Nießbrauch in Teilungsversteigerung

Teilungsversteigerung Nießbrauch: Bleibt das Recht nach Zuschlag bestehen?

Ein am Grundstück eingetragener Nießbrauch bleibt nach dem Zuschlag grundsätzlich bestehen. Der Zuschlag ändert nicht automatisch, dass dieses Recht weiter am Grundstück „haftet“.

Der Käufer übernimmt den eingetragenen Nießbrauch als Belastung. Das liegt daran, dass das Recht als Eintrag im Grundbuch mit dem Grundstück verbunden ist und nicht mit dem bisherigen Eigentümer endet.

Entscheidend sind der Rang im Grundbuch und das geringste Gebot, weil dort steht, welche Belastungen der Käufer übernimmt.

Wenn der Nießbrauch bestehen bleibt, können Sie die Immobilie nach dem Zuschlag nicht ohne Weiteres selbst nutzen oder frei vermieten. Die Angaben zu Rang und geringstem Gebot finden Sie im Grundbuchauszug und in den Versteigerungsbedingungen.

Nießbrauch und Wohnrecht Teilungsversteigerung: Ihre individuelle Frage stellen!

Teilungsversteigerung und Forderungsversteigerung: Warum Rechte unterschiedlich behandelt werden

In Teilungsversteigerung und Forderungsversteigerung werden bestehende Rechte nicht automatisch gleich behandelt. Maßgeblich sind die Regeln im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), also dem Gesetz für Ablauf und Wirkungen der Versteigerung.

Im System der Teilungsversteigerung ordnet das Gericht bestehende Rechte als Belastungen im Verfahren ein. Es schaut ins Grundbuch und hält fest, welche Rechte eingetragen sind und wie sie im Termin zu behandeln sind.

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Nießbrauch oder Wohnrecht: Welche Nutzung der Berechtigte behalten kann

Nießbrauch erlaubt mehr als ein dingliches Wohnrecht. Der Unterschied entscheidet, ob der Berechtigte die Immobilie auch wirtschaftlich nutzen darf oder nur selbst darin wohnen kann.

• Nießbrauch: Ein Nießbrauch erlaubt Nutzung und Fruchtziehung an der Immobilie (§ 1030 BGB). „Fruchtziehung“ heißt: Der Berechtigte darf die wirtschaftlichen Vorteile aus dem Objekt ziehen, zum Beispiel vermieten und die Mieteinnahmen erhalten.
• Dingliches Wohnrecht: Ein dingliches Wohnrecht ist auf eigenes Wohnen beschränkt (§ 1093 BGB). Im Notarvertrag wird meist festgelegt, welche Wohnung oder welche Räume umfasst sind.
• Wirkung gegenüber Käufern: Nießbrauch und Wohnrecht können als dingliche Rechte im Grundbuch stehen. „Dinglich“ bedeutet: Das Recht wirkt gegenüber jedem späteren Eigentümer.

Der Eintrag steht typischerweise in Abteilung II des Grundbuchs und ist über einen Grundbuchauszug prüfbar. Welche Folgen das im konkreten Verfahren hat, hängt von Ausgestaltung und Rangstelle des Rechts ab.

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Ein häufiger Fehler ist, die wirtschaftlichen Auswirkungen eines bestehenbleibenden Nutzungsrechts zu unterschätzen. Ein Nießbrauch oder Wohnungsrecht kann den tatsächlichen Wert der Immobilie erheblich mindern, da es die Nutzungsmöglichkeiten einschränkt. Prüfen Sie daher vor dem Bieten genau, welche Rechte bestehen und wie sie sich auf Ihre geplante Nutzung auswirken.

Persönlicher Experten-Tipp von Dr. Stephan Seitz

Teilungsversteigerung Nießbrauch und Wohnrecht: Rang und geringstes Gebot entscheiden

Ob Nießbrauch oder dingliches Wohnrecht nach der Teilungsversteigerung bestehen bleiben, hängt vom Rang im Grundbuch und vom geringsten Gebot ab. Ob das Nutzungsrecht mit dem Zuschlag ganz oder teilweise erlischt, entscheidet das Gericht nach festen Regeln.

Die zentrale Vorschrift ist § 52 des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG). Danach bleibt ein Recht in dem Umfang bestehen, in dem es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt wird.

Nießbrauch und Wohnrecht als Frage der Berücksichtigung

Entscheidend ist, ob das Gericht das Recht beim geringsten Gebot als vom Käufer zu übernehmende Belastung behandelt. Diese Festlegung steht in den Versteigerungsbedingungen und in der Berechnung des geringsten Gebots.

