HEREDITAS Blog

Zuletzt aktualisiert am 16. August 2021 von Dr. jur. Stephan Seitz

Teilung und Aufteilung von Immobilie in der Erbengemeinschaft

Immobilien werden zunehmend Teil des Nachlasses. Erben ist das Eine. Immobilien zu verwalten oder zu Geld zu machen, ist das Andere. Wer eine Immobilie erbt, muss sich klar werden, wie er mit dem Neuerwerb umgehen möchte. Erben mehrere Personen zusammen, können unterschiedliche Interessen manche Perspektive ruinieren. Pauschale Lösungen gibt es nicht. Es kommt auf die Gegebenheiten im Einzelfall an.
  • Der Erblasser kann in einer letztwilligen Verfügung bestimmen, welche Personen eine bestimmte Immobilie erben soll. Eine Aufteilung erübrigt sich dann.
  • Erben mehrere Personen, können sie nur einvernehmlich über die Immobilie entscheiden. Jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass der Nachlass auseinandergesetzt wird.
  • Im Idealfall einigen sich die Erben über eine Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf. Jeder Miterbe kann auch vorab seinen Erbanteil verkaufen, sofern er einen Käufer findet. Die Miterben haben in diesem Fall ein Vorkaufsrecht.
  • Ist eine einvernehmliche Regelung nicht möglich, bleibt nur die zwangsweise Verwertung des Objekts im Wege der Teilungsversteigerung.


dr stephan seitz hereditas erbengemeinschaft
Hier schreibt Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
 
Bitte beachten Sie meine rechtlichen Hinweise für diese Webseite.

Die Nutzungsart der Immobilie bestimmt deren Schicksal in der Auseinandersetzung

Immobilien sind unterhaltungsbedürftig und müssen verwaltet werden. Gehört zum Nachlass eine Immobilie, gibt es mehrere Lösungen, die die Erben durchdenken sollten. Im Idealfall einigen sich alle Erben auf eine einvernehmliche Lösung, im ungünstigsten Fall bleibt nur die Teilungsversteigerung. Viele Probleme ließen sich an sich vermeiden, wenn der Erblasser bereits zu Lebzeiten in einem Testament oder Erbvertrag das Schicksal der Immobilie geregelt hätte. Hat er dieses versäumt, obliegt es den Erben, über das Schicksal der Immobilie zu entscheiden.

Die Nutzung eine Immobilie prägt die Entscheidungsfindung. Bei privat genutzten Immobilien (Eigentumswohnung, Ein- oder Mehrfamilienhaus) stehen oft emotionale Bindungen im Vordergrund (z.B. Elternhaus). Wird eine Immobilie als reine Kapitalanlage (Mietshaus, Gewerbeobjekt) betrachtet, zählen eher wirtschaftliche-finanzielle Aspekte.

Ist das Objekt vermietet, bestimmt § 566 BGB, dass die Erben als neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge mit den Mietern eintreten und diese in unveränderter Form fortführen müssen. Ein Kündigungsrecht kommt nur nach dem Gesetz oder entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarungen in Betracht.

Letztwillige Verfügungen des Erblassers können Verteilung des Nachlasses in der Erbengemeinschaft regeln

In einer letztwilligen Verfügung (Testament, Erbvertrag) kann der Erblasser die Immobilie einer bestimmten Person zugedacht haben (z.B. mein Sohn Hans soll mein Wohnhaus erben). In diesem Fall haben etwaige Miterben keine Rechte an der Immobilie. Soweit sie dadurch zugleich als gesetzliche Erben enterbt wurden, steht ihnen der Pflichtteil zu. Allerdings gewährt der Pflichtteil keinen Anteil an der Immobilie, sondern nur einen Abfindungsanspruch in Bargeld in Höhe der Hälfte des rechnerisch zu ermittelnden gesetzlichen Erbteils.

Immobilie Erbengemeinschaft

Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft: In der Theorie ist alles einfach

Die Erbengemeinschaft ist vom Gesetz her auf Auflösung und Abwicklung angelegt. Dies bedeutet, dass nach § 2042 BGB jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen kann. Solange die Auseinandersetzung nicht umgesetzt ist, verwalten alle Erben die Immobilie gemeinschaftlich. Soweit Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung anstehen (Dach muss dringend neu eingedeckt werden), entscheiden die Erben mehrheitlich (§ 745 BGB). Reicht die Liquidität des Nachlasses nicht aus, ist jeder Erbe verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen.

Ungeachtet dessen können die Miterben die Auseinandersetzung einstimmig auf Zeit oder auf Dauer auch ausschließen. Außerdem kann der Erblasser die Auseinandersetzung durch letztwillige Verfügung bis zur Dauer von 30 Jahren ausgeschlossen oder von bestimmten Voraussetzungen (z.B. alle Miterben müssen mindestens das 40. Lebensjahr erreicht haben) abhängig gemacht haben.

