Bruchteilsgemeinschaft: gemeinsames Eigentum mit anderen

Welche Eigentumsarten gibt es?

Das Bürgerliche Recht kennt außer dem Alleineigentum unterschiedliche Arten von Miteigentum. So gibt es

• die Bruchteilsgemeinschaft,
• die Gesamthandsgemeinschaft und
• die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft

Bei der Bruchteilsgemeinschaft hat jeder Miteigentümer einen bestimmten Bruchteil an der Sache oder anders gesagt, einen ziffernmäßig bestimmten ideellen Anteil. Zugleich hat der Miteigentümer das Recht, die Sache zu gebrauchen, soweit nicht der Mitgebrauch der anderen Miteigentümer beeinträchtigt wird. Die Bedeutung der Bruchteilsgemeinschaft ist alltäglich, auch wenn Sie sich dessen nicht bewusst sind.

Ihre rechtliche Situation als Miteigentümer nach Bruchteilen wird durch die Vorschriften der §§ 1008 ff BGB bestimmt. Ergänzend bestimmen §§ 741 ff BGB die Rechte und Pflichten einer solchen „Gemeinschaft“.

Erbengemeinschaft: Ausgestaltung als Bruchteilsgemeinschaft oder Gesamthandsgemeinschaft?

Der Gesetzgeber des Bürgerlichen Gesetzbuchs hatte die Wahl, das Rechtsverhältnis der Miterben untereinander entweder als Bruchteilsgemeinschaft oder als Gesamthandsgemeinschaft auszugestalten. Dabei unterscheiden sich beide Gemeinschaftsformen vor allem hinsichtlich der Verfügungsbefugnisse und der Struktur des Eigentums:

• Bruchteilsgemeinschaft: Bei der Bruchteilsgemeinschaft hätte jeder Miterbe einen genau bestimmten, ideellen Bruchteil an jedem einzelnen Nachlassgegenstand. Damit könnte jeder Miterbe grundsätzlich über seinen Anteil an einzelnen Gegenständen unabhängig von den anderen Miterben verfügen. Ebenso könnte er – vereinfacht gesagt – seinen Anteil verkaufen oder belasten. Der Schwerpunkt liegt also auf der freien Verfügung über den eigenen Anteil an jedem einzelnen Nachlassgegenstand.
• Gesamthandsgemeinschaft: Bei der Gesamthandsgemeinschaft gehört der Nachlass den Miterben insgesamt, ohne dass einzelnen Miterben anteilige Rechte an bestimmten Gegenständen zustehen. Stattdessen halten sie nur einen Anteil am gesamten Nachlassvermögen. Eine Verfügung über einzelne Nachlassgegenstände oder über ideelle Anteile daran ist dem einzelnen Miterben verwehrt. Entscheidend ist, dass sämtliche Miterben als geschlossene Einheit – als “Gesamthand” – agieren müssen. Über einzelne Vermögensgegenstände kann nicht ohne gemeinschaftliche Zustimmung aller Miterben verfügt werden.

Um die Verwaltung, Nutzung und Auseinandersetzung des Nachlasses interessengerecht zu gestalten, hat sich der Gesetzgeber gegen das Modell der Bruchteilsgemeinschaft und für eine Gesamthandsgemeinschaft der Miterben entschieden. Auf diese Weise wird verhindert, dass ein einzelner Miterbe ohne Rücksicht auf die anderen über Teile des Nachlasses verfügt und dadurch die Aufteilung oder Werterhaltung des Gesamtnachlasses gefährdet.

Bruchteilsgemeinschaft Mehrheitsbeschluss: Verwaltung

Insgesamt steht die Verwaltung allen Bruchteilseigentümern gemeinschaftlich zu. Lediglich die zur Erhaltung der Sache notwendigen Maßnahmen kann jeder Bruchteilseigentümer alleine treffen und kann verlangen, dass die anderen ihre Einwilligung im Voraus erteilen. Um die Verwaltung praxisgerecht auszustatten, empfiehlt sich, die Verwaltung durch Stimmenmehrheit zu ermöglichen. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen. Im Zweifel stehen den Teilhabern gleiche Anteile zu. Abweichende Anteile müssen ausdrücklich vereinbart werden.

