingungen lassen sich diese Fragen kaum schlüssig beantworten.
  • Gehört zum Nachlass eine Immobilie, werden die Erben als neue Eigentümer „in Erbengemeinschaft“ im Grundbuch eingetragen.
  • Die Verwaltung einer Immobilie muss einvernehmlich erfolgen. Mehrheitsentscheidungen kommen nur bei Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung und Alleinentscheidungen allenfalls in Notfällen in Betracht.
  • Soll die Immobilie verwertet werden, lässt sich erfahrungsgemäß nur durch den freihändigen Verkauf der bestmögliche Verkaufserlös erzielen. Sollte im Notfall nur die Teilungsversteigerung verbleiben, ist mit erheblichen finanziellen Verlusten zu rechnen.
  • Eine Handlungsalternative kann darin bestehen, den Erbanteil an einen interessierten Dritten zu verkaufen.

Inhaltsverzeichnis: Darum geht es auf dieser Seite


dr stephan seitz hereditas erbengemeinschaft
Hier schreibt Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
 
Bitte beachten Sie meine rechtlichen Hinweise für diese Webseite.

Haus, Wohnung und Grundstück in der Erbengemeinschaft: die rechtlichen Grundlagen

Gesetzliche Erbfolge oder Testament? Wie hat die Erbengemeinschaft die Immobilie erworben?

Hat der Erblasser kein Testament hinterlassen, gilt die gesetzliche Erbfolge. Dann bilden die Erben eine Erbengemeinschaft. Alle Erben können nur gemeinschaftlich über das Schicksal des Hauses entscheiden. Keiner kann ohne das Einvernehmen der anderen Miterben handeln. Soll die Immobilie also vermietet oder gar verkauft werden, müssen alle einverstanden sein. Im günstigsten Fall hat der Erblasser ein Testament hinterlassen oder einen Erbvertrag beurkundet und darin zu Lebzeiten bestimmt, was mit der Immobilie nach seinem Ableben geschehen soll. So könnte er festgelegt haben, dass ein bestimmter Erbe alleiniger Eigentümer der Immobilie werden soll. Mit einer solchen Teilungsanordnung wäre dann klargestellt, dass nur dieser Erbe über die Immobilie entscheidet und die anderen Miterben von der Entscheidung über die Immobilie ausgenommen sind.

Wer ist in der Erbengemeinschaft Eigentümer?

Eigentümer der Immobilie wird die Erbengemeinschaft, in der jeder Miterbe anteilmäßig beteiligt ist. Die Erben werden als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Der Nachweis der Erbfolge kann durch Vorlage eines Erbscheins geführt werden. Erbscheine sind beim örtlich zuständigen Nachlassgericht zu beantragen und sind in Abhängigkeit vom Wert des Nachlasses gebührenpflichtig. Beruht die Erbfolge auf einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag, erübrigt sich ein Erbschein. Zugleich muss das Protokoll über die Eröffnung der letztwilligen Verfügung durch das Nachlassgericht vorgelegt werden (§ 35 GBO).

Die Erben werden dann als neue Eigentümer „in Erbengemeinschaft“ im Grundbuch eingetragen. Soweit der Erblasser bestimmte Erbquoten angeordnet hat, wird auch die Erbquote vermerkt. Sofern die Eigentumsumschreibung innerhalb von zwei Jahren nach Eintritt des Erbfalls erfolgt, bleibt die Umschreibung gebührenfrei. Die Erben brauchen dafür nicht zum Notar, sondern können den Antrag selbst stellen. Die Justiz hält dafür ein passendes Formular bereit.

Wer kümmert sich in der Erbengemeinschaft um die Immobilie?

Ordnungsgemäße Verwaltung ist jede Handlung, die von den Miterben mit Wirkung für den Nachlass zu dessen Erhaltung, Nutzung oder Mehrung vorgenommen werden. Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung können von den Miterben mehrheitlich beschlossen werden. Dabei richtet sich das Stimmrecht der Miterben nach der Größe ihrer Anteile.

In der Praxis ist es oft so, dass die Miterben einen ihrer Miterben mit der Verwaltung der Immobilie beauftragen. Meist geschieht dies stillschweigend, indem einem Miterben faktisch die Verwaltung überlassen wird. Geht es um das leerstehende Einfamilienhaus, muss dieses im Winter möglichst beheizt werden. Auch müssen die neuen Eigentümer Ihre Verkehrssicherungspflichten beachten und ihrer Schnee- und Räumpflicht nachkommen. Alles was insoweit zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört, kann durch Mehrheitsentscheidung der Miterben entschieden werden (§ 2038 BGB). Alles was nicht dazugehört und über die ordnungsgemäße Verwaltung hinausgeht, bedarf der einstimmigen Entscheidung.

Eine Ausnahme vom Grundsatz der einstimmigen Entscheidung kann sich auch dann ergeben, wenn beispielsweise die Vermietung der Immobilie als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung zu verstehen ist. In diesem Fall würde die Mehrheitsentscheidung der Miterben ausreichen. Dabei ist jeder Miterbe zur Mitwirkung verpflichtet. Einerseits schützt das Gesetz den einzelnen Miterben gegen Verfügungen über Nachlassgegenstände, zugleich schützt es aber auch die Mehrheit der Miterben gegen den Eigensinn einzelner Miterben. Ob eine leerstehende Immobilie zweckmäßigerweise vermietet werden sollte oder aus der Perspektive eines Verkaufs besser nicht vermietet wird, ist letztlich eine Frage des Einzelfalls.

Im Idealfall übertragen die Miterben die Verwaltung der Immobilie einem der Miterben. Dabei ist ein Einfamilienhaus etwas anderes als ein Mietshaus. Der Miterbe, der sich für die Verwaltung engagiert, sollte also auch kompetent sein, die Aufgabe zu erfüllen. Da jeder Miterbe gegenüber den anderen verpflichtet ist, an notwendigen Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Verwaltung mitzuwirken, kann die Mitwirkung notfalls auch klageweise erzwungen werden. Gerichtliche Auseinandersetzungen sollten aber nur als Notfallmaßnahme verstanden werden, dass sie erfahrungsgemäß in der Praxis wenig zielführend sind.

Alleinentscheidungsrecht bei Notverwaltungsmaßnahmen in Bezug auf das Haus

Eine Ausnahme besteht bei Maßnahmen der Notverwaltung, die jeder Miterbe zur Erhaltung des Nachlasses allein treffen kann (§ 2038 Abs. I S. 2 BGB). Eine alleinige Entscheidung ist aber nur erlaubt, wenn der Miterbe die Zustimmung seiner Miterben vorher nicht mehr einholen kann. Zur Notwendigkeit muss also die Dringlichkeit der Maßnahme hinzukommen. Zugleich muss die Maßnahme zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören. Beispiel: Der Sturm hat Teile des Daches abgedeckt. Der Miterbe, der den Schaden entdeckt und seine Miterben nicht erreichen kann, beauftragt angesichts des Dauerregens sofort den Dachdecker mit der Reparatur. Die Reparaturkosten gehen zu Lasten des Nachlasses.

Haus in der Erbengemeinschaft

Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Durch den Erbfall wird das Grundbuch unrichtig. Die Erbengemeinschaft sollte sich als neuer Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Zum Nachweis der Erbfolge genügt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag. Fehlt es daran, muss vorher beim Nachlassgericht ein Erbschein beantragt werden (§ 35 GBO). Im Erbfall braucht die Eigentumsumschreibung nicht über einen Notar beantragt zu werden. Die Eigentumsumschreibung ist insoweit vorteilhaft, als das Grundbuchamt keine Gebühren berechnet, wenn die Eigentumsumschreibung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird.

Wann fällt Erbschaftssteuer für die Immobilie an?

Hatte der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren selbst gekauft oder fertiggestellt, fällt für die Erben auf den Gewinn Spekulationssteuer an, wenn sie vor Ablauf der zehn Jahre das Haus verkaufen. Insoweit kann es günstiger sein, die Immobilie bis zum Ablauf der zehn Jahre noch nach Maßgabe eines befristeten Mietvertrages zu vermieten.

Möchte ein Miterbe das vom Erblasser zu Lebzeiten bewohnte Haus selbst nutzen, profitiert er von einem insoweit günstigen Erbschaftssteuerrecht. Erbt der überlebende Ehepartner, bleibt der Erwerb unabhängig vom Verkehrswert des Hauses erbschaftssteuerfrei, wenn er mindestens zehn Jahre lang selbst darin wohnt. Gibt der Ehegatte die Eigennutzung vorzeitig auf, bleibt die Steuerbefreiung nur erhalten, wenn dafür zwingende Gründe bestehen (z.B. Umzug ins Pflegeheim). Auch der Verkauf danach bleibt vollständig steuerfrei. Erben Kinder oder Enkelkinder, darf die Gesamtwohnfläche des Hauses nicht mehr als 200 m² betragen, ansonsten wird darüber hinaus anteilig Erbschaftssteuer fällig.

