Renovierung Erbengemeinschaft und Energetische Sanierung

Was bedeutet energetische Sanierung von Heizungen und Dämmung von Gebäuden?

„Energetische Sanierung“ eines Gebäudes bezweckt die baulichen Änderungen an einem Bestandsgebäude, um den Verbrauch an Energie zu reduzieren. Einzelne Maßnahmen sollten möglichst aufeinander abgestimmt sein. Grundlage ist das Gebäudeenergiegesetz, das über die bestehenden Maßnahmen hinaus im Hinblick auf die energetische Sanierung neu ausgestaltet wird.

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Welche energetischen Maßnahmen muss der Eigentümer einer Immobilie bis wann erledigen?

Käufer und Erben einer Immobilie sind gesetzlich verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumserwerb bestimmte Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes zu erfüllen. Diese Nachrüstpflichten knüpfen an einzelne Bauteile an, insbesondere an die Heizung und die Gebäudehülle. Ob die Eigentümer ihrer Sanierungspflicht nachgekommen sind, wird von einem bevollmächtigten Schornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau überprüft.

Bei Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die nach dem 1. Februar 2002 erbaut wurden oder bei denen es nach diesem Datum infolge des Verkaufs oder eines Erbfalls zu einem Eigentümerwechsel gekommen ist, müssen die energetischen Voraussetzungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt werden.

Die vorgegebenen Maßnahmen zur Energieeffizienz sind:

• Dämmung der obersten Geschossdecke einer beheizten Wohnung als Abgrenzung zu einem nicht ausgebauten und nicht beheizten Dachraum oder Dämmung des Dachs anstelle der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG).
• Modernisierung von Heizungen durch den Austausch von Standard- und Konstanttemperaturkesseln (§ 72 GEG).
• Dämmung von warmwasserführenden Rohren, ungedämmten Heizungsrohren oder Armaturen in unbeheizten Räumen (§ 71 GEG).

Mit dem Gebäudeenergiegesetz hat die Bundesregierung bereits festgelegt, wie Gebäude künftig beheizt werden sollen. Fossile Brennstoffe stehen nicht unbegrenzt zur Verfügung und werden schrittweise durch alternative Energien ersetzt.

Welche Energiesparmaßnahmen sind nach 2023 für Immobilien zu erwarten und gelten diese auch für Erbengemeinschaften?

Gasthermen und Ölheizungen dürfen auch nach 2023 weiter betrieben werden. Geht die Heizung kaputt, darf sie repariert und weiter betrieben werden. Kann nicht mehr repariert werden, dürfen Immobilieneigentümer (Käufer, Erben) zwar auch künftig eine neue Gastherme einbauen, müssen aber einige Einschränkungen beachten. Maßgeblich ist die kommunale Wärmeplanung, die in vielen Kommunen bereits vorliegt und festlegt, welche Heiztechnologie künftig in einzelnen Straßenzügen zur Verfügung steht. Liegt für ein Gebiet ein Wärmeplan mit Fernwärmeausbau vor, darf dort keine neue Gastherme mehr installiert werden; in Kommunen ohne veröffentlichten Wärmeplan gelten die längeren Übergangsfristen des Gebäudeenergiegesetzes fort.

Für den Zeitpunkt, ab dem die Anforderungen greifen, kommt es damit auf den Veröffentlichungsstand der Wärmeplanung in der jeweiligen Gemeinde an. Vor einer Neuinstallation ist dieser Stand bei der Kommune zu erfragen, da sich die Fristen je nach Veröffentlichungszeitpunkt unterscheiden.

Seit 2024 muss jede neu eingebaute Heizung auf Basis von mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden. Das Gebäudeenergiegesetz lässt dabei technologieneutral unterschiedliche Wege zu und ermöglicht auch beim Einbau neuer Heizungen noch die partielle Nutzung fossiler Energien. Wann die Pflicht im Einzelfall greift, richtet sich nach der kommunalen Wärmeplanung: Großstädte müssen sie bis Mitte 2026 vorlegen, kleinere Kommunen bis Mitte 2028. Bis dahin gelten Übergangsfristen und Ausnahmen, die für einen anstehenden Heizungstausch in der Erbengemeinschaft maßgeblich sind.

Was bedeutet die energetische Renovierung und Gebäudesanierung für die Erbengemeinschaft?

Die Erbengemeinschaft tritt in die Rechte und Pflichten des verstorbenen Eigentümers einer Immobilie ein. Die Miterben sind als Erbengemeinschaft Rechtsnachfolger. Als neue Eigentümer sind die Miterben verpflichtet, das Gebäude energetisch zu renovieren.