• Als Belastung aufgeführt: Steht das Nutzungsrecht als zu übernehmende Belastung in den Bedingungen, bleibt es nach dem Zuschlag am Grundstück bestehen.
• Nicht aufgeführt: Fehlt das Nutzungsrecht dort, erlischt es nach § 52 ZVG insoweit mit dem Zuschlag.
• Nachweis im Verfahren: Die Einordnung ergibt sich aus den Versteigerungsbedingungen und der Berechnung des geringsten Gebots.

Rang im Grundbuch als Prüfpunkt

Der Rang im Grundbuch zeigt, welche Rechte vor anderen Rechten stehen. Diese Reihenfolge steuert, wie das Gericht Rechte im Versteigerungsverfahren behandelt.

• Aktueller Grundbuchauszug: Für die Prüfung brauchen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug.
• Typischer Ort: Nießbrauch und Wohnrechte stehen typischerweise in Abteilung II, oft mit Datum und Rangvermerken.
• Weitere Fundstelle: Im Verfahren finden sich die Angaben außerdem in den gerichtlichen Unterlagen, die den Beteiligten bekannt gemacht werden.

Geringstes Gebot: Kosten und vorrangige Rechte

Das geringste Gebot ist die Untergrenze, zu der das Gericht im Termin Gebote zulässt; es ist nicht der niedrigste Kaufpreis. Es setzt sich aus einem zu zahlenden Teil (insbesondere Verfahrenskosten) und den Rechten zusammen, die der Käufer übernehmen muss.

• Untergrenze im Termin: Das geringste Gebot bestimmt, ab welchem Betrag das Gericht Gebote zulässt.
• Bestandteile: Es umfasst einen zu zahlenden Teil, insbesondere Verfahrenskosten, und die Rechte, die der Käufer übernimmt.
• Rechtsfolgen: Was als zu übernehmende Belastung berücksichtigt ist, bleibt am Grundstück hängen; was nicht berücksichtigt ist, erlischt nach § 52 ZVG, soweit das Gesetz es so anordnet.

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Nießbraucher im Verfahren: Beteiligter und vom Gericht einzubeziehen

Ein im Grundbuch eingetragener Nießbraucher ist im Zwangsversteigerungsverfahren Verfahrensbeteiligter (§ 9 Nr. 1 Zwangsversteigerungsgesetz, kurz ZVG). Das heißt: Das Gericht muss ihn im Verfahren berücksichtigen und ihm gerichtliche Mitteilungen zustellen.

Maßgeblich ist die Eintragung des Nießbrauchs im Grundbuch, nicht die Eigentümerstellung. Deshalb sind nicht nur die (Mit-)Eigentümer beteiligt, sondern auch Inhaber solcher Rechte.

• Beteiligtenübersicht: Das Gericht führt den Nießbraucher in der Beteiligtenübersicht.
• Zustellungen: Das Gericht richtet Zustellungen an ihn, damit er seine Rechte im Verfahren wahrnehmen kann.
• Erreichbarkeit: Damit Zustellungen ankommen, muss das Gericht Sie unter einer aktuellen Anschrift erreichen.

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Erbteilsnießbrauch in der Teilungsversteigerung: Erlös statt Grundstück belastet

Ein Nießbrauch am Erbteil belastet in der Teilungsversteigerung nicht das Grundstück, sondern den Erlösanteil des betroffenen Miterben. Der Käufer erwirbt das Grundstück deshalb grundsätzlich frei von diesem Recht.

Nach § 1066 Abs. 3 BGB „wandert“ der Erbteilsnießbrauch auf das, was an die Stelle des Erbteils tritt, also auf den Auszahlungsanspruch am Versteigerungserlös. Die Teilungsversteigerung kann nicht allein durch den Miterben beantragt werden, wenn sein Erbteil mit Nießbrauch belastet ist; dafür braucht es den gemeinsamen Antrag von Miterbe und Nießbraucher.

Grundstücksnießbrauch und Erbteilsnießbrauch sauber unterscheiden

Entscheidend ist, ob der Nießbrauch als Recht am Grundstück besteht oder nur am Erbteil eines Miterben. Beim Grundstücksnießbrauch ist das Grundstück belastet, beim Erbteilsnießbrauch nur der Anteil am Nachlass.