Nutzung der Erbimmobilie durch Miterben

Das Haus ist vermietet – welche Optionen hat die Erbengemeinschaft?

Hinterlässt der Erblasser eine vermietete Immobilie, tritt die Erbengemeinschaft in den bestehenden Mietvertrag ein. Möchte ein Miterbe das Haus selbst beziehen, kann er im Einvernehmen mit den anderen den bestehenden Mietvertrag mit dem Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen, indem nachweislich Eigenbedarf geltend macht. Ansonsten wird der Mietvertrag so fortgesetzt, wie er besteht.

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Ein Miterbe wohnt im Haus – kann er bleiben?

Wird das Haus von einem Miterben bewohnt (z.B. überlebender Ehepartner des Erblassers) entscheidet die Erbengemeinschaft, ob und zu welchen Bedingungen der Miterbe das Haus auch künftig bewohnen kann. Im Idealfall hat der Erblasser testamentarisch bestimmt, dass sein überlebender Ehegatte auch fortan im Haus wohnen darf und festgelegt, zu welchen Bedingungen er das Haus nutzen kann. Fehlt es daran, kann sich die Erbengemeinschaft darauf verständigen, dass der Miterbe eine Nutzungsentschädigung oder ganz formal nach Maßgabe eines Mietvertrages Miete zahlt. Da dieser Miterbe selbst Teil der Erbengemeinschaft ist, ist sein Anteil bei der Miete zu berücksichtigen.

Dürfen Miterben die Immobilie nutzen?

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben in Erbengemeinschaft, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§§ 2032 ff BGB). Das Gesetz betrachtet den Nachlass als Gesamthandsgemeinschaft, so dass jeder Miterbe nur einen Anteil am Nachlass erwirbt. Der Nachlass wird damit zum Sondervermögen der Erbengemeinschaft. Daraus ergeben sich bereits von Gesetzes wegen hier die Grundsätze, wie der Nachlass verwaltet wird und wie Immobilien genutzt werden können.

Das Gesetz regelt eine verschieden starke Beteiligung der Miterben bei der Entscheidungsfindung. Erst einmal steht die Verwaltung des Nachlasses den Miterben grundsätzlich gemeinschaftlich zu (§ 2038 BGB). Danach müssen sich alle Miterben verständigen, was mit einer Immobilie geschehen soll.

Keiner hat ein eigenständiges Recht an der Immobilie und damit auch nicht das Recht, die Immobilie nach eigenem Gutdünken in seinem Sinne nutzen zu wollen. Gehört ein Einfamilienhaus zum Nachlass und will einer der Miterben dort einziehen oder die Immobilie vermieten, ist er auf das Einverständnis der Miterben angewiesen. Verweigern die Miterben oder verweigert auch nur ein einziger Miterbe seine Zustimmung, muss die angedachte Nutzung an sich unterbleiben. Jeder Miterbe hat, da er Eigentümer ist, das gleiche Recht.

Auf das Haus der Erbengemeinschaft ist im Grundbuch ein Wohnrecht eingetragen

Ist im Grundbuch, beispielsweise zugunsten des überlebenden Ehepartners des Erblassers, ein Wohnrecht eingetragen, besteht das Wohnrecht fort. Ein eventueller Verkauf an eine dritte Person dürfte insoweit schwierig sein, da der Erwerber die Immobilie mit dem Wohnrecht übernehmen müsste. Ein Verkauf kommt nur in Betracht, wenn der Inhaber des Wohnrechts bereit sein sollte, vielleicht gegen Zahlung einer Abfindung auf sein Wohnrecht zu verzichten.

Verkauf, Verteilung und Auseinandersetzung von geerbten Immobilien

Erbengemeinschaft & Hausverkauf: ein Miterbe glaubt, das Haus verkaufen zu können

Die Erbengemeinschaft wird als Rechtsnachfolger des Erblassers im Grundbuch eingetragen. Jeder Miterbe wird als Eigentümer bezeichnet. Daraus ergibt sich zwangsläufig, dass ein einzelner Miterbe keine Möglichkeit hat, das Haus allein zu verkaufen. Der Kaufvertrag könnte nur von allen Miterben gemeinsam unterzeichnet werden. Verweigert ein Miterbe den Verkauf, ist der Verkauf nicht möglich.

Zwar setzt sich in Rechtsprechung und Literatur die Haltung durch, dass auch ein Verkauf rechtlich gesehen mit Mehrheit der Miterben möglich ist. Das aber wird auf Immobilien und Häuser zumindest in der Standard-Erbengemeinschaft nicht zutreffen. Denn Voraussetzung für den Mehrheitsverkauf ist, dass sich hierdurch die Erbengemeinschaft nicht wesentlich verändert, vielmehr nur Grundeigentum in Geld übergeht. Das wird aber nur der Fall sein, wenn die Erbschaft mehrere Immobilien enthält.

Jeder Miterbe kann seinen Erbanteil verkaufen – nicht aber nur seinen Anteil am Haus

Möchte sich der Miterbe nicht auf die Auseinandersetzung in der Erbengemeinschaft wegen des Verkaufs des Hauses einlassen, kann er seinen Anteil am gesamten Nachlass verkaufen (§ 2033 BGB). Er hat aber keine Möglichkeit, seinen Anteil allein im Hinblick auf das Haus zu veräußern. Wenn, dann muss er den gesamten Anteil am gesamten Nachlass aufgeben. Der Erwerber des Anteils wird dann Miteigentümer des Hauses. Allerdings haben die anderen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht und können damit verhindern, dass eine fremde Person als Erwerber in die Erbengemeinschaft eintritt (§ 2034 BGB).

Kann je nach Situation funktionieren: Aufteilung in Wohnungseigentum

Lässt sich das Haus z.B. bei zwei Miterben in wenigstens zwei abgeschlossene Wohnungseinheiten aufteilen, lassen sich Streitigkeiten in Erbengemeinschaften dadurch verhindern, dass die Miterben eine Teilungserklärung beim Notar beurkunden und Wohnungseigentum begründen. Jedem Miterben kann dann eine Wohneinheit zum alleinigen Eigentum zugewiesen werden, die er in eigener Verantwortung verwaltet und nutzt.

Übernahme der Miteigentumsanteile der Miterben

Ein einfacher Weg kann darin bestehen, dass ein Miterbe die Miteigentumsanteile der anderen übernimmt und das Haus zu alleinigem Eigentum erwirbt. Dazu muss er, sofern er über die notwendige Bonität für eine Finanzierung oder ausreichend Eigenkapital verfügt, die anderen auszahlen und/oder, wenn die Immobilie z.B. über eine Baufinanzierung* erworben wurde, den Finanzierungsanteil bei der Bank übernehmen.

Kann ich die Nachlassverteilung blockieren und den Familienbesitz erhalten?

Erbengemeinschaften sind nach der Vorstellung des Gesetzes nicht von Dauer. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB).

Auseinandersetzung bedeutet, dass der Nachlass aufgelöst und eine dazugehörige Immobilie verkauft oder in letzter Konsequenz teilungsversteigert wird. Wenn ein Miterbe also möchte, dass alles so bleibt, wie es ist, kann er dennoch die Auseinandersetzung nicht verhindern. Will er den Familienbesitz (Immobilie) erhalten, muss er die Immobilie selbst erwerben und seine Miterben auszahlen. Dieses Ziel ließe sich erreichen, wenn der Erblasser ein Testament errichtet und darin bestimmt, dass die Erben die Immobilie z.B. für zehn Jahre nicht verkaufen dürfen.

Wie kann ich eine Immobilie aus der Erbengemeinschaft verkaufen?

Soll die Immobilie verkauft werden, müssen alle Miterben einverstanden sein. Verweigert ein Miterbe die Zustimmung, muss der Verkauf unterbleiben. Insoweit ist das Recht des Miterben, als Eigentümer nach eigenem Gutdünken über die Immobilie entscheiden zu können, vorrangig.

Kommt eine Einigung nicht in Betracht, bleibt einem verkaufswilligen Miterben nur die Möglichkeit, die Teilungsversteigerung beim örtlich zuständigen Amtsgericht zu beantragen. Dann wird die Immobilie in einem öffentlichen Versteigerungsverfahren versteigert. Derjenige Interessent, der im Versteigerungstermin das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Der Versteigerungserlös wird in der Erbengemeinschaft verteilt.

