Erbengemeinschaft Grundbuch: Berichtigung und Grundschuld

Was heißt, das Grundbuch wird mit dem Erbfall unrichtig?

Gehört zum Nachlass ein bebautes oder ein unbebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung, werden Sie mit dem Tode des Erblassers automatisch Erbe. Erben Sie nicht allein, werden Sie Miterbe und erben in einer Erbengemeinschaft. Ist der Erblasser als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, müssen mit dem Erbfall die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch berichtigt und die Erben als neue Eigentümer eingetragen werden. Die dafür notwendigen Änderungen erfolgen nicht von Amts wegen. Vielmehr muss die Erbengemeinschaft ausdrücklich die Grundbuchberichtigung beantragen.

Außerdem empfiehlt es sich, eventuell bestehende Belastungen mit Rechten Dritter zu überprüfen und gegebenenfalls löschen zu lassen. Klare Grundbuchverhältnisse sind Voraussetzung, wenn Sie als Erbengemeinschaft das Grundstück zügig verkaufen möchten, aber auch dann, wenn Sie nur Ihren Erbanteil verkaufen.

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Erbengemeinschaft Grundbuch: Müssen Erben im Grundbuch eingetragen werden?

Auch wenn eine unverzügliche Eintragung gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben ist, empfiehlt es sich dringend, die Berichtigung zeitnah vornehmen zu lassen. Erst mit der Eintragung der Erben im Grundbuch steht zweifelsfrei fest, wer Eigentümer des Grundstücks ist. Dies ist vor allem wichtig, wenn die Erben das Grundstück verkaufen, belasten oder in anderer Weise über das Grundstück verfügen wollen. Ein rascher Antrag ist auch unter Kostenaspekten sinnvoll, denn bei zeitnaher Eintragung können Gebührenvorteile entstehen (Einzelheiten zur Gebührenbefreiung siehe unten).

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Grundbucheintrag Erbengemeinschaft: Wie erfolgt der Eintrag?

Bei einer Erbengemeinschaft werden die Miterben einzeln mit Vornamen und Zunamen sowie mit dem Zusatz „in Erbengemeinschaft“ eingetragen (§ 47 GBO). Die Erbquoten der einzelnen Miterben werden nicht benannt.

Grund für die namentliche Eintragung aller Miterben ist der Umstand, dass die Erbengemeinschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit darstellt und deshalb nicht rechtsfähig ist (BGH, FamRZ 2007, 41). Berechtigt und verpflichtet werden bei der Teilnahme der Erbengemeinschaft am Rechtsverkehr allein die einzelnen Miterben in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit. Außerdem ist die Erbengemeinschaft, anders als eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, nicht zur dauerhaften Teilnahme am Rechtsverkehr bestimmt, sondern auf Auseinandersetzung ausgerichtet.

Neben den Erben werden im Grundbuch auch die Vorerbschaft und Nacherbschaft sowie die Testamentsvollstreckung von Amts wegen eingetragen (§§ 51, 52 GBO).

Ist unklar, ob der Erblasser wirklich Eigentümer einer bestimmten Immobilie ist, können Sie eine Auskunftsanfrage an das Grundbuchamt richten. Das dafür notwendige berechtigte Interesse nach § 12 GBO ergibt sich daraus, dass Sie Erbe des Erblassers sind und vermuten, dass der Verstorbene Eigentümer einer bestimmten Immobilie war. Dazu müssen Sie Ihr Erbrecht nachweisen. Sie bitten um Übersendung eines unbeglaubigten Grundbuchauszuges. Aus diesem ersehen Sie die Eigentumsverhältnisse.

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Reichen Sie den Grundbuchberichtigungsantrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt ein, entfallen die sonst üblichen Gebühren für die Grundbuchberichtigung. Ihr Antrag auf Grundbuchberichtigung ist dann komplett gebührenfrei.

