Immobilien vererben Deutschland: 7 Statistiken (Update 2025)

Immobilien vererben in Deutschland: Vorbemerkung

Das kuriose vorab: öffentliche Statistiken, wie viel Vermögen jedes Jahr vererbt oder verschenkt wird, gibt es schlicht nicht! Das Statistische Bundesamt erhebt zwar Zahlen, diese umfassen aber nur die steuerpflichtigen Erbschaften und Schenkungen. Bleibt eine Erbschaft oder Schenkung unter den üppigen Freibeträgen, muss diese auch nicht versteuert werden. So können an Kinder alle 10 Jahre steuerfrei 400.000 € schenkweise übertragen oder vererbt werden, für Enkelkinder sind es 200.000 €. Entsprechend sind viele Erbschaften unter den genannten Werten nicht steuerpflichtig und werden damit auch nicht verlässlich erfasst.

Dennoch gibt es eine Vielzahl an Studien und Vergleichswerten, so dass Aussagen - zumindest näherungsweise - möglich sind. Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick zum vererbten Vermögen in Deutschland, den betroffenen Immobilien und auch zum Umgang der Erben mit diesen Immobilien.

Wie viel wird jedes Jahr in Deutschland vererbt?

Das Vermögen der Deutschen ist in den letzten Dekaden stark angewachsen, in den vergangenen 20 Jahren hat es sich mehr als verdoppelt! Das Gesamtvermögen aller privaten Haushalte wird auf ca. 14 Billionen € geschätzt (6 Billionen Geldanlagen, 6 Billionen Immobilien, 2 Billionen Sachvermögen – Kredite sind davon bereits abgezogen). Dieses Vermögen verteilt sich auf die in Deutschland derzeit lebenden 81 Millionen Menschen, die wiederum in 40 Millionen Haushalten wohnen.

In diesen 40 Millionen Haushalten sind für die Jahre 2015 bis 2024 ca. 7,7 Mio. Todesfälle zu beklagen und 3,1 Billionen € wurden vererbt oder verschenkt. Dies ist ca. ein Viertel des gesamten deutschen Vermögens. Ein Teil dessen wird innerhalb der gleichen Generation vererbt (in der Regel Ehegatten untereinander). 5,8 der 7,7 Mio. Todesfälle sind aber generationsübergreifend und betreffen 2,1 Billionen €. Von diesen 5,8 Mio. generationsübergreifenden Erbfällen enthalten 2,6 Millionen Todesfälle eine oder mehrere Immobilien, also nicht ganz jede zweite Erbschaft. Der Wert der Immobilien wird auf 0,9 Billionen € taxiert.

Jährlich werden in Deutschland also ca. 300 Milliarden € vererbt oder verschenkt, mit steigender Tendenz. Andere Quellen sprechen bereits jetzt von 400 Milliarden €. Wie bereits ausgeführt liegen keine exakten Zahlen vor, es gibt nur Schätzungen. Nur etwa 20 bis 25 Prozent der Vermögensübertragungen führen zur steuerlichen Erfassung und nur diese werden sauber gemessen.

Zum Vergleich: der Bundeshaushalt 2024 hat 477 Milliarden € betragen.

Welchen Wert hat eine Erbschaft in Deutschland?

Die Verteilung des Vermögens - und damit auch der Erbschaften - ist nicht gleichmäßig. So vereinen die oberen zwei Prozent der Nachlässe ca. ein Drittel des gesamten Volumens an Vermögensübertragungen. Nimmt man die oben benannten 2,1 Billionen €, die in 10 Jahren generationenübergreifend vererbt werden, und die zugehörigen 5,8 Mio. Todesfälle, so kommt man auf einen rechnerischen Mittelwert von ca. 362.000 € pro Erbfall. Nimmt man die oberen zwei Prozent der größten Vermögen aus dieser Betrachtung heraus, dann liegt der durchschnittliche Wert bei 234.000 €.

Dieser rechnerische Mittelwert verteilt sich wie folgt über die Erbschaften:

• Schulden oder weniger als 5.000 €: 10 Prozent
• Bis 50.000 €: 34 Prozent; in Summe sind damit 44 Prozent der Erbschaften weniger als 50.000 € wert und damit nicht ausreichend für den eigenen Vermögensaufbau
• Bis 250.000 €: es kommen weitere 35 Prozent hinzu; mit den vorherigen Werten summieren sie sich damit auf 79 Prozent der Erbschaften auf; auch hier der wichtige Hinweis: diese Werte reichen für die eigene Altersvorsorge meist nicht aus
• Bis 500.000 €: weitere 14 Prozent
• Über 500.000 €: 7 Prozent der Nachlässe, 2 Prozent sind sogar mehr als 1 Mio. € wert

Inhaltlich werden in 73 Prozent der Erbfälle Geld vererbt, in 54 Prozent Immobilien.