Zwar gilt rein rechtlich, dass der Verkauf von Nachlassgegenständen auch mit Mehrheitsbeschluss möglich ist. Dies setzt aber voraus, dass sich mit dem Verkauf der Nachlass nicht erheblich verändert. In den meisten Erbengemeinschaften gibt es nur eine oder wenige Immobilien. Ein Verkauf würde daher wohl zu einer erheblichen Veränderung führen.

Wie kann ich die Immobilie für mich alleine bekommen?

Möchte einer der Miterben die Immobilie für sich selbst haben, statt Wohneigentum am freien Markt zu kaufen*, einigt er sich im Idealfall mit den Miterben. Im Regelfall wird er die Miterben auszahlen müssen und erhält im Gegenzug das alleinige Eigentum an der Immobilie übertragen.

Soweit der Nachlass über die Immobilie hinaus liquide ist, sollte eine Einigung unproblematisch sein. Dann erhält ein Miterbe die Immobilie, während der Rest des Nachlasses auf die anderen Miterben aufgeteilt wird. Problematisch wird es dann, wenn die Immobilie nahezu den gesamten Nachlass ausmacht. In diesem Fall muss der interessierte Miterbe die anderen zwangsläufig auszahlen. Soweit ihm die dafür notwendige Liquidität fehlt, muss er den Betrag über ein Bankdarlehen finanzieren, was wiederum ausreichende persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse voraussetzt. Kommt mit den Miterben keine Einigung zustande, bleibt auch hier nur der Weg der Teilungsversteigerung.

In der Teilungsversteigerung kann jeder Miterbe selbst ein Gebot abgeben und damit, wenn sein Gebot nicht überboten wird, selbst Eigentümer der Immobilie werden. Auf die Mitwirkung der anderen Miterben kommt es dann nicht an. Eigentümer wird er allein infolge des Zuschlags im Versteigerungstermin. Der Erlös gebührt der Erbengemeinschaft und wird aufgeteilt, so dass auch der Ersteher der Immobilie als Erbe seinen Anteil erhält.

Wie kann ich die Immobilie auch gegen den Willen der Miterben verkaufen?

Kann einer der Miterben einen Kaufinteressenten für die Immobilie benennen, einigen sich im Idealfall alle Miterben darauf, die Immobilie an diesen Interessenten freihändig zu verkaufen. Erfahrungsgemäß lässt sich auf diesem Wege der bestmögliche Verkaufserlös erzielen. Verweigert ein Miterbe seine Zustimmung, bleibt auch hier nur der Weg der Teilungsversteigerung, in der der am Kauf interessierte Dritte das höchste Gebot abgeben muss und dann Eigentümer der Immobilie werden kann.

Eine Möglichkeit könnte auch darin bestehen, dass der verkaufswillige Miterbe an den Kaufinteressenten seinen Anteil am Nachlass verkauft und einen Erbschaftskaufvertrag schließt. Dann wird der Interessent zunächst Teil der Erbengemeinschaft und erwirbt damit auch den Anteil an der Immobilie.

Allerdings ist er dann durch die gesamthänderische Bindung in der Erbengemeinschaft wiederum daran gehindert, eigenständig über die Immobilie zu verfügen. Will er alleiniger Eigentümer der Immobilie werden, müsste er sich mit den Miterben verständigen oder letztlich wiederum die Teilungsversteigerung in die Wege leiten. Dieser Weg kann durchaus zweckmäßig sein, wenn die Situation durch die Person des Miterben bedingt ist und die Miterben den Verkauf der Immobilie an den Kaufinteressenten nur deshalb verweigern, weil ihnen einer der Miterben nicht genehm ist, während sie sich mit die in der Erbengemeinschaft eintretenden Dritten verständigen können.

Häufig nicht die beste Idee: Teilungsversteigerung des Hauses oder der Wohnung

Können sich die Miterben nicht verständigen, bleibt in letzter Konsequenz nur, die Teilungsversteigerung der Immobilie zu beantragen. Da jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft einfordern kann (§ 2042 BGB), ist jeder Miterbe berechtigt, den Antrag beim örtlich zuständigen Amtsgericht zu stellen. Dann wird die Immobilie nach Maßgabe eines festgesetzten Verkehrswertes öffentlich versteigert. Jeder Miterbe kann dabei selbst mitsteigern und auch auf diesem Weg die Immobilie zu alleinigem Eigentum erwerben. Aber: Teilungsversteigerungen führen häufig zu einem Erlös, der weit unter dem Erlös liegt, der bei einem freihändigen Verkauf der Immobilie möglich ist. Teilungsversteigerungen können erfahrungsgemäß also dazu führen, dass Immobilienwerte verschleudert werden.


 

Fazit

Was soll ich tun, wenn ich Grundstücke und Immobilien in Erbengemeinschaft geerbt habe?

Pauschale Empfehlungen gibt es nicht. Es kommt immer auf die Umstände im Einzelfall an. Vor allem kommt es darauf an, wie die Miterben miteinander umgehen und klarkommen. Persönliche Animositäten können jede Entscheidungsfindung blockieren. Dies Problem lässt sich dadurch regulieren, dass ein Miterbe seinen Anteil am Nachlass an einen Dritten verkauft und damit aus der Erbengemeinschaft ausscheidet. Der Dritte, der dann in der Erbengemeinschaft eintritt, braucht sich im Idealfall nicht mit jenen Animositäten herumschlagen und kann den Verkauf oder die Nutzung der Immobilie mit den Miterben nach Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit besprechen. Erfahrungsgemäß finden sich dann Lösungen, die vorher nicht denkbar waren.

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74 Gedanken zu „Erbengemeinschaft und Immobilie: 19 Praxistipps für Miterben von Haus, Wohnung oder Grundstück“

  1. Wenn sich die Miterben (3 von 7 bereits verstorben) über 40 Jahre nicht um ihr Erbe (kein Testament vorhanden) (Haus ohne Außenputz und ohne Heizung) kümmerten und nichts zum Erhalt beigetragen haben, dürften sie eigentlich auch keinen Anspruch mehr haben. Wir 3 Kinder der einen Miterbin, welche von Anfang an im Haus wohnt, fragen uns bei jeder notwendigen Reparatur des Hauses (z. B. Dachneudeckung 2015) ohne dabei Anforderungen an die Erbengemeinschaft zu stellen
    , ob dies zur Werterhaltung bzw. Werterhöhung beiträgt und wie das evtl. später im Falle einer Auseinandersetzung bewertet wird. Alle Miterben haben mit ihren Familien oder allein mit im Haus gewohnt und sind nach und nach ausgezogen. Unsere Mutter erhielt eine mietfreie Wohnung, weil sie und mein Vater beim Ausbau in den 60er Jahren geholfen haben, leider nie schriftlich vereinbart. Sie haben sich auch bis zum Tod meiner Großeltern um sie gekümmert und erhalten das Haus so gut es geht nach ihren  finanziellen Möglichkeiten. Wir hatten schon die Erben angeschrieben, um die Angelegenheit zu klären, leider war kein einziger dazu bereit.
    Wir machen uns Gedanken darüber, was passiert, wenn unsere Mutter nicht mehr lebt. Sie ist 81 und unser Vater ist bereits 2014 gestorben. Wahrscheinlich ist es am besten, wenn es so bleibt wie es ist und wir zusammen entscheiden, was mit dem Haus geschehen soll. Denkbar wäre ein Umbau für die Enkel, aber dafür braucht man eine Genehmigung und die bekommt man leider nur als Eigentümer und das ist nach wie vor mein Opa (er steht jedenfalls noch im Grundbuch) bzw. seine Kinder, von denen noch 4 (einschließlich unserer Mutter) leben. Von den Verstorbenen besteht sicher der Anspruch bei deren Nachkommen, also wird der Kreis der Erbberechtigten immer größer. Ich denke, dass der Gesetzgeber hier eingreifen sollte und zwar in Hinsicht auf die Verjährung. Diese sollte in solchen Fällen, in denen die Miterben sich über Jahrzehnte nicht um ihr Erbe gekümmert haben, die Verjährung des Anspruches einsetzen müsste.

    Antworten
    • Liebe Frau König, vielen Dank für Ihre Beitrag. Als Erbe sind Sie mit den anderen Miterben in einer Erbengemeinschaft rechtlich verbunden. Solange Sie diese nicht auseinandergesetzt haben, gehört allen Miterben alles gemeinsam. Damit entstehen u.a. auch die von Ihnen geschilderten Probleme. Daher ist die Erbengemeinschaft auch – vom Gesetzgeber, weil Sie darauf anspielen – auf Auseinandersetzung ausgelegt. Handlungsbedarf für den Gesetzgeber sehe ich an dieser Stelle nicht.

