Immobilie verkaufen in der Erbengemeinschaft: Verkauf von Haus, Wohnung oder Grundstück

Hier schreibt Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
 
Bitte beachten Sie meine rechtlichen Hinweise für diese Webseite.

Grundsatz: die Immobilie einer Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam durch alle Miterben verkauft werden

Sind Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft, können Sie über eine zum Nachlass gehörende Immobilie nur gemeinschaftlich verfügen (Bei Interesse mehr zu den Details und Ausnahmen zur sog. Verfügung über Nachlassgegenstände ohne Einstimmigkeit). Kein Miterbe hat die Möglichkeit, die Immobilie nach eigenem Ermessen zu verkaufen, zu verschenken oder zu beleihen. Sind Sie sich mit Ihren Miterben einig, sollte es kein Problem darstellen, die Immobilie gemeinsam zu verkaufen. Sind Sie sich hingegen mit den übrigen Miterben nicht über den Verkauf der Immobilie einig, so kommen Sie nur über Umwege zum Ziel.

Achten Sie auf die Spekulationsfrist beim Eigenheim

Haben Sie die Immobilie gemeinsam verkauft und den Verkaufserlös aufgeteilt, bleibt der Verkaufserlös steuerfrei, sofern der Erblasser das Objekt vor der Veräußerung bereits 10 Jahre besessen (z.B. Mietshaus, Grundstück) oder zu eigenen Wohnzwecken (Familienwohnhaus) genutzt hat.

Bestenfalls hat der Erblasser im Testament im Wege eines Vermächtnisses bestimmt, dass einer der Erben die Immobilie zum alleinigen Eigentum erhalten soll. Dann handelt es sich um einen vollständig unentgeltlichen Erwerb, mit der Folge, dass die Zehnjahresfrist des § 23 EStG nicht von Neuem zu laufen beginnt (§ 23 Abs. II S.3 EStG). Um die übrigen Miterben nicht zu benachteiligen, hätte der Erblasser zusätzlich anordnen können, dass der Wert der Immobilie bei der Erbauseinandersetzung auf den Anteil des Erben angerechnet wird, der die Immobilie erhalten soll. Voraussetzung ist allerdings, dass der Nachlass ausreicht, um den anderen Erben einen Betrag im Wert der Immobilie zukommen zu lassen.

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Alternative zum Verkauf von Haus, Wohnung oder Grundstück: Verkaufen Sie Ihren Erbteil

Möchten Sie aus welchen Gründen auch immer aus der Erbengemeinschaft ausscheiden und nicht darauf warten, bis der Nachlass auseinandergesetzt ist, können Sie Ihren Anteil inkl. der Immobilie verkaufen. Als Miterbe haben Sie das Recht, über Ihren Erbanteil jederzeit frei zu verfügen (§ 2033 BGB). Beachten Sie, dass der Vertrag, durch den Sie über Ihren Anteil verfügen, der notariellen Beurkundung bedarf.

Verkaufen Sie Ihren Erbteil an eine dritte Person, die nicht Miterbe ist, sind die übrigen Miterben zum Vorkaufsrecht berechtigt und können Ihren Erbanteil zu den Konditionen übernehmen, die Sie mit dem Erwerber vereinbart haben (§ 2034 BGB). Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt zwei Monate.

Mit dem Erwerb ihres Erbteils wird der Käufer statt ihnen Mitglied der Erbengemeinschaft. Er hat damit zwar nicht die Immobilie erworben aber über seine Mitgliedschaft an der Gemeinschaft ist er an der Immobilie beteiligt. So kann er versuchen mit den übrigen Miterben eine Lösung zu finden wie er ihnen die Immobilie ablöst und zum Alleineigentum erhält oder er kann z.B. über den nachfolgend beschriebenen Weg der Teilungsversteigerung die Immobilie an den Markt bringen und dann ggf. im Verfahren selbst erwerben. Er sichert sich über diesen Weg Einfluss auf das Schicksal der Immobilie in der Erbengemeinschaft.

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Ist die Teilungsversteigerung der Immobilie eine Option zum Verlassen der Erbengemeinschaft?

Können Sie sich mit Ihren Miterben in der Erbengemeinschaft nicht darauf verständigen, die Immobilie freihändig zu verkaufen, können Sie die Immobilie im Wege der Teilungsversteigerung zwangsweise versteigern lassen. Sie benötigen dafür keinen vollstreckbaren Titel. Da Sie Anspruch darauf haben, den Nachlass auseinanderzusetzen, können Sie jederzeit die Teilungsversteigerung beantragen. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Sie brauchen nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein. Ihr Antragsrecht weisen Sie nach, indem Sie Ihrem Antrag den Erbschein oder ein öffentlich beglaubigtes Testament oder einen Erbvertrag nebst Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts beifügen.

