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Erbengemeinschaft & Haus: 13 absolute Praxistipps für Miterben

Erbengemeinschaft & Haus: 13 absolute Praxistipps für Miterben

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Statistisch soll jeder zweite Nachlass eine Immobilie enthalten. Erben mehrere Personen und finden sich in einer Erbengemeinschaft zusammen, ergeben sich eine Reihe von Fragen, die nicht selten in handfeste Streitigkeiten ausarten. Denn im Gegensatz zu Bargeld lassen sich Immobilien nicht so leicht aufteilen. Bezieht ein Erbe das Haus selbst und zahlt die anderen aus? Vermietet die Erbengemeinschaft das Haus und teilt die Mieteinnahmen untereinander auf oder verkauft man das Haus? Ohne einen Überblick über die mit dem Eigentum an einer Immobilie einhergehenden Vor- und Nachteile sowie gesetzliche und finanzielle Rahmenbedingungen lassen sich diese Fragen kaum schlüssig beantworten.


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Erbengemeinschaft & Haus: 13 absolute Praxistipps für Miterben

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Gesetzliche Erbfolge oder Testament? Wie hat die Erbengemeinschaft das Haus erworben?

Hat der Erblasser kein Testament hinterlassen, gilt die gesetzliche Erbfolge. Dann bilden die Erben eine Erbengemeinschaft. Alle Erben können nur gemeinschaftlich über das Schicksal des Hauses entscheiden. Keiner kann ohne das Einvernehmen der anderen Miterben handeln. Soll die Immobilie also vermietet oder gar verkauft werden, müssen alle einverstanden sein. Im günstigsten Fall hat der Erblasser ein Testament hinterlassen oder einen Erbvertrag beurkundet und darin zu Lebzeiten bestimmt, was mit der Immobilie nach seinem Ableben geschehen soll. So könnte er festgelegt haben, dass ein bestimmter Erbe alleiniger Eigentümer der Immobilie werden soll. Mit einer solchen Teilungsanordnung wäre dann klargestellt, dass nur dieser Erbe über die Immobilie entscheidet und die anderen Miterben von der Entscheidung über die Immobilie ausgenommen sind.

Erbengemeinschaft & Hausverkauf: ein Miterbe glaubt, das Haus verkaufen zu können

Die Erbengemeinschaft wird als Rechtsnachfolger des Erblassers im Grundbuch eingetragen. Jeder Miterbe wird als Eigentümer bezeichnet. Daraus ergibt sich zwangsläufig, dass ein einzelner Miterbe keine Möglichkeit hat, das Haus allein zu verkaufen. Der Kaufvertrag könnte nur von allen Miterben gemeinsam unterzeichnet werden. Verweigert ein Miterbe den Verkauf, ist der Verkauf nicht möglich.

Zwar setzt sich in Rechtsprechung und Literatur die Haltung durch, dass auch ein Verkauf rechtlich gesehen mit Mehrheit der Miterben möglich ist. Das aber wird auf Immobilien und Häuser zumindest in der Standard-Erbengemeinschaft nicht zutreffen. Denn Voraussetzung für den Mehrheitsverkauf ist, dass sich hierdurch die Erbengemeinschaft nicht wesentlich verändert, vielmehr nur Grundeigentum in Geld übergeht. Das wird aber nur der Fall sein, wenn die Erbschaft mehrere Immobilien enthält.

Mehrheitsentscheidungen in der Erbengemeinschaft: Verwaltung des Hauses im Rahmen der sog. ordnungsgemäßen Verwaltung

Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu (§ 2038 BGB). Soweit es um Maßnahmen der „ordnungsgemäßen Verwaltung“ geht, ist jeder Miterbe verpflichtet, konstruktiv mitzuwirken. Diese Mitwirkung kann gegebenenfalls auch gerichtlich erzwungen werden. Steht die Immobilie leer und ist in absehbarer Zeit ein Verkauf nicht zu erwarten, kann es eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellen, wenn die Immobilie zumindest vorübergehend vermietet wird. Eine Entscheidung darüber kann in der Erbengemeinschaft nur mehrheitlich getroffen werden. Das Stimmrecht der Miterben richtet sich nach der Größe ihrer Anteile (§§ 2038 Abs. II 745 BGB). Umgekehrt können die Erben auch die Kündigung eines Mietverhältnisses mit Stimmenmehrheit aussprechen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellt (z.B. bei Zahlungsverzug des Mieters). Handelt insoweit ein Miterbe allein, bleibt sein Handeln unbeachtlich. Die Kündigung und der Abschluss eines Mietvertrages wären unwirksam.