      Antworten
    • Wir sind eine Erbgemeinschaft mit Mutter 62,5% und 3 Kinder je 12,5%. Es gibt ein Einfamilienhaus das von der Mutter und Tochter mit Familie (Tochter, ihr Ehemann und 4 Kinder) bewohnt wird. Die Tochter möchte das Einfamilienhaus übernehmen aber der eine Sohn möchte das nicht. Er will zu viel Geld für seinen Anteil. Er hat selber einen Gutachter beauftragt um seinen Anteil errechnen zu lassen. Der Wert lag bei 86000 Euro, wobei ihm nur 10700 zustehen. Wie kann man diese Gemeinschaft auflösen. 3 sind der selben Meinung, 1er macht Probleme. Kümmert sich auch nicht um das Haus.

      Antworten
      • Das sind klassische Probleme in der Erbengemeinschaft. Für die Auflösung/Auseinandersetzung benötigen Sie leider Einstimmigkeit. Entweder Sie bringen den Vierten zu einer gemeinsamen Lösung, oder es deutet alles in Richtung einer Teilungsversteigerung. Aber ohne genaue Kenntnis des Einzelfalls ist das natürlich schwer einzuschätzen, das lediglich als grobe Richtung.

        Antworten
  2. Bei meiner Busenfreundin ist es der Fall, dass sie zusammen mit ihrem Bruder das Haus vom Opa geerbt haben. Erika braucht schon die eigenen vier Wände, denn sie wartet auf das Baby. Justus ist dagegen noch jung, möchte aber für sein Teil was kriegen, um in eigenes Auto zu investieren. Da im Grundbuch nur ein Wohnrecht fürs Haus eingetragen wird, wäre es sinnvoll sich zu verabreden. Mal sehen, ob es klapp. Für den Tipp zu der möglich fallenden Erbschaftssteuer vielen Dank!

    Antworten
  3. Mein Bruder und ich haben nach dem Tod unserer Mutter 3 Wohnungen geerbt!
    In zwei davon wohnen jeweils ich und mein Bruder, hier haben wir untereinander geregelt, dass jeder seine bewohnte Wohnung als 100% Eigentum erhält.
    Bei der dritten Wohnung, die unsere Mutter bewohnte, soll diese, wie von unserer Mutter gewünscht, 50/50 aufgeteilt werden – und wir wollen die Wohnung vermieten!
    Nun folgende Fragen:
    Gibt es eine Möglichkeit, den Eintrag 50/50 zu erfassen – ohne den Titel Erbengemeinschaft?
    wenn nein, kann eine Erbengemeinschaft die Wohnung ohne weiteres vermieten? Was gilt es hier zu beachten?

    Besten Dank für Ihre Hilfe

    Antworten
  4. Meine Mutter lebt seit ihrer Geburt im Elternhaus mit 2 Wohnungen. Eine Wohnung bewohnte meine Oma und mein Onkel bis zu deren Tod. Nun ist sie leer. Die andere Wohnung bewohnt immernoch meine Mutter. Seit dem Tod meines Vaters allein. Es gibt noch 2 Brüder und eine Halbschwester. Meine Mutter hat immer Miete an meinen Onkel in der unteren Wohnung gezahlt und alle anfallenden Kosten wie Wasser, Müll, Steuern, Versicherung usw. haben sie geteilt. Bei einem Umbau haben meine Eltern auch viel Geld mit investiert. Leider alles nie schriftlich festgehalten. Meine Mutter hat auch ihren Bruder 5 Jahre unentgeltlich gepflegt bis er starb. Die anderen Geschwister haben sich nie an irgendwelchen Kosten beteiligt, obwohl sie im Grundbuch als Miteigentümer der Erbengemeinschaft eingetragen sind. Seit dem Tod ihres Bruders trägt meine Mutter alle Kosten allein. Jetzt möchte ein Bruder das Haus übernehmen oder verkaufen. Meine Mutter möchte aber in dem Haus (ihrer Wohnung) bleiben. Was hat sie für Rechte und Möglichkeiten? Vielen Dank im voraus.

    Antworten
  5. Guten Tag,
    bei der Testamentserstellung stellen wir uns aktuell die Frage, wie folgende Aufteilung zu regeln ist:

    Als Erben eingesetzt werden soll ich (Nichte des zukünftigen Erblassers) und die Schwester des Erblassers. Im Erbvermögen befindet sich ein Haus, das voraussichtlich ich übernehmen werde und damit die Schwester auszahlen werden muss. Diese Auszahlung des Erben, der das Haus nicht übernimmt, soll begrenzt werden auf einen Betrag von bsplw. max. 100.000,00 €. Kann das in dieser Form im Testament gültig festgelegt werden?

    Weiter ist die Frage, ob festgelegt werden kann, dass bei Versterben der Schwester als Erbberechtigte, deren Nachkommen als Nachfolge ausscheiden?

    Vielen Dank.
    MfG
    Hartig

    Antworten
    • Hallo, meine Schwester und ich erben die Wohnung von meinen Eltern, sie möchte gern die Wohnung und möchte mich gern auszahlen. Die Wohnung wurde auf 400.000€ geschätzt. Jetzt wäre meine Frage wieviel muss meine Schwester mich auszahlen?

      Antworten
      • Letztlich obliegt das der Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrer Schwester. Aber wenn die Wohnung der einzige Vermögensgegenstand ist und beide Teil je zur Hälfte erben, dann dürfte das naheliegenderweise auf 50% von 400.000 € hinauslaufen – vorbehaltlich Sonderkonstellationen in Ihrem Einzelfall.

        Antworten
  6. Guten Tag, meine Schwester und ich haben 2002 ein Dreifamilienhaus von unseren Großeltern geerbt, allerdings hat meine Mutter ein Nießbrauch gehabt. Der wurde ihr abgesprochen und jetzt ist es so, dass meine Mutter, meine Schwester und ich im Grundbuch stehen.
    Meine Mutter bewohnt das Haus und ich mit meiner Familie auch. Meiner Schwester zahle ich jeden Monat 200 € (dafür, dass ich dort wohne). Die Nebenkosten und alle anfallenden Reparaturen zahlen meine Mutter und ich. Jetzt meine Frage: hat man irgendwelche Vorteile als Erbe wenn man das Haus bewohnt und in Stand hält und der andere Erbe dabei komplett außen vor ist? Sich also an den Kosten nicht beteiligt?

    Antworten
  7. Hallo, ich habe folgende 2 Fragen:

    Wer verteilt das Geld nach einer Teilungsversteigerung? Das Gericht nach Anteilen oder muss man darum kämpfen?

    Kann man sich als Miterbe mit einem Schlüsseldienst Zugang zum Haus/Erbe verschaffen?

    Danke.

    Antworten
  8. Hallo, ich habe folgende 2 Fragen:

    Wer verteilt das Geld nach einer Teilungsversteigerung? Das Gericht nach Anteilen oder muss man darum kämpfen?

    Kann man sich als Miterbe mit einem Schlüsseldienst Zugang zum Haus/Erbe verschaffen?

    Danke.

    Antworten
    • Durch die Teilungsversteigerung wandeln Sie nur Immobilien in Geld. Die Verteilung setzt voraus, dass sich alle Miterben über selbige einig sind. Sind sie das nicht, wird das Geld vom Gericht solange hinterlegt.

      Antworten
  9. Hallo, meine Schwester, verheiratet, kinderlos, seit längerem getrennt von ihrem Mann, aber nicht geschieden, ist verstorben. Im Nachlass ist Kontovermögen und 2 Immobilien. In einer wohnt ihr Mann, die andere wurde von ihr bewohnt. Das AG hat ihren Mann zu 3/4 und mich zu 1/4 als Miterben berufen. Ihr Mann kümmert sich um nichts, es geht ihn alles nichts an. Ich kann aber nur gemeinsam mit ihm das Konto auflösen und auch mit meinem Anteil an den Immobilien kann ich ohne ihn nichts anfangen. Ich wäre ja berechtigt ein 1/4 Miete von ihrem Mann einzufordern. Alle
    Schreiben vom AG, von meiner Rechtsanwältin und mir lässt er unbeantwortet.

    Wie kann ich ihn zur Auflösung der Erbengemeinschaft „zwingen“ und mein Erbe „monetarisieren“? Einen Teilungsplan habe ich ihm übermittelt – blieb unbeantwortet. In letzter Konsequenz muß ich wohl Erbschaftssteuer (15%) für ein Erbe zahlen, auf das ich keinen Zugriff und Nutzen habe.