• Hinweis im Grundbuch: Steht der Nießbrauch in Abteilung II, spricht das für einen Grundstücksnießbrauch.
• Keine Eintragung möglich: Fehlt dort eine Eintragung, schließt das einen Nießbrauch nicht aus, denn ein Erbteilsnießbrauch wird nicht am Grundstück eingetragen.
• Typische Grundlage: Dann ergibt sich das Recht typischerweise aus einer notariellen Urkunde über den Erbteil oder aus einer Vereinbarung, die den Erbteil belastet.

Dingliche Surrogation: Nießbrauch wandert auf den Erlösanteil

Nach der Teilungsversteigerung hängt der Erbteilsnießbrauch am Erlösanteil des belasteten Erbteils. Der Käufer bekommt das Grundstück nicht mit diesem Nießbrauch als Last im Grundbuch.

• Rechtsgrund: Der Grund ist § 1066 Abs. 3 BGB: Das Recht geht auf den Ersatzgegenstand über.
• Ersatz in der Versteigerung: In der Teilungsversteigerung ist dieser Ersatz der Anspruch des Miterben auf Auszahlung seines Anteils.
• Folge für den Nießbraucher: Der Nießbraucher richtet seine Ansprüche nach der Versteigerung gegen diesen Erlösanteil.

Teilungsversteigerung nur mit gemeinsamem Antrag und Zustimmung

Ist ein Erbteil mit Nießbrauch belastet, darf die Teilungsversteigerung nur auf gemeinsamen Antrag von Miterbe und Nießbraucher betrieben werden. Der Miterbe kann das Verfahren dann nicht allein in Gang setzen.

• Kein Alleinantrag: Fehlt der gemeinsame Antrag, führt das Gericht die Teilungsversteigerung nicht aufgrund eines Alleinantrags dieses Miterben durch.
• Konfliktlage: Der Konflikt liegt damit vor allem zwischen Miterbe und Nießbraucher.
• Folge nach Antrag: Erst wenn beide gemeinsam beantragen, kann die Versteigerung laufen; danach verlagert sich das Thema auf die Verteilung des Erlöses.

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Erlöschen als Ausnahme: Wertersatz aus dem Versteigerungserlös

Erlischt ein nicht auf Kapitalzahlung gerichtetes Recht durch den Zuschlag, entsteht ein Anspruch auf Wertersatz aus dem Versteigerungserlös (§ 92 Zwangsversteigerungsgesetz, kurz ZVG). Der Wertersatz tritt an die Stelle des untergegangenen Rechts.

• Quelle der Zahlung: Der Wertersatz wird aus dem Versteigerungserlös gezahlt.
• Zuständigkeit: Zuständig ist das Vollstreckungsgericht, weil es den Erlös im Verteilungsverfahren verteilt.
• Typische Ausgestaltung: Bei Nießbrauch oder Wohnrecht wird der Wertersatz typischerweise als Geldrente ausgestaltet.

Das Gericht stützt sich dafür auf Bewertungsgrundlagen aus den Versteigerungsunterlagen, etwa auf die gerichtliche Wertermittlung. Wenn Ihr Recht untergeht, wird Ihr Wertersatz im Verteilungsverfahren berücksichtigt.

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Mietverhältnisse nach Teilungsversteigerung: Sonderkündigungsrecht ist ausgeschlossen

In der Teilungsversteigerung ist ein Sonderkündigungsrecht für Mietverhältnisse ausgeschlossen (§ 183 Zwangsversteigerungsgesetz, kurz ZVG). Das meint eine Kündigung, die allein wegen des Eigentumswechsels durch den Zuschlag möglich wäre.

• Keine Kündigung nur wegen Zuschlag: Sie können als Käufer nach dem Zuschlag nicht allein deshalb kündigen, weil Sie über die Teilungsversteigerung erworben haben.
• Normale Regeln gelten: Wenn Sie ein Mietverhältnis beenden wollen, müssen Sie die normalen Kündigungsregeln nutzen.
• Einzelfall hängt vom Vertrag ab: Maßgeblich sind der konkrete Mietvertrag und das allgemeine Mietrecht, also die üblichen Voraussetzungen und Fristen.

Die Regel betrifft Mietverhältnisse, nicht Nießbrauch oder ein dingliches Wohnrecht als Grundbuchrechte. Mietverhältnisse beruhen auf einem Vertrag, während Nießbrauch und Wohnrecht als dingliche Rechte im Grundbuch eingetragen sind.

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• Bürgerliches Gesetzbuch
• Stöber: Zwangsversteigerungsgesetz: ZVG
• Bothe: Die Teilungsversteigerung
• Storz/Kiderlen: Praxis der Teilungsversteigerung

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