Persönlicher Experten-Tipp von Dr. Stephan Seitz

Wie lesen Sie das Grundbuch?

Grundbücher sollen für sichere Rechtsverhältnisse sorgen. Grundbücher genießen öffentlichen Glauben. Danach wird vermutet, dass ein eingetragenes Recht berechtigterweise eingetragen ist, mit der Folge, dass der Rechtsverkehr bis zum Beweis des Gegenteils auf den Inhalt des Grundbuchs vertrauen darf (§ 892 BGB).

Jedes Grundbuchblatt besteht aus einem Titelblatt, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.

• Titelblatt: Dem Titelblatt entnehmen Sie den Namen des Amtsgerichts, den Grundbuchbezirk und die Nummer des Grundbuchblattes.
• Bestandsverzeichnis: Das Bestandsverzeichnis gibt Auskunft über den Bestand an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten. Es ist in acht Spalten gegliedert. In der Spalte 1 ist die laufende Nummer des Grundstücks bezeichnet, in Spalte 3 die Bezeichnung der Gemarkung, die Nummer der Flur und des Flurstücks sowie in Spalte 4 die Grundstücksgröße in Hektar, Ar oder Quadratmeter.
• Abteilungen: In Abteilung I ist der Eigentümer vermerkt. Bei mehreren Miteigentümern wird das zwischen diesen bestehende Anteilsverhältnis wiedergegeben. Auch der Rechtsvorgang, auf dem die Eintragung beruht, wird angegeben (z. B. Erbfolge vom …). Abteilung II enthält Angaben zu den Belastungen des Grundstücks. Vermerkt sind Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Vorkaufsrecht und Reallasten. Auch Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers (z. B. Testamentsvollstreckung) sind eingetragen. Hat der Eigentümer das Grundstück verkauft, gewährleistet die Eintragung einer Auflassungsvormerkung den Eigentumsverschaffungsanspruch des Käufers. Abteilung III enthält die Grundpfandrechte, also Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen und Widersprüche.

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Wie und wann wird die Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen?

Die Berichtigung des Grundbuchs erfolgt nicht automatisch, sondern muss von der Erbengemeinschaft beantragt werden. Jeder Erbe kann dabei grundsätzlich seinen Antrag allein stellen und seine Eintragung als Miterbe bewirken, sofern er die Erbfolge ordnungsgemäß nachweist (zum Beispiel durch einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll). Die Zustimmung der übrigen Miterben ist für die bloße Berichtigung der Eigentumsumschreibung an sich nicht erforderlich, wenn klar ist, wer Erbe ist. Allerdings sollte in der Praxis darauf geachtet werden, dass alle Erben einbezogen werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

In Ausnahmefällen kann die Eintragung der Erbengemeinschaft entfallen, wenn bereits feststeht, dass die Immobilie im Zuge der Auseinandersetzung unmittelbar auf einen Erwerber oder Miterben übergehen soll. Weitere Details dazu finden Sie im Kapitel zur Berichtigung nach der Auseinandersetzung.

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Grundbuchberichtigung Erbengemeinschaft: Der eigentliche Vorgang

Um die Miterben der Erbengemeinschaft im Grundbuch als neue Eigentümer einzutragen, müssen alle Miterben zustimmen (§ 19 GBO). Weigert sich ein Miterbe mitzuwirken oder ist ein Miterbe nicht erreichbar, kann bei Erbengemeinschaften mit Vorlage eines Erbscheins nachgewiesen werden, dass das Grundbuch mit dem Erbfall unrichtig geworden und deshalb zu berichtigen ist (§ 22 GBO).

Hat der Erblasser die Testamentsvollstreckung angeordnet, kann auch der Testamentsvollstrecker die Grundbuchberichtigung beantragen.

Wie der Antrag genau aufgebaut ist und welche Formvorgaben gelten, erläutert das folgende Kapitel.