    Schönen Abend, auch in Zeiten einer Corona Krise

    Peter G

    Antworten
  10. Hallo und guten Tag, meine Mutter ist verstorben und meine beiden Brüder die dort im Haus leben, möchten da wohnen bleiben und mich auszahlen. Was vollkommen ok ist.
    Welchen Wert setzt man jetzt an. Den Verkehrswert? Der ist ja aber wesentlich niedriger als der Marktwert.
    Gibt es da ein Gesetz?
    Viele Grüße
    S. Schmidt

    Antworten
  11. Guten Tag,

    wir vier Kinder haben damals jeder eine Wohnung in einem vier Familienhaus geerbt,wo wir auch alle drin wohnen.
    Jeder in seiner Wohnung!Mein Vater hat damals für meine Schwester zwei Zimmer auf dem Dachboden ausgebaut,ihre Wohnung befindet sich im Obergeschoß.Da sie die Zimmer nicht im Grundbuch eingetragen hat,zählt ihre Wohnung nicht als abgeschlossene Wohnung. Somit sind wir eine Erbgemeinschaft, da wir anderen uns nicht alleine ins Grundbuch eintragen können.Meine frage,ich möchte ganz raus aus der Erbgemeinschaft möchte mit dem Haus nichts mehr zutun haben.
    Geht das nur über eine Versteigerung übers Amtsgericht? Oder gibt es noch eine andere Möglichkeit da raus zukommen.

    Antworten
      • Guten Tag, ich hatte damals beim Notar und Anwalt nachgefragt ob ich meine Wohnung verkaufen könnte und beide haben nein gesagt. Dass ich nur eine Zwangsversteigerung machen könnte. Meine Hoffnung war dass ich anders noch aus der Erbgemeinschaft komme.

        Antworten
          • Guten Tag, woraus gibt sich der Erbanteil? Vom ganzen Vierfamilienhaus plus dem Grundstück?
            Und wie weiss ich ich wie hoch mein Erbanteil ist.Und könnte ich mein Erbanteil an meine Geschwister verkaufen?

          • Ihren Erbteil finden Sie am besten im Erbschein. Wenn ihre Geschwister ihren Erbteil kaufen möchten, ist das grds. möglich. Für Details kommt es aber immer auf den Einzelfall an.

  12. Guten Tag Herr Dr. Seitz
    Wir sind drei Erben (ich, mein Bruder und meine Schwester) einer Immobilie (Einfamilienhaus, Erbfall 2019), jeder hat 1/3 Erbanteil.
    Aktuell sind wir als Erbengemeinschaft auch schon im Grundbuch eingetragen und es gab noch keine Auseinandersetzung.
    Im Jahr 2019 haben wir (ich und mein Bruder) auf eigene Kosten eine Etage umgebaut damit meine Schwester einziehen kann.
    Wir beide wohnten schon vor dem Erbfall in dem Haus und wollen das eigentlich auch weiterhin.
    Sie ist im Januar 2020 eingezogen und hat Anfangs auch anteilig die Nebenkosten mitgetragen.
    Nach ein paar Monaten verkündete sie, dass sie ihren Erbanteil verkaufen will.
    Im Zuge dessen hat sie dann die Zahlung ihres Nebenkostenanteils eingestellt und auch keine der Umbaukosten gezahlt.
    Dummerweise geht sie weder auf unsere Kaufangebote ein (die durchaus fair sind), noch ist sie bereit mit einem dritten (Mediator) mit uns zu reden.
    Wo das nun hinführt oder was sie im Schilde führt, ist für uns ein Rätsel. Die Emotionale Spannung im Haus ist unerträglich geworden.
    Sie zahlt weder ihre Nebenkosten noch die Umbaukosten und kommt auch nicht ihrer Mitwirkungspflicht nach.
    Nun habe ich recherchiert und bin auf folgendes gestoßen.
    Mein Bruder und ich könnten in einer Versammlung der Erbengemeinschaft, durch unsere 2/3 Mehrheit, ordentliche Verwaltungsmaßnahmen beschließen.
    Dazu gehören neben Sanierungsmaßnahmen wohl auch Mietverträge.
    Nun meine Fragen:
    1. Wenn wir ihr einen Mietvertrag (Papierform) anbieten und sie diesen nicht akzeptiert, könnten wir sie dann Zwangsräumen lassen?
    2. Ist durch unsere ursprüngliche (mündliche) Absprache das sie ihren Anteil der Nebenkosten bezahlt, bereits ein Mietvertrag entstanden?
    3. Wenn 2. zutrifft, können wir ihr dann mit unserer 2/3 Mehrheit fristgerecht kündigen?

    Vielen Dank und Beste Grüße
    Ein genervter Erbe

    Antworten
    • Ihre Anfrage ist sehr speziell, ich kann auf den Einzelfall nicht eingehen. Allgemein gilt aber: die Erbengemeinschaft wird – wenn es um ordentliche Verwaltungsmaßnahmen geht – mit einfacher Mehrheit verwaltet.

      Antworten
  13. Besteht die Möglichkeit einen verbindlichen Vertrag über die Entscheidungsfindung zu erstellen, wenn bei 2 Erben beide den gleichen Anteil haben und so eine Mehrheit nur Einstimmig zu erzielen ist Z.B. die Hinzuziehung eines Moderators zu erzwingen oder einem der beiden Erben formal 1 Stimme mehr zu geben oder ähnliches

    Antworten
  14. Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,
    es geht um eine Erbengemeinschaft, die schon seit längerer Zeit besteht – im Wesentlichen problemfrei und zufrieden – und das ehemalige Wohnhaus unserer Großmutter als Ferienhaus nutzt.
    Die Bindung an das Haus und an die Gemeinschaft ist nun aber offenbar nicht mehr gleich stark.

    Meine Frage: Wenn ein Mitglied sich von seinem Anteil trennte, ihn aber nicht verkaufte, sondern verschenkte (z.B. am sein erwachsenes Kind), gäbe es auch dann, wie bei einem Verkauf des Anteils, ein Vorkaufsrecht für die anderen Miterben und damit die Möglichkeit, den Zuwachs der Gemeinschaft um den potentiell Beschenkten als neues Mitglied zu vermeiden?

    Antworten
    • § 2034 (1) schreibt: „Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, so sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt.“ Die ständige Rechtsprechung nimmt das sehr wörtlich, ein Tausch oder eine Schenkung wird nicht vom Vorkaufsrecht erfasst. Bei Interesse finden Sie mehr dazu beispielsweise bei Knüfermann, Das Miterbenvorkaufsrecht, 1970, S. 27 ff. Das soweit als allgemeine Antwort auf ihre Frage, im Zweifel müsste man sich aber stets den Einzelfall ansehen, dazu kann ich natürlich nichts sagen.

      Antworten
  15. Guten Tag,

    zwei Erben haben gemeinsam ein Haus bekommen, Anteil je 50% pro Partei. Nun möchte die eine Partei das komplette Haus zu Ihren Lasten sanieren und renovieren. Dürfen nun die Sanierungskosten prozentual bzw. monetär auf den Anteil des Nichtsanierer umgelegt werden. Zur Erläuterung: Wert der Immobilie 100 000 Euro bei 50 % Beteiligung beider Parteien, eine Partei investiert 40.000 Euro in die Sanierung, dürfen diese 40.000 Euro mit den 50% der nicht sanierenden Partei verrechnet werden, so dass diese nur noch einen Geldwert von 10.000 Euro am Haus besitzt?

    Antworten
  16. Guten Tag, meine Eltern möchten gerne noch zu Lebzeiten ihr Zweifamilienhaus unter mich und meinen Bruder aufteilen und dies auch schriftlich festhalten. Meine Frage ist, wie mit dem Grundstück verfahren werden muss. Dies muss ja auch aufgeteilt werden. Wer kann uns da weiterhelfen? Ein Immobilienmakler oder ein Architekt? Vielen Dank für ihre Antwort

    Antworten
    • Das Eigentum am Wohnhaus richtet sich nach dem Eigentum am Grundstück, d.h. wem das Grundstück gehört, dem gehört (im Regelfall) auch die Immobilie drauf. Ich würde Ihnen empfehlen sich an einen Notar zu wenden. Und in jedem Fall auch an einen Steuerberater vorab.

      Antworten
  17. Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,

    vielen Dank für diese wertvollen und aufschlussreichen Informationen.
    Zu meiner Frage: Mein Bruder und ich haben gemeinsam ein Haus geerbt. Ich wohne bereits in dem Haus und möchte auch gern dort wohnen bleiben. Der IST-Wert des Hauses liegt bei ca. 300.000 – 350.000 € (je nach Gutachter/Bank). Ein möglicher Verkaufspreis in unserer Region liegt wohl eher bei 400.000 € (oder, wenn es nach meinem Bruder geht, auch noch weit darüber hinaus). Wie verhalte ich mich korrekt, auch moralisch korrekt? Denn ob ich ihm 200.000 € oder „nur“ 150.000 € ausbezahlen muss, bedeutet für mich im ersten Fall eine große finanzielle Herausforderung. Auf der anderen Seite möchte ich auch eine faire Lösung für beide Seiten. Leider habe ich dazu bisher keine Hinweise finden können. Vielleicht kennen Sie welche aus Ihrer Praxis. Wie könnte eine faire Lösung aussehen, in der die Diskrepanz zwischen IST-Wert und (möglichem) Verkaufserlös Berücksichtigung findet? Vielen Dank für Ihre Antwort!