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Um die Immobilie zu versteigern, beauftragt das Gericht ein Sachverständigengutachten. Nach Maßgabe des Gutachtens setzt das Gericht den Verkehrswert der Immobilie fest. Je nach Art der Immobilie erfolgt die Verkehrswertfestsetzung nach dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren.

Bei der Festsetzung des Verkehrswertes ist das geringste Gebot zu beachten. Das geringste Gebot soll gewährleisten, dass durch den Erlös in der Versteigerung alle Ansprüche von Gläubigern bedient werden, die rangmäßig vorab befriedigt werden müssen. Damit sind vornehmlich die im Grundbuch eventuell eingetragenen Rechte gemeint. In der Versteigerung kann der Rechtspfleger also nur Gebote annehmen, durch die mindestens die Verfahrenskosten für die Durchführung des Versteigerungsverfahrens und die im Grundbuch eingetragenen dinglichen Rechte abgedeckt sind. Liegt das geringste Gebot über dem Verkehrswert, sollten Sie von einer Versteigerung Abstand nehmen. Sie riskieren, dass die Immobilie zu einem unangemessenen Erlös versteigert wird und Sie im ungünstigsten Fall auch noch die Verfahrenskosten bezahlen müssen.

Im Teilungsversteigerungsverfahren dürfen Sie nicht immer erwarten, dass der Zuschlag den Verkehrswert abdeckt. Es kommt letztlich entscheidend auf die Anzahl an Interessenten und damit Teilnehmer an der Teilungsversteigerung an. Gibt es wenige Interessenten, so müssen Sie damit rechnen, dass die Immobilie zu einem Spottpreis versteigert und damit unter Wert verschleudert wird. Bestenfalls nutzen Sie den Versteigungsantrag als Druckmittel, um widerspenstige Miterben verhandlungsbereit zu machen. Sie erreichen im günstigsten Fall eine schnelle Einigung und können dann Ihren Antrag auf Teilungsversteigerung wieder zurückziehen.

Die Teilungsversteigerung ist noch aus einem anderen Grunde nicht erstrebenswert. Zweck der Versteigerung ist die Umwandlung des nicht real teilbaren Grundeigentums in teilbares Geld. Mit dem Zuschlag tritt der Erlös an die Stelle des Grundbesitzes. Sie müssen sich in der Erbengemeinschaft dann noch immer über die Verteilung des Geldes einigen.

Alternativ zur Teilungsversteigerung sollten Sie immer die Option bedenken, Ihren Erbteil zu verkaufen. Möglicherweise gelingt es einem Erwerber, der mit den übrigen Miterben emotional nicht verbunden ist, besser und leichter, sich in der Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen und eine einvernehmliche Lösung für die Immobilie zu finden.

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Option: Abschichtung, ein dritter Weg aus der Erbengemeinschaft

Die Erbengemeinschaft kann durch Verkauf oder Verteilung der Nachlassgegenstände (Auseinandersetzung) oder Verkauf des Erbteils, aber auch durch die „Abschichtung“ auseinandergesetzt werden. Bei der Abschichtung geben Sie Ihre Mitgliedschaftsrechte an der Erbengemeinschaft auf. Ihr Erbteil wächst den verbleibenden Miterben kraft Gesetzes zu. Als Gegenleistung erhalten Sie eine Abfindung. Voraussetzung dafür ist, dass die Miterben liquide genug sind, eine solche Abfindung, in welcher Form auch immer, darzustellen. Im Unterschied zum Verkauf übertragen Sie Ihre Rechte also nicht auf einen bestimmten Rechtsnachfolger.

Da Sie über Ihren Erbteil nicht verfügen, ist die Abschichtungsvereinbarung formfrei möglich. Ungeachtet dessen empfiehlt sich aus Gründen der Rechtssicherheit trotzdem die notarielle Beurkundung.

Geht es um die Berichtigung des Grundbuchs, sind die der Abschichtung zugrundeliegenden Erklärungen dennoch durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen (§ 29 GBO). Eine notarielle Beurkundung ist hierzu dennoch nicht zwingend erforderlich (LG Köln, NJW 2003, 2993). Ausreichend ist eine notarielle Beglaubigung der Abschichtungsvereinbarung.

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Wie bemessen Sie den Wert der Immobilie und damit den Wert Ihres Erbteils?

Der Wert einer Immobilie bestimmt sich nach deren Verkehrswert. Beachten Sie trotzdem, dass eine Immobilie letztlich nur so viel wert ist, wie ein Kaufinteressent bereit ist, dafür zu bezahlen. Auch derjenige, dem Sie Ihren Erbteil anbieten, wird den Kaufpreis für Ihren Erbteil danach bemessen, was die Immobilie und der Nachlass im Übrigen wert ist. Um Verkaufsverhandlungen konstruktiv zu führen, sollten Sie also unbedingt wissen, wie Sie den Verkehrswert der Immobilie ansetzen. Welchen Kaufpreis Sie danach mit dem Erwerber aushandeln, steht auf einem anderen Blatt.