Für eine individuelle Betrachtung des einzelnen Erben muss dieser Gesamtwert der Erbschaft durch die Anzahl der Erben geteilt werden, auf die der Erbfall entfällt. Ebenfalls müssen aus persönlicher Sicht Vermächtnisse abgezogen werden. Sie sind zwar Teil der Erbschaft, belasten diese aber und dürfen natürlich unter dem Aspekt "Vermögenszuwachs" nicht betrachtet werden.

Wie oft werden in Deutschland Immobilien vererbt?

Werden keine Immobilien vererbt, so sind 24 Prozent der Erbschaften sogar wertlos, 72 Prozent unter 150.000 € wert. Mit Immobilien hingegen sind 71 Prozent über 150.000 € wert. Daraus lässt sich das Fazit ableiten, dass immobilienlose Erblasser auch meist weniger Geld vererben.

Enthält eine Erbschaft Immobilien, so werden im Mittel 1,6 Objekte vererbt. Hiervon sind 47 Prozent Einfamilienhäuser, 9 Prozent Eigentumswohnungen, 26 Prozent Zweifamilienhäuser, die restlichen Anteile verteilen sich auf Grundstücke und Mehrfamilienhäuser. Bei 2,6 Mio. generationsübergreifenden Erbfällen mit Immobilien summiert sich dies auf 4,3 Millionen vererbte Immobilien in 10 Jahren und damit ca. 430.000 vererbte Immobilien pro Jahr, die erb- oder schenkweise in die nächste Generation übertragen werden. Dem stehen ca. 40 Mio. existierende Wohneinheiten in Deutschland gegenüber. Mithin wechselt also 1 Prozent jährlich den Eigentümer im Wege der Generationennachfolge. Zu diesen Werten hinzu kommen noch Gewerbeimmobilien.

Wie oft entstehen Erbgemeinschaften an den vererbten Immobilien?

Gemessene Zahlen stehen leider nicht zur Verfügung, aber über verschiedene Eckdaten lässt sich der Anteil der Erbengemeinschaften abschätzen. Ausgangspunkt dafür ist, dass 71 Prozent der Erblasser ihren Kindern etwas vererben möchten, 38 Prozent ihrem Ehegatten und weitere 36 Prozent ihren Enkelkindern. In späterer Reihenfolge werden noch gemeinnützige Organisationen, Geschwister, Neffen usw. genannt, aber je mit einstelligem Prozentwert. Zum größten Teil findet daher ein Übergang entweder an den Ehegatten oder die Kinder statt. Mehrfachnennungen kommen zustande, da zum einen mehrere verschiedene Erben eingesetzt werden können und die Zuwendung auch im Wege des Vermächtnisses möglich ist.

Die Verteilung der Kinder in Deutschland kann wie folgt beschrieben werden: 12 Prozent der Frauen über 45 Jahren haben keine Kinder, 20 Prozent haben ein Kind. Damit entstehen in 20 Prozent der Einkind-Nachlässe meist keine Erbengemeinschaften, in den 12 Prozent der kinderlosen Nachlässe dürfte in den meisten Fällen auch eher an eine Person vererbt werden, weitere Personen hingegen über Vermächtnisse bedacht werden. Bei den restlichen 68 Prozent hingegen wird eine Erbengemeinschaft häufig entstehen. Über den bekannten Anteil, wonach 54 Prozent der Erbschaften Immobilien enthalten, kommt man auf einen Wert von 37 Prozent, in denen Immobilien an Erbengemeinschaften vererbt werden.

Was machen Immobilienerben mit ihrer Erbschaft?

Die heutigen Erben gehören zur sog. "Wirtschaftswundergeneration". Die sind unbelastet von den Folgen des Krieges und erfreuen sich steigender Einkommen. Das hat ihnen die ungestörte Vermögensbildung erlaubt, der Bedarf für frei verfügbares Geld ist häufig geringer geworden. Entsprechend steht der Verkauf der Immobilie nicht im Vordergrund. Auch will der Erbe das erarbeitete Vermögen der Vorgeneration nicht vorschnell in Geld wandeln und damit häufig auch dem Konsum zuführen.

