Teilungsversteigerung: 10% Sicherheit nötig

Sicherheitsleistung in der Teilungsversteigerung entscheidet über Gebote

Ein Gebot ist in der Teilungsversteigerung nur wirksam, wenn das Gericht eine Sicherheitsleistung verlangt und diese im Termin in zulässiger Form nachgewiesen oder geleistet wird. Fehlt der Nachweis, lässt das Gericht das Gebot nicht zu.

Die Sicherheitsleistung wird nicht automatisch fällig, sondern nur, wenn sie im Termin nach dem ZVG verlangt wird. Inhaltlich ist das eine Kaution: Sie soll verhindern, dass Bieter den Termin mit Geboten blockieren und später nicht zahlen.

Die Sicherheitsleistung ist keine Teilnahmegebühr und kein Ersatz für den späteren Kaufpreis. Gerichtskosten, Gutachterkosten oder andere Auslagen sind davon getrennt.

Ob ein Bieter zugelassen wird, hängt an drei Prüfpunkten: Höhe, Form und Zeitpunkt beziehungsweise Nachweis. Die Höhe muss ausreichen, die Form muss zulässig sein, und der Nachweis muss im Termin rechtzeitig vorliegen.

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In der Teilungsversteigerung gilt Sicherheitsleistung wie in der Zwangsversteigerung

In der Teilungsversteigerung gelten für die Sicherheitsleistung keine eigenen Regeln. Das Verfahren läuft nach dem ZVG, deshalb prüft das Gericht die Bietsicherheit nach denselben Vorschriften (§§ 67 ff. ZVG).

Auch im Termin gibt es keinen Sonderfall „Teilung“: Das Gericht prüft Höhe, Form und Nachweis wie in jeder Versteigerung nach ZVG und weist Gebote ohne zulässige Sicherheit sofort zurück.

In der gerichtlichen Ladung steht, ob und in welcher Höhe Sicherheit verlangt wird (oft 10 % des festgesetzten Verkehrswerts, § 67 ZVG) und welche Nachweise das Gericht akzeptiert. Im Termin lässt sich das nicht nachreichen oder improvisieren.

Auch ein Miteigentümer oder Miterbe wird als Bieter nicht bevorzugt. Eine unzulässige Form oder ein verspäteter Nachweis wird nicht dadurch akzeptiert, dass es um die Auseinandersetzung einer Gemeinschaft geht.

Abweichungen ergeben sich nicht aus der Teilungsversteigerung selbst, sondern aus besonderen Konstellationen einzelner Beteiligter. Das ZVG sieht für bestimmte Verfahrensrollen Ausnahmen vor (§§ 67–69 ZVG).

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Sicherheitsleistung ist nur Kaution, nicht das Meistgebot

Sicherheitsleistung und Meistgebot sind zwei getrennte Geldschritte: Erst geht es um die Zulassung zum Bieten, die Kaufpreiszahlung kommt später. Das zeigt sich, wenn der Rechtspfleger vor Annahme eines Gebots den Sicherheitsnachweis verlangt.

Die Sicherheitsleistung ist eine Kaution für die Teilnahme am Bietverfahren, nicht der Kaufpreis. Sie bleibt beim Gericht, statt als Kaufpreis an andere Beteiligte zu fließen, und beträgt häufig 10 % des festgesetzten Verkehrswerts.

Die Zahlung des Meistgebots erfolgt erst nach dem Zuschlag. Das Bargebot ist die Geldzahlung, die nach dem Zuschlag für das Meistgebot fällig wird.

Eine geleistete Sicherheit kann auf spätere Zahlungen angerechnet werden, ersetzt diese aber nicht. Die Anrechnung senkt nur den später zu zahlenden Betrag; der Rest bleibt als Bargebot offen und muss fristgerecht verfügbar sein.

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Ein häufiger und teurer Fehler: Viele Bieter unterschätzen die strengen Formvorschriften für die Sicherheitsleistung. Ein unklarer Verwendungszweck oder ein falscher Scheck kann das Gebot sofort ungültig machen. Prüfen Sie vorab genau, ob alle Anforderungen erfüllt sind, um böse Überraschungen im Termin zu vermeiden.

Persönlicher Experten-Tipp von Dr. Stephan Seitz

Wenn Sicherheit verlangt wird, zählt im Termin nur sofort

Wenn im Termin Sicherheit verlangt wird, entscheidet sich unmittelbar, ob ein Gebot im Verfahren bleibt. Eine später nachgereichte Sicherheit zählt dann nicht mehr.

