HEREDITAS Blog: Aktuelles zur Erbengemeinschaft

Die 8 Risiken beim Verkauf von Erbteilen

Sind Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft, erweist sich Ihr Anspruch auf Auseinandersetzung des Nachlasses möglicherweise als eine schwierige Herausforderung. Sollte auch nur einer Ihrer Miterben die Auseinandersetzung blockieren, müssten Sie Ihr Recht in letzter Konsequenz einklagen. Ein Ausweg bietet der Verkauf Ihres Erbteils. Da Sie nicht gezwungen werden können, in der Erbengemeinschaft zu verbleiben, dürfen Sie Ihren Erbteil jederzeit verkaufen (§ 2033 BGB). Ungeachtet dessen sollten Sie aber auch gewisse Risiken einkalkulieren.

Risiko, dass unbekannte Vermögenswerte entdeckt werden

Soweit die Erbengemeinschaft den Nachlass gesichtet hat, werden Sie davon ausgehen dürfen, dass sämtliche Vermögenswerte und Verbindlichkeiten aufgedeckt wurden. Dennoch könnte unbekanntes Vermögen existieren, das erst auftaucht, wenn Sie den Erbteil verkauft haben. Ob sich der Erwerber darauf einlässt, dass Sie im Erbschaftskaufvertrag vorsorglich einen Vorbehalt vereinbaren, nach dem später auftauchende Vermögenswerte eine Neubewertung des Kaufpreises ermöglichen, erscheint zweifelhaft.

Sie werden also alles daransetzen müssen, eventuelle unbekannte Vermögenswerte zu recherchieren. Vermuten Sie beispielsweise ein Konto in der Schweiz, gibt es in der Schweiz mit dem Bankenombudsmann eine Anlaufstelle, über die Sie Auskunft erhalten, ob der Erblasser in der Schweiz ein Konto hat. Auch in Luxemburg bekommen Sie von der Luxemburger Bankenvereinigung Unterstützung. Sollten Sie ein Konto in Übersee vermuten, werden Sie ohne professionelle Hilfe so gut wie nichts ausrichten können. Sie sollten dann einen professionellen Ermittler einbeziehen.

Risiko, dass der Verkehrswert eines Vermögenswertes zu gering bewertet wird

Grundlage der Kaufpreisfindung für Ihren Erbteil ist der Verkehrswert der einzelnen Nachlassgegenstände. Wird der Verkehrswert eines Gegenstandes zu niedrig angesetzt, verzichten Sie auf Geld. Es empfiehlt sich also, im Zweifel einen Sachverständigen beizuziehen und ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen.

Beispiel: Zum Nachlass gehört eine Immobilie. Die Erbengemeinschaft ist der Meinung, die Immobilie sei aufgrund des Unterhaltungsstaus kaum etwas wert und setzt einen viel zu geringen Verkehrswert als Kaufpreis an. Tatsächlich ist die Immobilie für einen Bauunternehmer, der solche Objekte saniert, ein Renditeobjekt. Oder gehört ein Gemälde zum Nachlass, sollten Sie zuverlässig abklären, ob das Gemälde vielleicht einen Sammler- oder Liebhaberwert besitzt, den Sie als Laie selbst gar nicht einschätzen können.

Die 8 Risiken beim Verkauf von Erbteilen

 
 
 
 
Die 8 Risiken beim Verkauf von Erbteilen
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Risiko, dass unbekannte Erben auftauchen

Der Wert Ihres Erbteils bestimmt sich danach, wie viele Erben Ansprüche aus dem Nachlass geltend machen. Je mehr Erben es gibt, desto geringer ist wahrscheinlich Ihr Erbteil. Melden sich dann unerwartet bislang unbekannte Erben, verringert sich auch Ihr Erbteil.

Sollte der Erblasser beispielsweise ein uneheliches Kind hinterlassen, hat dieses als gesetzlicher Erbe Anspruch, am Nachlass beteiligt zu werden. Haben Sie dann Ihren Erbteil bereits verkauft, werden Sie mit Beanstandungen des Erwerbes rechnen müssen (§ 2376 BGB).