Setzen Sie den Verkehrswert der Immobilie und damit auch den Kaufpreis für Ihren Erbteil zu hoch an, werden Sie keinen Interessenten finden oder Sie lassen sich auf aufwändige Verhandlungen ein, die von vornherein zu keinem Ergebnis führen. Setzen Sie den Verkehrswert der Immobilie zu niedrig an, verschenken Sie bares Geld und verkaufen Ihren Erbteil unter Wert. Diese Option sollten Sie allenfalls in Betracht ziehen, wenn Sie auf schnelle Liquidität angewiesen sind und Ihren Erbteil schnell zu Geld machen möchten.

Unbebaute Grundstücke

Unbebaute Grundstücke werden anhand der Bodenrichtwerte ermittelt, die der Gutachterausschuss der Gemeinde vor Ort fortlaufend ermittelt. Grundlage sind die Kaufpreise, die für vergleichbare Grundstücke in der Vergangenheit erzielt wurden. Zu diesem Zweck erhalten die Gutachterausschüsse über jeden Kauf und Verkauf von Grundstücken und Immobilien eine Mitteilung, die in die Aktualisierung der Kaufpreissammlung einfließt.

Bei Ihrem zuständigen Katasteramt können Sie einen Auszug der Bodenrichtwertkarte erhalten oder über die Internetseiten der Katasterämter anfordern. Auch können Sie auf den Websites der Bundesländer über deren „Geoportale“ selbst recherchieren, welcher Bodenrichtwert für ein bestimmtes Grundstück in der jeweiligen Gemeinde angegeben wird. Der Bodenwert hängt mithin davon ab, ob das Grundstück ausgewiesenes Bauland ist, wie das Grundstück sonst genutzt werden kann und vor allem, in welcher örtlichen Lage das Grundstück gelegen ist.

Ein- und Zweifamilienwohnhaus (Familienwohnheim)

Dies sind Immobilien, die eine oder zwei Wohnungen umfassen und überwiegend, das heißt zu mehr als 50 %, zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine anderweitige Nutzung, die nicht die Eigenart des Gebäudes als Wohngebäude beeinträchtigen darf, kann allenfalls bis zu 49,9 % der Fläche umfassen.

Für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Wohnungseigentum Teileigentum wird das Vergleichswertverfahren herangezogen. Als Bewertungsmaßstab gelten Kaufpreis von Grundstücken, die mit dem zu bewertenden Grundstück weitgehend übereinstimmen. Auch hier dienen Vergleichsgrundlage die Preise, die der Gutachterausschuss zur Erstellung der Kaufpreissammlung ermittelt hat.
Bei der Bemessung des Verkaufspreises sind Belastungen, die den Wert beeinflussen, zu berücksichtigen. So können Wegerechte, Nießbrauchrechte oder Wohnrechte den Verkehrswert nachteilig beeinflussen. Ansonsten entscheidet die örtliche Lage, der bauliche Zustand, die voraussichtliche Restnutzungsdauer des Objekts und die Möglichkeiten der Nutzung, was ein Ein- oder Zweifamilienhaus wert ist.

Mietobjekte

Mietobjekte werden nach ihrem Ertragswert bewertet. Dazu wird zunächst der Wert des Grundstücks, der sogenannte Bodenwert, ohne Berücksichtigung des darauf stehenden Gebäudes ermittelt. Die Bewertung erfolgt auf der Basis von Vergleichspreisen wie bei einem unbebauten Grundstück.

Zu diesem Bodenwert ist dann der Gebäudewert zu ermitteln. Grundlage des Gebäudewertes ist der Ertrag des Mietobjekts. Dies ist der Betrag, der nach den bestehenden Mietverträgen in den nächsten 12 Monaten als Mietertrag ohne Berücksichtigung der Betriebskostenumlagen anfallen wird. Bei Gebäuden, die nicht voll vermietet sind oder die zu einem günstigeren Preis von weniger als 80 % der üblichen Miete vermietet sind, ist die übliche Miete anzusetzen. Ist die Bewertung im Ertragswertverfahren nicht möglich, weil es keine Vergleichsgrößen zur Festsetzung des Gebäudeertrages gibt, kann die Bewertung im Sachwertverfahren erfolgen.

Bei der Bewertung spielt neben der örtlichen Lage, des baulichen Zustandes auch die Restnutzungsdauer eine wesentliche Rolle. Die Restnutzungsdauer verlängert sich, wenn das Gebäude in der Vergangenheit modernisiert wurde. Die Finanzverwaltung hat dazu ein Punktesystem für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen aufgestellt. Dazu werden zur Ermittlung des Modernisierungsgrades die einzelnen baulichen Maßnahmen bewertet. Beispiel: Die Dacherneuerung einschließlich der Verbesserung der Wärmedämmung wird mit 4 Punkten in Ansatz gebracht.

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