Nur Beteiligte dürfen Sicherheit verlangen

Wirksam verlangen kann die Sicherheitsleistung nur ein Beteiligter, also jemand mit Verfahrensstellung im Zwangsversteigerungsverfahren. Ein bloßer Zuhörer oder ein Makler im Saal kann den Ablauf nicht durch einen Antrag steuern.

Erst wenn ein Beteiligter das Verlangen stellt, wird die Sicherheitsleistung zum Zulassungskriterium für das konkrete Gebot. Das Gericht knüpft die Prüfung an dieses Verlangen.

Nach dem Gebot gilt sofort oder Zurückweisung

Das Sicherheitsverlangen muss unmittelbar nach Abgabe eines Gebots kommen. Das Gericht entscheidet darüber im Termin sofort (§ 70 Abs. 1 ZVG).

Wird die verlangte Sicherheit nicht sofort erbracht oder im Termin sofort nachgewiesen, weist das Gericht das Gebot zurück (§ 71 Abs. 1 ZVG). Der Bieter ist dann mit genau diesem Betrag aus dem Rennen.

Wird ein Gebot wegen fehlender Sicherheit zurückgewiesen, zählt es im weiteren Termin nicht mehr.

Ohne Widerspruch kann das Verlangen ‘verpuffen’

Lässt das Gericht ein Gebot trotz fehlender, rechtzeitig verlangter Sicherheit zu, muss der Verlangende sofort widersprechen. Ein Widerspruch im Termin ist die sofortige Rüge gegen eine Entscheidung noch während des Versteigerungstermins.

Ohne rechtzeitigen Widerspruch lässt sich das Sicherheitsverlangen später regelmäßig nicht mehr durchsetzen. Wer schweigt und den Fortgang akzeptiert, zeigt damit, dass das Bieten ohne Sicherheitsprüfung weiterlaufen soll.

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Die Sicherheitsleistung sind 10 Prozent vom festgesetzten Verkehrswert

Die Sicherheitsleistung beträgt 10 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts (§ 67 ZVG). Die 10 Prozent gelten unabhängig davon, wie hoch das Gebot später ausfällt.

Grundlage ist nicht eine eigene Schätzung oder ein Maklerexposé, sondern der festgesetzte Verkehrswert, also der vom Gericht verbindlich bestimmte Immobilienwert. Der Betrag steht in den gerichtlichen Unterlagen zur Verkehrswertfestsetzung.

Der konkrete Betrag lässt sich vor dem Termin direkt aus der gerichtlichen Festsetzung ableiten. Steht dort zum Beispiel ein Verkehrswert von 315.000 €, ergibt das eine Sicherheitsleistung von 31.500 €.

Wer weniger als diese 10 Prozent vorlegt, dessen Gebot lässt das Gericht im Termin nicht stehen. Dann scheitert es nicht an der Rechnung, sondern daran, dass die Sicherheit nicht in ausreichender Höhe nachgewiesen ist.

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Zulässige Sicherheitsleistung ist unbar und formstreng

Akzeptiert werden nur bestimmte unbare Formen, die das Gericht im Termin sofort prüfen kann. Fehlt der formgerechte Nachweis, weist das Gericht das Gebot zurück.

• Überweisung: Im Termin muss erkennbar sein, dass die Sicherheitsleistung eingegangen ist und dem Bieter zugeordnet werden kann. Eine unklare Zuordnung (zum Beispiel anderer Auftraggeber oder unklarer Zweck) kann als nicht nachgewiesen gelten.
• Scheck: Ein Scheck zählt nur, wenn er die gerichtlichen Anforderungen erfüllt und im Termin vorgelegt wird. Ein formaler Fehler führt dazu, dass die Sicherheit nicht anerkannt wird.
• Bankbürgschaft: Die Bürgschaft wird nur anerkannt, wenn sie unbefristet und selbstschuldnerisch ist. Bedingungen, Befristungen oder eine unpassende Bürgschaftsform führen zur Nichtanerkennung.

Überweisung muss im Termin zuordenbar sein

Bei einer Überweisung muss erkennbar sein, dass die Sicherheitsleistung bei der Gerichtskasse gutgeschrieben ist und dem Bieter eindeutig zugeordnet werden kann. Das Gericht behandelt die Sicherheit nur dann als nachgewiesen, wenn die Gutschrift verbucht ist und Name und Verfahren klar erkennbar sind.

In der Praxis scheitert der Nachweis oft an der Zuordnung, nicht am Betrag. Wenn Auftraggeber, Verwendungszweck oder Sammelzahlungen keine eindeutige Verbindung zur bietenden Person und zum konkreten Verfahren herstellen, gilt die Sicherheit als nicht nachgewiesen.

