Mehrfamilienhaus und Erbengemeinschaft: so erfolgt die Hausverwaltung

Hier schreibt Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
 
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Erbengemeinschaften sind sog. Gesamthandsgemeinschaften

In einer Erbengemeinschaft sind alle Miterben gleichberechtigt. Im Grundsatz kann keiner ohne oder gegen den Willen der übrigen Miterben aktiv werden. Der Nachlass gehört den Miterben zur „gesamten Hand“, man spricht von der sogenannten Gesamthandsgemeinschaft. Insbesondere wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten, geht es nicht ohne die Zustimmung der anderen. In Bezug auf die Verwaltung, und damit auch die Hausverwaltung, gibt es jedoch Ausnahmen.

Was versteht man unter der Verwaltung einer Immobilie?

Geht es um die Verwaltung einer Immobilie, sollten Sie als Miterbe verstehen, was das Gesetz unter „ordnungsgemäßer Verwaltung“ und „zur Erhaltung notwendigen Maßnahmen“ (der Notverwaltung) versteht. Die ordnungsgemäße Verwaltung umfasst alle Maßnahmen, die die Miterben mit dem Ziel der Erhaltung, Nutzung oder Mehrung des Nachlasses vornehmen (z.B. Vermietung einer leerstehenden Wohnung). Bei zur Erhaltung des Nachlasses notwendigen Maßnahmen hingegen müssen Maßnahmen vorliegen, die unaufschiebbar sind und sofort erfolgen müssen, weil – v.a. aus zeitlichen Gründen – keine Möglichkeit zur Abstimmung mit den übrigen Miterben besteht (Sturmschaden am Dach in der Urlaubszeit).

Wie entscheiden die Miterben einer Immobilie?

Bei Entscheidungen zu Verwaltungsmaßnahmen sind das Innenverhältnis der Miterben untereinander und Außenverhältnis der Erbengemeinschaft gegenüber Dritten zu unterscheiden.

Das Innenverhältnis der Miterben zueinander unterscheidet drei Fälle:

• Verwaltungsmaßnahmen, die alle Miterben nur gemeinschaftlich treffen können;
• Verwaltungsmaßnahmen, die von der Mehrheit der Miterben (nach Stimmanteilen, nicht nach Köpfen) getroffen werden können, sog. Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung;
• Maßnahmen, die jeder Miterbe allein treffen darf, unabhängig davon wie groß sein Erbteil ist.

Vom Innenverhältnis der Miterben zueinander ist das Außenverhältnis gegenüber Dritten zu unterscheiden, also typischerweise den Vertragspartnern. Möchten Sie als Miterbe im Außenverhältnis gegenüber einem Dritten eine Verwaltungsmaßnahme treffen und soll diese Maßnahme nicht Sie persönlich binden, sondern die gesamte Erbengemeinschaft, so müssen Sie sicherstellen, dass Sie im Innenverhältnis dazu berechtigt sind. Diese Unterscheidung richtet sich nach den gerade genannten drei Kategorien, d.h. ihre Maßnahme muss entsprechend einsortiert werden. Denn ist ihre Handlung im Innenverhältnis zu ihren Miterben nicht gedeckt, so machen Sie sich gegenüber dem Dritten meist schadensersatzpflichtig.

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Wer entscheidet bei Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung?

Eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung liegt immer dann vor, wenn „die Beschaffenheit des Nachlasses insgesamt (! nicht einzelnen Teilen der Erbschaft) und dem Interesse aller Miterben nach billigem Ermessen entsprechen und den Nachlass nicht erheblich verändern“. Damit fallen unter die ordnungsgemäße Verwaltung sehr viele Tätigkeiten, insbesondere die meisten wirtschaftlich nicht nachteiligen. Diese Einschätzung muss zum Zeitpunkt der Vornahme der Handlung bewertet werden. Kernproblem ist damit vor allem die Rechtsunsicherheit: kein Miterbe kann verlässlich einschätzen, wie später ein Richter entscheidet, der natürlich nicht mehr den ex ante Blick hat, sondern in Kenntnis der Folgen und Fakten urteilen kann.

Über die ordnungsgemäße Verwaltung entscheidet die Stimmenmehrheit der Miterben. Ihr Stimmrecht richtet sich nach der Größe Ihrer Anteile.

