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Teilungsversteigerung beantragen: Aufteilung einer Erbengemeinschaft mit Immobilien

Ihr Recht, die Teilungsversteigerung zu beantragen, ergibt sich aus Ihrem Anspruch, die Erbengemeinschaft auseinandersetzen und abwickeln zu wollen. Auf die Höhe Ihres Anteils am Nachlass kommt es dabei nicht an. Ein Miterbe kann die Teilungsversteigerung zwar verzögern, letztlich nicht aber verhindern.

• Sie sind Miterbe in einer Erbengemeinschaft, die eine oder mehrere Immobilien beinhaltet.
• Sie möchten die Erbengemeinschaft insgesamt auseinandersetzen, also auflösen und den Nachlass und insbesondere die Immobilie verwerten.
• Es gibt Uneinigkeit über die Verteilung oder Verwertung der Immobilien. Als Miterbe hat Ihr Interesse an der sofortigen Verwertung der Immobilie Vorrang vor dem Interesse Ihrer Miterben, die Immobilie im Nachlass behalten zu wollen.
• Sie benötigen keinen vollstreckbaren Titel (wie z. B. ein Zahlungsurteil); allein die Tatsache, dass Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft sind und die Immobilie aus Ihrem Erbe verwerten möchten, genügt, um die Teilungsversteigerung zu beantragen.
• Der Erblasser kann allerdings testamentarisch die Auseinandersetzung der Gemeinschaft ausschließen. So kann er die Auseinandersetzung für einen bestimmten Zeitraum ausschließen oder vom Eintritt irgendwelcher Bedingungen (z. B. von der Volljährigkeit eines Miterben) abhängig machen (§ 2044 BGB).

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Ablauf einer Teilungsversteigerung im Überblick

Eine Teilungsversteigerung hat folgenden Ablaufplan:

• Sie beantragen die Teilungsversteigerung beim örtlich zuständigen Amtsgericht.
• Das Amtsgericht ordnet per Beschluss die Versteigerung an und stellt den Beschluss den anderen Miterben zu.
• Das Amtsgericht bestellt einen Sachverständigen, mit dem Auftrag, den Verkehrswert der Immobilie festzustellen.
• Ist der Verkehrswert unstreitig oder sind Einwendungen anderer Miterben ausdiskutiert, setzt das Amtsgericht per Beschluss den Verkehrswert der Immobilie fest.
• Beantragt ein Miterbe die einstweilige Einstellung des Versteigerungsverfahrens, kann das Amtsgericht in Ausnahmefällen das Verfahren für die Dauer von bis zu sechs Monaten vorläufig einstellen.
• Steht der Verkehrswert fest oder wird eine einstweilige Einstellung abgelehnt oder ist der Zeitraum der einstweiligen Einstellung abgelaufen, bestimmt das Amtsgericht einen Versteigerungstermin.
• Das Gericht ermittelt das sog. geringste Gebot.
• Das Gericht führt das Versteigerungsverfahren durch.
• Im Idealfall wird die Immobilie im ersten Termin an den Meistbietenden per Zuschlag versteigert.
• Das Gericht verteilt den Erlös, sofern sich alle Miterben einig sind; falls nicht wird der Erlös hinterlegt.
• Das Gericht ersucht das Grundbuchamt, den Ersteher als neuen Eigentümer im Grundbuch einzutragen.

Rechnen Sie vom Antrag auf Teilungsversteigerung bis zum Ende des Verfahrens mit eins bis drei Jahren. Läuft alles glatt durch, werden Sie ein Jahr oder etwas mehr zu erwarten haben. Gibt es Unklarheiten, Anträge usw. sind Sie schnell bei zwei bis drei Jahren. Gibt es tatsächlich begründete Einwände der übrigen Miterben, sind fünf Jahre nicht untypisch.

Als Antragsteller bestimmen Sie zunächst allein den Verfahrensablauf. Solange kein Miterbe dem Verfahren beigetreten ist, können Sie einseitig, ohne Rücksprache mit Ihren Miterben die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligen oder Ihren Versteigerungsantrag jederzeit zurückziehen.

Antragsberechtigung Teilungsversteigerung

Wer kann eine Teilungsversteigerung beantragen?

Die Teilungsversteigerung erfolgt nur auf Antrag. Auf die Erbquote kommt es nicht an, sodass auch derjenige antragsberechtigt ist, der im Verhältnis zu anderen Miterben nur eine geringere Erbquote hat. Der Antrag kann auch von mehreren Miterben gemeinschaftlich gestellt werden. Sie brauchen keinen Beschluss der Erbengemeinschaft herbeizuführen.