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Welche Form hat der Antrag auf Grundbuchberichtigung der Erbengemeinschaft?

Sie brauchen den Grundbuchberichtigungsantrag nicht unbedingt über einen Notar zu stellen. Es genügt, wenn Sie ein amtliches Formblatt „Grundbuchberichtigungsantrag“ verwenden.

Darin bezeichnen Sie das Grundbuch und den verstorbenen Eigentümer. Außerdem weisen Sie Ihr Erbrecht nach und teilen mit, welche Personen (Erben) im Grundbuch als neue Eigentümer eingetragen werden sollen. Die Angabe des Verkehrswertes des Grundbesitzes dient dazu, eventuell entstehende Gebühren für die Grundbuchberichtigung zu beziffern.

Reichen Sie den Grundbuchberichtigungsantrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt ein, entfallen die sonst üblichen Gebühren für die Grundbuchberichtigung. Ihr Antrag auf Grundbuchberichtigung ist dann komplett gebührenfrei.

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Wie weisen Sie als Miterbe Ihr Erbrecht nach?

Sie müssen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachweisen, dass Sie Erbe und damit Rechtsnachfolger des eingetragenen Erblassers sind. Sie haben dazu folgende Optionen:

• Der Nachweis der Erbfolge kann in der Regel nur durch einen Erbschein geführt werden (§ 35 GBO). Den Erbschein erhalten Sie auf Ihren Antrag beim Nachlassgericht. Im Erbschein werden alle Erben als Miterben in Erbengemeinschaft vermerkt. Rechnen Sie damit, dass es mindestens sechs Wochen dauert, bis Sie den Erbschein in Händen halten.
  Gehört das zuständige Nachlassgericht zum selben Amtsgericht wie das Grundbuchamt, genügt es, wenn Sie auf die Nachlassakten Bezug nehmen. Der Rechtspfleger beim Grundbuchamt kann dann den Erbschein direkt in der Abteilung Nachlassgericht einsehen. Möchten Sie das Verfahren beschleunigen, sollten Sie Ihrem Antrag allerdings den Erbschein gleich beifügen.

• Beruht die Erbfolge auf einer notariellen Verfügung von Todes wegen (notarielles Testament, Erbvertrag), kann statt des Erbscheins die notarielle Verfügung von Todes wegen sowie die Niederschrift des Nachlassgerichts über die Eröffnung der Verfügung vorgelegt werden.

  Die Vorlage eines privatschriftlichen Testaments genügt auf keinen Fall.

  Voraussetzung ist jedoch, dass die notariell beurkundete letztwillige Verfügung so eindeutig formuliert ist, dass keine Zweifel an der Erbfolge bestehen. Ist der Wortlaut nicht völlig klar formuliert oder widersprüchlich oder ergeben sich sonstige Zweifel an der Wirksamkeit dieser letztwilligen Verfügung, verlangt das Grundbuchamt auch bei einem notariellen Testament oder Erbvertrag einen Erbschein. Dabei hat das Grundbuchamt sogar außerhalb der Urkunde liegende Umstände zu berücksichtigen, zumindest dann, wenn sich diese aus anderen öffentlichen Urkunden ergeben (OLG München, Az. 34 Wx 363/16).

  Im Zweifel ist es ratsam, dass Sie bereits innerhalb des Erbscheinverfahrens vortragen, wie die letztwillige Verfügung in Ihrem Sinne zu interpretieren ist. Ergeben sich diese Zweifel erst im Zusammenhang mit Ihrem Antrag auf Grundbuchberichtigung, haben Sie bereits viel wertvolle Zeit verloren. Gegebenenfalls müssen Sie im Wege einer Feststellungsklage klären, dass Sie Erbe sind und Anspruch auf Erteilung eines Erbscheins haben. Eine Option kann auch darin bestehen, dass Sie sich mit Ihren Miterben verständigen und im Wege eines Erbvergleichs die Erbfolge klarstellen, so dass das Nachlassgericht den benötigten Erbschein ausstellen kann.