Alleinentscheidungsrecht bei Notverwaltungsmaßnahmen in Bezug auf das Haus

Eine Ausnahme besteht bei Notverwaltungsmaßnahmen. In diesem Fall kann der einzelne Miterbe allein entscheiden. Zur Notwendigkeit einer Maßnahme muss die Dringlichkeit dazukommen, so dass das alleinige Entscheidungsrecht auf Ausnahmefälle beschränkt ist. Beispiel: Ein Sturm deckt das Dach des Hauses ab. Die Miterben A und B sind nicht erreichbar, so dass Miterbe C allein den Dachdecker mit der Reparatur beauftragt.

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Das Haus ist vermietet – welche Optionen hat die Erbengemeinschaft?

Hinterlässt der Erblasser eine vermietete Immobilie, tritt die Erbengemeinschaft in den bestehenden Mietvertrag ein. Möchte ein Miterbe das Haus selbst beziehen, kann er im Einvernehmen mit den anderen den bestehenden Mietvertrag mit dem Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen, indem nachweislich Eigenbedarf geltend macht. Ansonsten wird der Mietvertrag so fortgesetzt, wie er besteht.

Ein Miterbe wohnt im Haus – kann er bleiben?

Wird das Haus von einem Miterben bewohnt (z.B. überlebender Ehepartner des Erblassers) entscheidet die Erbengemeinschaft, ob und zu welchen Bedingungen der Miterbe das Haus auch künftig bewohnen kann. Im Idealfall hat der Erblasser testamentarisch bestimmt, dass sein überlebender Ehegatte auch fortan im Haus wohnen darf und festgelegt, zu welchen Bedingungen er das Haus nutzen kann. Fehlt es daran, kann sich die Erbengemeinschaft darauf verständigen, dass der Miterbe eine Nutzungsentschädigung oder ganz formal nach Maßgabe eines Mietvertrages Miete zahlt. Da dieser Miterbe selbst Teil der Erbengemeinschaft ist, ist sein Anteil bei der Miete zu berücksichtigen.

Jeder Miterbe kann seinen Erbanteil verkaufen – nicht aber nur seinen Anteil am Haus

Möchte sich der Miterbe nicht auf die Auseinandersetzung in der Erbengemeinschaft wegen des Verkaufs des Hauses einlassen, kann er seinen Anteil am gesamten Nachlass verkaufen (§ 2033 BGB). Er hat aber keine Möglichkeit, seinen Anteil allein im Hinblick auf das Haus zu veräußern. Wenn, dann muss er den gesamten Anteil am gesamten Nachlass aufgeben. Der Erwerber des Anteils wird dann Miteigentümer des Hauses. Allerdings haben die anderen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht und können damit verhindern, dass eine fremde Person als Erwerber in die Erbengemeinschaft eintritt (§ 2034 BGB).

Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Durch den Erbfall wird das Grundbuch unrichtig. Die Erbengemeinschaft sollte sich als neuer Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Zum Nachweis der Erbfolge genügt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag. Fehlt es daran, muss vorher beim Nachlassgericht ein Erbschein beantragt werden (§ 35 GBO). Im Erbfall braucht die Eigentumsumschreibung nicht über einen Notar beantragt zu werden. Die Eigentumsumschreibung ist insoweit vorteilhaft, als das Grundbuchamt keine Gebühren berechnet, wenn die Eigentumsumschreibung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird.