Ist insbesondere eine Erbengemeinschaft Miteigentümer der Bruchteilsgemeinschaft, müssen die Miterben ihre Rechte einheitlich geltend machen. Sie müssen mit einer Stimme sprechen. Der einzelne Miterbe hat nicht das Recht, nach eigenem Ermessen Einfluss auf die Verwaltung der Bruchteilsgemeinschaft zu nehmen.

Lastentragung in der Bruchteilsgemeinschaft

Als Miteigentümer sind Sie gegenüber Ihren Miteigentümern und umgekehrt verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstandes sowie die Kosten seiner Erhaltung, Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis Ihrer Anteile zu tragen.

Verfügungen über ihren Anteil an der Bruchteilsgemeinschaft

Sie können als Miteigentümer (anders als bei der Gesamthandsgemeinschaft) über Ihren ideellen Anteil verfügen.

Soweit Sie über Ihren ideellen Anteil verfügen, können Sie diesen verkaufen und damit einen Personenwechsel innerhalb der Bruchteilsgemeinschaft herbeiführen. Soweit ein Eigentümer den Gegenstand an einen gutgläubigen Erwerber verkauft und behauptet, er sei der alleiniger Eigentümer, scheitert ein gutgläubiger Erwerb regelmäßig darin, dass der Gegenstand für die Miteigentümer abhandengekommen ist. Einen gutgläubigen Erwerb an abhanden gekommenen Gegenständen schließt das Gesetz jedoch aus. Die Gemeinschaft bleibt Eigentümer.

Möchten Sie Ihren Anteil an einer Bruchteilsgemeinschaft an einem Grundstück oder einer Immobilie verkaufen, ist der Übertragungsvertrag notariell zu beurkunden. Der Erwerber ist sodann im Grundbuch als neuer Miteigentümer in Bruchteilsgemeinschaft einzutragen.

Wie wird die Bruchteilsgemeinschaft beendet?

Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Vertraglich können die Bruchteilseigentümer vereinbaren, die Aufhebung für immer oder auf Zeit auszuschließen. Der Ausschluss ist jedoch unwirksam, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, um die Bruchteilsgemeinschaft zu beenden.

Findet er keinen Käufer, kann er die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Die Aufhebung erfolgt durch den Verkauf des gemeinschaftlichen Gegenstandes über den Pfandverkauf. Grundstücke unterliegen der Teilungsversteigerung.

Welche Eigentumsansprüche hat der Miteigentümer gegenüber Dritten?

Jeder Miteigentümer kann die Ansprüche, die sich aus dem Eigentum ergeben, für sich alleine geltend machen. Verlangt er die Herausgabe der Sache von einer Person, die die Sache in Besitz hat, kann er nur die Herausgabe an alle Miteigentümer gemeinschaftlich verlangen.

Welche Bedeutung hat die Bruchteilsgemeinschaft beim Wohnungseigentum?

Beim Wohnungseigentum haben Sie als einzelner Wohnungseigentümer einen Miteigentumsanteil nach Bruchteilen am Grundstück und an gemeinschaftlichen Einrichtungen (z. B. Treppenhaus). Zugleich haben Sie als einzelner Wohnungseigentümer Sondereigentum an der Ihnen zugewiesenen Wohnung oder Gewerbefläche.

Vererbung des Bruchteilsanteils

Verstirbt ein Miteigentümer, wird er von seinen gesetzlichen und testamentarisch bestimmten Erben beerbt. Sein Miteigentumsanteil fällt in seinen Nachlass.

• Bürgerliches Gesetzbuch
• Stöber: Zwangsversteigerungsgesetz: ZVG
• Bothe: Die Teilungsversteigerung
• Storz/Kiderlen: Praxis der Teilungsversteigerung

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