Energetische Sanierung als Verwaltungsmaßnahme

Die energetische Sanierung eines Gebäudes kostet Geld. Die Verwaltung des Nachlasses steht den Miterben gemeinschaftlich zu. Zugleich ist jeder Miterbe zur Mitwirkung bei der Verwaltung des Nachlasses nicht nur berechtigt, sondern gegenüber den Miterben auch verpflichtet. Verweigert ein Miterbe ohne nachvollziehbaren Grund die notwendige Mitwirkungshandlung, riskiert er, sich schadensersatzpflichtig zu machen. Fehlende Liquidität dürfte kein Grund sein, die Mitwirkung zu verweigern.

Die Frage, ob die Miterben Verwaltungsmaßnahmen mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen können oder Einstimmigkeit erforderlich ist, hängt davon ab, welche Art von Verwaltungsmaßnahme zu beschließen ist. Das Gesetz kennt drei Stufen: außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen, Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung und notwendige Erhaltungsmaßnahmen, die ein einzelner Miterbe allein treffen darf.

Außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen

Die energetische Renovierung zählt regelmäßig nicht zu den außerordentlichen Maßnahmen, sondern zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Außerordentlich sind Maßnahmen, die den Nachlass in seinem Bestand wesentlich verändern — etwa die Veräußerung des Grundstücks. Maßstab ist dabei der Nachlass im Ganzen, nicht der einzelne Gegenstand. Die energetische Renovierung verursacht zwar hohe Kosten, verändert den Nachlass aber nicht wesentlich: Sie ist gesetzlich vorgegeben und erhält den Wert der Immobilie. Hohe Kosten allein machen eine Maßnahme also nicht zustimmungspflichtig für alle.

Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung

Solche Maßnahmen bedürfen lediglich der Stimmenmehrheit. Es sind Maßnahmen, die aus der Sicht eines vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Betrachters notwendig erscheinen und im Interesse aller Miterben liegen. Bei der Berechnung der Stimmenmehrheit kommt es auf die Größe der den einzelnen Miterben zustehenden Erbteile an. Es wird also nicht nach Köpfen abgestimmt. Derjenige, der nach der gesetzlichen Erbfolge (z. B. Ehegatte) oder nach der testamentarischen Bestimmung des Erblassers einen höheren Erbteil innehat, hat also mehr Stimmrechte.

Die Stimmenverhältnisse in der Erbengemeinschaft können Probleme aufwerfen. Eine Erbengemeinschaft, bei der die Witwe nach der gesetzlichen Erbfolge die Hälfte des Nachlasses und die Kinder die andere Hälfte des Nachlasses erben, ist schnell handlungsunfähig, wenn die Witwe auf der Renovierung beharrt und die Kinder widersprechen. In letzter Konsequenz bedarf es der gerichtlichen Klärung.

Notverwaltung bei Gefahr im Verzug

Droht dem Nachlass unmittelbar Schaden, darf ein einzelner Miterbe ohne Zustimmung der anderen handeln (§ 2038 Abs. 1 S. 2 BGB). Typische Fälle sind ein Wasserschaden im geerbten Haus oder eine im Winter ausgefallene Heizung. Notwendig ist eine Maßregel nur, wenn der Nachlass ohne sie Schaden nehmen würde und sich die Zustimmung der übrigen Miterben nicht rechtzeitig einholen lässt. Die Kosten trägt der Nachlass.

Die Notverwaltung ist eine eng begrenzte Ausnahme, kein Freibrief für Alleingänge. Haben die Miterben bereits mehrheitlich über eine Maßnahme entschieden, lässt sich dieser Beschluss nicht über den Umweg der Notverwaltung aushebeln. Eine geplante energetische Sanierung fällt daher nicht darunter, wohl aber die Notreparatur der defekten Heizung, die den Sanierungsbedarf erst sichtbar macht.

In der Praxis scheitert der Plan „erst sanieren, dann verkaufen“ häufig bereits an der Willensbildung: Jede Maßnahme muss beschlossen und von mehreren Beteiligten vorfinanziert werden, was sich über Monate hinziehen kann. Ein Verkauf der Immobilie im vorhandenen Zustand umgeht diese Blockade allerdings nicht, denn die Veräußerung eines Nachlassgrundstücks ist eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand und setzt die Mitwirkung aller Miterben voraus. Bleibt eine Einigung dauerhaft aus, kommt die Teilungsversteigerung in Betracht, also die gerichtliche Versteigerung zur Auflösung der Gemeinschaft.