Kann je nach Situation funktionieren: Aufteilung in Wohnungseigentum

Lässt sich das Haus z.B. bei zwei Miterben in wenigstens zwei abgeschlossene Wohnungseinheiten aufteilen, lassen sich Streitigkeiten in Erbengemeinschaften dadurch verhindern, dass die Miterben eine Teilungserklärung beim Notar beurkunden und Wohnungseigentum begründen. Jedem Miterben kann dann eine Wohneinheit zum alleinigen Eigentum zugewiesen werden, die er in eigener Verantwortung verwaltet und nutzt.

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Im Grundbuch ist ein Wohnrecht für das Haus der Erbengemeinschaft eingetragen

Ist im Grundbuch, beispielsweise zugunsten des überlebenden Ehepartners des Erblassers, ein Wohnrecht eingetragen, besteht das Wohnrecht fort. Ein eventueller Verkauf an eine dritte Person dürfte insoweit schwierig sein, da der Erwerber die Immobilie mit dem Wohnrecht übernehmen müsste. Ein Verkauf kommt nur in Betracht, wenn der Inhaber des Wohnrechts bereit sein sollte, vielleicht gegen Zahlung einer Abfindung auf sein Wohnrecht zu verzichten.

Übernahme der Miteigentumsanteile der Miterben

Ein einfacher Weg kann darin bestehen, dass ein Miterbe die Miteigentumsanteile der anderen übernimmt und das Haus zu alleinigem Eigentum erwirbt. Dazu muss er, sofern er über die notwendige Bonität für eine Finanzierung oder ausreichend Eigenkapital verfügt, die anderen auszahlen und/oder, wenn die Immobilie z.B. über eine Baufinanzierung erworben wurde, den Finanzierungsanteil bei der Bank übernehmen

Häufig eine ganz schlechte Idee: Teilungsversteigerung des Hauses

Können sich die Miterben nicht verständigen, bleibt in letzter Konsequenz nur, die Teilungsversteigerung der Immobilie zu beantragen. Da jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft einfordern kann (§ 2042 BGB), ist jeder Miterbe berechtigt, den Antrag beim örtlich zuständigen Amtsgericht zu stellen. Dann wird die Immobilie nach Maßgabe eines festgesetzten Verkehrswertes öffentlich versteigert. Jeder Miterbe kann dabei selbst mitsteigern und auch auf diesem Weg die Immobilie zu alleinigem Eigentum erwerben. Aber: Teilungsversteigerungen führen häufig zu einem Erlös, der weit unter dem Erlös liegt, der bei einem freihändigen Verkauf der Immobilie möglich ist. Teilungsversteigerungen können erfahrungsgemäß also dazu führen, dass Immobilienwerte verschleudert werden.

Wann fällt Erbschaftssteuer an?

Hatte der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren selbst gekauft oder fertiggestellt, fällt für die Erben auf den Gewinn Spekulationssteuer an, wenn sie vor Ablauf der zehn Jahre das Haus verkaufen. Insoweit kann es günstiger sein, die Immobilie bis zum Ablauf der zehn Jahre noch nach Maßgabe eines befristeten Mietvertrages zu vermieten.

Möchte ein Miterbe das vom Erblasser zu Lebzeiten bewohnte Haus selbst nutzen, profitiert er von einem insoweit günstigen Erbschaftssteuerrecht. Erbt der überlebende Ehepartner, bleibt der Erwerb unabhängig vom Verkehrswert des Hauses erbschaftssteuerfrei, wenn er mindestens zehn Jahre lang selbst darin wohnt. Gibt der Ehegatte die Eigennutzung vorzeitig auf, bleibt die Steuerbefreiung nur erhalten, wenn dafür zwingende Gründe bestehen (z.B. Umzug ins Pflegeheim). Auch der Verkauf danach bleibt vollständig steuerfrei. Erben Kinder oder Enkelkinder, darf die Gesamtwohnfläche des Hauses nicht mehr als 200 m² betragen, ansonsten wird darüber hinaus anteilig Erbschaftssteuer fällig.

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