Für die Einholung der Zustimmungen der übrigen Miterben gilt: Die Entscheidung muss nicht in einer eigens einberufenen Miterbenversammlung getroffen werden. Es genügt allein schon aus praktischen Gründen, dass diese Ihre Zustimmung telefonisch oder schriftlich erklären. Wichtig zu wissen ist, dass Sie als Miterbe auch verpflichtet sind, an den erforderlichen Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung mitzuwirken. Ihre Mitwirkung kann notfalls auch klageweise erzwungen werden. Das Urteil ersetzt Ihre Zustimmung.

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Wann liegt eine Notverwaltungsmaßnahme vor?

Nicht selten ist es schwierig in einer Erbengemeinschaft eine einvernehmliche Regelung herbeizuführen. Ist eine anstehende Maßnahme unaufschiebbar, so kann jeder Miterbe die zur Erhaltung des Nachlasses notwendigen Maßnahmen allein treffen. Diese Maßnahmen müssen allerdings notwendig sein, allein nützliche Maßnahmen sind nicht ausreichend. Weiterhin ist für die Notverwaltung erforderlich, dass die Zustimmung der Miterben vorher nicht mehr eingeholt werden kann, es muss also zur Notwendigkeit auch Dringlichkeit hinzukommen.

Verweigern die anderen Miterben hingegen ihre Zustimmung zu einer nur notwendigen, aber nicht dringlichen Erhaltungsmaßnahme, kommt die Notverwaltung nicht in Betracht. Es gelten dann die Regelungen der ordnungsgemäßen Verwaltung, d.h. es ist ein Mehrheitsbeschluss erforderlich. Handelt ein Miterbe trotzdem, so ist er dafür meist auch schadenersatzpflichtig.

Gute Option: Aufteilung des Mehrfamilienhauses und Begründung von Wohnungseigentum

Streitigkeiten in Erbengemeinschaften lassen sich auch dadurch lösen, dass ein Mehrfamilienhaus in getrenntes Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Voraussetzung ist, dass die Wohnungen jeweils abgeschlossene Wohneinheiten sind und über eine Teilungserklärung in notarieller Form Wohnungseigentum begründet wird. Jede Wohneinheit wird dann jeweils Alleineigentum eines Miterben. Wer an Wohnungseigentum nicht interessiert ist, kann versuchen sich von den anderen Miterben auszahlen lassen.

Im Anschluss an die Teilung verwaltet jeder Wohnungseigentümer seine Wohneinheit selbstständig. Die Erbengemeinschaft ist im Hinblick auf die Immobilie dann aufgelöst. Die Hausverwaltung kann auf Wunsch der nun neuen Eigentümer nun auch auf einen professionellen Hausverwalter übertragen werden.

Zweite gute Option: Erbteil verkaufen

Sie haben immer die Möglichkeit, Ihren Anteil am Nachlass zu verkaufen, sog. Erbteilsverkauf. Allerdings können Sie nicht lediglich Ihren Anteil an der Immobilie verkaufen und den Restnachlass behalten. Entweder Sie verkaufen den gesamten Nachlass oder garnichts. Als Käufer für Ihren Erbanteil kommt entweder einer der übrigen Miterben in Betracht oder ein außenstehender Dritter. Sofern Sie an einen Fremden verkaufen, steht den übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu und diese dürfen zu den gleichen Bedingungen, die Sie mit dem fremden Erwerber vereinbart haben, Ihren Erbanteil ankaufen.

Häufig eine schlechte Option: Auseinandersetzung des Nachlasses durch Teilungsversteigerung

Eine meist schlechte Option ist, den Nachlass dadurch auseinandersetzen und Ihren Erbanteil zu verwerten, dass Sie die Teilungsversteigerung der Immobilie betreiben. Zwar haben Sie auch dann, wenn Sie in der Erbengemeinschaft in der Minderheit sind, das Recht – sogar gegen den Willen der anderen Miterben – jederzeit die Auseinandersetzung des Nachlasses zu verlangen. In der Konsequenz würde die Immobilie allerdings öffentlich versteigert. In vielen Fällen liegen die Erlöse in solchen Teilungsversteigerungen allerdings nicht in der Größenordnung, die Sie im freihändigen Verkauf der Immobilie erwarten können.