Antragsberechtigt ist:

• Jeder Miterbe.
• Jeder Vorerbe.
• Der Nacherbe ist nur antragsberechtigt, wenn der Nacherbfall eingetragen und er damit Erbe geworden ist.
• Derjenige, der von einem Miterben dessen Erbteil gekauft und den Erbteilskauf notariell beurkundet hat.
• Ein Pfändungspfandgläubiger, der einen Anteil eines Miterben gepfändet hat. Hat ein Gläubiger eines Miterben dessen Anteil an der Erbengemeinschaft gepfändet, tritt er in die Rolle des Miterben ein und kann das Grundstück teilungsversteigern lassen.
• Als Miterbe können Sie Ihren Anteil an der Erbengemeinschaft auch verpfänden. Ihr Pfandgläubiger tritt dann in Ihre Rolle als Miterbe ein und kann die Teilungsversteigerung des zum Nachlass gehörenden Grundstücks betreiben. Ist die Pfandreife noch nicht eingetreten (d. h. die Forderung Ihres Gläubigers ist noch nicht fällig) können Pfandgläubiger und Miterbe die Teilungsversteigerung nur gemeinsam beantragen. Nach Eintritt der Pfandreife kann der Pfandgläubiger die Teilungsversteigerung eigenmächtig betreiben (§ 1288 BGB). Dazu muss er die durch den Erbanteil abgesicherte Forderung allerdings einklagen und sich einen vollstreckbaren Titel beschaffen.
• Ein Nießbraucher ist zusammen mit dem Miterben antragsberechtigt. Nießbraucher ist diejenige, der aus der Immobilie die Mieterträge bezieht. Sollte die Erbengemeinschaft aufgehoben werden, kann die Aufhebung nur von dem antragstellenden Miterben und dem Nießbraucher gemeinschaftlich verlangt werden (§ 1066 Abs. II BGB).
• Der Testamentsvollstrecker ist antragsbefugt, soweit sich sein Recht lediglich auf einen Anteil, nicht aber auf die Erbengemeinschaft insgesamt, bezieht. Entscheidet er über den gesamten Nachlass, ist es seine Entscheidung, wie er den Nachlass abwickelt.
• Ist ein Miterbe minderjährig, kann er nur durch seinen gesetzlichen Vertreter, in der Regel einen Elternteil, handeln. Die Teilungsversteigerung ist dann durch die Person des minderjährigen Miterben, vertreten durch seinen gesetzlichen Vertreter, bei Gericht zu beantragen.
• Steht ein Miterbe unter amtlicher Betreuung, kann er den Antrag nur durch den amtlich bestellten Betreuer stellen, vorausgesetzt, dass der Betreuer auch in vermögensrechtlichen Angelegenheiten für die Betreuung verantwortlich ist. Der Betreuer wird dazu allerdings auch zusätzlich die Genehmigung des Betreuungsgerichts einholen müssen (§ 181 Abs. II ZVG). Ist dies nicht der Fall (z. B. wenn der Betreuer nur in gesundheitlichen Angelegenheiten bestellt ist), kann der Miterbe in vermögensrechtlichen Angelegenheiten nach wie vor alleine handeln. Soweit der Miterbe lediglich eine rechtsgeschäftliche Betreuung bewilligt hat und selbst noch physisch und/oder psychisch in der Lage ist, eigenverantwortliche Entscheidungen zu treffen, braucht er den Betreuer nicht zu fragen.

Wer kann die Teilungsversteigerung nicht beantragen?

Nicht antragsberechtigt sind:

• Ein Miterbe, der zu Lebzeiten des Erblassers so viele, auf den Erbanteil anrechnungspflichtige Vorleistungen erhalten hat, dass ihm im Fall der Teilungsversteigerung kein Auseinandersetzungsguthaben verbleibt. Sein Antrag wäre treuwidrig und rechtsmissbräuchlich.
• Der Nacherbe vor Eintritt des Nacherbfalls.
• Nachlassgläubiger, die beispielsweise wegen der Beerdigungskosten Ansprüche geltend machen. Solche Gläubiger können der reinen Teilungsversteigerung nicht beitreten. Hat ein solcher Gläubiger allerdings einen vollstreckbaren Titel erwirkt, kann er sämtliche Erbanteile aller Miterben pfänden und damit als Pfändungspfandgläubiger auch die Teilungsversteigerung betreiben. Da die Verfahren aufwendig und komplex sind, dürften sie sich in der Praxis in diesem Fall als kaum überwindbare Hürden darstellen.