    Antworten
    • Liebe Frau Hoffmann, dafür gibt es keine richtige Antwort. Entweder sie finden gemeinsam einen Preis, den beide als fair bewerten oder Sie machen ihrem Bruder ein Angebot das Sie als fair empfinden. Je nach Situation können Sie überlegen „etwas draufzulegen“ um die Situation zu beendet oder auch nicht. Ihr Bruder kann das dann annehmen oder nicht. Letztlich hängt viel davon ab, welchen Umgang sie beide miteinander pflegen. Alternativ kann man auch einen Fachmann hinzuziehen, der die jeweiligen Positionen ermittelt und versucht objektiv zu bewerten. Das kann ggf. ein Makler sein, der idealerweise den Immobilienmarkt vor Ort gut kennt und eine fixe Vergütung für seine Leistung erhält. Lesen Sie auf meiner Seite Immobilienbewertung einmal rein, dort ist auch ein Rechner verlinkt.

      Antworten
  18. Guten Tag.

    Ich und mein Bruder haben ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnungen geerbt (50/50). Wir leben beide in jeweils einer der Wohnungen. Die eine Wohnung hat 50 qm die andere 100qm, und die dritte soll vermietet werden. Kann man die laufenden kosten für das Haus anhand der jeweils bewohnten Wohnfläche aufteilen, oder ist das eher unüblich?

    Vielen Dank für ihre Zeit.

    Antworten
    • Sie meinen für die Nebenkostenabrechnung? Da gibt es meines Wissens mehrere Möglichkeiten, ich glaube aber die Wohnfläche ist ein probates Mittel. Aber schauen Sie doch am Besten mal unter dem Suchbegriff “Nebenkostenabrechnung” auf der Suchmaschine ihres Vertrauens nach.

      Antworten
  19. Guten Tag,
    wir waren eine 3er Erbengemeinschaft eines 16-Fa. Hauses, die seit 26 Jahren bestand. Nach dem Tod meines Bruders verschenkte meine Schwägerin ihren 1/3 Anteil an Ihre zwei Kinder zu jeweils 1/2.
    Die neue Erbengemeinschaft besteht somit aus 1/3, 1/3, 2/6 Anteilen. Die Verwaltung habe ich bisher gegen eine geringe Vergütung von 200€/m pauschal über all die Jahre durchgeführt. Jetzt drängen die neuen Miteigentümer auf den Einsatz einer externen Verwaltung. Ihr Argument ist mein vorgerücktes Alter von 79 Jahren.
    Meine Frage: Muss ich dem Wunsch der Miterben zustimmen, ist es sinnvoll eine ablehnende Haltung einzunehmen? Wozu würden Sie raten?
    Besten Dank

    Antworten
    • Solange die Einsetzung einer externen Verwaltung folgende Kriterien erfüllt, wird sie sich per Mehrheitsbeschluss fassen lassen: die Beschaffenheit des Nachlasses insgesamt (! nicht einzelnen Teilen der Erbschaft) wird nicht erheblich verändert und die Einsetzung entspricht dem Interesse aller Miterben nach billigem Ermessen.

      Antworten
  20. Ich bin in einer Erbengemeinschaft mit einem Anteil 1/4. Die Miterben wollen eine Wohnung renovieren, da sie sich sonst nicht mehr vermieten lassen würde. Muss ich mich an den Kosten beteiligen und wenn in welcher Höhe?

    Antworten
    • Wie so häufig ist das eine Frage des Einzelfalls. Aber wenn sich die Wohnung sonst nicht mehr vermieten lässt, spricht tatsächlich viel dafür dass die Renovierung erforderlich ist und damit mit Mehrheit der Erbengemeinschaft beschlossen werden kann.

      Antworten
  21. Guten Tag, mein Bruder wohnt alleine in dem Haus, das meiner Mutter gehört. Sie würde gern verkaufen, will ihn aber nicht „rauswerfen“; von alleine zieht er aber anscheinend nicht aus, obwohl er eigentlich sagte, er will raus. Er kümmert sich um nichts in Garten + Haus, macht nur das Nötigste. Er zahlt seine persönlichen NK; Grundsteuer , Versicherungen, etc zahlt aber alles meine Mutter.
    Ich selbst lebe einige hundert km entfernt, es wird aus meiner Sicht nie dazu kommen, dass ich dort mal einziehe. Würde daher auch gerne,dass das Haus verkauft wird.
    Was passiert aber, wenn meine Mutter stirbt und mein Bruder weiterhin nicht auszieht und sich um nichts kümmert? Bin ich als Miterbe (wir werden es 50/%0 aufteilen ,da es keine weiteren Erben gibt) zur Zahlung von z.B. Grundsteuer, etc…mit verpflichtet? Was passiert, wenn er davon gar nicht bezahlt? Kann man mich dann komplett dafür haftbar machen?
    Ich möchte am liebsten auch, dass das Haus verkauft wird, da ich keinerlei Nutzen davon habe und Angst habe vor Kosten, die da evtl. auf mich zukommen, auch wenn ich mit dem Haus seit Jahren überhaupt nichts mehr zu tun habe.

    Antworten
    • Solange das Haus ihrer Mutter gehört, haben Sie (soweit ich das aus ihrem Beitrag erkennen kann) keine rechtlichen Möglichkeiten. Sie können natürlich die Situation mit ihr besprechen, aber die Entscheidung liegt bei ihr. Sind sie beide irgendwann einmal Miterben zu 50/50, dann entscheiden Sie gemeinsam, tragen aber auch die Kosten gemeinsam. Gibt es kein flüssiges Vermögen, auf das ggf. zugegriffen werden kann, dann werden Sie im Extremfall eine streitige Auseinandersetzung mit ihrem Bruder führen müssen. Ggf. hilft es aber, dass Sie androhen ihren Erbteil zu verkaufen. In Folge dessen kann es zu einer Teilungsversteigerung kommen, was ihr Bruder ggf. nicht will.

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  22. In welcher Höher muss ich mich an den Kosten der Renovierung beteiligen , die im Besitz einer Erbengemeinschaft ist? Laut Erbschein gehört mir ein Viertel.

    Antworten
  23. Hallo!
    Wie ist das, wenn jemand in einem übergebenen Haus in einer abgeschlossenen Wohnung Wohnrecht hat, und den Rest mitbenutzen darf.
    Dieser Mensch hat seit er in dieser Wohnung lebt alle Nebenkosten selbst bezahlt und teilweise noch die Kosten der Familie, denen das Haus übergeben wurde mit dazu.
    Diese Person ist jetzt verstorben und die Erbengemeinschaft (jetziger Hausbesitzer ist nicht in der Erbengemeinschaft) muss jetzt ja die Wohnung räumen und das Konto auflösen.
    Ist die Erbengemeinschaft verpflichtet, die Küche auszubauen, wenn vorher eine Küche in der Wohnung war? Und ist die Erbengemeinschaft verpflichtet den Kellerraum zu räumen, wenn dieser Mensch diese nur mitbenutzen durfte. Hier stehen noch alte Sachen, die der verstorbene Mann bereits in diesem Haus hatte und Sperrmüll wie alte Teppiche und Töpfe, die der Hausbesitzer eigentlich schon längst entsorgen hätte sollen.
    Ich wäre über eine Antwort sehr dankbar.

    Antworten
    • Liebe Anna, auf welcher Basis war der Verstorbene denn in der Wohnung? Gab es einen Mietvertrag? Letztlich tritt die Erbengemeinschaft in die Rechtsposition des Verstorbenen ein (z.B. in den Mietvertrag) und muss die Pflichten erfüllen, die sich aus diesem Vertrag ergeben. Viele Grüße, Stephan Seitz

      Antworten
  24. Guten Tag.
    Eine kurze Frage.
    2 Kinder als alleinige Erben, Testament, ein Kind erhält das Haus in dem es bereits lebt, das andere die vermietete Wohnung. Der Wertunterschied ist auszugleichen. Neben etwas Bargeld gibt es noch einen Firmenanteil (GmbH) als Gesellschafter, dieser wurde im Testament nicht berücksichtigt. Ferner haben beide Erben an dem Firmenanteil kein Interesse, da kein Bezug dazu besteht. Kann der Erbe des Hauses darauf bestehen, dass der andere Erbe den Firmenanteil übernimmt und dies bei der Ausgleichszahlung in Abzug gebracht wird?
    Oder konkret:
    Wohnhaus 400.000
    Wohnung 150.000
    Bargeld 100.000
    Wert GmbH-Anteil lt. Steuerberater: 200.000

    Aufteilungsvorschlag:
    Erbe eins erhält das Haus und z.B. 25.000
    Erbe zwei erhält, die Wohnung, den Anteil und z.B. 75.000

    Erbe zwei hat aber kein Interesse an dem Firmenanteil und möchte mehr Geld haben. Ein Verkauf des Anteils scheidet ebenfalls aus, da der Wert lt. Steuerberater auf Basis der Buchwerte berechtigt, aber am Markt kaum erzielbar ist. Es handelt sich um eine Beteiligung an einem kleinen Bekleidungsgeschäft, das aktuell eine Krise durchläuft, aber nicht insolvent ist.