Risiko, dass lebzeitige Zuwendungen des Erblassers auf den Erbteil angerechnet werden

Haben Sie vom Erblasser zu dessen Lebzeiten Schenkungen oder Zuwendungen ohne Gegenleistung erhalten, müssen Sie sich diese teilweise auf Ihren Erbteil anrechnen lassen. Haben Sie aus Anlass Ihrer Eheschließung eine Ausstattung erhalten, unterliegt diese der Ausgleichspflicht. Haben Sie Zuschüsse erhalten, die als Einkünfte oder zu Ihrer Berufsausbildung dienen sollten, sind diese zwar anrechnungsfrei. Dennoch müssen Sie mit einer Anrechnung errechnen, falls Ihre Miterben sich auf den Standpunkt stellen und begründen können, dass diese Zuwendungen und nicht den Vermögensverhältnissen des Erblassers entsprochen haben und deshalb „übermäßig“ waren (§ 2050 Abs. I BGB).

In diesem Fall müssen Sie damit rechnen, dass der Erwerber Ihres Erbteils den Kaufpreis beanstanden wird. Schließlich erhält er aus dem Nachlass weniger, als er nach dem Erbschaftskaufvertrag erwarten durfte. Es empfiehlt sich also frühzeitig abzuklären, dass oder inwieweit derartige Zuwendungen bei der Bemessung Ihres Erbteils Berücksichtigung finden.

Risiko, dass der Erwerber den Kaufpreis nicht zahlt

Schließen Sie einen Erbschaftskaufvertrag, tragen Sie wie bei jedem Rechtsgeschäft das Risiko, dass der Erwerber den vereinbarten Kaufpreis zahlt. Ihr Risiko ist insoweit überschaubar, als Sie den Vertrag notariell beurkunden müssen. Im Regelfall wird sich der Erwerber der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwerfen, so dass Sie mit dem notariell beurkunden Kaufvertrag im Fall des Zahlungsverzugs einen vollstreckbaren Titel in der Hand haben und gegen den Erwerber die Zwangsvollstreckung betreiben können.

Um das Risiko einzuschätzen, empfiehlt sich, vor Vertragsabschluss die Bonität des Erwerbers zu prüfen. So lässt sich auch vermeiden, dass der Erwerber den Erbteil spekulativ kauft, vielleicht in der Wartung, dass er Ihren Erbteil irgendwie schnell zu Geld macht und aus dem Erlös den Kaufpreis für den Ankauf Ihres Erbteils zahlt.

Die 8 Risiken beim Verkauf von Erbteilen

Risiko, dass Sie weiter für Nachlassverbindlichkeiten haften

Der Alleinerbe kann seine Erbschaft verkaufen, der Miterbe verkauft seinen Erbteil. Sind Sie Alleinerbe, erfüllen Sie den Vertrag durch Übertragung der einzelnen Erbschaftsgegenstände, als Miterbe durch Übertragung Ihres Erbanteils. Verkaufen Sie Ihren Erbanteil, muss das Gesetz die Frage klären, wer nach Abschluss des Erbschaftskaufvertrages für eventuell bestehende oder nachträglich auftauchende Nachlassverbindlichkeiten haftet. Gerade derjenige, der als Gläubiger begründete Ansprüche gegen den Nachlass geltend macht, muss sich fragen, an wen er sich halten kann, wenn Sie als Erbe Ihren Erbanteil verkaufen. Die Rechtslage erweist sich als schwer verständlich.

Grundsatz 1 – Der Käufer haftet ab Vertragsabschluss: Vom Zeitpunkt des Abschlusses des Erbschaftskaufvertrages haftet der Erwerber gegenüber den Nachlassgläubigern für Nachlassverbindlichkeiten. Die Haftung des Erwerbers gegenüber den Gläubigern kann nicht durch Vereinbarung ausgeschlossen oder beschränk werden (§ 2382 BGB). Es kommt auch nicht darauf an, ob der Vertrag erfüllt wurde, z.B. durch die Übergabe von Erbschaftsgegenständen.

Grundsatz 2 – Die Haftung der Verkäufers besteht weiter fort: Ungeachtet der Tatsache, dass der Erwerber ab dem Abschluss des Erbteilskaufvertrages für Nachlassverbindlichkeiten haftet, besteht die Haftung des Verkäufers für Nachlassverbindlichkeiten auch nach Abschluss des Kaufvertrages fort. Auch diese Haftung kann vertraglich mit dem Erwerber nicht ausgeschlossen oder beschränkt werden (§ 2382 BGB).