Renovierung Erbengemeinschaft: Wie sollte man sich als Miterbe verhalten, um seine Pflichten zur energetischen Sanierung zu erfüllen?

Jeder Miterbe ist den anderen gegenüber verpflichtet, bei ordnungsgemäßen Verwaltungsmaßnahmen der Erbengemeinschaft mitzuwirken. Verweigert ein Miterbe die Zustimmung, kann jeder andere Miterbe bei Gericht Klage einreichen. Ziel der Klage ist es, die Zustimmung des Miterben zu der Verwaltungsmaßnahme durch gerichtliche Entscheidung zu ersetzen.

Wird der widerspenstige Miterbe zur Mitwirkung verpflichtet, muss er die mit der Renovierungsmaßnahme entstehenden Kosten anteilig tragen. Vorab ist dazu der Erbteil zu verwenden. Insoweit ist vorhandenes Bargeld einzusetzen, Vermögenswerte sind zur Liquiditätsbeschaffung zu verwerten.

Reicht der Nachlass nicht aus, die Renovierungskosten zu bezahlen, haften die Miterben grundsätzlich auch mit ihrem Privatvermögen für die entstehenden Kosten; eine Beschränkung auf den Nachlass tritt nicht automatisch ein, sondern muss aktiv durch Maßnahmen wie Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz herbeigeführt werden. Schließlich sind die Erben neue Eigentümer und stehen gesetzlich insoweit dem Erwerber einer Immobilie gleich. Will sich ein Miterbe nicht am Kostenaufwand beteiligen oder scheut davor zurück, eigenes Geld zu investieren oder sich über ein Bankdarlehen zu verschulden, sollten andere Lösungen gefunden werden. Letztlich sollte es aber im Interesse eines jeden Miterben liegen, das Gebäude energetisch so aufzurüsten, dass dadurch der Verkehrswert und die Nutzbarkeit der Immobilie aufgewertet werden. Soll das Gebäude vermietet oder verkauft werden, ist die energetische Renovierung ein Gebot wirtschaftlicher Vernunft. Ein renoviertes und dem Stand der Technik entsprechendes Gebäude erzielt bei der Vermietung höhere Mieterträge und beim Verkauf höhere Verkaufserlöse.

Erbteil verkaufen: kein einfacher Ausstieg aus der Sanierungspflicht

Der Verkauf des Erbteils löst die Sanierungspflicht nicht auf, er verlagert sie auf den Erwerber. Jeder Miterbe kann über seinen Anteil am Nachlass verfügen und ihn an einen Dritten verkaufen; der Erbteilkaufvertrag ist notariell zu beurkunden. Der Erwerber rückt in die Erbengemeinschaft nach und bleibt an die Mehrheitsentscheidungen zur Renovierung gebunden — er muss die beschlossenen Maßnahmen mittragen und anteilig finanzieren. Für die Haftung des Verkäufers gilt das nicht uneingeschränkt: Der veräußernde Miterbe bleibt Erbe und haftet nach §§ 2382, 2385 BGB weiterhin für Nachlassverbindlichkeiten. Hinzu kommt die wirtschaftliche Seite: Ein Erbteil mit anstehender Sanierung ist schwerer verkäuflich und erzielt entsprechend weniger.

Hinzu kommt das Vorkaufsrecht der übrigen Miterben nach § 2034 BGB. Sie können den Eintritt eines Außenstehenden abwenden, indem sie den Erbanteil zu den Konditionen erwerben, die im notariellen Kaufvertrag beurkundet sind. Der verkaufswillige Miterbe kann also nicht frei bestimmen, wer seinen Platz einnimmt.

Gebäudesanierung und Energiesparmaßnahmen in der Erbschaft aus dem Weg gehen durch die sog. Abschichtung

Eine weitere Option kann auch darin bestehen, dass der Miterbe aus der Erbengemeinschaft ausscheidet und dafür eine Abfindung erhält. Der aus der Erbengemeinschaft ausscheidende Miterbe überträgt seine Rechte in diesem Fall nicht auf einen Dritten, sondern verzichtet gegen Zahlung der Abfindung auf seine Rechte als Mitglied der Erbengemeinschaft. Diese Abschichtung ist formfrei möglich und braucht nicht notariell beurkundet zu werden. Der Erbteil des ausscheidenden Miterben wächst den verbleibenden Miterben zu. Verbleibt nur ein Miterbe, wird dieser Alleinerbe und kann beschließen, was er für notwendig erachtet.