    Antworten
  25. Ich war heute mit meinem fast 90jährigen Schwiegervater beim Nachlassgericht, weil er einen Erbschein beantragt hatte. Verstorben ist die Ehefrau. Beide haben 2 Töchter, wobei eine meine Ehefrau ist. Die Rechtspflegerin hat erklärt, dass in seinem Fall wegen fehlendem Testament der Verstorbenen für das Wohnhaus, das bisher auch grundbuchrechtlich NUR auf die beiden Eheleute eingetragen ist und in dem er nunmehr nach dem Tod seiner Ehefrau alleine wohnt und es allein nutzt, grundbuchrechtlich nunmehr als Erbengemeinschaft einzutragen und demnach auch das Grundbuch zu berichtigen sei (§ 82 GBO).

    Das hat er wohl zur Kenntnis genommen und nachdem wir den Verhandlungsraum der Rechtspflegerin verlassen hatten sogleich geäußert: ich lasse gar nichts ändern, es bleibt so wie es jetzt ist. Ich bereue, dass ich überhaupt einen Erbschein beantragt habe.

    Selbstverständlich ist mir bekannt, dass JEDER der Erbengemeinschaft diesen Eintrag beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts beantragen kann. Aber WER will schon seinen Vater verärgern, zumal meine Ehefrau noch eingetragene Pflegeperson bei der Pflegekasse ihres Vaters (Stufe 3) ist (Stichwort: Um die zeitlichen und finanziellen Nachteile auszugleichen, haben die pflegenden Angehörigen die Möglichkeit, die von Ihnen erbrachten Pflegezeiten nach dem Tod des Pflegebedürftigen als eine Art Pflegevergütung abzurechnen).

    Letztendlich könnte sich ihre Schwester auch in der Weise einmischen, ihren eigenen Vater gegen sie aufbringen, die selbst gerade versucht, das Erbe ihres jüngst verstorbenen mitten im Arbeitsleben stehenden Ehemannes zu regeln, der ebenfalls KEIN Testament hinterlassen hat. Den Vater meiner Frau interessiert die GBO nicht die Bohne und er wird auch aufgrund seiner nicht nur altersbedingten Sturheit NICHT davon überzeugt werden können, das Grundbuch ändern/ordnungsgemäß berichtigen zu lassen. Also bleibt das Grundbuch UNRICHTIG!

    Ich denke, dass das Problem dadurch nur auf einen Zeitpunkt verschoben wird und die dann erst richtig beginnen, wenn er dann als Erblasser (50 % des Wohngebäudes) verstirbt. Sehe ich das so richtig und WELCHE gravierenden Probleme können dann entstehen? U.U. kann ich ihn dann doch noch unter KONKRETEN Hinweis auf diese/Darlegung derselben überzeugen, das Grundbuch berichtigen zu lassen ;-)

    Antworten
    • Lieber Gerard, was im Grundbuch steht, ist nicht zwingend richtig. Am Ende entscheidet die tatsächliche Rechtslage. Das Grundbuch bewirkt allerdings einen Rechtsschein. Entsprechend ist es wichtig, dass möglichst die tatsächliche Rechtslage dort auch widergespiegelt ist. Andernfalls können u.U. Dritte im Vertrauen auf die Eintragungen im Grundbuch Eigentum an den betreffenden Grundstücken erwerben. Was in Ihrem Fall der richtige Weg ist, kann ich leider nicht sagen. Im Sinne der Rechtsklarheit ist es natürlich zu begrüßen, wenn das Grundbuch richtig geführt wird. Ob sich daraus nun tatsächlich ein rechtliches Risiko für Sie bzw. Ihren Schwiegervater ergibt, muss im Einzelfall betrachtet werden. Viele Grüße, Stephan Seitz

      Antworten
  26. Hallo, wir haben ein Ferienhaus geerbt, das Haus gehört 2 Personen und nur eine Person nutzt das Haus 2-3-mal im Jahr für 2-3 Wochen. Meine Frage ist: müssen beide Parteien für Nebenkosten aufkommen bzw. eine Partei würde gern alle laufenden Kosten stilllegen damit außer Grundsteuer keine weiteren Kosten entstehen. Welche Möglichkeit besteht für die Person die das Haus nicht nutzt. Einfach Strom Wasser etc. abmelden damit die Person die das Haus nutzt dann bei Neuanmeldung alles selbst zahlt? Da ja beiden Parteien 50% gehören, muss es ja eine Möglichkeit geben?

    Antworten
    • Das Ferienhaus wird von der Erbengemeinschaft verwaltet. Solange im Testament zur Nutzung des Hauses nichts geregelt ist und die Erbengemeinschaft auch nicht auseinander gesetzt ist, muss die Erbengemeinschaft mit Mehrheitsentscheid regeln wie das Haus genutzt und unterhalten wird. Die Kündigung von Strom & Co wird daher einer Partei bei 50/50-Stimmrecht in der Erbengemeinschaft in der Regal garnicht möglich sein. Dieser Fall dürfte nicht als ordentliche Verwaltung gelten. Lesen Sie mehr dazu unter „Verwaltung von Häusern in der Erbengemeinschaft„.

      Antworten
  27. Frage: Darf man ein Haus neu einschätzen lassen, um eine gerechtere Aufteilung unter mehreren Erben zu erhalten, auch wenn im Testament bereits ein Fixbetrag pro Person steht? Es geht um den Kontext, wenn ein Kind das Anwesen übernimmt und seine Geschwister ausbezahlen muss. Mfg Martin

    Antworten
    • Lieber Martin, das kommt ganz entscheidend auf die Formulierung im Testament an. Entscheidend ist was der Erblasser wirklich wollte. Das muss man versuchen aus dem Testament zu ermitteln und so ist dann das Testament auch anzuwenden.

      Antworten
  28. Hallo… Unsere Eltern sind seit 7 Jahren verstorben. Laut Testament erben mein Bruder und ich 50/50 Das ungenutzte Elternhaus. Ich will verkaufen. Mein Bruder nicht. Ich habe jetzt einen Käufer gefunden und das Haus könnte für einen guten Preis verkauft werden. Mein Bruder willigt nur in den Verkauf ein, wenn die Verkaufssumme auf ein Konto eingezahlt wird, das noch vom Vater besteht (mein Vater und mein Bruder Kontoinhaber.).
    Ich kann somit nicht auf mein Erbe zugreifen.
    Bleibt mir nur der Klageweg? Ist es rechtens, den Hausverkauf und somit Aufteilung des Erbes hinauszuzögern?
    Danke..
    Mit freundlichem Gruß
    Liane

    Antworten
    • Liebe Liane, genauso wie Sie ein Interesse am Verkauf des Hauses haben, hat ihr Bruder wohl ein Interesse am Erhalt. Das ist zunächst einmal völlig in Ordnung, die Immobilie gehört ihnen beiden gemeinsam. Entsprechend kann sich ihr Bruder erstmal auf den Status Quo berufen und ihre Verkaufspläne nicht unterstützen. Kommen Sie alleine mit ihrem Bruder in Gesprächen nicht weiter, macht es ggf. Sinn einen Dritten mit einzubeziehen, der die Erbengemeinschaft professionell auflösen kann. Alleinschon dieser Schritt kann Bewegung in die Situation bringen. Beispielhaft die Fa. Erbteilung*.

      Antworten
  29. Guten Tag Herr Seitz,

    folgende Situation, Erbengemeinschaft mit meiner Mutter (86 Jahre alt) 50%, meine zwei Geschwister und ich halten jeweils 1/6 der Erbmasse meines verstorbenen Vaters, da kein Testament geschrieben wurde, (Erbschein vorhanden). Im Grundbuch sind wir mit den obigen Anteilen als Eigentümer eines Einfamilienhauses eingetragen.