Daraus ergibt sich die Konsequenz, dass der Gläubiger einer Nachlassverbindlichkeit sich aussuchen kann, ob er den Erwerber des Erbanteils oder den Verkäufer des Erbanteils in Anspruch nehmen will. Erwerber und Verkäufer haften gleichermaßen als Gesamtschuldner für Nachlassverbindlichkeiten. Der Grund ist einleuchtend: Die Gläubiger hätten keine Möglichkeit mehr, auf vielleicht wertvolle Nachlasswerte zuzugreifen, wenn diese über den Erbteil verkauft wurden. Zugleich ist aber der Erwerber im Besitz der Nachlasswerte. Würde er nicht haften, gingen die Gläubiger auch insoweit leer aus. Das Gesetz schiebt so Vermögensverschiebungen einen Riegel vor.

Grundsatz 3 – Im Innenverhältnis haftet letztlich der Käufer des Erbteils: Der Erwerber ist dem Verkäufer im Innenverhältnis gegenüber verpflichtet, die Nachlassverbindlichkeiten zu erfüllen. Diese Pflicht besteht nur dann nicht, wenn der Verkäufer dafür haftet, dass Nachlassverbindlichkeiten nicht bestehen. Damit ist gemeint, dass der Verkäufer dafür geradestehen muss, dass der Erbanteil nicht durch Vermächtnisse, Auflagen, Pflichtteilslasten, Ausgleichspflichten oder Teilungsanordnungen in seiner Werthaltigkeit eingeschränkt ist.

Die Konsequenz ist, dass derjenige, zu dessen Gunsten der Erblasser ein Vermächtnis ausgesetzt hat, als Gläubiger dieser Nachlassverbindlichkeit sowohl den Erwerber des Erbanteils als auch den Verkäufer in Anspruch nehmen und das Vermächtnis beanspruchen kann. Möchte der Käufer im Innenverhältnis zum Erwerber diese Haftung ausschließen, so können Käufer und Verkäufer eine entsprechende Vereinbarung treffen. Im Außenverhältnis zum Vermächtnisnehmer (Gläubiger) bleibt diese Vereinbarung jedoch wirkungslos.

Der Erwerber kann seine Haftung nach den Vorschriften über die Beschränkung der Erbenhaftung im Wege der Nachlassverwaltung und der Nachlassinsolvenz begrenzen. Eine bereits beim Verkäufer eingetretene unbeschränkte Haftung muss er jedoch übernehmen.

Hinweis: Als Verkäufer sind Sie den Nachlassgläubigern gegenüber verpflichtet, den Verkauf und den Namen des Erwerbers dem Nachlassgericht anzuzeigen (§ 2384 Abs. II BGB).

Risiko, dass Ihr Gläubiger Ihren Erbteil pfändet

Da Sie Ihren Erbteil verkaufen können, besteht das Risiko, dass ein Gläubiger Ihren Erbanteil vor Abschluss des Erbschaftskaufvertrages pfändet (§ 859 II ZPO). Da Ihnen damit das Verfügungsrecht über Ihren Erbteil entzogen ist, können Sie Ihren Erbteil nicht mehr verkaufen.

Risiko, dass Sie bei Verfügungen über Erbschaftsgegenstände Ersatz leisten müssen

Sollten Sie vor Abschluss des Erbschaftskaufvertrages ohne Kenntnis des Erwerbers einen Erbschaftsgegenstand verbrauchen, veräußern oder belasten, ohne dass dem Nachlass ein wertmäßiges Äquivalent zufließt, müssen Sie dem Erwerber Wertersatz leisten (§ 2375 BGB).

Das Gesetz will sicherstellen, dass der Nachlass so erhalten bleibt, wie er für den Verkauf erhalten bleiben muss. Ansonsten sind Ersatzansprüche des Erwerbers ausgeschlossen, wenn zwischen dem Erbfall und dem Vertragsabschluss Vermögenswerte untergehen oder sich verschlechtern oder aus einem sonstigen Grund unverschuldet nicht übergeben werden können.

Beispiel:
Zum Nachlass gehört ein wertvolles Gemälde. Sie schenken das Gemälde eigenmächtig Ihrem Neffen. Da Sie dadurch die Werthaltigkeit des Nachlasses vermindern, müssen Sie den Verlust ersetzen.

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