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Wie erfolgt die Eintragung im Grundbuch nach einer Abschichtung der Erbengemeinschaft?

Als Miterbe können Sie auch im Wege der Abschichtung aus der Erbengemeinschaft ausscheiden. Dabei übertragen Sie Ihre Rechte nicht auf einen bestimmten Rechtsnachfolger, sondern verzichten gegen Zahlung einer Abfindung auf Ihre Rechte als Mitglied der Erbengemeinschaft. Eine Abschichtung ist formfrei möglich. Als Folge wächst Ihr Erbanteil den verbleibenden Miterben kraft Gesetzes zu.

Geht es jedoch um die Berichtigung des Grundbuchs, sind die der Abschichtung zugrundeliegenden Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen (§ 29 GBO). Eine notarielle Beurkundung ist hierzu dennoch nicht zwingend erforderlich (LG Köln, NJW 2003, 2993). Ausreichend ist eine notarielle Beglaubigung der Abschichtungsvereinbarung.

Grund ist, dass sich der Eigentumsübergang nach Abschluss eines solchen Abschichtungsvertrages außerhalb des Grundbuchs vollzieht und es einer Auflassungserklärung der Miterben zum Eigentumsübergang nicht bedarf. Soweit der aus der Erbengemeinschaft ausscheidende Miterbe bereits im Erbschein als Miterbe bezeichnet ist, wird der Erbschein inhaltlich nicht falsch. Sie brauchen den Erbschein also nicht neu zu beantragen oder den Namen des ausgeschiedenen Miterben streichen zu lassen.

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Erbengemeinschaft auflösen Grundbuch: Berichtigung nach der Auseinandersetzung

Die Auflösung einer Erbengemeinschaft wirkt sich unmittelbar auf das Grundbuch aus. Nach der Auseinandersetzung muss der neue Eigentümer – sei es ein Miterbe, Käufer oder Vermächtnisnehmer – im Grundbuch eingetragen werden. Dadurch wird der bisherige gemeinschaftliche Eigentumseintrag gelöscht und der neue Rechtszustand rechtssicher dokumentiert.

Wege der Auseinandersetzung und ihre Folgen im Grundbuch

Eine Erbengemeinschaft kann auf unterschiedliche Weise aufgelöst werden. Jeder Weg führt zu einer Änderung im Grundbuch, weil die gemeinschaftliche Eigentümerstellung endet und das Grundstück einem neuen Eigentümer zugeordnet wird.

Die wichtigsten Wege der Auseinandersetzung sind:

• Auseinandersetzungsvertrag: Die Erben einigen sich notariell, wer die Immobilie erhält. Der begünstigte Erbe wird anschließend als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen.
• Abschichtung: Ein Miterbe verzichtet gegen Abfindung auf seine Rechte. Sein Anteil wächst den übrigen Erben zu, die gemeinsam oder allein als Eigentümer eingetragen werden.
• Teilungsversteigerung: Können sich die Erben nicht einigen, wird das Grundstück zwangsweise versteigert. Der Erwerber aus der Versteigerung wird nach Zuschlag im Grundbuch eingetragen.

In allen Fällen ist die spätere Grundbuchberichtigung erforderlich, damit die tatsächliche Eigentumslage mit den Eintragungen übereinstimmt. Frühzeitige Abstimmung mit dem Notar verhindert doppelte Gebühren und Verzögerungen beim Verkauf.

Wie erfolgt die Grundbuchberichtigung nach der Auflösung?

Nach Abschluss der Auseinandersetzung ist das Grundbuch regelmäßig unrichtig, weil die bisherigen Miterben nicht mehr gemeinsam Eigentümer sind. Die Berichtigung erfolgt auf Antrag des neuen Eigentümers oder seines bevollmächtigten Notars beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Dem Antrag müssen alle Unterlagen beigefügt werden, die den Eigentumsübergang eindeutig nachweisen. Das Grundbuchamt prüft diese formell, nicht inhaltlich. Wichtig ist, dass alle Erklärungen öffentlich oder öffentlich beglaubigt vorliegen (§ 29 GBO).