    Nach dem Tod meines Vaters kümmere ich mich für meine Mutter, da meine beiden Geschwister aufgrund lebenslanger persönlicher Abneigung gegen meine Mutter, um alles was Gesundheit, Einkaufen etc. angeht. Nach dem Tod meines Vaters vor zwei Jahren, hat meine Schwester ohne mein Wissen aufgrund einer von meinem Vater auf sie ausgestellten Bankvollmacht, alle Erbengemeinschaftskonten auf meine Mutter überschrieben.

    Sie beschenkt nun mit dieser Bankvollmacht seit zwei Jahren alle Ihre Kinder und Enkelkinder mit allerlei finanziellen Geschenken und spielt meiner Mutter plötzlich vor, dass ihr die Gesundheit und das Wohlergehen meiner Mutter wichtig wäre. Meine Mutter merkt leider nicht, was da abläuft und nickt alles ab.

    In den letzten zwei Jahren haben meine Schwester und ihre Familie immer wieder Streit mit meiner Mutter und haben sie dann einfach wochenlang nicht mehr besucht, oder ignoriert. Deshalb hat meine Mutter wohl schließlich klein bei gegeben und sagt jetzt aus Angst nichts mehr.

    Gibt es für mich eine Möglichkeit, nachträglich die Konten in Erbengemeinschaftskonten zu übertragen um dies zu stoppen oder in rechtlich ordentliche Bahnen zu lenken?

    Ich muss annehmen, dass meine Schwester und mein Bruder nun versuchen, meine Mutter zu einem Testament zu bewegen, damit ich das Haus nicht übernehmen kann, wie von meinem Vater zu Lebzeiten vorgeschlagen und nur meinen Pflichtteil erhalte, oder eventuell noch weniger. Ob ich das Haus übernehmen möchte ist dabei nicht sicher, wahrscheinlich eher nicht, aber wenn, dann würde ich meine Geschwister natürlich rechtlich 100 % in Ordnung ausbezahlen.

    Kann meine Mutter mit einem von meinen Geschwistern formulierten Testament oder Erbvertrag dazu gebracht werden, dass sie das Haus unter Verkehrswert erhalten und ich nicht mehr den gerechten Anteil.

    Leider ist es so, dass alle von mir initiierten Versuche von Gesprächen und Mediation von meinem Geschwistern abgelehnt wurden. Und leider muss ich erkennen, dass meine beiden Geschwister sehr falsch und verlogen mit meiner Mutter und auch mit mir umgehen und meine Mutter es aber nicht mehr merkt, was hier gespielt wird.

    Ich würde mich auf eine kurze Einschätzung der Rechtslage sehr freuen.

    Antworten
    • Solange Ihre Mutter testierfähig ist, kann sie weitestgehend frei entscheiden wem sie was vererben will. Auch ein Einwirken potentieller Erben auf die Entscheidungsfindung ist zunächst einmal nicht per se hinderlich. Hinsichtlich des Kontos müsste man den Fall genauer betrachten. Typischerweise sind Banken sehr vorsichtig bei der Gewährung von Zugriff auf Konten. Daher spricht viel dafür, dass ihre Schwester dazu auch berechtigt war. Aber das lässt sich nicht ohne weiteres beantworten. Vielleicht sprechen Sie einfach mal mit der Bank auf welcher Basis Zugriff auf die Konten gegeben wurde.

      Antworten
  30. Hallo Herr Seitz,
    mein Vater ist letzten Monat verstorben. Meine Schwester erbt ein 2-Familienhaus und ich erhalte nur den Pflichtteil. Nun möchte sie vom Nachlasswert noch folgende Geldbeträge abziehen. Haushaftpflicht, Gebäudeversicherung, Rep. der Heizanlage, sowie die Elektrik im ganzen Haus. Die Sachen gingen alle als mein Vater noch lebte. Ihre Begründung ist, dass wir eine Erbengemeinschaft sind. Kann sie die Kosten vom Nachlass abziehen ? Sie ist doch die Erbin vom Haus und nicht ich. Ebenso möchte sie die anteiligen Kosten für die Container zur Entrümpelung der Wohnung.
    Ihrer Antwort sehe ich mit Interesse entgegen.
    Gruß
    E.

    Antworten
    • Liebe Elke, der Pflichtteilsanspruch ist ein reiner Geldanspruch. Als Pflichtteilsberechtigte sind Sie auch nicht Teil einer Erbengemeinschaft. Der Anspruch besträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbrechts und entsteht der Höhe nach im Zeitpunkt des Todes. Spätere Änderungen sind hier nicht mehr zu berücksichtigen. Sie können ihn wie folgt ermitteln: Pflichtteilsrechner.

      Antworten
  31. Guten Tag Herr Dr. Seitz. Unsere Mutter ist vor einiger Zeit verstorben und nun sind wir, vier Geschwister, eine Erbengemeinschaft. Meine Schwester wohnt schon seit einigen Jahren ohne Mietvertrag mit im Haus. Meine Schwester hat jetzt nach dem Tod unserer Mutter das Türschloss ausgebaut so dass wir nur noch mit ihrem Einverständnis ins Haus dürfen. Ist das Rechtens?

    Antworten
  32. Guten Tag,
    ich habe ein Grundstück geerbt von dem mir 2/3 gehören. Das restliche Drittel ist noch einmal unter 5 Geschwistern aufgeteilt. Was passiert, wenn diese 5 Geschwister sterben? Hier gibt es rein theoretisch 13 Erben. Geht das dann an 13 Erben über? Das Grundstück ist relativ wenig Geld wert, da es im Landschaftsschutzgebiet liegt und es im Moment als Freizeitgrundstück verwendet wird. Darf ich das Grundstück überhaupt so weiter benutzen, ohne das Einverständnis der anderen Erben? Einer der 5 Geschwister möchte verkaufen. Geht das überhaupt?
    Vielen Dank
    J.K.

    Antworten
    • Liebe Julia, die fünf Geschwister halten wohl gemeinsam einen 1/3-Bruchteil an dem Grundstück. Handelt es sich bei den fünf Geschwistern um eine Erbengemeinschaft? Oder wie ist die Lage zu Stande gekommen? Diese Rechtsposition kann von jedem der Geschwister wieder weitervererbt werden, so könnten es tatsächlich dann auch 13 Erben sein. Diese aber wären jeweils nur Erbe eines 1/5-Anteils an dem 1/3, eine doppelstöckige Erbengemeinschaft. Ob einer der Geschwister seine Beteiligung am Grundstück verkaufen kann, hängt von den Details ab. Handelt es sich z.B. um eine Erbengemeinschaft, dann kann er den Grundstücksanteil nicht getrennt verkaufen, sondern nur den Erbteil komplett mit dem Anteil am Grundstück. Für die Nutzung des Grundstücks bräuchte es einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer, auch muss geregelt werden wie die Nutzungsentschädigung ausfällt (kann grds. auch kostenfrei sein).

      Antworten
  33. Guten Tag Herr Dr. Seitz,

    meine Schwester und ich haben das Haus unseres Vaters zu je 1/2 geerbt und wurden uns beim Verkauf nicht einig, so dass Sie nun Ihren Erbanteil gesamt verkauft.

    Fällt für mich als Miterbin beim Vorkaufsrecht dann eine Grunderwerbsteuer an? Oder bin ich nach GrEStG §3 Abs. 3 davon befreit? Und muss ich 1-zu-1 in den Kaufvertrag einsteigen, auch wenn dieser Klauseln beinhaltet auf Wohnrecht einer fremden Person?

    Vielen Dank

    Antworten
    • Liebe Melinda, ihre beiden Fragen sind sehr speziell, das kann ihnen je nur ein Steuerberater und Rechtsanwalt verlässlich beantworten und Sie dazu bei genauer Kenntnis der Einzelfallumstände beraten. Ganz allgemein: der Erwerb von Immobilien unter Miterben ist nach § 3 Nr. 3 S. 1 GrEStG von der Grunderwerbssteuer befreit. In der Regel gelten die Vereinbarungen des Kaufvertrages auch für den Vorkäufer (§ 464 BGB). Vereiteln sie praktisch den Vorkauf, dann kann es sein dass diese Vereinbarungen als nichtig eingestuft werden – eine Entscheidung im Einzelfall. Aber wie gesagt, bitte holen Sie sich verbindliche Auskünfte für ihren konkreten Fall ein.

      Antworten
  34. Hallo Herr Dr. Seitz

    es geht um eine Erbengemeinschaft. Erben Anteil 1.Person 1/2, 2.Person 1/4, 3.Personen jeweils 1/12.

    Bei einem Erbauseinandersetzungsvertrag um den genauen Betrag zu ermitteln, kann bzw. muss der Nießbrauch (auf Lebenszeit, Eigentumswohnung ) mit einberechnet werden? Ein Erbteil möchte ausgezahlt werden.

    VG

    Antworten

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