Konkrete Formulierung des Antrags auf Teilungsversteigerung

Ein Muster finden Sie auf den Webseiten des Amtsgerichts Karlsruhe: Muster Antrag Teilungsversteigerung

Gegenstand der Versteigerung ist nicht der Anteil an der Erbengemeinschaft. Versteigert wird ein Grundstück oder eine Immobilie, die sich in der Erbengemeinschaft befindet. Damit wird aus der unteilbaren Immobilie „teilbares Geld“ gemacht. Dieses ersetzt dann den unteilbaren Gegenstand, so dass die Erbengemeinschaft mit der Auseinandersetzung voran kommen kann.

Muss mein Ehegatte meinem Antrag auf Teilungsversteigerung zustimmen?

Sollte Ihr Anteil an der Erbengemeinschaft Ihr gesamtes oder wesentliches Vermögen (zu ca. 90 %) ausmachen, benötigen Sie zur Antragstellung gemäß § 1365 BGB die Zustimmung Ihres Ehegatten. Die fehlende Zustimmung kann von Ihren Miterben als Antragsgegner beanstandet werden. Von Amts wegen braucht das Gericht die Zustimmung nicht zu prüfen, es sei denn, dass auch für das Gericht offensichtlich ist, dass die Immobilie Ihr gesamtes Vermögen darstellt.

Muss ich als Miterbe im Grundbuch bereits als Eigentümer eingetragen sein?

Das Recht, die Teilungsversteigerung zu beantragen, setzt nicht voraus, dass Sie oder die Erbengemeinschaft bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Ihr Antragsrecht weisen Sie nach, indem Sie dem Antrag einen Erbschein oder ein öffentlich beglaubigtes Testament oder einen Erbvertrag nebst Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts beifügen. Nachweisen müssen Sie lediglich anhand eines Grundbuchauszugs, dass das zu versteigernde Grundstück dem Erblasser gehörte.

Wo beantrage ich die Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung wird wie die normale Zwangsversteigerung auch vom Amtsgericht durchgeführt. Dort stellen Sie den Antrag auf Teilungsversteigerung. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist (§§ 1, 15 ZVG). Hinweise, welches Amtsgericht zuständig ist, können Sie dem Grundbuchauszug entnehmen. Einen Grundbuchauszug können Sie bei jedem Amtsgericht des Bundeslandes beantragen, in dem das Grundstück liegt. Als Eigentümer des Grundstücks haben Sie ein gesetzlich verbrieftes Einsichtsrecht in das Grundbuch (§ 12 GBO).

Welche Unterlagen benötige ich für die Beantragung der Teilungsversteigerung?

Ihrem Antrag auf Teilungsversteigerung sind ein unbeglaubigter Grundbuchauszug sowie der Nachweis, dass Sie Erbe sind, beizufügen (§ 17 ZVG). Sie können Ihren Antrag formlos schriftlich, am besten unter Verwendung des Muster-Antrags oder zu Protokoll der Geschäftsstelle des Amtsgerichts stellen. Ihr Antrag muss die ladungsfähigen Anschriften aller Miterben enthalten. Ist der Aufenthaltsort eines Miterben unbekannt, müssen Sie notfalls die öffentliche Zustellung beantragen.

Ist die Teilungsversteigerung auch bei unbekannten Miterben möglich?

Zweck der Teilungsversteigerung ist es, den Anspruch auf Auseinandersetzung durchzusetzen. Allein dadurch, dass ein Miterbe nicht auffindbar ist, kann dieser Anspruch nicht dauerhaft verhindert werden. Welche Optionen kommen nun in Betracht?

In Betracht kommt die Anordnung einer Pflegschaft nach § 1960 BGB für - wie gerade genannt - unbekannte Beteiligte. Dies wären hier die unbekannten Miterben als Miteigentümer der zu teilungsversteigernden Immobilie. Solange die jeweilige Erbfolge nicht festgestellt und nachgewiesen ist, sind die betreffenden Miteigentümer unbekannt i.S. des § 1960 BGB. Die Anordnung einer Pflegschaft nach § 1960 BGB scheitert auch nicht am fehlenden Fürsorgebedürfnis. Denn die Klärung der Eigentumsverhältnisse und die Wiederherstellung der Verkehrsfähigkeit von Immobilien liegt auch im Interesse der unbekannten Beteiligten.