Eine Gebührenbefreiung wie in den ersten zwei Jahren nach dem Erbfall besteht für diese Eintragung nicht mehr. Die Kosten richten sich nach dem Wert der Immobilie gemäß Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

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Wie wird der Erwerber des Erbanteils im Grundbuch abgesichert?

Der Erwerber eines Erbanteils hat kein unmittelbares Recht am Grundstück, sondern erwirbt den Anteil am gesamten Nachlass. Deshalb gelten beim Erbteilsverkauf besondere Sicherungsmechanismen. Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt erst, wenn der Nachlass auseinandergesetzt ist.

Absicherung der gegenseitigen Leistungen beim Erbteilsverkauf

Beim Verkauf eines Erbanteils kann der Käufer nicht über einzelne Nachlassgegenstände verfügen. Es entsteht das Risiko, dass der Erbteil bereits übertragen oder belastet wurde. Um Käufer und Verkäufer zu schützen, werden bedingte Übertragungen oder Notaranderkonten genutzt.

• Aufschiebende Bedingung: Der Erbteil geht erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung über.
• Auflösende Bedingung: Der Erbteil fällt bei Rücktritt des Verkäufers wieder an diesen zurück.
• Notaranderkonto: Der Kaufpreis wird treuhänderisch verwaltet, bis alle Voraussetzungen erfüllt sind.

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Welche Rolle spielt eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld?

Grundschulden, Hypotheken und sonstige Belastungen bleiben auch nach dem Erbfall im Grundbuch bestehen. Als Miterbe übernehmen Sie diese Rechte und Pflichten. Die Löschung oder Änderung einer Grundschuld erfordert die Mitwirkung aller Miterben und den Nachweis in öffentlicher Form (§ 29 GBO).

Löschung oder Fortbestand bestehender Grundschulden

Vor einer Löschung prüft das Grundbuchamt, ob die Voraussetzungen vorliegen. Eine einseitige Antragstellung durch einen Miterben reicht nicht aus, da es sich nicht um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung handelt (§ 2038 BGB). Alle Miterben müssen zustimmen.

• Bestehende Belastungen: Hypotheken, Grundschulden oder Dienstbarkeiten bleiben wirksam.
• Zustimmungspflicht: Jede Änderung oder Löschung erfordert Mitwirkung aller Erben.
• Nachweisform: Öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden sind erforderlich.

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Wie wirken sich Grundschulden im Grundbuch auf den Nachlass aus?

Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld kann den Wert des Nachlasses erheblich beeinflussen. Sie sichert eine Forderung und bleibt bestehen, bis diese vollständig erfüllt ist. Für die Erben bedeutet das eine mögliche Haftung für bestehende Darlehen oder Kreditverpflichtungen.

Bewertung und Bedeutung von Grundschulden im Nachlass

Vor Annahme der Erbschaft sollten Erben prüfen, ob und in welchem Umfang Grundschulden valutieren. Nur so lässt sich der tatsächliche Nachlasswert bestimmen. Der Grundbuchauszug liefert den ersten Hinweis, ersetzt aber keine Prüfung der Kreditunterlagen.

• Valutierende Grundschuld: Besteht eine offene Forderung, haftet die Erbengemeinschaft als Gesamtschuldnerin.
• Nicht valutierende Grundschuld: Die Sicherheit besteht formal, sichert aber keine Forderung mehr.
• Eigentümergrundschuld: Nach Tilgung kann die Grundschuld für neue Zwecke genutzt werden.

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• Bürgerliches Gesetzbuch
• Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch
• Rißmann: Die Erbengemeinschaft

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