Der Anspruch eines Miterben auf Auseinandersetzung besteht sogar dann, wenn der Zeitpunkt für die Auseinandersetzung ungünstig ist und der Miterbe, der die Auflösung wünscht, für sein Verlangen keinen besonderen Grund hat. Allerdings kann kein Miterbe verlangen, dass eine persönlich auf ihn beschränkte Teilauseinandersetzung erfolgt und die anderen Erben sich zu einem späteren Zeitpunkt auseinandersetzen sollen. Der Zweck der Auseinandersetzung bei Erbengemeinschaften ist darauf ausgerichtet, in einem einzigen Verfahren alle Abwicklungsfragen zu klären.

Einvernehmliche Lösungen helfen bei der Aufteilung des Nachlasses in der Praxis

Vorweg: Spekulationsfrist beachten

Wer eine Immobilie erbt und diese sofort verkaufen möchte, muss die steuerliche Spekulationsfrist beachten. Hat der Erblasser die Immobilie vor weniger als 10 Jahren selbst gekauft oder fertiggestellt, müssen die Erben bei einem Verkauf vor Ablauf der 10 Jahre Spekulationssteuer bezahlen. Die Spekulationssteuer bezieht sich auf die Wertsteigerung der Immobilie und ist von jedem Miterben anteilig im Hinblick auf seinen Erbteil zu berechnen. Insofern kann es günstiger sein, die Immobilie bis zum Ablauf von 10 Jahren noch zu behalten, je nachdem selbst zu bewohnen oder zu vermieten. Wird sie an einen Miterben vermietet, können die Miterben die ortsübliche Miete verlangen. Die Spekulationssteuer, die bei einem Verkauf der Immobilie anfällt, ist nicht mit der Erbschaftssteuer zu verwechseln, die durch den Erbfall anfällt.

Hat der verstorbene Erblasser  in einer letztwilligen Verfügungen verfügt, dass ein Kind das Haus erbt, dieses Kind den anderen Erben zum Ausgleich aber den jeweilig anteiligen Wert des Hauses auszuzahlen hat, fällt für diese Spekulationssteuer an. Das Haus wird dann nämlich nicht mehr kostenlos übertragen, sondern verkauft.

Situation bei einem Familienwohnhaus

Handelt es sich um das Familienwohnhaus, ist es oft so, dass der verstorbene Erblasser den hinterbliebenen Ehepartner als alleinigen Erben bestimmt hat, so dass dieser das Wohnhaus bis zum eigenen Ableben bewohnen kann. Aus steuerlicher Sicht bleibt das Erbe steuerfrei, wenn der überlebende Ehepartner das Haus für zehn Jahre selbst bewohnt.

Erbt der Ehepartner das Haus zusammen mit einem oder mehreren Kindern, bilden alle eine Erbengemeinschaft. Besteht ein Kind darauf, dass es sofort über sein Erbteil verfügen kann, kann der Ehepartner, der das Haus fortan weiterhin bewohnen möchte, dessen auf das Haus bezogenen Erbteil auszahlen. Fehlt die dazu notwendige Liquidität, könnte der Erbteil über ein Bankdarlehen finanziert und das Haus als Sicherheit mit einer Grundschuld belastet werden. Sind diese Wege verschlossen, bleibt im ungünstigsten Fall nur, das Haus zu verkaufen und den Verkaufserlös unter den Erben aufzuteilen.

Komplizierter wird die Situation, wenn der überlebende Ehepartner ein lebenslanges Wohnrecht im Haus hat. Dann müsste ein Käufer das Wohnrecht übernehmen. Will er selbst einziehen, wäre ein Kauf für ihn wirtschaftlich sinnlos, sofern der Ehepartner sich sein Wohnrecht nicht gegen eine Abfindung auszahlen lässt.

Haben alle Erben kein Interesse am Haus, können Sie es einvernehmlich jederzeit verkaufen und den Verkaufserlös unter sich aufteilen.

Situation bei einem Mehrfamilienhaus

1. Verkauf der Immobilie

Gehört ein Mehrfamilienhaus zum Nachlass, wird es im Idealfall einvernehmlich verkauft. Der Verkaufserlös wird aufgeteilt. Dieser Weg führt wirtschaftlich meist zum besten Ergebnis, vermeidet oder löst Streitigkeiten unter den Erben und vermeidet vor allem, dass die Immobilie im Wege der Teilungsversteigerung zu einem Betrag zwangsversteigert wird, der erfahrungsgemäß weit unter ihrem eigentlichen Verkehrswert liegt.