In konkreten Zahlen:

• 72 Prozent der Erben wollen die Immobilien bewahren, d. h. entweder selbst einziehen oder vermieten
• Nur 28 Prozent wollen aktiv verkaufen; bei 430.000 vererbten Immobilien pro Jahr sind dies 120.000 Häuser, Wohnungen und Grundstücke, die über diesen Weg auf den Markt kommen
• Bei Erben von Geldvermögen ist die Lage hingegen anders; hier wollen 61 Prozent das Erbe entweder konsumieren oder zumindest anders anlegen. Auch das zeigt wieder: in vielen Fällen ist nur Immobilienvermögen beständig

Wie oft kommt es bei Erbengemeinschaften zur Teilungsversteigerung?

Die gesamte Zahl der Zwangsversteigerungen betrug 2020 18.449 Immobilien mit einem Verkehrswert von zusammen 3,85 Milliarden €. 2017 waren es noch 25.740 Häuser, Wohnungen oder Grundstücke mit einem Verkehrswert von 4,23 Milliarden €. Dieser rückläufige Trend ist bereits seit etwa zehn Jahren zu beobachten.

18% der Zwangsversteigerungen entfallen auf die Auflösung von Gemeinschaften, sog. Teilungsversteigerungen. Grund für die Teilungsversteigerung sind entweder Streitigkeiten im Rahmen der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft oder Scheidungen. In absoluten Zahlen sind es 3.500 Teilungsversteigerungen pro Jahr.

Wie viele Immobilienerbschaften landen nun in der Teilungsversteigerung? Ausgangspunkt sind 120.000 Immobilien, die pro Jahr geerbt werden und bei denen die Erben eine Veräußerung anstreben. Diesen geplanten Verkäufen stehen 3.500 Teilungsversteigerungen gegenüber - allerdings nicht isoliert auf die Auseinandersetzung bezogen, sondern zusammen mit den Versteigerungsfällen im Rahmen von Scheidungen. Für die 160.000 Scheidungen pro Jahr dürfte ähnliches gelten wie für die Erblasser, auch hier dürften die Ehegatten knapp zur Hälfte Immobilienvermögen halten. Den 120.000 Erbimmobilien stehen also ca. 80.000 Scheidungsimmobilien gegenüber. Von den 3.500 Teilungsversteigerungen pro Jahr dürften entsprechend in der Größenordnung 2.100 auf Erbimmobilien entfallen.

Im Ergebnis landen etwa 0,5 Prozent der jährlich vererbten Immobilien am Ende des Tages in der Teilungsversteigerung. Erfreuliches Detail: nicht jede eröffnete Zwangsversteigerung endet auch mit einem Zuschlag. Etwa die Hälfte der Verfahren endet bereits vorher, da die Immobilie anderweitig verkauft wird oder sich die Erben doch noch einigen können.

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Fühlen sich die Deutschen ausreichend zum Thema Erben und Vererben informiert?

Ein ganz klares Nein. Im Bundesdurchschnitt fühlen sich nur 42 Prozent gut mit der Materie Erben und Vererben vertraut. Den größten Informationsbedarf sehen sie beim Thema Erbschaftsteuer, gefolgt von der Testamentserstellung.

Dies dürfte auch der Grund sein, dass nur 39 Prozent der potenziellen Erblasser bereits ein Testament gemacht haben, von den über 65-jährigen sind es 58 Prozent.

• Deutsches Institut für Altersvorsorge: Erben in Deutschland 2015-24: Volumen, Verteilung und Verwendung
• Studie der Quirin Privatbank „Erbschaften in Deutschland 2017“
• Erben und Vererben in Deutschland, Ergebnisse einer bevölkerungsrepräsentativen Befragung im September 2024, Institut für Demoskopie Allensbach
• Rißmann, Die Erbengemeinschaft, 2. Auflage
• FAZ.net: Jeder Fünfzigste vererbt mehr als eine Million
• Die Zeit: Erbschaft in Deutschland: Der 400-Milliarden-€-Jackpot
• Bundeszentrale für politische Bildung: Kinderlosigkeit und Kinderzahl
• Wirtschaftswoche: Bilanz 2018 - Zwangsversteigerungen von Immobilien gehen weiter zurück

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