Scheck muss die Gerichtsanforderungen erfüllen

Ein Scheck wird nur akzeptiert, wenn er die gerichtlichen Anforderungen an die Sicherheitsleistung erfüllt und im Termin im Original vorgelegt wird. Das Gericht akzeptiert nicht jeden Scheck, sondern nur eine Scheckart, die als sofort verwertbare Sicherheit taugt.

Ein formaler Fehler beim Scheck führt dazu, dass die Sicherheit nicht zählt. Fehlt die Eignung oder liegt der Scheck nicht im Original vor, weist das Gericht das Gebot zurück.

Bankbürgschaft muss unbefristet und selbstschuldnerisch sein

Eine Bankbürgschaft wird nur als Sicherheit anerkannt, wenn sie unbefristet und selbstschuldnerisch ist (§ 69 Abs. 3 ZVG). Das Gericht braucht eine Zahlungsgarantie, die es ohne weitere Klärung sofort durchsetzen kann.

Bedingungen, Befristungen oder eine nicht passende Bürgschaftsform führen zur Nichtanerkennung. Die Entscheidung fällt im Termin anhand der Urkunde im Original.

Nach einem Termin ohne Zuschlag wird die Sicherheit wieder freigegeben; zuständig ist die Gerichtskasse. Bis zur Freigabe bleibt der Betrag oder das Sicherungsinstrument gebunden.

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Wer keinen Zuschlag bekommt, erhält die Sicherheit zurück

Wer im Termin keinen Zuschlag erhält, bekommt seine Sicherheitsleistung zurück oder sie wird freigegeben. Je nach Form läuft das unterschiedlich: Eine überwiesene Sicherheit zahlt die Gerichtskasse zurück, eine Bankbürgschaft wird gegenüber der Bank freigegeben, und ein zulässiger Scheck wird herausgegeben.

Die Rückgabe oder Freigabe erfolgt erst, wenn die Sicherheit im Verfahren nicht mehr gebraucht wird. Nach dem Termin dauert es deshalb oft etwas, bis Rechtspfleger und Gerichtskasse die Auszahlung oder Freigabe veranlassen.

Beim Meistbietenden bleibt die Sicherheitsleistung für die weitere Abwicklung relevant. Sie kann auf das spätere Bargebot angerechnet werden oder bis zur fristgerechten Zahlung gebunden bleiben.

In der Teilungsversteigerung stellt sich außerdem die Frage, ob ein Miteigentümer als Bieter Sicherheit leisten muss oder ob eine Befreiung nach § 184 ZVG greift. Ob eine Befreiung greift, entscheidet das Gericht nach der konkreten Beteiligtenrolle im Verfahren.

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Als Miteigentümer kann Sicherheitsleistung nach § 184 ZVG entfallen

Auch als Miteigentümer muss im Versteigerungstermin grundsätzlich eine Sicherheitsleistung erbracht werden. § 184 ZVG kann davon befreien, aber nur, wenn die Stellung im Verfahren das Ausfallrisiko in vergleichbarer Weise absichert.

Miteigentümer sind nicht automatisch befreit

Miteigentum allein befreit nicht von der Sicherheitsleistung. Für das Gericht zählt das Risiko, dass der Meistbietende nach dem Zuschlag nicht zahlt.

Ohne gesicherte Befreiung vor dem Termin muss die Sicherheit wie bei anderen Bietern eingeplant werden. Verlangt das Gericht Sicherheit und liegt kein zulässiger Nachweis vor, weist es das Gebot zurück (§ 71 Abs. 1 ZVG).

§ 184 ZVG knüpft an gedeckte Rechte an

Eine Befreiung kann greifen, wenn der Miteigentümer eine aus dem Erlös gedeckte Rechtsposition hat, weil diese Position die Funktion der Kaution teilweise ersetzt. Häufig liegt ein Grundpfandrecht vor, also ein im Grundbuch gesichertes Recht, das aus dem Erlös bedient wird.

Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, hängt davon ab, ob das Recht tatsächlich ‘gedeckt’ ist. ‘Gedeckt’ ist ein Recht nur, wenn nach Rang und erwarteter Erlöshöhe überhaupt Geld übrig bleibt, um es zu bedienen.

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• Bürgerliches Gesetzbuch
• Stöber: Zwangsversteigerungsgesetz: ZVG
• Bothe: Die Teilungsversteigerung
• Storz/Kiderlen: Praxis der Teilungsversteigerung

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