2. Vermietung

Statt einem Verkauf können die Erben die Immobilie auch im Besitz halten, weiter vermieten und die Mieteinnahmen unter sich aufteilen. Die Mieteinnahmen sind einerseits als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung zu versteuern. Andererseits zählen sämtliche Unterhaltungskosten für die Immobilie steuerlich als Werbungskosten und vermindern das steuerpflichtige Einkommen eines jeden Erben.

3. Begründung von Wohnungseigentum

Um klare Verhältnisse zu schaffen, kommt die Teilung und die Begründung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Betracht. Dann wird jedem Erben eine bestimmte Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zugeteilt, über die er nach eigenem Ermessen als Eigentümer verfügen kann. Er kann selbst darin wohnen, darin sein Geschäft oder Büro unterhalten oder das Objekt vermieten. Bei Bedarf kann er sein Eigentum jederzeit verkaufen. Zweckmäßig ist die Begründung von Wohnungseigentum vor allem dann, wenn so viele Wohnungen vorhanden sind, dass jeder Erbe zum Zuge kommt. Andernfalls müsste ein Erbe, für den keine Wohnung zur Verfügung steht, ausbezahlt werden.

4. Verkauf des Erbteils

Benötigt ein Erbe dringend Liquidität oder hat er kein Interesse am Immobilienbesitz, kommt der Verkauf seines Erbteils in Betracht. Jeder Miterbe hat das Recht, über seinen Anteil am gesamten Nachlass zu verfügen und kann seinen Erbteil an eine dritte Person verkaufen.

Damit keine fremde Person Teil der Erbengemeinschaft wird, räumt das Gesetz in § 2034 BGB den übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht ein. Ein interessierter Miterbe tritt dann als Erwerber in den Kaufvertrag zu den mit dem Käufer vereinbarten Bedingungen ein. Die Frist, in der der Miterbe sein Vorkaufsrecht ausüben muss, beträgt zwei Monate. Der Vertrag über den Erbschaftskauf muss notariell beurkundet werden.

Streitige Lösung: die Teilungsversteigerung

Können sich die Erben nicht einvernehmlich einigen, bleibt letztlich nur die Teilungsversteigerung. Sie ist nichts anderes als die herkömmliche Zwangsversteigerung, in der auf Antrag eines Miterben die Immobilie durch das örtlich zuständige Amtsgericht zwangsweise versteigert wird. Das Gesetz bezeichnet das Verfahren in § 180 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) als „Aufhebung einer Gemeinschaft“.

Allerdings ist dieser Weg in der Praxis oft noch schwieriger als die herkömmliche Zwangsversteigerung, weil manche Vorschriften (z.B. hinsichtlich Antragsberechtigung, Möglichkeiten der einseitigen Einstellung, geringstes Gebot, Erlösverteilung) noch komplexer sind und die Beteiligten meist unversöhnlich und kompromisslos miteinander umgehen. In der Teilungsversteigerung übernimmt ein Miterbe, der die Teilungsversteigerung beantragt, die Rolle des betreibenden Gläubigers, während die anderen Miterben Antragsgegner sind. Jeder Antragsgegner hat die Möglichkeit, die einstweilige Einstellung des Verfahrens für die Dauer von längstens sechs Monaten zu beantragen, sofern er nachvollziehbare Gründe dafür vortragen kann, dass die Teilungsversteigerung aufgeschoben werden sollte. In der Praxis aber gibt es kaum Gründe, die dafür in Betracht kommen, insbesondere rein wirtschaftliche Nachteile reichen nicht aus.

Aus dem Verkaufserlös sind zudem die teils erheblichen Verfahrenskosten für die Anfertigung eines Verkehrswertgutachtens und die Gebühren für das Gerichtsverfahren zu bezahlen.

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Immobilien in der Erbengemeinschaft: ein beispielhafter Fall zur Veranschaulichung

Eine Erbengemeinschaft aus vier Erben hatte ein Familienwohnhaus mit acht Wohnungen geerbt. Es bestanden völlig unterschiedliche Vorstellungen, wie mit dem Haus umgegangen werden sollte. Die Erben konnten sich über Jahre hinweg nicht einigen. Die Streitigkeiten wirkten sich auch auf das Verhältnis zu den Mietern aus, die nach und nach auszogen. Schließlich stand das Haus leer. Kein Erbe kümmerte sich um die Verwaltung und den Unterhalt bzw. jeder kritisierte den anderen und verhinderte jegliche konstruktive Aktivität. Da der Leerstand des Hauses offenkundig war, verschafften sich Obdachlose und Jugendliche Zutritt. Sie übernachteten in den Räumlichkeiten und feierten Partys. Das Haus geriet in Verruf. Es entstand ein erheblicher Unterhaltsstau. Das Dach zerfiel. In einer Teilungsversteigerung wurde das Haus auf Antrag eines Nachkommen eines zwischenzeitlich verstorbenen Erben zwangsweise versteigert. Ein Bauunternehmer erhielt den Zuschlag. Nach acht Jahren war das Haus dermaßen heruntergekommen, dass nur noch der Abriss infrage kam. Die bauliche Situation fand auch im Erlös des Versteigerungsverfahrens einen erschreckenden Niederschlag.

Hier wäre es sicherlich schlauer gewesen, wenn sich der einzelne Miterbe überlegt hätte, wie er aus der Erbengemeinschaft ausscheiden kann. Denn nicht immer muss die Teilungsversteigerung der einzige Weg sein. Vielmehr kann jeder Miterbe seinen Erbteil verkaufen und damit Neutralität und Professionalität in die Erbengemeinschaft bringen. Häufig kann so eine verfahrene Situation zum Nutzen aller Miterben aufgelöst werden.

Interessante Fakten: Wird die Immobilie vererbt, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Miterben sollten zudem die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch beantragen. Die Umschreibung ist, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird, auch gebührenfrei. Für die Umschreibung wird ein Erbschein benötigt, es sei denn, die Erbfolge ist anhand eines Erbvertrages oder eines notariellen Testamentes nachweisbar (§ 35 GBO).
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6 Gedanken zu „Teilung und Aufteilung von Immobilie in der Erbengemeinschaft“

  1. Schöner Text. Gibt wertvolle Orientierungsansätze. Optisch sehr übersichtlich dargestellt, so dass auch ich ihn gut nachvollziehen kann. Das Beispiel aus der Praxis spricht für sich selbst.

    Antworten
  2. Sehr interessante Ausführungen. Stehe selbst vor einer Teilungsversteigerung und auch hier kümmern sich die Antragsteller, beides Miterben, seit nunmehr fast 3 Jahren nicht um das jetzt nur noch teilvermietete Wohnhaus. Also kann ich jetzt erahnen, was auf mich zukommt.

    Antworten
  3. Wie sieht es aus, wenn zwei gleichwertige Häuser an zwei Geschwister vererbt werden? MUSS dann jeder die Hälfte eines Hauses übernehmen, so dass jedes Kind zwei halbe Häuser bekommt und die sich anschließend in allen Belangen immer einigen müssen oder können die beiden Erben auch gleich einvernehmlich festlegen, dass der eine das eine Haus und der andere das andere Haus erbt?

    Antworten
    • Liebe Steffi, zunächst einmal gehören beide Häuser der Erbengemeinschaft bestehend aus den zwei Geschwistern. Diese müssen die Gemeinschaft dann auflösen, idealerweise durch eine Auseinandersetzungsvereinbarung. In diesem können sie dann beispielsweise regeln: jeder bekommt ein Haus, vorausgesetzt diese Aufteilung passt auch zu den Werten. Andernfalls machen ggf. Ausgleichszahlungen Sinn. Bitte immer auch die steuerrechtliche Seite mit berücksichtigen, wenn Wertdifferenzen z.B. zu Schenkungen führen würden.

      Antworten
  4. Hallo Herr Dr. Seitz, auch ich habe einige Fragen an Sie. Mein Vater ist im März verstorben und hat kein Testament hinterlassen. Hinterblieben sind seine zweite Ehefrau und drei leibliche Kinder. Desweiteren wurde vor ca. 20 Jahren eine Wohnung für 50.000 Euro gekauft und ist jetzt abgezahlt. Diese steht uns als Erben jetzt zur Verfügung. Müssen wir die Wohnung nach dem jetzigen Wert schätzen lassen oder gilt der Kaufwert von 50.000 Euro um durch vier Personen zu teilen? Die Wohnung soll nicht verkauft werden. Die Ehefrau meines Vaters bleibt darin wohnen und zwei seiner Kinder sprich mein Bruder und ich sollen ausgezahlt werden. Ein leibliches Kind sprich unsere Halbschwester und ein nicht leibliches Kind meines Vaters wollen die Wohnung später weiterführen. Was müssen mein Bruder und ich aus erster Ehe unseres Vaters beachten? Wir beide haben kein Interesse an dieser Wohnung. Vielen Dank im Voraus für Ihre Aufklärung. LG Angela Klein

    Antworten
    • Liebe Frau Klein, bitte haben Sie Verständnis, aber das ist eine sehr konkrete Frage. Das kann ich Ihnen nicht beantworten, hier müssten Sie sich bitte anwaltlichen Rat einholen. Allgemein kann man sagen: entscheidend ist der Wert zum Todeszeitpunkt und grundsätzlich können Sie mit den übrigen Erben eine Vereinbarung schließen, dass Sie entsprechend ihrem Anteil an der Wohnung ausbezahlt werden. Die Höhe richtet sich nach ihrem Erbteil. Hier spielt u.a. der Güterstand der Ehe eine Rolle. Auch Adoptivkinder sind mit einzubeziehen. Schauen Sie sich doch mal den Erbrechner an.

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